Вопросы и ответы: инвестиции в индустриальную недвижимость
Что нужно знать о новом инструменте для российских частных инвесторов.
Материал подготовлен при поддержке PNK rental
Российский девелопер PNK group запустил инвестиционный фонд индустриальной недвижимости PNK rental. Частные инвесторы вкладываются в складские и производственные объекты, сданные в долгосрочную аренду. И получают доход с арендных платежей.
Минимальный порог входа — 5 тысяч рублей. Доступны две схемы инвестирования — с ежеквартальными выплатами и их реинвестированием.
Инвестировать можно на любой срок, а рекомендованный горизонт составляет пять лет. Целевая доходность фонда — 11,5% годовых. По итогам третьего квартала 2020 года эта доходность была подтверждена.
Из чего складывается такая доходность и какие риски ожидают инвестора, рассказал управляющий фондом «ПНК Девелопмент» и инвестиционной стратегией PNK rental* Дмитрий Пилевин.
Что такое индустриальная недвижимость? Как пандемия отразилась на этом рынке?
Индустриальная недвижимость — это промышленные здания, где размещаются распределительные центры интернет-магазинов, производства, логистические центры.
2020 год показал, что такая недвижимость остаётся востребованной даже при закрытых офисах и магазинах. Людям всегда нужны продукты и товары первой необходимости. И пандемия многих научила, что за ними не обязательно ходить в торговый центр. В первом полугодии 2020 года доля онлайн-торговли выросла практически вдвое и превысила 10% от всего российского ритейла.
Индустриальная недвижимость — игра вдолгую. Въезжая в новое здание, арендатор может потратить на оборудование и внутренние ИТ-системы столько же денег, сколько стоит само здание. На запуск обычно уходит несколько месяцев. То есть резидентам, если их всё устраивает, выгодно продлевать и без того долгосрочные договоры аренды.
Во что фонд вкладывает мои деньги и как их распределяет?
Инвесторы заключают договор доверительного управления с управляющей компанией, которая в их интересах покупает паи закрытого инвестиционного фонда. Инвесторы вкладывают средства во все здания фонда в равных пропорциях.
В PNK rental — только здания, полностью соответствующие критериям качества российского девелопера промышленных объектов PNK group.
В портфеле компании, работающей с 2004 года, 33 индустриальных парка. Введены в эксплуатацию и находятся на разных стадиях строительства сотни объектов в России, Европе и США — общей площадью более пяти миллионов квадратных метров. PNK group владеет четырьмя заводами по производству основных конструктивных элементов зданий и применяет в строительстве передовые немецкие технологии. Объекты PNK group соответствуют международным стандартам FM Global.
Обычно на индустриальные объекты PNK group с арендным потоком претендуют одновременно несколько покупателей. Однако у PNK rental есть преимущественное право на приобретение лучших объектов на особых условиях.
Девелопер заинтересован в том, чтобы в фонде были самые привлекательные здания, поскольку является его крупнейшим соинвестором.
Настораживает очень высокая для подобного инструмента целевая доходность — 11,5% годовых. Из чего она складывается и как прогнозируется?
PNK rental владеет только сданными в аренду объектами. То есть здания уже генерируют арендный поток, с арендаторами подписаны долгосрочные договоры. Так что инвестор начинает зарабатывать сразу после вложения денег. 11,5% годовых — целевая доходность, рассчитанная именно с арендного потока.
Впрочем, доход состоит не только из него. Доходность может вырасти за счёт изменения стоимости зданий — например, при продаже или переоценке.
Какие риски меня ожидают, если решу вложиться?
Основные риски для этого бизнеса – потеря арендатора, снижение арендных ставок или стоимости объектов и другие.
PNK rental наполняется объектами с арендаторами из разных отраслей экономики. А управляющая компания вкладывает деньги инвесторов одновременно во все здания фонда в равных пропорциях. Так что если один арендатор или даже целая отрасль столкнётся с трудностями, ситуация стабилизируется за счёт остальных арендаторов.
Все договоры аренды заключены на срок от пяти лет. Они могут индексироваться, а арендаторы не вправе разорвать соглашение в одностороннем порядке.
Какую комиссию управляющая компания берёт за свои услуги?
Комиссия предусмотрена только для тех случаев, когда доходность превысила 13% годовых, и только при выводе денег. Размер комиссии — 20% от дохода, превышающего 13% годовых.
Допустим, вы инвестировали миллион рублей. Доход за два года составил 280 тысяч рублей, или 14% годовых. Если решите вывести доход, а не реинвестировать его, управляющей компании достанется 4 тысячи рублей — 20% от 20 тысяч.
Деятельность управляющей компании контролирует Банк России, выдавший лицензию.
Что будет с моими вложениями, если фонд вдруг разорится?
Это некорректный вопрос. Здания — это физические активы, застрахованные от форс-мажора. Они не могут просто исчезнуть с лица земли и тем самым разорить фонд.
Теоретически Центробанк может отозвать лицензию управляющей компании. В таком случае управление активами возьмёт на себя другая управляющая компания, выбранная по тендеру. Для инвесторов ничего, в сущности, не изменится. Они всё так же будут владеть паями фонда в рамках стратегии доверительного управления.
Какие ограничения действуют на выход из фонда?
Через личный кабинет инвестор в любой момент может подать заявку на частичный или полный вывод денег. Управляющая компания реализует её в течение 15 рабочих дней.
ООО УК «А класс капитал». Лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами № 045-14079-001000 от 12.08.2019, выдана Банком России, без ограничения срока действия.
Ознакомиться с подробной информацией об условиях управления активами, в том числе с Декларацией (уведомлением) о рисках, получить сведения об ООО УК «А класс капитал» Вы можете по адресу: 123112, г. Москва, Пресненская набережная, д. 6, стр. 2, тел.: 8 (800) 333-76-49, в сети интернет по адресам: www.pnkrental.ru, www.aclass.capital. Информация о возможности инвестирования в паевой инвестиционный фонд указана в материале исключительно в рамках описания стратегии управления. Информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией, не является гарантией или обещанием эффективности деятельности, доходности вложений в будущем.
* PNK rental - ПНК аренда (с англ.) – маркетинговое наименование стратегии управления.
1. "Российский девелопер PNK group запустил инвестиционный фонд индустриальной недвижимости PNK rental"
Папа сделал дочку. Папа дочке продает недвижимость по любой цене, а не по рыночной. Дочка купит любую недвижку, а значит ценник будет всегда завышен. За чей это счет? За счет инвесторов. Инвестор - это ты.
2. "Инвесторы заключают договор доверительного управления с управляющей компанией, которая в их интересах покупает паи закрытого инвестиционного фонда" - управляющая компания - это посредник, который берет себе деньги за обслуживание. А если в этой цепочке есть звено, которое вытягивает деньги, то это снижает твою доходность. Задача управляющей компании - заработать деньги для себя, а не для инвестора. Инвестор для них - это инструмент.
3. "Доходность может вырасти за счёт изменения стоимости зданий — например, при продаже или переоценке."
Чушь. Если здание стоило 50 000 долларов, а потом стало стоить 100 000 долларов, но при этом арендные платежи как были 10 000 в месяц, так и остались, то это денежный поток не увеличит. Просто произошел рост базового актива. При это если здание было продано, то именно эти деньги будут инвестированы в покупку другого здания для создания денежного потока, а не выплату инвесторам в качестве бонуса.
4. "Все договоры аренды заключены на срок от пяти лет. Они могут индексироваться, а арендаторы не вправе разорвать соглашение в одностороннем порядке"
Ага, расторгнуть мы не можем договор, придется платить эти 5 лет. А кто запретит арендатору обанкротиться через пол года? Где эти риски? об этом почему-то не пишут. Поэтому рисков больше, чем в этой статье.
5. "Что будет с моими вложениями, если фонд вдруг разорится?
Это некорректный вопрос. Здания — это физические активы, застрахованные от форс-мажора. Они не могут просто исчезнуть с лица земли и тем самым разорить фонд"
Тоже чушь. Юридическим лицам выдаются кредиты под залог собственности. Что мешает этому фонду взять кредит под залог недвижки? выплатить не смогли, потому что арендаторы съехали, банк отжал недвижимость за долги.! А тут пишут, что исчезнуть объекты не могут. Да, правы. Не могут. Но могут перейти в чужую собственность.
1. Если гипотетически представить, что цена зданий будет завышена, то, во-первых, откуда тогда брать доходность для инвесторов? Не будет доходности – не будет инвесторов. А во-вторых, завышение стоимости вскроется при первой же переоценке и паи упадут в цене. Переоценка первого актива фонда уже произошла в сентябре и увеличила портфель инвесторов на более чем 4%. Кто захотел, тот продал свои паи и вывел денежные средства.
2. Управляющая компания обслуживает фонд. В данном конкретном случае фонд создан девелопером с целью расширения рынка аренды, а не заработка на управлении деньгами. В схеме участвует 2 управляющих компании. Одна управляет недвижимостью и получает 0,25% в год за управление, а вторая работает с клиентами и берет 0% за управление и 20% за успех. Успехом называется заработок более 13% годовых. Кстати, целевая доходность 11,5% рассчитана уже за вычетом 0,25% за управление и другие расходы типа оценки, спецдепа, аудита и прочего. Никаких подводных камней по «вытягиванию денег» нет. Есть предложение от крупного девелопера к частным инвесторам: давайте вместе сделаем крупнейший в стране фонд индустриальной недвижимости. И к этому уже всё идет.
3. Здесь есть нюанс: деньги можно забрать в любое время. Произошла переоценка здания. Если она выше стоимости покупки или предыдущей переоценки, никто и ничто инвестору не мешает забрать деньги. И ещё: следующие здания после продажи будут приобретаться под рыночную доходность. Если после продажи объекта у инвестора стало больше денег в портфеле, то и доход его на следующих зданиях станет больше.
4. Это стандартный риск потери арендатора при банкротстве. Есть и куча других рыночных рисков, которым можно посвятить целый реферат, а не статью. Главное: риск потери арендатора закрывается диверсификацией, когда в фонде много зданий разных арендаторов из разных отраслей. Тогда временное выпадение доходов из-за конкретного одного арендатора будет несущественным. Инвестор инвестирует во все здания, а не в одно, получает доход от всех арендаторов.
5. Фонд для неквалифицированных инвесторов, а "ПНК-Рентал" именно такой, не имеет права брать кредиты по закону. Любой договор фонда согласовывается со спец депозитарием, и уж тем более кредитный. Банк России защищает неквалифицированных инвесторов от таких действий.
Всё по делу. Браво!
Расставлено по полочкам. Отличный ответ
Спасибо за конструктивный комментарий.
На мой взгляд, тут налицо конфликт интересов. Фонд PNK rental на деньги вкладчиков будет покупать недвижимость у компании PNK group. То есть это абсолютно нерыночная история. Управляющая компания по объектам недвижимости может назначать любые тарифы за обслуживание — это тоже за счёт вкладчиков. По сути PNK group имеет множество инструментов, чтобы манипулировать доходностью.
в статье много такого :
Что будет с моими вложениями, если фонд вдруг разорится? Это некорректный вопрос.
а мне кажется, это очень корректный вопрос. если есть механизмы страховки для такого сценария - было бы неплохо их узнать
Здания — это физические активы, застрахованные от форс-мажора. Они не могут просто исчезнуть с лица земли и тем самым разорить фонд.
зато могут эксплуатироваться без соблюдения норм и прийти в негодность за 10-15 лет и т.д.