Аренда стоматологического кабинета: когда выгоднее брать в аренду, а не строить с нуля

По данным аналитики ФНС за 2024 год (ОКВЭД 86.23), 61 % новых стоматологических кабинетов в России открылись в арендованных помещениях, и их средний срок окупаемости оказался на 18 месяцев короче, чем у тех, кто строил с нуля.

Для клиник этот разрыв может означать десятки миллионов рублей замороженного капитала и упущенную возможность быстрее занять рынок.

На фоне высокой конкуренции и растущих цен на медицинское оборудование каждый месяц простоя обходится дороже. Руководитель, которому нужно запуститься «вчера», невольно встаёт перед выбором: вложиться в капитальный ремонт и инженерные сети или взять в аренду уже готовый кабинет и сконцентрироваться на пациентах.

Медицинские клиники жалуются не столько на отсутствие финансирования, сколько на длинный процесс согласований от проекта вентиляции до лицензии Роспотребнадзора. А пока проект согласуется, закрываются окна записи, теряются врачи и уходят пациенты.

Цель статьи: разобраться, когда аренда стоматологического кабинета действительно выгоднее стройки, какие скрытые подводные камни поджидают арендатора и как рассчитать точку безубыточности заранее.

Скачайте бесплатный файл диагностику, пройдите ее прямо сейчас →

Капитальный ремонт медицинского помещения площадью 90 м² (три кресла) обходится примерно в 7,2 млн ₽. Основная часть суммы это усиленная шумо‑ и радиационная защита, антистатический медицинский пол и система пожарной сигнализации.

Доработка инженерных сетей: подвод воды, сжатого воздуха и вакуума, монтаж компрессорной и резервного электропитания добавляет около 1,4 млн ₽. Проект должен соответствовать СП 158.13330: если на этапе экспертизы возникнут замечания, переделки могут удвоить бюджет.

Три универсальные стоматологические установки без ортопантомографа стоят примерно 5,4 млн ₽. Практика показывает, что 80 % клиник через год‑полтора всё равно докупают панораму в лизинг, поэтому лучше сразу зарезервировать для неё место и коммуникации.

Стерилизационная: автоклав класса А, мойка‑дезинфектор, шкаф из нержавейки тянет ещё 800 тыс. ₽, а небольшой рентген‑кабинет с защитным остеклением и радиомониторингом около 1,2 млн ₽.

На мебель, ресепшн, сервер PACS, локальную сеть и видеонаблюдение уходит примерно 1 млн ₽.

В сумме получается около 17 млн ₽ живыми деньгами и 6–9 месяцев, которые клиника не принимает пациентов и не зарабатывает. Эти полгода‑год и есть главный «скрытый» расход стройки.

Большинство предложений на рынке это встроенно‑пристроенные помещения, где уже смонтированы инженерные коммуникации и установлены базовые стоматологические кресла. В ставку 2 000–2 500 ₽/м² обычно заложено:

Уточните, входит ли в договор техническое обслуживание компрессора и вакуумного насоса, это экономит 150–200 тыс. ₽ в год.

Чтобы увидеть разницу на цифрах, возьмём типовую клинику на 3 кресла (90 м²) и сравним совокупные затраты.

Вывод: если горизонт планирования < 7 лет или клиника открывается для теста локации, аренда в 3–4 раза быстрее возвращает вложения.

При аренде все, что требуется — депозит и минимальная доукомплектация, то есть 10–20 % от капитальных вложений, необходимых для стройки. Полный ремонт и оснащение «съедают» 100 % бюджета до первого пациента.

В арендном сценарии значительная часть эксплуатационных расходов (обслуживание компрессоров, ремонт отделки, профилактика вентиляции) остаётся на арендодателе, поэтому управляемость затрат средняя. В собственном помещении вы отвечаете за всё, зато точно знаете, когда и на что уйдут деньги.

Готовый кабинет начинает приём через 1–2 месяца, чаще всего требуется лишь косметика и лицензия. Стройка затягивается на 6–12 месяцев: проект, экспертизы, ремонт, инженерия.

Гибкость локации. Договор аренды позволяет переехать, если трафик не оправдал ожиданий или район перестал расти. Капитально оборудованное помещение навсегда «привязывает» вас к адресу.

Лицензирование. В арендованном кабинете обычно уже оформлены радиационный паспорт и вентиляция, останется только внести данные клиники. При стройке придётся проходить весь цикл согласований и замеров с нуля.

Остаточная стоимость. Своя недвижимость формирует актив, который растёт в цене вместе с рынком и может выступать залогом. В аренде актив не создаётся, зато высвобождается капитал для маркетинга, обучения и найма врачей.

Риски рынка. Арендатор делит риски с владельцем: при падении спроса может расторгнуть договор или договориться о льготном периоде. Собственник помещения несёт цикличность рынка целиком.

Новый Telegram канал для собственников и руководителей стоматологий! Подписывайся — говорим про бизнес и рост базы пациентов — в том числе, с помощью ИИ!

Аренда стоматологического кабинета выигрывает, когда вы:

Однако при горизонте 10+ лет и стабильном спросе собственное помещение может оказаться выгоднее.