Нерезидент продаёт недвижимость: что нужно знать, чтобы не потерять деньги

В этой статье разберём разницу между налоговым и валютным резидентством. Эти статусы часто путают, но они регулируют разные вещи: налоги и форму расчётов.

👉 Мы всегда смотрим календарный год, когда был получен доход.

Например:

• В прошлом году человек жил за границей 8 месяцев, а в России провёл только 4.

• В этом году он прожил в РФ почти весь год.

📌 Но если недвижимость была продана в прошлом году, налоговый статус берётся именно за тот год, когда был доход. Значит, он нерезидент для налогообложения прошлогодней сделки.

Каждый год статус может меняться:

• В 2023 он нерезидент

• В 2024 он резидент

• В 2025 снова уехал – опять нерезидент

⸻

✅ Можно быть гражданином РФ, но если живёшь за границей большую часть года – будешь налоговым нерезидентом.

✅ Можно быть иностранцем, но если проживаешь в России 183 дня и более – ты налоговый резидент.

💡 Налоговая смотрит только на фактическое количество дней в РФ, а не на паспорт и прописку.

⸻

Не считается выездом из РФ:

✅ Краткосрочная поездка до 6 месяцев для лечения или обучения

✅ Работа на морских платформах (месторождения углеводородов)

✅ Государственные и муниципальные служащие, а также военнослужащие в загранкомандировках

Пример:

👨‍✈ Муж – дипломат, работает за границей → он резидент РФ,

👩‍🦰 Жена с ним, но не госслужащая → она нерезидент.

⸻

Многие думают: «Ну я скажу, что резидент, никто не узнает…».

На самом деле:

• Пограничная служба передаёт данные о пересечении границы в налоговую.

• Налоговая видит точные даты выездов и въездов.

Так что скрыть статус невозможно.

⸻

📌 Налоговый резидент:

• платит 13% с дохода до 2,4 млн руб.

• если доход выше 2,4 млн – с превышения платится 15%

• можно применять налоговые вычеты (расходы, 1 млн, срок владения)

📌 Налоговый нерезидент:

• платит 30% с цены продажи

• ❌ не может применять вычеты (ни расходы, ни 1 млн)

• может освободиться от налога только по сроку владения (3 или 5 лет в зависимости от основания)

⸻

✅ Если владеет недвижимостью 3 года (по наследству, дарению от близких родственников, приватизации) или 5 лет (по общему правилу), налог не платится.

⚠ Но есть важные нюансы:

• 🏢 Доля в ООО – раньше при владении более 5 лет можно было не платить налог. Но с 01.01.2025 льготу отменили для нерезидентов.

• 🏠 Жильё с двумя несовершеннолетними детьми – есть отдельное освобождение по закону 382-ФЗ.

⸻

В России есть два понятия:

• Налоговый резидент – влияет на налоги с продажи

• Валютный резидент – влияет на способ расчётов

📝 Главное запомнить

✅ 183 дня в календарном году → налоговый резидент, меньше → нерезидент

✅ Гражданство, прописка, ПМЖ не имеют значения

✅ Нерезиденты платят 30% с полной цены, без вычетов

✅ Резиденты платят 13/15% и могут применять вычеты

✅ Есть исключения (служба, лечение, обучение, морские платформы)