БКС Мир инвестиций

Все, что нужно знать об оценке REITs

Продолжаем цикл обзоров по секторам рынка США. Хотите инвестировать в недвижимость? Купите бумаги REIT.

Real Estate Investment Trust (REIT) — компания, которая владеет приносящей доходы недвижимостью или финансирует соответствующие операции.

Существует два основных вида REITs: долевые (Equity, входят в сектор недвижимости) и ипотечные (Mortgage, входят в финансовый сектор). Помимо этого, существуют гибридные REITs.

Долевые собирают ренту с принадлежащих им объектов, также возможно получение доходов от продажи недвижимости из портфеля. Инструмент этот позволяет инвестировать в портфель объектов недвижимости и получать регулярный доход от их эксплуатации. Ипотечные — получают доход от инвестиций в ипотеку или ипотечные ценные бумаги, связанные коммерческой и жилой недвижимостью.

Бумаги публично торгуемых REITs подобны акциям и обращаются в большом количестве на рынке США. Давайте поговорим об их оценке.

Признаки REIT

Чтобы соответствовать характеристикам REIT, компания должна:

- инвестировать минимум 75% совокупных активов в недвижимость;

- получать минимум 75% валового дохода от ренты, процентов по ипотечным вложениям, финансирующим реальную недвижимость, или от продажи недвижимости;

- выплачивать не менее 90% налогооблагаемого дохода в качестве дивидендов;

- выплачивать налоги в качестве корпорации;

- управляться советом директоров или попечителями;

- иметь не менее 100 акционеров;

- 5 или меньше лиц не должны владеть более 50% акций.

Преимущества REIT

• Ликвидность

Это выгодно отличает бумаги REIT от прямых инвестиций в недвижимость, которые зачастую неделимы и имеют высокий барьер для входа. На рынке США обращается более 250 бумаг REITs, а за пределами Штатов — еще более 400.

Бумаги подобны акциям, это биржевые инструменты, по ним могут проводиться сделки в течение каждого торгового дня. REIT, разместившие бумаги на американских биржах, отчитываются перед Комиссией по ценным бумагам и биржам США (SEC).

• Регулярный доход

Из-за регуляторных особенностей многие бумаги REIT характеризуются высокой дивидендной доходностью — около 4% годовых в среднем по долевым бумагам США. В некоторых случаях речь идет о 6–10% годовых. Доход в долларах США намного выше, чем средняя дивдоходность S&P 500 (около 1,3%). В долгосрочном периоде высокая дивидендная доходность заметно увеличивает инвестиции за счет эффекта сложного процента.

Дивидендная доходность индекса S&P 500

• Диверсификация

На длительных временных промежутках бумаги REITs имеют низкую корреляцию с остальным фондовым рынком США. Инвестиции способны снизить волатильность портфеля. Помимо этого, в REITs сделают портфель более разнообразным.

• Страховка от инфляции

Как правило, стоимость недвижимости и рента увеличиваются вслед за инфляцией. По данным NAREIT, за последние 20 лет в 18 случаев увеличение дивидендов по REITs в среднем опережало рост потребительских цен. В долгосрочном периоде рост долговой нагрузки Штатов способен усилить инфляцию.

Динамика индекса CPI в США за последние 70 лет

Риски REIT

Как и акции, бумаги REIT подвержены рыночному риску. Помимо этого, динамика их цен и дивиденды зависят от циклов на рынке недвижимости, состояния экономики и уровня процентных ставок.

Более надежными в этом плане являются REIT, ориентированные на предоставление площадей для сферы здравоохранения или, напротив, диверсифицированные структуры, которые имеют более стабильные источники доходов.

Специализированные риски ипотечных REIT:

• Риск процентных ставок. Рост ставок может позитивно сказаться на чистой процентной марже REIT. При этом стоимость ипотечных активов структуры упадет. Ипотечные REIT стараются управлять этим риском при помощи хеджирующих стратегий на рынке деривативов и таргетирования средней доходности активов.

• Кредитный риск. В случае REIT, ориентированных на рынок жилой недвижимости, он минимален. Подобные структуры предпочитают вкладываться в агентские бумаги, застрахованные правительством США.

• Риск досрочного погашения. Связанный с тем, что заемщик может досрочно погасить свой долг (ипотеку), и в этом случае кредитор будет вынужден реинвестировать возвращенные средства в менее доходный инвестиционный инструмент. Это риск обратен риску процентных ставок и также хеджируется многими REIT.

+ Стоит упомянуть повышенный налог с дивидендов на бумаги. Для россиян, купивших акции на Московской или Санкт-Петербургской бирже — 30% (для других американских акций — в совокупности 13% для инвесторов, подписавших у брокера форму W-8BEN).

Как инвестировать в REIT

1) Бумаги на СПБ Бирже

2) ETF на Московской бирже — в состав FXRE входит более 120 компаний сектора недвижимости США

3) Бумаги на NYSE и NASDAQ

4) ETF на рынке США — крупнейший Vanguard Real Estate ETF (VNG)

5) ЗПИФЫ (закрытые паевые инвестиционные фонды) на МосБирже

Оценка REIT

Макроуровень — стоит ли инвестировать в REITs

Общие тенденции на американском рынке акций — рыночные риски. Крупнейший ETF на REITs — фонд Vanguard REIT (VNQ). Анализируя график этого инструмента, можно понять, где в целом находится сегмент REITs с точки зрения рыночных условий.

График Vanguard REIT ETF за 10 лет

Процентные ставки. Движения REITs в целом отрицательно зависят от динамики рыночных процентных ставок, которая хорошо прослеживается на графиках доходностей Treasuries. Помимо фактора кредитования в сегменте недвижимости и влияния ставок на балансы REITs, есть еще один момент. Чем ниже доходности гособлигаций США, тем более конкурентоспособны дивидендные сектора, к которым относятся REITs. Фокус — на динамику доходностей Treasuries, прежде всего длинных выпусков (10- и 30-леток), и поведение ипотечных ставок. Бенчмарк в США — фиксированная ставка по 30-летней ипотеке.

Ситуация на рынке недвижимости. Привязана к экономическим циклам. Как правило, рынок недвижимости начинать ослабевать раньше начала общеэкономического спада. Низкие процентные ставки могут поддержать сегмент, но если экономика замедляется, то настроения потребителей все рано начинают ухудшаться, население начинает бояться брать ипотеку, меньше посещает торговые центры и т.д.

Наиболее известные показатели рынка жилой недвижимости — число новостроек и разрешений на строительство (housing starts и building permits), продажи домов на первичном и вторичном рынке (new home sales и existing home sales), индекс цен на жилую недвижимость Case Shiller. NCREIF Property Index отражает цены на коммерческую недвижимость в США — офисную, складскую, в сфере ритейла и пр. National Rent Index отражает динамику стоимости аренды в Штатах.

Секторальный уровень — структура активов

Позволяет понять, во что собственно вы вкладываетесь и что наиболее подходит для нынешней стадии экономического цикла, а также насколько REIT соответствует вашей склонности к риску.

Существуют офисные (Office), промышленные (Industrial), розничные (Retail), отельные (Lodging), связанные с жильем (Residential), лесные (Timberland), сферы здравоохранения (Health Care), складские (Self-storage), инфраструктурные (Infrastructure), диверсифицированные (Diversified), специализированные (Specialty) долевые REITs.

Ипотечные REITs более сложны для анализа. Общее правило — в случае ипотечных REIT, ориентированных на рынок жилой недвижимости, кредитный риск минимален. Подобные структуры предпочитают вкладываться в агентские бумаги, застрахованные правительством США. Более надежные — REIT, ориентированные на предоставление площадей для сферы здравоохранения или, напротив, диверсифицированные структуры, которые имеют более стабильные источники доходов.

Микроуровень — выбор конкретных бумаг

Финансовые метрики. Наиболее известный показатель — FFO (funds from operations). FFO равна чистой прибыли, к которой прибавляется амортизация собственности и из которой вычитается прибыль (прибавляются убытки) от продажи объектов недвижимости. Своего рода аналог показателя денежных потоков. Adjusted Funds From Operations (AFFO) — это скорректированная версия FFO, учитывающая регулярные доходы и расходы. Для расчета AFFO к FFO прибавляется увеличение арендных доходов, вычитаются капитальные расходы и нормальные затраты на поддержание недвижимости в надлежащем состоянии. Значения FFO и AFFO можно найти в отчетности REIT. Их полезно отслеживать в динамике — за 1, 3, 5 лет.

Мультипликаторы. Соотношения P/FFO и P/AFFO позволяют сравнивать бумаги между собой. При прочих равных условиях, чем ниже мультипликатор, тем более привлекательна бумага. Соотношения доступны в базах Reuters и Bloomberg. В открытом доступе их зачастую найти непросто. Желающие детально проанализировать REITs могут рассчитать их самостоятельно. Если P/FFO и P/AFFO получить сложно, то на помощь может прийти традиционный P/E, хотя полученные при помощи него выводы могут быть менее корректными.

Дивидендный фактор. Американские REITs обязаны выплачивать не менее 90% налогооблагаемого дохода в качестве дивидендов. Из-за регуляторных особенностей многие бумаги REIT характеризуются высокой дивидендной доходностью. В случае крупнейших REITs из S&P 500 дивдоходность относительно умеренная, сейчас характерны значения 3-5% годовых. Для оценки устойчивости выплат стоит обращать внимание на дивидендную историю фонда, уровень выплат из доходов, долговую нагрузку предприятия.

Технический анализ. В случае ликвидных бумаг из S&P 500 технический анализ помогает с определением корректной зоны для входа в позицию или выхода из нее. Полезны длительные таймфреймы — не менее года, так как этот сегмент дивидендный, а значит, более полезен для долгосрочных инвесторов. Для «отлова» возможных сильных движений в отдельном инструменте, например, в случае неадекватного, на ваш взгляд, обвала котировок, на помощь придут более локальные графики.

Больше полезной информации для инвесторов вы найдете на BCS Express.

0
0 комментариев
Популярные
По порядку
Читать все 0 комментариев
Идеальный тимлид: миф или реальность?

Кто такой идеальный тимлид? Что ожидает руководство от такого сотрудника? Колонка Алексея Кирсанова, руководителя разработки «Битрикс24».

Для абонентов Мегафон и Yota. Вы не знали, а вам открыли счет в банке!

Для тех кому интересна развязка, она внизу (выделено жирным).

Анализ тональности текста с использованием фреймворка LightAutoML

Сентиментный анализ (анализ тональности) – это область компьютерной лингвистики, занимающаяся изучением эмоций в текстовых документах, в основе которой лежит машинное обучение.

«Не мошенник, а фантазёр»: история афериста Коровко, ставшего прототипом для героя Ильфа и Петрова Статьи редакции

У миллионера Корейко из романа «Золотой телёнок» есть реальный прообраз — Константин Коровко, торговавший в дореволюционном Петербурге паями несуществующих предприятий. На своих аферах он заработал около 1 млн рублей, но перед судом предстал с 220 рублями на счету и обвинил во всём самих пайщиков.

Евгений Евстигнеев в роли Александра Корейко, кадр из фильма Михаила Швейцера «Золотой телёнок» Год Литературы
Акции роста российских эмитентов на ближайшие 5 лет

Пандемия меняет мир и формируется новая тенденция на ближайшие годы. Ниже будут представлены компании, акции которых способны в новых мировых реалиях опередить динамику фондовых индексов.

Twitter приобрел миноритарный пакет акций Aleph Group — материнской компании Httpool

Twitter Inc. (TWTR) — первая из компаний Кремниевой долины, которая стала акционером глобальной рекламной группы Aleph, объединяющей компании IMS, Httpool, Wise.Blue и AdDynamo. Таким образом Twitter поддержит международную образовательную инициативу Aleph Group по усилению цифровой экосистемы в странах с развивающейся экономикой.

Добрый вечер. Нужна помощь с Озон Глобал. Не хотят помочь решить проблему, одни отписки
Геозоны: разделяй и властвуй

Ильдар Бикташев, руководитель отдела картографии и алгоритмов, уже рассказывал, какие задачи стоят перед картографическими сервисами Master Delivery. Сегодня продолжаем разговор о том, как геоаналитические разработки решают маркетинговые и логистические задачи бизнеса.

Uber извинился перед собаками

Генеральный директор Uber Дара Хосровшахи принес извинения и даже дал скидку в 10 долларов…собакам.

Самые сильные идеи в жизни

Предприниматель Сахил Блум публикует в своем Твиттере интересные жизненные идеи и парадоксы. Представляю перевод твиттер треда «22 самых сильных идеи в жизни».

Один небанальный совет в борьбе с бессонницей

Бессонница в наши дни не всегда является патологией - зачастую у людей просто отсутствует культура сна и режима. Тело и мозг просто перестают различать стимулы, которые в здоровой ситуации сигнализируют организму об отходе ко сну. В этой статье я раскрою только один, но очень действенный совет, который поможет выработать механизм быстрого…

null