Почему инвестирование по Кийосаки не работает

Роберт Кийосаки — известный бизнес-тренер, мотиватор, в своих книгах рассказывает об одной стратегии по инвестированию в недвижимость. В этой статье я на примере расскажу, почему в наших реалиях ее применение весьма сложно.

В закладки
​Роберт Кийосаки

Стратегия называется “эффектом финансового рычага” и заключается в следующем:

  • Вы находите объект недвижимости по выгодной цене. Сам Роберт рассказывает о том, что он работает с жилой недвижимостью, поэтому для примера возьмем самую обычную однокомнатную квартиру в Москве стоимостью 5 миллионов рублей.
  • Берете ипотеку, разделяя стоимость квартиры с банком в пропорции 1:10. Проще говоря, первый взнос составит 500 тысяч, а останетесь вы должны 4,5 миллиона.
  • Рассчитываете все так, чтобы арендная плата покрывала ежемесячные платежи по ипотеке.

И к концу срока ипотеки вы получаете квартиру, заплатив не 5 миллионов, а 500 тысяч!

Однако на практике все оказывается не так сладко…

Давайте воспользуемся ипотечным калькулятором, чтобы понять, что не так

Наша квартира стоит 5 млн рублей. Первоначальный взнос 500 тысяч. Итого нам остается выплатить 4,5 миллиона с помощью аренды. В данный момент минимальная ставка по ипотеке составляет около 8 процентов, однако возьмем для расчетов более реальную цифру- 9. Выберем аннуитетный платеж, так как дифференцированный для данной стратегии не подходит.

​Ипотечный калькулятор

Что мы имеем в итоге:

Получается, что нам нужно сдать однушку в Москве стоимостью 5 миллионов минимум за 55 тысяч рублей в месяц! Даже самый опытный риелтор вряд ли сможет это сделать, ведь средняя арендная плата за такое жилье составляет 30-35 тысяч в месяц.

Давайте теперь попробуем пересмотреть условия, на которых мы берем ипотеку.

Теперь мы внесем не 10 процентов, а 50. Оставим сумму кредита, вид платежа и срок погашения тем же.

Теперь погашение долга за счет арендатора стало вполне реальным.

Однако имеет ли смысл инвестировать с помощью стратегии финансового рычага?

Все во многом зависит от конкретной ситуации. Допустим у вас есть 5 миллионов рублей на покупку квартиры. В данной ситуации вы можете купить одну квартиру, либо две, воспользовавшись ипотекой. Давайте посчитаем, что же будет выгоднее.

За десять лет мы выплатим ипотеку за обе квартиры, тем самым мы заработаем 5 миллионов рублей (если не учитывать колебания цен на недвижимость). При покупке квартиры мы будем ежемесячно получать доход в размере 32 тысяч. Через 10 лет мы получим 3 миллиона 840 тысяч.

Однако, если не просто откладывать деньги, а ежегодно реинвестировать их хотя бы во вклад в банке под 6% годовых, то можно увеличить доход до 5,8 миллионов рублей.

Калькулятор ​вычисления сложного процента

Калькулятор для вычисления сложного процента

А если использовать более доходные инструменты, например высококачественные облигации, которые без проблем подберет вам любой опытный брокер, то можно получить доходность 7-7,5%.

Таким образом, при данных условиях оказалось выгоднее обойтись без стратегии финансового рычага.

Но есть ли ситуации, в которых было бы выгоднее взять ипотеку?

Во-первых, у вас может не оказаться пяти миллионов рублей. Случается такое, что вы находите очень привлекательный объект для инвестиций, доход по которому с легкостью покроет ежемесячный платеж, и вы даже сможете погасить кредит досрочно. В данном случае долговое обязательство станет для вас благом.

Во-вторых, не для кого ни секрет, что цены имеют свойство падать и расти. И в момент очередного падения рынка недвижимости имеет смысл купить, как можно больше объектов по привлекательной цене(когда рынок придет к нормальным ценам вы можете их продать, но если вас устраивает денежный поток, то можете оставить недвижимость у себя).

Суммируя выше сказанное, можно сделать вывод, что стратегия финансового рычага является полезной в случаях, когда вам не хватает собственных денег на привлекательную покупку. Грамотное использование этого несложного инструмента может помочь вам в ваших инвестициях!

Эту и другие статьи вы можете найти в моем телеграмм канале:

{ "author_name": "Народный Коммерсант", "author_type": "self", "tags": [], "comments": 59, "likes": 16, "favorites": 111, "is_advertisement": false, "subsite_label": "finance", "id": 104498, "is_wide": false, "is_ugc": true, "date": "Fri, 31 Jan 2020 21:34:10 +0300", "is_special": false }
Промо
Коротко: онлайн-хакатон для дата-сайентистов с призовым фондом в $25 тысяч
Здесь ждут и любителей, и профессионалов, но конкуренция будет серьёзной.
Объявление на vc.ru
0
59 комментариев
Популярные
По порядку
Написать комментарий...
14

Давайте еще разберем почему не разбогатеть на продаже халифу оливкового масла а народу - индульгенций. Вы бы еще более древнюю и давно раскрытую схему разгромили.

Ответить
13

Спасибо за комментарий!
Я встречаю слишком много людей, которые этого не понимают, поэтому думаю, что это сейчас не повредит)

Ответить
6

Кстати, заказать упоминание человека на молитве (за здравие или типа того) в храме Христа Спасителя стоит 5 тыс. рублей. Так что с индульгенциями всё не так однозначно.

Ответить
1

Индульгенции были круче, если меня не обманывали учителя истории - они сразу гарантировали отпущение греха. Любимая байка была про бандита, который купил индульгенцию на отпущение будущего греха - грабеж, после чего ограбил попа.

Ответить
14

Воистину вклад Кийосаки в массовое распространение инфоцыган неоценим ;)

Ответить
5

Ну почему же, все таки некоторым главным основам финансовой грамотности он все же учил. Например - что работа это прежде всего деньги а не плюшки, хороший коллектив и уважение окружающих.

Ответить
9

Давайте начнем с того, что так называемый "богатый" папа был специалистом в области недвижимости. И не просто скупал все по среднерыночной цене, а был настоящим охотником. А если ты овечка, то тебе ничего не поможет...

Ответить
0

Я с вами согласен. Этой статьёй я хотел показать, что недостаточно просто взять ипотеку и выплачивать, ведь иногда даже простой вклад в банке будет выгоднее.

Ответить
9

Да дело не в ипотеке совсем! Недостаточно взять стратегию инвестирования из книги написаной четверть века назад иностранцем об инвестировании на иностранном рынке недвижимости.

Априори такие идеи не работают.
Бенджамин Грэм - Разумный инвестор. Единственная книга "со стержнем" на все времена. Суть инвестипования стоит людям понять, а не "вот это вот всё".

Ответить
1

Мне кажется многие просто не поняли посыл самого Кийосаки. Суть не в копировании его метода, а в мышлении на уровне бизнесмена/инвестора. Он показал лишь свой собственный путь, череду ошибок и трудностей которые ему пришлось преодолеть на пути к успеху...причем я не исключаю того, что некоторые факты могут быть приукрашены или малодостоверны - в любой книге не нужно верить на 100% автору (впрочем как и в жизни)). Мы же читаем Кийосаки, Баффета, Грэма, Далио, Тинькова, Чичваркина и тп. не для того чтобы бежать скупать недвижимость, вкладывать в акции, лепить пельмени/варить пиво, продавать телефоны)))

Ответить
3

О господи, еще и Чичваркин книгу написал? и как же она называется? 

"Как чуваки у которых был канал на таможне поставили меня рулить бизнесом, а я всё проебал"?

Ответить
0

Чтобы купить что-то ненужное, чтобы потом продать, надо сначала продать имеющееся ненужное, а его для этого надо купить, а у нас денег таких нет (с) Шарик
А так да, здорово рассуждать про инвестиции, когда есть стартовый капитал родителей. Что, нехрен из грязи в князи? "Дивный новый мир" во всей красе, только там хотя бы честнее было.

Ответить
0

Давайте начнем с того, что он объявил себя банкротом)))

Ответить
0

Именно так. Прежде чем купить нужно просмотреть, условно, 100 объектов, выбрать 10 и сделать им предложение по покупке. Если положительно ответили 5 из них, то все хорошо. Если больше 5, то условия были слишком мягкими и можно было бы снизить цену. Купить, соответственно один объект (из 100 оцененных). Игра на том, чтобы покупать у тех, кому продать нужно срочно — ниже рынка.

Ответить
3

ваш расчёт не учитывает роста цен на недвижимость. если посмотреть насколько выросли цены за последние 10 лет и умножить 5 млн на этот коэффициент, то вероятно окажется что это наиболее выгодное вложение

а статья, написанная исходля из того, что облагации и даже вклады будут приносить доход и только цена недвижимости застынет - просто дешёвая манипуляция читателями

Ответить
0

"....если посмотреть насколько выросли цены за последние 10 лет ":
А разве цены выросли, в долларах?   Потому что доходность в рублях на таких отрезках считать это ну такое себе.

Ответить
1

ага, а как считать вклады и облигации - то почему-то ни у кого таких вопросов не возникает, хотя рублёвый вклад потерял в стоимости 2.5 раза с 2007-го

ну так кого обманываем? квартира - это актив, тесно привязанный к стоимости жизни и уровню зарплат, лучше становится в стране - цена растёт, падает цена - так и жизнь становится дешевле. соответственно, если вы из страны уезжать не собираетесь - это такой страховой актив, типа life insurance, но с привязкой к реальной стоимости жизни. более того - все обесценения рубля идут вам только на пользу - ипотеку платить становится проще

Ответить
0

А квартиры с 2007-2008 разве выросли в цене?

Ответить
0

ну так и я о том же. хотите созхранить деньги - делайте это в валюте, а не считайте на сколько в рублях ваш вклад вырастет

Ответить
2

Хорошая альтернатива этой книге - "Великое искусство пофигизма". Прочтешь один раз и вся дурь с инвестициями в золотую недвижимость при нуле в кармане - как рукой снимет.

Ответить
1

Тонкое искусство пофигизма, а не великое

Ответить
0

Не столь важно ;) 

Ответить
0

можешь раскрыть мысль?

Ответить
2

Ну он как бы не первую попавшуюся квартиру покупал и не в любой момент времени. Почитайте внимательно его книги. Он целенаправленно искал недооцененные дома, часто во время кризисов. 

Ответить
1

Знаю одного человека, который начитавшись Кийосаки, поверил в Мудрую Вселенную, Позитивную Энергетику и Мышление, Визуализацию Успеха и вот эту всю цыганщину, и проср*л 30 миллионов рублей заёмных денег (брал взаймы у друзей/родственников и кредиты в банках)

Ответить
1

Знаю такого же, только там было 16 миллионов, потом выкрутился, смог вернуть долги и сейчас имеет достойный профит от бизнеса

Трудности делают сильнее

Ответить
3

Не все и не всех. Но нередко и правда делают. Только причем тут Киосаки)

Ответить
1

На каждого "выжившего",  причем очень часто благодаря удаче,  приходится несколько если не не десятки похороненных кредитами и обязательствами.  Судить по эффективности нужно на больших релевантных числах.

Ответить
0

Большие числа мало чего дают, если они не эргодичны. Можно посмотреть на тех, кто выиграл в лотерею, большинство из них возвращается к прежнему существованию.

Тут дело не в удаче, а в действиях. Делаешь, с большей вероятностью выиграешь, не делаешь, с большей вероятностью проиграешь. В первом комменте этой ветки мы знаем про него через призму автора, а про мой пример ты можешь погуглить "Аяз Шабутдинов"

Ответить
0

"Делаешь, с большей вероятностью выиграешь, не делаешь, с большей вероятностью проиграешь. "
  Не достоверного подтверждения этому, так как нет валидных исследований которые статистически подтверждали бы это. Сравнение с лотереей не корректно, так как в отличии от нашего случая где должен быть осознанный набор действий и какое никакое управление финансами,  покупка лотереи это чаще импульсное действие. 

Ответить
0

У персонажа из первого коммента в ленте был не осознанный набор действий

На счет исследований, советую прочесть последнюю книгу Максима Дорофеева "Путь джедая. Поиск собственной методики продуктивности". Там целый раздел посвящен тому, почему нет практического смысла опираться на научные работы в экспериментальной психологии и социологии

Ответить
0

Земля ему пухом.

Ответить
0

Знаю много таких, один был гением - после того, как все поняли, что чел никому ничего не вернет, он создал коллекторское агентство и предложил выкупить свои же долги за Х(пусть будет 70)%!

Ответить
0

точно гений :) коллекторы обычно выкупают мусорные долги за пару процентов номинала

Ответить
1

Нормальная книга, для нормальных стран где %% по ипотеке 0,5 - 1%.

Ответить
0

На дальнем востоке уже 2% вполне реальные. Снова плохо?

Ответить
2

Вы предлагаете переезд на дальний восток ?

Ответить
0

между делом, расскажите пожалуйста, о какой "нормальной" стране идет речь со ставкой 0,5 - 1%? ну чтобы по существу разговор был

Ответить
–2

Долгих лет вам, в этом прекрасном регионе. Пока живы такие пролы как вы, «стабильности» этой страны нечего боятся.

Говорил я о Японии, начиная с востока, и странах северной Америки, заканчивая западом.

Ответить
–1

Да вы батенька лицемер или того хуже бытовой расист. 8млн.людей не уважаете как и 40% территории страны. С такими "патриотами" экономического чуда стране не видать, которые только требуют и вечно не довольные. Сам себе противоречите и вам даже не противно от себя самого, удивительно.  А в Японии ставка чуть ниже 1.5 %,в США 3.7 -5.6%, отпуская тот факт что для иностранцев сразу +2% накидывается и во многих странах первоначальный взнос 30-50%. Где в какой стране есть мифическая ставка в 0.5 % я не нашел, как и не космические цены на жилье, особенно в Японии(!),чистое совпадение,ну. Ваш принцип жизни " у соседа хй длинней чем у меня" ну такое себе,не совсем адекватный, пора взрослеть.

Ответить

Комментарий удален

Комментарий удален

0

А что в этом плохого? Прекрасный регион. Вы же апеллируете что у нас мол нет такой ставки низкой. а я говорю что есть. пользуйтесь на здоровье. без всякого сарказма

Вы определитесь в своих желаниях

Ответить
1

Планирую переезд и думал, что делать с квартирой. Все посчитав не понял как вообще работает рынок аренды.

Если продать квартиру и все вложить в депозит, то доход значительно выше, чем от аренды. И без рисков, что квартиру пересдадут, сожгут, затопят соседей или еще что-то такое.

Ответить
1

Тут такая штука, арендной платой собственник актива может управлять, а процентной ставкой по депозиту – нет. 

Ответить
0

секрет в том, что рубль периодически тонет. смотрите на депозиты в валюте

Ответить
1

Финансовый рычаг при успехе увеличивает размер инвестиций в 10 раз. Если есть 5 миллионов и желание, то стоит смотреть в сторону объектов стоимостью 50 миллионов

Ответить
1

Потому что он инфоциган и родного отца оскорбил на весь мир))

Ответить
1

На плечах Кийосаки держится 99,999% сетевого наебизнеса. Настоящий атлант

Ответить
0

Прикинул по своему городу. Если 1к квартира 1800₽, ставка 9%, взнос 20%, срок 20 лет, то сходится. Но есть же ещё нюансы: страховка, ремонт, мебель, простой квартиры и т.д.

Ответить
2

... коммуналка, налоги.

Ответить
0

Согласен. Простой квартиры и общая амортизация уже сьедает 15-20% от дохода.

Ответить
0

Знаете, эти книги могут быть полезны на начальном этапе,
однако я сомневаюсь, что условный Дональд Трамп станет читать, как разбогатеть на недвижимости.

Ответить
0

А у Дональда всё ещё остались вопросы по поводу инвестиций?)

Ответить
3

Если остались, пусть переходит в мой телеграмм канал:
https://teleg.run/aboutFinances

Ответить
0

Чем больше таких статей, тем лучше! Забудьте вы этого Кийосаки и идите жить ко мне в студии/квартиры не дорого! Да, ещё есть гаражи в Москве в аренду - под склад. А сами вкладывайте свои кровные в банковские депозиты.

Ответить
0

Гараж в аренду - определённо, это успех.

Ответить
0

Комментарий удален по просьбе пользователя

Ответить
0

Много раз слышал, что есть больше 6, то уже хорошо. 

Ответить

Прямой эфир