Идеальный шторм на рынке недвижимости: как не наделать ошибок на волне паники?

Рынок недвижимости – как жилой, так и коммерческой, – довольно специфический, и обывателю чрезвычайно сложно правильно и своевременно предсказать реакцию этого рынка на всё, что сейчас происходит – обвал рубля, пандемию и надвигающийся экономический кризис. Максим Ельцов, генеральный директор "Первого ипотечного агентства", подготовил гайд по рынку "здесь и сейчас": что покупать, что держать, а от чего необходимо срочно избавиться.

Что происходит?

Непрофессиональные инвесторы и простые граждане спешат перевести свои накопления в более твёрдую, как им кажется, форму: в бетонометры. Более того, именно вера населения в недвижимость как самый надежный вид инвестиций непоколебима. И именно эта вера будет толкать и поддерживать рынок.

В последние 10 дней заметно вырос спрос на небольшие студии и однокомнатные квартиры: их относительно выгодно сдавать в аренду, легче продать, а если меняются цены, то дешевеют они медленнее, а дорожают быстрее. Этот спрос не вызван долгосрочными тенденциями – люди не стали богаче, – это эмоциональные покупки, которые совершают люди, не успевшие перевести рубли в доллары. А также те, кто считает, что твердый недвижимый актив сейчас лучше денег, и те, кто считает, что раз рубль подешевел, недвижимость обязательно должна дорожать

11 советов и предостережений

1. Если вы совершаете инвестиционную покупку квартиры, то убедитесь, что ее соотношение цена/качество наилучшие по сравнению с аналогами.
2. Не хватайтесь без оглядки за объект с «минимальной» ценой. Сейчас разброс цен как никогда высок. Большинство застройщиков и частных продавцов подняли цены, но в то же время есть большое число продавцов, которые плохо рекламируются, не следят за ценами. Более того, многим продавцам надо провести сделку срочно, и вы можете получить скидку за быструю сделку. Очень хорошую скидку относительно цены застройщика можно получить при покупке переуступок – наш опыт показывает, что дисконт может составлять до 10-15%
3. И – пожалуйста, проверяйте реальность обещанных ставок по аренде квартир и особенно апартаментов. Элементарный взгляд на рынок с позиции арендатора может показать что надо снизить ожидания по арендному доходу на 20-30%.
4. Если есть планы по улучшению жилищных условий, в том числе с ипотекой, то сейчас подходящее время их реализовать. Хороший шанс найти покупателя на текущую квартиру по максимальной стоимости и выторговать скидку за «встречный» вариант.
5. Если у вас есть квартиры, которые вы сдаете, то сейчас удачное время повысить их качество. В среднесрочной и долгосрочной перспективе спрос на брежневки, хрущевки и относительно новые панельные дома, корабли и старый фонд, квартиры с неправильными планировками будет снижаться. Такие квартиры будет сложнее продать и сдавать, куда бы не двигался рынок, вверх или вниз. Соответственно, прекрасный момент, чтобы оценить качество и прийти к решению об обмене, продать неликвидные и превратить их в более ликвидные квартиры, которые легче сдать или продать.
6. Если у вас большая нагрузка по ипотечным платежам, стоит рассмотреть продажу залоговой недвижимости и закрыть излишние долги. В будущем наличие избыточного долга по кредитам может заметно осложнить ситуацию.
7. Если намеченная сделка (как продажа, так и покупка) связана с ипотекой, то стоит поторопиться, ставки по ипотеке могут повыситься даже по уже одобренным и согласованным сделкам. Банки уже работают под большой нагрузкой, переходят на удаленную работу, могут возникнуть переносы и технические задержки, связанные с перебоями работы госорганов.
8. Не покупайте квартиру, апартаменты, торговую или офисную недвижимость просто ради того, чтобы «пристроить» деньги. При таком подходе скорее всего купите дорогой и плохо сдаваемый объект. Тем более не покупайте из-за того, что сбережения хранили в рублях, и они подешевели. Прямой зависимости рынка валюты и недвижимости нет. Падение курса уже произошло, вернуться в прошлое невозможно.
9. Если вы вложились в строящийся объект, и до сдачи дома остается приличное время, не поленитесь, наведите справки о текущем состоянии застройщика и рассмотрите вопрос продажи по переуступке. Это снизит ваши риски, особенно если застройщик не очень надежен, и это ваше единственное вложение.
10. Постарайтесь освободить и подготовить к сдаче в аренду простаивающие квартиры и помещения. Пусть за минимальную ставку, с долгими ремонтными каникулами и иными уступками для арендаторов. Сейчас важно, чтобы все ваши активы приносили стабильный доход, а не проедали деньги на налоги, коммунальные платежи и содержание. Наш отдел аренды подтверждает, что в связи с социальным дистанцированием есть устойчивый спрос на среднесрочную аренду.
11. Постарайтесь привести в порядок правоустанавливающие документы на вашу недвижимость. В ближайшие месяцы возможность быстро выйти на сделку по продаже или сдаче в аренду будет иметь повышенное значение. А значит, вы сможете сдать или продать свои объекты быстрее и дороже.

Что можно сделать?

Продавать: квартиры в старом фонде, новостройки с долгим сроком сдачи, квартиры в старых домах, габаритные квартиры, в которых вы не живете, инвестиционные квартиры, на которых вы уже заработали.

Держать: cтудии и однокомнатные квартиры (особенно небольшие и в новых домах, подходящие под сдачу в аренду), качественные компактные квартиры в современных домах, недвижимость, которая хорошо сдается (при потере арендатора вы легко найдете нового, пусть и по чуть более низкой цене).

Покупать: студии и небольшие однокомнатные квартиры в собственности в нестарых домах или в новостройках с близким сроком сдачи, особенно по переуступке. Покупать только по минимальной стоимости, запросив максимальную скидку.

Ипотека: можно успеть воспользоваться низкой ставкой, но надо очень тщательно выбирать объект: он должен быть ликвидным, подходить для сдачи в аренду, находиться в собственности или в доме с близким сроком сдачи.

Главное: избавляйтесь на волне спроса от некачественной, неликвидной недвижимости, не заключайте сделки на эмоциях от происходящего и внимательно следите за аналитикой от экспертов рынка, а в идеале обратитесь к ним за консультацией.