Ипотечный кредит – один из самых популярный способов покупки квартиры в России. А какие есть доступные методы её продажи?
В процессе погашения ипотеки жизненные обстоятельства могут сложиться по-разному. В семье может появиться ребенок и тогда вопрос о покупке квартиры большего размера встанет автоматически. Может возникнуть решение переехать в результате смены работы или города. Причины бывают различными. Продажу легко осуществить, если знать способы реализации ипотечного жилья.
Согласно законодательству, продать квартиру в ипотеке вы можете только при наличии согласия банка.
Рассмотрим самые популярные способы продажи ипотечного жилья:
Второй кредит на погашение первого
Если вы хотите самостоятельно разобраться с ипотекой, а потом спокойно продавать квартиру – этот способ будет очень актуален. К примеру, до полного погашения вам остается отдать 1 млн. рублей. Вы идете в банк и берете эту сумму в кредит, закрываете ипотеку. Потом, продав жильё, отдаете кредит.
При этом получить второй кредит при наличии ипотечного кредита может не каждый. Банк вправе отказать из-за высокого уровня закредитованности. Для получения положительного ответа необходимо иметь достаточный доход и хорошую кредитную историю. Как правило, банки не одобряют кредит, если заемщик более 50% дохода отдает на оплату других кредитов. Если платеж по ипотеке составляет 15 тыс. рублей, то для получения второго кредита, ваша зарплата должна быть более 30 тыс. руб. Кредитная история не должна содержать постоянных просрочек по оплате или того хуже, непогашенного кредита. Если у вас все в порядке, то смело идите в банк.
Задаток покупателя для погашения ипотеки
Его суть состоит в том, что покупатель отдает вам необходимую сумму для погашения ипотеки – задаток. Вместе вы составляете договор задатка, по которому обязуетесь продать квартиру после снятия с неё обременения. Далее идёте в банк и закрываете кредит. После чего вы можете заключить обычную сделку купли-продажи с учетом внесенного задатка. Данный метод не такой популярный вследствие его высокой рискованности. Позиция покупателя в данном случае сильно уязвима, ведь продавец может передумать и не вернуть деньги. Тогда надо будет обращаться в суд. Если вы нашли подходящего покупателя, то постарайтесь показать ему свою надежность. Это позволит провести сделку легко.
Продажа квартиры с участием банка-кредитора
Данный вариант подразумевает участие банка в сделке купли-продажи. Допустим, остаток по кредиту равен 700 тыс. руб. Покупатель передаёт недостающую сумму не вам, а напрямую в банк. Вы заключаете трехстороннее соглашение, по которому покупатель погашает ипотеку, а остаток стоимости жилья перечисляет вам. Покупатель может открыть расчетный счет в банке и всю сумму зачислить на него. Часть перейдет банку, а часть – продавцу. Данный вид сделки является довольно безопасным, ведь банк тут выступает гарантом.
Переуступка ипотечного кредита покупателю
Она предусматривает переоформление ипотечного кредита на покупателя с переходом ему прав на квартиру. Данный вариант требует меньше времени, чем рассмотренные ранее способы. Чтобы его осуществить, покупатель должен отдать продавцу сумму, равную части уплаченного кредита. После переоформления, покупатель просто продолжает гасить ипотечный кредит и жить в приобретенной квартире. При переоформлении банк проверит нового заёмщика на платежеспособность и вынесет решение. Ему надо будет представить документы как для обычного кредита. Плюс в том, что документы по квартире не требуются, ведь они уже есть в банке. Это также экономит время.
Какой вариант выбрать?
Во-первых, можете сами выбрать наиболее удобный способ продажи ипотечного жилья и предлагать квартиру со своими условиями. Если же у вас есть возможность получения нового кредита в банке, то продажа квартиры будет процессом недолгим и не затронет покупателя.
Во-вторых, можете исходить из того, на что будет согласен покупатель. У него есть возможность и готовность внести задаток? Или может, вы хотите обеспечить ему полную гарантию при погашении кредита и привлечёте банк? Без проблем. Покупатель согласен переоформить кредит на себя, чтобы самостоятельно вносить платежи? Теперь вы знаете, что нужно делать.
Как видите, существует минимум 4 варианта развития событий при продаже ипотечной квартиры. Оцените свои силы и возможности, чтобы выбор способа оказался наиболее выгодным для вас.
Ещё больше интересных статей, касающихся недвижимости, читайте в нашем новом журнале – всё о ваших квадратных метрах.
А сможете уточнить, есть ли какая-то специфика при продаже ипотечной квартиры, если в эту ипотеку уже был вписан маткапитал, но доли супруге и детям еще не были выделены?
Всем привет. Столкнулась с проблемой продажи ипотечной квартиры, искала на ту тему информацию в интернете наткнулась на эту статью https://prof-yurist-group.ru/prodat-kvartiru-v-ipoteke . Тут написано пять вариантов как это можно сделать, мне помогла разобраться.
Рассмотрим схему. Продавец квартиры хочет получать ежемесячную ренту от продажи от покупателя. Все деньги ему сразу не нужны. Он оформляет договор на получение ежемесячной ренты от покупателя и передает ему квартиру в собственность. Что бы застраховатся от неплатежа по ренте покупатель покупает банковскую гарантию на данные выплаты и передает квартиру в залог банку на период выплаты ренты.
Где подводные камни в этой схеме при получении банковской гарантии ?
1. Квартира принимается с дисконтом и обеспечит гарантию размером 0.5-0.7 от стоимости сделки.
2. Гарантии выдаются не бесплатно, а стоят от 0,8% до 3,0% от суммы, на которую выдаётся гарантия.
3. Вероятнее всего потребуется страхование залога в пользу держателя - банка, это тоже %%.
4. Сделка нестандартная, вероятнее всего в неё не захотят вникать в принципе, потому что человекочасы потраченные юристами и менеджерами по работе с клиентами не стоят тех копеек, которые они заработают на этом.
1. Покупатель платит 30% процентов сразу. На 70% оставшихся берет бг
2. 1% лучше чем ипотека за 9%
3. Страхование квартиры, не помешает
4. Рыночную потребность подобной сделки нужно мерить, это факт. Один раз отработать типовой договор и согласовать его с банком это понятное вложение для стартапа. Далее выставить сервис на автомате.
2. При ипотеке 9% платится за пользование деньгами банка. Здесь тоже цена в кэш естественно будет ниже, чем цена в рассрочку.
3. Кому-то помешает.
4. Рыночной потребности подобной сделки нет, к чему посредник в виде банка, если можно просто сделать квартиру обеспечением под договор.
4. Как называется такой договор ? Где посмотреть его типовую форму ?
в интернете.
два договора - один простой купли-продажи квартиры (в рассрочку в нашем случае), второй - залога квартиры.
Не надо вообще слово "рента" употреблять.
Спасибо за ответы