Рассказываю о том, о чем не принято говорить: 6 подводных камней в недвижимости

В августе-2020 (на хайпе вокруг недвижимости) мы решили продать квартиру в Саратове, которую покупали для себя 9 лет назад. Так уж сложились обстоятельства, что в 2011, через 2 месяца после покупки, мы уехали из Саратова. Впоследствии оказалось, что навсегда.

Покупатели нашлись очень быстро (около 3 недель), ещё месяц покупатели ждали одобрения ипотеки, и вот квартира продана. Покупатели, кстати говоря, удивительные: всё что им удалось накопить - это 38 тысяч рублей, остальное - это материнский капитал, ипотека и тётя из другого города, которая привезла на задаток 25 тысяч рублей.

О доходности недвижимости в провинциальном городе России писать не хочу, чтобы вас не расстраивать, там всё печально, пост не об этом. А пост о тех особенностях, которые будто бы у меня одного встречаются и которые будто бы я один подмечаю. А у остальных всё прекрасно - +100% за 2 года с котлована и никаких рисков!

Огромная котлета денег лежит в одном объекте, находящемся в одном городе и в одном районе, он в одной валюте, и это один класс активов.

Мне приходило 8 (!) счетов в месяц:

* от УК;

* от электросетей;

* от водоканала;

* от мусоровоза;

* от фонда капремонта 2 шт. (два собственника);

* от Газпрома;

* от домофона.

Как люди управляются с 3-4 квартирами, я не представляю. Возможно, им оплата счетов, контроль процесса и сбор показаний счётчиков доставляет удовольствие, но меня это ужасно отвлекало от работы и от дел. Общение со всеми этими ребятами о непонятно выставленных счетах и ожидание по 30-40 минут на линии в рабочее время некоторые считают бесплатным, но я привык считать, что каждый час моего рабочего времени стоит денег. И ведь "короли однушек" меня критикуют за то, что мне надо декларацию по дивидендам раз в год заполнять... Им, кстати, тоже надо это делать (декларацию заполнять и платить налог со сдачи в аренду), но многие этого не делают. До поры до времени...

За 9 лет вот что было: два небольших залития соседки снизу (один раз делался ремонт за наш счёт, но во второй раз начали разбираться, и оказалось, что течёт стояк), демонтаж и монтаж гипсокартоновой стенки, закрывающей стояк, поверка 3 счетчиков (хвс, гвс, электро) дважды за 9-летний период. Здесь нет смысла говорить о косметике и меблировке, только аварийно-неожиданные вещи.

Организация этих процессов превращала несколько дней жизни в ад и привносила стресс, несравнимый с "акции MSFT упали на 2%, о боже". А ещё я каждый год забывал о том, что должен платить налог на недвижимость, и каждый январь меня ждал сюрприз в ЛК ФНС.

В 2019 я получил за 3 месяца одно предложение, сильно ниже по цене.

В 2020 благодаря хайпу вокруг недвижимости, риелтору удалось сразу найти покупателей. Но все равно ушла неделя на показы, 2 недели на попытки сторговаться, месяц на одобрение ипотеки и сделку. Если бы мне срочно потребовались деньги - я не знаю, что бы я делал. Это вам не акции Сбера или Яндекса продать.

* Уборка после квартирантов и перед продажей - 2500₽

* Нотариальная доверенность (чтоб не летать за 1700км на сделку) - 2500₽

* Комиссия агентству - 55000₽ (3%)

Возможно, было ещё что-то по мелочи. Всякие затраты на поездки родственников между городами и вывоз мебели не считаю.

Конечно же, вы всё сделаете сами и сэкономите, ага. Конечно же вы никогда не переедете из этого города, я тоже так думал.

Очень часто слышу:

А откуда ты это узнал, посмотрел на Авито?! Я тоже считал стоимость квартиры по аналогам на Авито/Циане: 2,2-2,3 млн ₽. А продал 1,855 млн ₽. Дисконт - более 15% к "аналогам".

В этом огромное преимущество фондового рынка: там мы точно знаем, сколько сейчас у нас денег.

--------

Ну а я постепенно двигаюсь к своей цели - уйти на пенсию в 43 года. Предварительный план распределения вырученных денег уже есть.

Следить за этим экспериментом можно в Телеграм или здесь, на vc.ru.

#инвестиции #недвижимость #опыт