Ищем разработчика, который без ума от JavaScript и клёвых анимаций
Финансы
Евгений Делюкин
19 417

Субсидии на ипотеку продлили до июля 2021 года: выгодно ли покупать квартиру и есть ли риск «ипотечного пузыря» Материал редакции

Правительство продлило госпрограмму льготной ипотеки — ставка по ней составляет 6,5%. Эксперты по недвижимости разбираются, как это повлияет на рынок и какие есть риски.

В закладки
Слушать

27 октября правительство продлило госпрограмму льготной ипотеки, начатую в мае 2020 года. К этому времени банки выдали льготных жилищных кредитов на сумму 670 млрд рублей. В программе, впрочем, есть несколько требований:

  • Купить можно только квартиру в новостройке.
  • Для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области сумма ипотеки ограничена 12 млн рублей, для остальных регионов — 6 млн.

С появлением льготы начали расти цены на недвижимость. Из-за этого некоторые отраслевые аналитики и замминистра финансов Алексей Моисеев не исключили возникновение «пузыря»: ипотеку массово берут те, кто не в состоянии её оплачивать.

Выгодно ли покупать квартиру по льготной ипотеке, что ждёт цены на жильё в будущем и действительно ли существует вероятность появления «жилищного пузыря» — спросили у представителей отрасли.

Основные вопросы:

Насколько выросли спрос и стоимость жилья

Ипотеку с господдержкой начали выдавать в мае 2020 года, примерно в одно время со снятием коронавирусных ограничений. Открылись офисы продаж, заработали нотариусы, банки и МФЦ, и число сделок со временем выросло.

В апреле-мае физлица подписывали около 2500 договоров по Москве, к августу — более 5000 договоров, говорит председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Доля ипотеки в сделках превысила 60%. Похожее значение для Москвы приводит Сергей Ковров из агентства «НДВ-Супермаркет Недвижимость».

Но из-за высокого спроса доступных квартир всё меньше — и цены, по данным bnMAP.pro, растут следом:

  • В январе 2020 года средняя цена 1 м² в новостройке комфорт-класса в Москве составляла 176 тысяч рублей — к концу сентября цена выросла до 185 500 рублей.
  • За это же время цена 1м² в квартирах экономкласса выросла со 123 тысяч до 135 тысяч рублей.
По данным bnMAP.pro

Жилье после запуска программы льготной ипотеки стало дорожать, причем быстрее, чем в 2019 году.

Квартиры на первичном рынке подорожали на 12–14% относительно уровня апреля 2020 года. Это характерно для подавляющего большинства региональных рынков.

В среднем по крупнейшим городам России цены на вторичном рынке прибавили 5% по сравнению с апрелем 2020.

Алексей Попов
руководитель аналитического центра ЦИАН

Средний рост по рынку Москвы мы отмечаем на уровне 9,8% с начала года. Примерно половину роста обеспечили результаты второго и третьего кварталов, когда и начала действовать программа ипотеки с господдержкой, а также снят ряд ограничений.

Пётр Исаев
коммерческий директор застройщика Capital Group

Опрошенные аналитики выделяют ещё несколько событий, которые повлияли на цены:

  • Нестабильная экономическая ситуация из-за пандемии и ослабления рубля, снижение ставок по депозитам вслед за ключевой ставкой ЦБ.
  • Новых проектов на котловане стало меньше. «Меньше дешёвых лотов — выше средняя цена», — поясняет Алексей Попов.
  • Строительная инфляция, особенно для объектов бизнес-класса, где чаще проводят операции с валютами.
  • Отложенный спрос из-за весенних ограничений.
  • Вырос спрос на инвестиции в недвижимость из-за снижения ставок по депозитам и введение налога на вклады свыше 1 млн рублей с 2021 года.

Снизятся ли спрос и цены после продления льгот

Эксперты приходят к выводу, что в целом спрос на жильё сохранится и цены продолжат расти:

  • Квартиры в новостройках продают быстрее, чем появляются новые предложения.
  • Заканчиваются доступные квартиры. Предложение новостроек комфорт- и бизнес-класса сократилось почти на 30% за год, приводит статистику Ирина Доброхотова.
  • Стартовые цены в новых ЖК выше, чем в 2019 году.

Тем не менее в перспективе нескольких месяцев спрос может сократиться на 5–7%, подчёркивает Валерий Кочетков, замдиректора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость»: покупатели поймут, что им некуда торопиться. С ним согласен Дмитрий Алексеев, руководитель направления новостроек «Авито Недвижимости».

Интерес покупателей к ипотеке с господдержкой сохранится, а доля сделок с применением программы будет расти в общей структуре ипотечных сделок. По нашим проектам бизнес-класса сегодня 50% ипотечных сделок приходятся именно на льготную программу. В пиковые периоды, в сентябре, этот показатель достигал 70%.

Вероятно, что отложенный спрос, который формировался с весны 2020 года, вскоре будет удовлетворен, и динамика роста цен несколько замедлится. В то же время, объем предложения на рынке новостроек сейчас сравнительно невысок, так что резкого обвала интереса со стороны покупателей мы тоже не ожидаем.

Пётр Исаев
коммерческий директор застройщика Capital Group

В перспективе же нескольких лет наоборот.

Спрос на жильё в перспективе нескольких лет останется высоким, учитывая, что в России сохраняется низкая обеспеченность собственным жильём, а у более 30% жителей страны нет возможности хоть как-то, даже с учетом льготной ипотеки, улучшить свои жилищные условия, так как нового жилья в их городах просто нет.

Юрий Ильин
вице-президент ПИК

Выгодно ли брать льготную ипотеку

Сейчас может быть удачное время для покупки нового жилья используя льготы, считают опрошенные аналитики. Пока ставка находится на «исторически низком уровне» и в будущем ожидается лишь дальнейший рост цен.

Но из-за увеличения стоимости квартиры увеличился и размер первоначального взноса (10–15%). Это делает льготные предложения менее привлекательными, но не в проектах комфорт- и бизнес-класса, думает коммерческий директор Capital Group Петр Исаев. Там лимит в 12 млн рублей «чаще всего соответствует потребностям клиента».

Несмотря на то что ставки по ипотеке вне госпрограмм в 2020-м также активно снижались, госпрограмма под 6,5% остается одной из самых выгодных для широкого круга заемщиков.

Вместе с тем, в условиях активного роста цен на новостройки, выгода от получения кредита по низкой ставке несколько снижается, так как требуется больше средств для приобретения жилья.

Екатерина Щурихина
младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА»

Помимо льготной ипотеки есть и альтернативные предложения от самих банков, построенные с учетом низкой ключевой ставки, например без первоначального взноса. Возможно, они будут выгоднее для покупателей.

Некоторые банки также разрабатывают свои спецпрограммы с отдельными ЖК, в которых могут выдавать ипотеку, например под 3,1% на весь срок кредитования или под 5%, приводит пример Ирина Доброхотова председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». Наиболее низкие ставки вовсе действуют для семей с двумя и более детьми.

К тому же льготная ипотека не работает для покупки жилья на вторичном рынке.

На рынке ипотечных продуктов есть предложения и по более низким ставкам. К примеру, дальневосточная ипотека или сельская ипотека, обсуждается и распространение «дальневосточных» условий на арктическую зону РФ. Там кредит можно взять под 2% годовых.

Но эти программы ограничены территориально, в случае сельской ипотеки ещё и лимитами по общему объёму средств, выделенных на программу.

Некоторые застройщики предлагают дополнительную выгоду при покупке квартир в их жилых комплексах. В некоторых случаях можно снизить процентную ставку на первые несколько кварталов обслуживания кредита (на год или до введения дома в эксплуатацию).

Алексей Попов
руководитель аналитического центра ЦИАН

Дмитрий Алексеев из «Авито Недвижимости» рекомендует подумать, зачем покупать квартиру. Если она рассматривается в качестве основного жилья, «покупку откладывать явно не стоит».

Как субсидии на ипотеку отразятся на экономике и может ли надуться «ипотечный пузырь»

Эксперты считают, что риск «перегреть» рынок жилья и ипотечных кредитов если и есть, то минимальный.

Покупатели проходят проверку высоким первоначальным взносом и хорошей кредитной историей

Ирина Доброхотова из компании «БЕСТ-Новострой» указывает: в большинстве ипотечных программ первоначальный взнос составляет 15–20% от стоимости квартиры, но некоторые банки повышают его до 40%, например, одобряя ипотеку для ИП.

Обычно ипотеку не одобряют, даже если у физлица просто открыта кредитная карта, добавляет Доброхотова. «Опасная тенденция», по её мнению, брать кредит и на первоначальный взнос.

Более того, в ипотечные продукты «зашиты риски невозврата», говорит Валерий Кочетков, представитель «ИНКОМ-Недвижимости». Это страховки от потери работы, на здоровье — и некоторые покупать обязательно.

Ипотечные кредиты не превышает 10% ВВП — этого мало для кризиса, кроме того, их выплачивают раньше срока

Угроза и риски к появлению такого пузыря, конечно, существуют, но только в долгосрочной перспективе. В настоящий момент он по всем финансовым показателям (процент долга к ВВП, процент необеспеченных кредитов) слишком далёк от критической массы.

Сергей Ковров
руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости»

Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН, тоже уверен, что объём ипотечных облигаций в масштабе страны «ничтожно мал». По его данным, сумма не превышает 10% ВВП, тогда как во многих странах — сопоставима с ВВП.

Сейчас угроза пузыря маловероятна. В США обвалу ипотечного рынка в 2007–2008 годах предшествовал высокий уровень просрочки по кредитным выплатам и соотношение ипотечных кредитов и ВВП, достигавшее 80%.

В России последний показатель в десять раз меньше, а доля просроченных платежей [более 90 дней] к концу 2020 года не превысит 2%, по прогнозам Национального рейтингового агентства.

Пётр Исаев
коммерческий директор застройщика Capital Group

В среднем ипотечный кредит в России гасят быстро, приводит данные Ирина Доброхотова:

  • В Москве заём в среднем оформляют на 18–19 лет, погашают за 5–7 лет.
  • В регионах — за 10–15 лет.

Поэтому не стоит волноваться о том, что субсидии — повышенная нагрузка на бюджет на десятилетия, добавляет Алексей Попов.

Валерий Кочетков заключает, что в рамках бюджета субсидированная сумма не столь велика и на экономике страны никак не отразится.

На ипотеку с господдержкой уже выделено и зарезервировано около 740 млрд рублей. Правительство изначально оценило эти объемы, а затем программа ипотеки была продлена до 1 июля 2021 года. Значит, в бюджете есть резервы для этих субсидий.

Ирина Доброхотова
председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»

Коммерческий директор Capital Group Пётр Исаев ожидает, что «субсидированная ипотека положительно скажется и на покупателях, и на строительной отрасли, и на государственной экономике»:

  • Жители смогут приобрести квартиры выгоднее, чем в начале 2020 года.
  • Льготная ипотека помогла застройщикам компенсировать падение спроса во время пандемии и нарастить продажи. А из-за сокращения предложения на рынке нужно активнее сдавать новые квартиры и ЖК.
  • Для государства развитие строительной отрасли, реального сектора экономики, означает и большее количество рабочих мест, и рост налоговых отчислений, и развитие рынка кредитования.

На последнее обращает внимание и Алексей Попов. По его словам, эффект от активного развития рынка недвижимости — загрузка мощностей в металлургии, в промышленности, в транспорте — превышает затраты на субсидирование ставки.

Тезисно

  • Цены на квартиры выросли из-за высокого спроса и пандемии и продолжат расти — но уже не так быстро.
  • Льготная ипотека может стать выгодным вариантом покупки жилья. Но ипотеки в банках благодаря низкой ключевой ставке могут быть выгоднее.
  • Вероятность «ипотечного пузыря» небольшая, так как банки «защищаются» первоначальным взносом и строгой проверкой покупателя.
  • Объём ипотечных кредитов не превышает 10% ВВП — для кризиса объём должен быть в несколько раз выше.

Материал подготовлен при участии Кирилла Казакова.

{ "author_name": "Евгений Делюкин", "author_type": "editor", "tags": ["\u043d\u0435\u0434\u0432\u0438\u0436\u0438\u043c\u043e\u0441\u0442\u044c","\u0438\u043f\u043e\u0442\u0435\u043a\u0430"], "comments": 128, "likes": 43, "favorites": 102, "is_advertisement": false, "subsite_label": "finance", "id": 171761, "is_wide": false, "is_ugc": false, "date": "Fri, 30 Oct 2020 17:16:36 +0300", "is_special": false }
Объявление на vc.ru Отключить рекламу
SEO
Как мы продвигали крупный обувной интернет-магазин по трафику
В сентябре 2017 года к нам в iTargency пришел довольно крупный интернет-магазин обуви. За два года работы с нами общая…
0
128 комментариев
Популярные
По порядку
Написать комментарий...
56

Я вот прям ждал, что представители застройщиков и брокеров скажут - нет, что вы, не надо сейчас ничего покупать. Подождите пару лет. Да и вообще цены упадут. Просто ничего не делайте, нам деньги не нужны. Купите лучше что-нибудь другое. 

Примерно так же я регулярно жду от режиссёров - блин, я тут снял какое-то говно, не ходите на мой фильм, пожалуйста. Не поверите, никто ещё так не сказал... 

Ответить
13

Абсолютно в точку. Вся статья про это: брать сейчас цены вырастут, мало жилья, большой спрос. А в 2021 узнаем, что половина построенного стоит и пустует.

Ответить
7

Всегда так. В зависимости от выкрутаса экономики (который очевиден любому жителю с трехзначным IQ) используется мантра "цены растут, надо брать, пока не стало еще дороже" или "цены на дне, надо брать, пока не пошли в рост"

Ответить
3

Да, в долларах падение везде, а уж отбить затраты сдавая в аренду можно не ранее чем лет через 10.

Ответить
0

В рублях - нет. И как жаль, что именно зарплаты людей, в отличие от почти всего остального, к росту доллара не привязаны.

Ответить
1

А в боливарах так вообще взлетели 

Ответить
3

А ещё интересное наблюдение. Все передачи про недвижимость кричат и орут, когда недвижимость дорожает. А когда дешевеет, то эти передачи тут же пропадают.
.
Никаких объективных исследований о движении цен на недвижимость нет. Есть только исследования о росте цен на недвижимость.
.
То есть все эти исследования ангажированы и продажны. Поэтому доверия к рынку недвижимости в России абсолютно нет

Ответить
4

В России хотя бы к чему то потенциально вообще может быть доверие?)

Ответить
1

Надо было какого-нибудь независимого эксперта позвать для сравнения.

Ответить
0

Тут Греф на прошлой неделе вещал про падение курса доллара:)

Ответить
35

Льготная ипотека" под 6,5% при ставке ЦБ в 4,25% - это, конечно, очень "шедрый" подарок от президента. Было бы интересно посмотреть статистику, сколько заёмщиков берут ипотеку на свое первое или второе жилье бОльшей площади. То есть реально на улучшение жилищных условий. Есть подозрение, что значительная доля бюджетных денег на доплату процентов банкам идет тем, кто массовой скупой жилья в инвестиционных целях делает его более дорогим для тех, кому оно реально необходимо. И ещё: как быть людям в маленьких городах, где новостроек почти нет, а есть только вторичка? Как им улучшать свои условия? Стимулировать спрос - это хорошо, но я что-то сомневаюсь, что застройщики когда-либо бедствовали, особенно в МСК и СПб. 

Ответить
17

Застройщики и банки разгоняют истерику "берите сейчас, потом льготной ипотеки не будет, цены поднимутся", только цены уже поднялись, в пересчёте на ежемесячные выплаты никакой выгоды от "льготной" ипотеки нет, а ипотечный кредит уже взяли больше - и застройщик низкокачественный неликвид сплавил и банки кредит выдали, государство тут поддержало всех за счёт населения.
Весной-летом инсайдеры и близкие к правительству круги стремительно избавлялись от крупной жилой и коммерческой недвижимости с большими скидками, чуть не истерика, и выходя в валюту, так как знали, что с августа рубль полетит вниз и будет дальнейший обвал экономики. А миллионы граждан, как всегда делают наоборот, и платят из своего кармана за всё и продолжают нищать. 

Ответить
2

а какие сделки можно привести как пример выхода из недвиги? в коммерческом секторе точно можно найти какие-то крупные сделки, нет?

Ответить
0

Пи***ц рублю значит, так получается?

Ответить
3

Ему уже давно пиздец)
Спите господин много )

Ответить
2

Это еще не он. Все относительно.

Ответить
1

думаете, они покупают в ипотеку квартиры и сдают их?

Ответить
3

Они уже давно не думают , они знают все на перед за 6-3 месяца , так как давно лепят экономику под свои нужды и хотелки .

Ответить
31

Для начала неплохо было бы дать определение "пузыря", которое используется в статье. А именно: это состояние рынка, при котором цена на актив может значительно (в 2 и более раз) снизится за очень короткое время (несколько часов, возможно дней). Исходя из такого определения становится очевидным, что пузыря нет.

Доступным ООН считает жильё у которого цена 1 кв.м. равна месячной зарплате. В Москве средняя зар.плата 80 т.р., средняя цена кв.м. 190 тыс.руб/кв.м., т.е. грубо цены завышены в 2,5 раза.

Льготная ипотека - это по сути наркомания, на который рынок недвижимости подсадили и с которого он уже не сможет слезть. Отмена вызовет ломку и многомесячное (многолетнее?) падение сделок до околонулевых значений.

Что будет дальше. Или пересадка на ещё более тяжёлые "наркотики" (напр. субсидирование государством части стоимости жилья), или сценарий загородной недвижимости где с 2008 года продажи почти нулевые, что не мешает ценам расти. А чё бы и нет: если всё равно не продаётся, то пусть оно не продаётся по 20 млн, чем оно не продаётся по 15 млн.

Ответить
5

Слабая валюта и слабая экономика делают квартиры единственной ценностью в России. Даже если все ипотечники сдохнут с голода и будут бомжевать на улице все эти квартиры будут просто держать пустыми. На худой конец их прикарманят себе какие-нибудь генералы. Их не будут распродавать даже в случае ядерной войны.

Ответить
7

Пустыми их держать никак, с 21 или 22 года уже будет полный налог на имущество, без снижающих переходных коэффицентов, плюс коммуналка. Поэтому или сдавать, или сливать если некому сдать. В итоге скорее всего будет найден баланс между ценой сдачи и арендатором.

Ответить
1

Уже сейчас квартплата в регионах чуть ли не равна аренде

Ответить
0

Вам не понятно слово "генералы"? Коррупция. Никакие налоги и коммуналка не будут вообще уплачиваться. Целые дома просто исчезнут из ЕГРН и налоговой, и будут просто стоять пустыми до лучших времён.

Ответить
1

 цена на актив может значительно (в 2 и более раз) снизится за очень короткое время

Во-первых, -ться. Во-вторых, при первоначальном взносе 10% для "попадалова" заёмщика хватит снижения и на 20%

Ответить
0

Так не стоит путать пузырь рынка с его перегревом.

Ответить
1

Перегрев - рост цен - уже есть (в Мск на первичке, по крайней мере). А был ли пузырь - будет известно, если он лопнет, т.е. если цены смогут упасть так быстро и так сильно, что куча ипотечников останутся без ПВ и без квартиры, но с долгом

Ответить
10

Огромная доля в удорожании квадрата сейчас не из-за новой опции ипотеки, а традиционно из-за резкого ослабления рубля. Это повторяется каждый раз при просадках нацвалюты

Ответить
14

А ещё рост цен происходит каждую осень, каждые раз когда где-то выходят на митинг против действующей власти, каждый раз когда происходит рост индекса ММВБ, каждый раз когда снижается ставка рефинансирования ЦБ, каждый раз когда повышается ставка рефинансирования ЦБ, каждый раз когда компания выполнила план по продажам, плюс на постоянный процент несколько раз в год. Вроде, все причины вспомнил :-).

А если ничего из этого не подходит, тогда вспоминают беспроигрышное - отложенный спрос.

Ответить
0

Материнский капитал еще

Ответить
10

"в России сохраняется низкая обеспеченность собственным жильём" вице-президент ПИКа либо лжет, либо не умеет в Гугл. В России очень высокая обеспеченность собственным жильем, при этом вымирающее население, эмиграция способствуют высвобождению старого фонда.
Все конструкция сейчас - пузырь, которой держат застройщики, власти и власти в погонах на присмотре, а также жадность самих продавцов, которые бабкин хрущ не отдадут дешевле новостройки.

Выхода два: крах рынка, как в 2008, с откатом цен на 20-30% или консервация, как  в Японии на долгие годы, где цены не падают, но и стройка едва шевелится

Ответить
1

Он опирается на статистику количество кв.м. на человека. В США/Австралии с их загородными домами цифры в разы больше, чем в РФ. Если брать статистику количества домов+квартир на человека, то она сравнима.

По поводу того что будет рекомендую посмотреть на российский загородный рынок. Очень сомневаюсь что ситуация на городском и загородном рынках пойдёт по разным сценариям.

Ответить
2

Ну это ж примитив. В США огромные дома по 200 кв.метров как стандарт жилья вообще. Конечно по ним отстает РФ, а таже и вся европа заодно.
Но климат у нас холоднее и как во всех северных странах, жилье строят меньшее, поэтому равнятся надо на ту же Германию или Норвегию.
И тогда даже по квадратам мы неплохи, а уж по проценту собственников - одни из мировых лидеров.

Ответить
0

Климат в РФ плюс-минус такой же как в США. Теплые зимы на юге, холодные на севере.

Ответить
0

Ахахахахх, если что, Бо́льшая часть США (штаты, расположенные к югу от 40 градуса с. ш.) располагается в зоне субтропического климата, север США находится на широте Волгограда, где лютые морозы конечно, ага. Все штаты, кроме Аляски, живут намного южнее нашего ещё не самого холодного Питера.Нью-Йорк - 40, Москва - 55. один градус примерно 110 км. То есть, между широтами городов 1650 км разница. Для сравнения: из Москвы до Краснодара по гугл-картам 1345км, причём, на машине: линейкой вообще 1200. Разница степени теплоты, думаю, известна =) А, как было сказано выше, бОльшая часть территории США ещё южнее Нью-Йорка)

"Нью-Йорк находится на сравнительно низких широтах: так, Нью-Йорк лежит примерно на одной широте со Стамбулом, Мадридом, Ташкентом, Баку и Пекином."

Ответить
0

В России номинально целая куча холодных мест. Вот только там никто не живет. 80% населения РФ живет в климате Москвы и теплее

Ответить
0

Оставшиеся 20% это  28 млн. человек. Это меньше чем в одной Сибири, а есть еще Урал, и куча городов севернее Москвабада.
40% живет севернее Москвы по климату, еще 30% в таком же, что все равно холоднее даже Нью-Йорка.

Ответить
4

Кто там проверяет ипотечников? В регионах люди берут с работы липовые справки, что их зп в районе 80к (по факту меньше в разы), никаких ндфл-2, ну и звонок работадателю - Вася у вас работает? Да, Вася работает, но реально получает тысяч 25, а платёж у него тысяч 18. Благо, Вася женат, и живут они на зп жены. Но если что случится с работой Васи или его жены - все, ипотечный кредит выплатить ну никак нельзя

Ответить
14

реально получает тысяч 25

Upper middle class

Ответить
0

Так и аренда однушки будет 15-18, что-то случилось - идешь на улицу.

Ответить
5

Живу в МСК с девушкой, зарабатываем в сумме около 140к.

Смотрели вчера весь день варианты в 15 минутах пешком от метро, чтобы не коробка без балконов аля ПИК и не апарт-отель. Вариантов в пределах 8-9 миллионов нашлось штуки 2-3 и то не сказал бы, что очень интересных.

При этом все варианты это минимум миллион взнос + около 60 тысяч в месяц ипотека.
Нас с девушкой смущает во всем этом деле срок ипотеки 15-20 лет.
Мы пока просто психологически не готовы брать на себя такую ответственность из-за того, что мы не уверены, что все 15 лет будем получать на двоих не менее 80к + отдельно стремно думать о покупке квартиры в доме, который при нынешних контролях качества может через эти 20 лет покрыться плесенью (но это уже совсем если пессимистично думать)

И ладно это наши предрассудки, что не сможем платить и прочее, но как людям купить квартиру более менее с ЗП ~40 тысяч я вообще ума не приложу.

Вот сидим поэтому в съемной с удобной инфраструктурой и метро и надеемся, что в следующем году накопим миллион и нужно будет сесть и решить - ввязываться ли в это приключение...

Ответить
2

В ближайшие годы квартиры не подешевеют, поэтому если надумали покупать, то единственный вариант - МО. Главный критерий - время в пути. Поэтому рекомендую вначале арендовать квартиру чтобы оценить как долго придётся ездить и насколько это удобно / неудобно.

Квартиры в Москве по текущим ценам покупают приезжие из других регионов, продавая там свою квартиру.

Впрочем, в последние годы их количество всё снижается и снижается. Так напр. в 2019-ом году продали меньше квартир, чем в 2018-ом. И в этом году, несмотря на рост выдачи ипотеки, итоговые продажи квартир в штуках будут ниже, чем в 2019-ом. Как раз то, что люди всё чаще покупают квартиру в ипотеку говорит о том, что собственных средств у людей всё чаще не хватает.

Ответить
0

С 60к при ЗП 140к конечно это перебор. Максимум 40 к должно быть. А это стоимость жилья максимум 4-5 млн.;( Выход один либо далеко МО, либо растить ЗП..

Ответить
4

Пожалуй, стоит детально объяснить эти суммы. По требованиям банков на уплату всех кредитов должно уходить не больше 50% дохода. Рекомендованная сумма, при которой кредиты не напрягают, составляет не больше 30% дохода. Отсюда получаем 70 т.р. (50%) и 47 т.р. (30%) соотв.

Также необходимо постоянно иметь неприкосновенный запас на случай увольнения, болезни и пр. в размере от 4 до 6 месячных расходов. Т.е. если напр. расходы в месяц на продукты + ЖКУ + транспорт + остальное составляют 15 т.р., то нужно иметь от 60 до 90 т.р. налом дома чтобы ими можно было воспользоваться в любой момент. Дома их хранят на случай банкротства банка или блокировки счёта; сумма на первый месяц должна быть в рублях, остальная в любой валюте которую можно быстро сконвертировать в рубли. Если появляется кредит, он суммируется с месячными расходами, т.е. если кредит на 45 т.р., то месячный расход станет 15+45 = 60 т.р. и нужно хранить от 240 до 360 т.р. При желании, их можно будет использовать для погашения последних нескольких платежей. Именно поэтому кредит (любой) лучше брать на максимально возможный срок с возможностью досрочного погашения без штрафов, а затем гасить большими платежами, чтобы в случае болезни или увольнения была возможность значительно снизить платежи по кредиту. Из-за того что кредит гасился "вперёд", оплачивать можно будет только текущие проценты, что дополнительно снизит финансовые расходы в сложный период.

В случае когда кредит берётся парой, нужно учитывать риски расставания (развода). Статистика разводов по стране весьма унылая.

Ответить
0

Денис, Иван, спасибо за комментарии, открыл для себя некоторые новые, важные детали. Про 47 тысяч конечно грустно, но мысль понятна, что условно лучше взять ипотеку на ~30 лет/40 тыс. месяц, но платить например по 60-70 пока есть возможность. Про финансовую подушку конечно правильно, согласен с вами.

Подскажи пожалуйста, а если брать ипотеку на 30 лет/40 тыс. месяц, например, под 8% годовых и платить активно по 60-70 тысяч, то не будет ли это менее выгоднее, нежели брать ипотеку на 15 лет/60-70тыс. руб. при тех же 8%? 

// Из-за того что кредит гасился "вперёд", оплачивать можно будет только текущие проценты, что дополнительно снизит финансовые расходы в сложный период. //

А вот это не совсем понял, можете пояснить пожалуйста?

Ответить
0

Забей цифры в Эксель и посчитай всё сам. Там много ньюансов. Сразу рассчитай переплату чтобы потом не офигеть от её размера. И уточни по поводу оплаты кредита бОльшими суммами, в некоторых банках это запрещено или за это штрафуют, потому что банк ожидает заработать на тебе определённую сумму, а ты своими досрочными погашениями мешаешь ему это сделать; в других банках разрешают гасить только кратно месячному платежу, что тоже плохо потому что не позволяет уменьшить размер платежа во время увольнения/болезни.

 А вот это не совсем понял, можете пояснить пожалуйста?

Обычно, в кредитном договоре есть фраза что ты обязан ежемесячно погашать проценты, а также в другом месте есть фраза что ты обязан оплачивать согласно графику платежей.

Напр. по договору ты обязан платить ежемесячно по 40 тыс.руб. основной суммы + проценты на остаток кредита. Но ты платишь по 80 тыс.руб. ежемесячно + проценты на остаток кредита. В этом случае в 1-ый месяц ты заплатишь основную сумму за 1-ый и 2-ой месяцы, во 2-ом месяце ты заплатишь основную сумму за 3-ий и 4-ый месяцы. В 3-тьем месяце ты заболел и платишь только проценты, потому что 3-ий и 4-ый месяцы основной суммы у тебя уже оплачены и ты можешь основную сумму в эти месяцы не гасить.

Ответить
1

Вот когда речь заходит о тридцатилетней ипотеке, я бы в последнюю очередь советовал смотреть на переплату. Это та цифра, которая выглядит очень страшно, и те деньги, которые всё равно не увидеть/сэкономить/потратить.

Переплата ещё может иметь какую-то роль на более коротких сроках. Ну лет 5, допустим. Когда стоит вопрос о том: а может подкопить еще годик, продать тачку и не переплачивать.

А за 30 лет? Ну увидишь, что при цене в 10 млн, переплата 15. Ну и что делать с этой информацией? Твёрдо сказать "до*уя" и не брать? Ну будет и без ипотеки и квартиры :)

Ответить
0

Не хочу нагненать, но, поскольку Вы - мужчина, то первым делом должны думать о ситуации, при которой Вы 15-20 лет не проживете с этой девушкой. А в перспективе останетесь без ипотечной квартиры вовсе, но с алиментами в четверть-треть зарплаты. Так что проблема выбора бетонометров при таком низком доходе - не главная для Вас ¯\_(ツ)_/¯

Ответить
5

Пузырь не в том, что ипотечникам не из чего кредиты оплачивать, как было в США, а в том, что этой ипотекой разгоняют цену квартир, а когда льгота закончится, цены скорректируются и у ипотечных банков, по сути, обесценятся залоги. Не уверен, что это нанесет какой-то масштабный ущерб, но банки явно понесут потери, типа как похмелье после льготной пьянки

Ответить
1

Правительство посидело - подумала :
Ставку снизим до 6,5 % , народ схавает , так решим такие проблемы - увеличим количество налогоплательщиков Москвы , на всем пространстве РФ загоним всех в ипотеку , чтоб только думали о еде и работе , думать и бунтовать не будет времени , 
Народ станет делать все что правительство скажет , скажем маски одеть - оденут , скажем на колени встать - встанут , вот вся суть этой программы ипотеки , кто бы что ни говорил - ипотека это инструмент порабощения и обогащения власть имущих в глобальном плане , может не прав но в перспективе в России становиться все хуже и хуже , доллар растёт , евро растёт - а это на финязыке - рубль летит к чертовой матери значит жизнь становиться дороже причём каждую неделю , как говориться живем на 1 доллар в день .

Ответить
–1

Обиделся(лась) на минусы и пошёл сам поминусовал. У нас иксперд по широкому кругу вопросов, не иначе.

Ответить
1

конечно брать сейчас не выгодно, важна не ставка по ипотеке, а ежемесячный платеж, который в неадеквате, сейчас много покупателей стали ждунами, а некоторые и вовсе в аренду подались из-за ее падения, пузырь однозначно

Ответить
–4

И тем не менее квартиры дорожают, моя за 2 года уже подорожала на 600-700 тысяч, поэтому тянуть с ипотекой - так себе идея.

Ответить
17

посчитайте сколько стоила ваша квартира в долларах 2 года назад, а сколько стоит в долларах сейчас, а потом говорите о подорожании

Ответить
–3

Давайте я за вас посчитаю на примере одного небольшого района. За 2 года (октябрь 2018 - октябрь 2020) курс доллара вырос на 20%.
Знакомые взяли в 2018 году квартиру за 7.7 млн коробку. Сейчас такая же коробка там же стоит 10-11млн. И перепродажа квартир, т.е. вторичка, дешевле, чем от застройщика.

Т.е. доллар вырос на 20%, а квартира на 36%. И я сравниваю с мартовскими ценами 2020 года, т.к. в то время как раз рассчитывал всё. Сейчас ещё больше стоит.

Но если взять 2007, то вот там были цены перегреты в рублях (!). Сейчас может уже побили рекорд тех цен, но они были соизмеримы с текущими в абсолютных значениях.  Я про Москву.

Ответить
23

А можете как то пруфануть за ЖК или дом? а то больше похоже на сказку(вернее вранье) и рынок почему то двигается в другую сторону. особенно учитывая что с марта по май квартиры просто не продавались вообще никак, рынок просто стоял. но рисовать цифры на сайтах можно любые, вот только дисконт мог составлять до 30% если налом платить, только купи. реальный кейс от Пик, если что. 
и эти кайфовые истории от знакомых, всегда дальних, напоминает анекдот про то как Рабинович выиграл волгу в Спортлото.
У меня тоже такой знакомый есть, который убеждал что правильно ипотеку взял. 
-Я, говорит, за 6,5 взял, а теперь она 8 стоит, выгодно. Вот только он взял на котловане, с риском остаться без квартиры и денег, и еще вложил в ремонт 1,5. 8 то она с ремонтом стоит, но это же мелочи.
-А 8 она стоит, это ты откуда знаешь, ты ее продал за 8? 
-Нее, но такие сейчас на Циане по 8 стоят. 
-Так они там 3 года стоят никому не нужные, ты за 10 выложи, и говори что твоя 10 стоит

Ответить
1

Простите, но выкладывать ДКП я тут не собираюсь. Каждый сам решает, во что верить или не вкрить.
Я сам в сентябре взял квартиру. И знаете что? Сперва тоже думал — кризис, всё такое. Кому нужны эти ваши московские квартиры в пандемию. Дисконт минимум в 20% просить!!! А какие спустя лето понял, что так я нифига не куплю. Всё, что говорят р елторы, агентства — примерно всё далеко от правды. Только, когда сам попытаешься взять что-то, поймёшь.
Через пол года ситуация может измениться в сторону покупателей, но это будет через пол года. А пока цены растут с 2017 года примерно.

Ответить
8

Зачем ДКП, не надо. Просто конкретно дом укажите, это же вас никак не сдеанонит, чего боятся? А я посмотрю сколько он стоил 2 года назад, а сколько сейчас, благо это легко сделать, и если не прав, то с радостью признаю вашу правоту. Вот только что-то мне подсказывает что этого не случится. 

Ответить
0

да бывает такое. В куче элитных проектов и бизнес-классе например. Посмотрите ЖК Петровский квартал на воде в СПб например. Там процентов 70 рост за три года в рублях.

Ответить
4

Это ещё что. Жк Чёрная Речка в СПб. За год цены выросли на 90%. Думал через год-полтора взять квартиру в конце 2019. Сейчас цена просто нереальная. Даже на этапе котлована. Например 2к евро была 8.500.000, сейчас 15.500.000.

Ответить
1

Вопрос ещё, насколько хорошо оно продаётся по таким ценам

Ответить
0

Из того что я слышал (на иксперта не претендую) черную речку уже разобрали как булочки с сахарной корочкой в школьной столовой. 
Но с другой стороны есть например любимый всеми застройщик Легенда, которые на два своих флагманских проекта сейчас дают "супер-ипотеку" 3%, явно не от гигантского спроса (но при этом цены не снижают). Они же сейчас запускают 9  корпусов на Малоохтинском и говорят что "спрос бешенный". Ну не знаю, кто-то в этой истории определенно подвирает.

Ответить
0

ну там такая же история, я просто смягчил. Суммы только чуть больше.

Ответить
0

ЖК Город. ЖК Летний сад. Оба сильно поднялись в цене. Вторичка сильно поднялась.

Ответить
0

бывшая взяла хату за 5,5 млн полтора года назад

сейчас на сайте хат в продаже ее корпуса нет, минимум такая же стоит 9 млн

???

https://afi-park.ru/plans/korpus13

круто, однушка - 11 млн, норм, норм

Ответить
3

Нене! Вы учитывайте цену реальной сделки, а не оферту продавца. Покупатель сбивает вторичку от 5 до 20% в среднем, в зависимости от состояния.А то что выставляется, это хотели продавца и не более.

Ответить
1

Покупатель сбивает вторичку от 5 до 20% в среднем

За коробку?)

Я пол года пытался купить квартиру исходя из вот этих вот "сбивайте цену, рынок перегрет, легко можно сбить 20%" советов "риелторов" и экспертов. А мониторил с начала года. И знаете, что я понял? Если некоторые из предложений ещё хоть как-то видятся как завшенные, то очень многое, на что я обращал свой взгляд раскупали за 1-3 дня. И вряд ли там продавцы через 3 дня после выставления объявления скидывали по 5-20%. Хотя бы месяц бы провисело для этого. А обычно скидывают спустя несколько месяцев.

Ответить
1

За последние полгода, не продалась ни одна квартира, что я мониторил по завышенной цене, но собственники регулярно повышают цену, чтобы не продешевить.
Если нужно продать реально - люди идут на скидки, но большая часть продает только когда дают или устраивающую цену, или когда коммуналка больно кусает за кошелек, в прочих случаях ждут годами и десятилетиями.

Ответить
0

А вы сами сравнили или просто ссылку скинули? Возьмём ту же самую статью. Возьмём тот же самый промежуток из моего комментария — октябрь 2018 - октябрь 2020. Мы же за последние 2 года считаем?
Что говорит индекс?
Средняя цена квадрата выросла со 162к до 193к
Посчитаем в процентах:
162 — 100%, а 193 — 119. Т.е. цены выросли в среднем на 19%. Это средняя температура по больнице включая старый фонд, который не так быстро поднимается в цене, как новостройки.
Доллар за это самое время поднялся на 20%. Т.е. как минимум цена в долларах осталась неизменной.
Опять же, это для средней квартиры согласно вашей же ссылке. Т.е. есть полно квартир, которые росли в цене быстрее, а есть, кто росли медленней.

Я не собирался и не собираюсь следить за всем рынком Москвы. Я следил за несколькими районами, что и указал в комментарии. И рост цен там больше, чем 20%.
Конкретно один из ЖК вырос на 30+%.

Ответить
0

старый фонд, который не так быстро поднимается в цене, как новостройки

Откуда инфа, что новостройки поднимаются в цене быстрее? Или вы имеете ввиду когда их покупают на этапе котлована?

полно квартир, которые росли в цене быстрее, а есть, кто росли медленней

Ну так о том и речь, что нужно сравнивать среднюю, а не брать самые благоприятные случаи, с которыми не угадаешь. А то так можно рассказывать про офигенную доходность фондового рынка на примере Теслы, которая выросла в несколько раз за год - умалчивая о тех, кто не вырос или упал

Ответить
6

думаете, будет дорожать бесконечно, на фоне падающих доходов населения?

Ответить
3

Я не думаю,  я констатирую подорожание новостроек. 

Ответить
1

Подорожает она тогда, когда ее продадите и зафиксируете финансовый результат. Цены с циана имеет столько же общего с ценой заключенной сделки, как и средняя температура по больнице.

Ответить
0

моя за 2 года уже подорожала на 600-700 тысяч

И сколько это будет в процентном выражении с учетом обвала рубля?

Ответить
0

Ну дураку понятно, что инфляция в РФ реальная 15-20 процентов.
Неужели будет выгодно банкам работать с 6% ипотеки?
Или ставка после июля 2021 года вернется на уровень инфляции??
В чем подвох этой программы? Где выгода банкам после июля 2021 года?

Ответить
6

без ипотеки просто покупать перестанут.
Выгода в том, чтобы хоть что-то получить, даже 1% лучше чем 0

Ответить
1

Т.е все таки  сверхдоходы всегда были в строительстве и сейчас просто пошли на уступки обнищавшему населению снизив ставку?

Ответить
8

Сводят спрос с предложением и рассказывают что это щедрость.

Ответить
1

Государство субсидирует банки (доплачивает часть % за заемщика).

Ответить
0

Понятно. Но , честно, непонятна логика государства. Оно фактически помогает банкам и покупателям деньгами. А разве так может быть ? 
От куда такая щедрость . Временная она или постоянная и если временная , то почему.
Пенсионный возраст режут, с КОВИДом выплат нет в России, с чего бы государство оплачивало проценты. Мне кажется тут что то не так.

Ответить
7

Поддерживает штаны у строительной отрасли, в которой со всеми зависимыми работают миллионы людей

Ответить
2

ой, камон, всем известно, что кирпичи с бетоном - это самая коррупционная отрасль. Ты больше нигде не отмоешь столько, сколько в строительстве.

Ответить
0

Вы мосты и космодромы не путаете с людскими скворечниками?)

Ответить
5

Что чаще всего ставят в плюс СССР? Правильно, бесплатное жилье, квартира - это сакральная мечта, а ипотека страшное слово, вот решили убить 2х зайцев - помочь с реализацией «сакральной» мечты, чутка смягчить страх перед словом «ипотека» и бонусом - посадить побольше народу на ежемесячные платежи, которые сильно стимулируют к «взял бош и ипош с 8 до 8», а в таком состоянии не до внимания в политическую ситуацию в стране. Имхо как то так. 
ПС. Ах да, ещё ж долевое зарегулировали, теперь не рискнёшь на котловане с норм дисконтом, эйфория от «государство нас защищает» прошла после контакта с калькулятором и «молодые семьи» столкнулись с усложнением приобретения жилья. 

Ответить
1

Отклонение льготной ставки от рыночного значения банкам компенсирует государство. Согласно постановлению правительства, недополученные доходы банка от выдачи такой ипотеки — это разница между ключевой ставкой ЦБ, увеличенной на 3 п.п., и льготной ставкой (6,5%).

Подробнее на РБК:
https://www.rbc.ru/finances/10/07/2020/5f06ff939a7947007d318ba3?utm_source=amp_full-link

Ответить
–1

За это же время цена 1м² в квартирах экономкласса выросла со 123 тысяч до 135 тысяч рублей.

А разве в Москве не запрещено строить эконом?

Ответить
7

Теперь это называется стандарт, а не эконом)

Ответить
3

Такого понятия как "класс жилья" не существует. Каждая строительная, аналитическая, или какая либо ещё компания вправе определять свои критерии к классам жилья и называть их как хочет. Отсюда бесконечные прагматик-класс, евро2-класс, комфорт-класс, лакшери-класс и т.п. Моё любимое - это продажа одним из застройщиков трёх одинаковых домов у метро Митино: самый дальний был назван "эконом-класс", средний - "бизнес-класс", самый ближний к метро - "элит-класс".

Государство постаралось описать требования к жилью, назвав это "класс стандарт" и сегодня это единственный незашкваренный термин, который правда никто не использует.

Ответить
0

Запрещено называть экономом 🤣 Премьер Медведев такой премьер

Ответить
1

ипотеку массово берут те, кто не в состоянии её оплачивать

Как это связано со снижением ставки на несколько %? Состояние заёмщика определяет его доход и возможность внести стартовую сумму

Ответить
0

+/- 2% ипотеки это +/-10к платежа в месяц, что в некоторых моментах существенно

Ответить
0

Если % снижается, то -, значит справиться с долгом им должно стать проще. Поэтому тут все равно нет никакой логики. Только если банки не снизили какие-то другие требования. Но из статьи это никак не следует

Ответить
0

Несостоятельные заемщики пытаются брать ипотеку, пока ставка низкая. Т.е. те у кого строго говоря нет денег (например на первоначальный взнос берется потреб, расходы на ипотеку шкалят под половину з/п, заемщик не учитывает риск потери зп и пр)

Ответить
1

Заёмщик и не должен учитывать никаких рисков. Это работа риск-менеджмента банка. За это они и получают свою зп

Ответить
7

Должен, но риски у них разные. У банка - риск неполучения дохода, у покупателя - риск потери жилья и денег. Каждый должен учитывать свои риски.

Ответить
0

Я говорю не про философию кредитов в целом, а не про оценки рисков, как составляющей получения и не получения кредита. Клиент всегда хочет получить кредит, задача банка соотнести риски и потенциальную прибыль, а так же возможные списания, прежде чем выдать деньги. И размер ставок тут не зависит от клиента и его желания получить деньги.

Ответить
0

Риск менеджер банка должен только убедиться в том, что в случае потери дохода заемщиком, его смерти и пр будет на что обратить взыскание :-)

Ответить
0

По ипотеке взыскание только 1 - это квартира. Дополнительно риск страхуется первоначальным взносом. Ни на что больше банк не может претендовать. Тут не нужен риск-менеджмент.

Ответить
1

Если хата упадет в цене настолько, что остаток долга (даже с учётом ПВ) не закроется продажей - то банк не только сможет, но и будет претендовать на что-нибудь ещё

Ответить
0

Не будет. С 2014 года нельзя требовать остаток долга, если банк застраховал риск, а банк страхует эти риски в 99,9 % случаев, потому что это тупо выгоднее для резервов на покрытие убытков.

Ответить
1

Где можно почитать об этом подробнее? Я и в 2019 нахожу перлы вида:
"ЦБ _рекомендовал_ банкам _подумать_ над прощением долгов по ипотеке, если суммы от продажи недвижимости не хватило на погашение кредита"

Там же:
"По данным НРА на 2017 год, доля застрахованных квартир в среднем по России составляет 3–3,5%, но в Москве она гораздо выше — порядка 50%"

И норма, похоже, относится только к жилым помещениям. Апарты пролетают мимо. И пролетают все те, кто оформил ипотеку до 25.07.2014

https://www.rbc.ru/finances/19/06/2019/5d09ea389a79471bb718bc9a

Ответить
0

Речь про текущую ситуацию из статьи. Не понятно, как связана льготная ипотека в этом году с теми же валютными ипотечниками 10-летней давности. В Законе прописано, что если Банк страхует свой риск ипотечный, получает страховку, то он не имеет права требовать от заёмщика сверх этого. Кроме того, ипотека в валюте банками сейчас не выдаётся.
Даже в статье пишут, что в стоимость "зашита страховая защита" от рисков. Более подробно можно почитать в статье 31 ФЗ об ипотеке.
Если вы приедете в банк и посмотрите текущие ставки, то можете увидеть, что со страховкой ответственности заёмщика кредит дешевле, а без нее дороже. Потому что если заёмщик не страхует со своей стороны, то банк со своей стороны страхует риск. И если по какому-то виду страховок банк получает возмещение, то он теряет право требовать возмещение разницы. Поэтому мы роспрактике практически отсутствует то, о чем вы говорите.
P.S. Не виду разницы между апартаментами, сараем или обычно квартирой взятыми в ипотеку.

Ответить
0

 P.S. Не виду разницы между апартаментами, сараем или обычно квартирой взятыми в ипотеку.

Ну так загляните в пункт 5 статьи 61 Закона № 102-ФЗ, о котором сами косвенно говорите - увидите там формулировку "жилое помещение"

В том же пункте говорится о том, что если страховщик кирдыкнулся, а долг всё ещё остался, то банк остаётся с носом, а ипотечник - в белом пальто. Так что Ваш тезис
 банк страхует эти риски в 99,9 % случаев, потому что это тупо выгоднее для резервов на покрытие убытков.

несколько теряет свою убедительность, если держать в уме масштабы кризиса 2007го в США, когда страховые компании не очень классно себя чувствовали

Ответить
0

Пункт 5 статьи 61 никак не противоречит Закону от 2014. Более того, он ссылается на этот закон. Раньше в данном пункте не было отсылки к страхованию, теперь данную статью дополнили. Исходя из текста ФЗ 2014 года я не вижу разницы между типами сооружений в ипотечном договоре.
Я не знаю примеров в РФ, где бы страховщик отказывал банку в возмещении по таким договорам. Что касается США, то не надо путать финансовый кризис, в основе которой аналог пирамиды ГКО (выпуск многоуровневых ничем не обеспеченных деривативов), и обычный банковский продукт.

Ответить
0

 Пункт 5 статьи 61 никак не противоречит Закону от 2014

Конечно, никак не противоречат, т.к. в "законе от 2014" и был изменен 102-ФЗ "Об ипотеке"))

 Исходя из текста ФЗ 2014 года я не вижу разницы между типами сооружений в ипотечном договоре.

Вы не видите разницу - ок, но Вы - не Центробанк, не суд и не ст.16 ЖК РФ

 Я не знаю примеров в РФ, где бы страховщик отказывал банку в возмещении по таким договорам

Я не про отказ писал. Страховщик согласен и готов возместить банку убыток. Вот только страховщик при обширном кризисе может стать банкротом и банк пойдёт в закат со своими требованиями

 в основе которой аналог пирамиды ГКО (выпуск многоуровневых ничем не обеспеченных деривативов), и обычный банковский продукт

Деривативы были обеспечены ипотечными закладными - тем самым банковским продуктом, который пошёл на дно, т.к. сабпрайм не осилил выплаты в кризис

Ответить
0

но Вы - не Центробанк, не суд и не ст.16 ЖК РФ

Да, но они тоже не видят. Судебных прецедентов, основанных на различиях между условными апартаментами и квартирой в области выплаты страховок или перехода прав на объект залога, нет. Статья 16 ЖК конкретизирует виды Ж, но ипотека может браться на любое недвижимое имущество. Следовательно, страховки распространяются на все виды ипотеки и логично положения из ФЗ от 2014 действуют на весь спектр. Повторюсь, что статья 102 была лишь дополнена абзацем про страховку, т.к. раньше кредитор вообще терял право требования после перехода прав на залог и его реализацию на аукционе.
Вот только страховщик при обширном кризисе

Нет смысла рассматривать обширные кризисы, т.к. они выходят за рамки стандартных ситуаций. В случае таких кризисов начинают работать анти-кризисные инструменты, которые сами по себе создают новую реальность и нормы (например, ЦБ берет на свой баланс плохие долги взамен предоставляя ликвидность)
Деривативы были обеспечены

Именно, что они не были ничем обеспечены, а строилась пирамида. В основе пирамиды был залог, на который выпускалась огромная масса производных инструментов в разы превышающих по стоимости цену залога. В результате, когда заёмщик нарушал обязательство по выплате кредита, начинала рушится вся надстройка пирамиды, которая значительно превышала по обязательствам сумму самого кредита. Проблема усугублялась тем, что не только залог, но и деривативы выступали обеспечением по другим финансовым операциям, причем, операции часто совершались ещё и с кредитным плечом, так же ничем не обеспеченным.

Ответить
0

  Судебных прецедентов, основанных на различиях между условными апартаментами и квартирой в области выплаты страховок

Так ситуации еще не было с настолько крупным обрушением цен, что для покрытия остатка долга после продажи апартов нужна бы была страховка (якобы оформленная)

 но ипотека может браться на любое недвижимое имущество

Но не по любому недвижимому имуществу "прощаются" долги согласно закону "Об ипотеке"

Ответить
0

Но не по любому недвижимому имуществу "прощаются" долги согласно закону "Об ипотеке"

Согласно Закону, основной долг не прощается в принципе ни по какому виду ипотеки. Но Банки не могут претендовать на дополнительные взыскания, если они забрали залог и застраховали риски ответственности в любом его виде. Об этом прямо указано в ФЗ от 2014. Тип ипотеки не имеет значения. Данное правило (делить на виды ипотеки) абсурдно. Страховка должна покрывать риски в размере основного долга, а не прибыли. Она перестает работать, когда сумма долга перед банком закрывается доходом от реализации объекта. Банк не может получить от реализации + страховки денег больше, чем брал у него клиент.
Так ситуации еще не было с настолько крупным обрушением цен

Были ситуации с валютой ипотекой (валютный долг был выше), но я не видел примеров с апартаментами. После этих примеров ФЗ ужесточили и добавили в тот самый абзац дополнение про страховку, до этого достаточно было просто передать право собственности на залог с целью реализации на аукционе.

Ответить
0

 основной долг не прощается в принципе ни по какому виду ипотеки

Про основной долг никто и не говорит. Ветку мы начали с вопроса о долге, оставшемся после реализации залога

 Были ситуации с валютой ипотекой (валютный долг был выше), но я не видел примеров с апартаментами

О чем я и говорю. Квартиры в баксах просели в цене на 50% - ипотечники попали впросак. С апартами такой просадки не было, вот и прецедентов у Вас нет перед глазами

Ответить
0

Ветку мы начали с вопроса о долге

Ветку я начал с того, что банк выдает деньги в кредит и сам должен оценивать риски. У клиента такой задачи нет, он просто хочет взять кредит, по такой же схеме он идёт в МФО.
Про основной долг никто и не говорит

Нельзя говорить о возврате, если мы не говорим о теле кредита. Долг не делится на основной и второстепенный. Его нельзя разделить на части и продать, например.
В кризис 2008 года проседала вся недвижка, особенно коммерческая, апартаменты. Причем, коммерческая проседала сильнее, т.к. не было инвестиционного спроса по понятным причинам. Но дело не в этом, а в нормах. Переход права собственности на объект к кредитору и его реализация фактически лишала банк требования возврата оставшейся суммы долга. Такие прецеденты есть.

Ответить
0

 Переход права собственности на объект к кредитору и его реализация фактически лишала банк требования возврата оставшейся суммы долга

На каком основании?

Ответить
0

Решения Верховного суда
https://pravo.ru/story/view/124681/

Ответить
1

Скролл счетами

Ответить
0

Скоро цены рухнут! Мантра ,,купи сегодня, завтра будет дороже,, не работает!!! Будет как в США, всё платёжеспособное население потихоньку выбирают!!! С лета начнётся))) Вот будет весело. Да и штрафы за просрочку сдачи жилья с 1 января опять всупит в силу.

Ответить
0

В этой стране хоть раз была дефляция втч дефляция на бетон. Я такого не видел.

Ответить
3

Цены на цемент сильно снизились перед олимпиадой. Но тут важен контекст: в стране не так много цементных заводов, конкретно в московском регионе их было 3 и все они принадлежали жене тогдашнего мэра Лужкова. Под идею о защите отечественного производителя и необходимости дорогостоящей реновации оборудования был пролоббирован запрет на импорт цемент. В итоге, как говорил один из застройщиков, привезти бразильский цемент самолётом с последующей доставкой до стройплощадки было дешевле, чем купить его на "лужковском" заводе с самовывозом. Олимпиада потребовала больших объёмов строительства, которые отечественные заводы не могли (и не хотели: дефицит подогревает цены) обеспечить, строители пришли к Путину что или запрет на импорт отменят или они не гарантируют что объекты будут построены в срок. Тогда цены упали в несколько раз.

Ответить
0

Думаю с осени 2021 цены немного упадут на 10-30%

Ответить
0

Если не продлят

Ответить
0

Вроде и хорошая идея, только проблему с нехваткой жилья у большинства населения она ничуть не решает

Ответить
0

Ставку то они снизили но при этом ценник раздулся на 10 -20% и жилье опять становится более недоступным ,а все деньги опять оседают у банков с этими скоро счетами.

Ответить
0

мистически растут цены в Севастополе. 2-3 года назад цена за кв. м. была около 1 000$ (60-68). То сейчас цены минимум 1200$ (80). При этом, средняя зп практически не изменилась. Можно конечно и подешевле найти, но объясните пожалуйста, как на зп 30-40 тыс руб, можно купить жилье? И почему продолжает расти в условиях санкций? Страшно представить цену, если санкций не было.

Ответить
0

Собственно за год цена не сильно-то и выросла (особенно в твёрдой валюте), ну новостройки - понятно: субсидии + их дефицит конкретно в Севастополе

зп 30-40 тыс руб

Как-то сильно оптимистично для Севастополя, военных посчитали?

Ответить
0

жаль зп не в твердой валюте выдают... Не знаю, как считают среднюю зп по городу, но пару лет назад когда на гос службе работал, оклад был 15 тыс, но в годовом выражении примерно 33 в месяц. Медиана наверно, да, тыс. 20 максимум сейчас

Ответить
0

У вас некорректная информация, во первых на новостройки цена входа 90к рублей за м2 - https://xn--e1afeoglahgd.xn--p1ai/objects/sevastopol
Во вторых, в городе наложен мораторий на новостройки, т.к не принят Генплан города, что вызывает рост цен на существующие предложения. 

Ответить
0

ну тут смотря по какому курсу считать. Про генплан, да, не учел.

Ответить
0

В остальных городах фед.значения схожая ситуация. В Москве метр - 180...200 тыс, в Петербурге - 120...140. А зарплаты в 2-3 раза меньше этих цифр

Ответить

Комментарии

null