Экспертное мнение
Ольга Кашкарова, инвестиционный директор Ориентир
О том, что складской сегмент является одним из самых устойчивых к макроэкономическим изменениям, специалисты рынка говорили давно равно как и о необходимости диверсификации портфеля инвестиций в недвижимость по нескольким секторам. В ситуации сложившейся в 2020 году мнение аналитиков подтвердилось на практике и нашло свое отражение в отчетах по рынку инвестиций. Закрытие границ, отмены бизнес-мероприятий сильно ударили по трафику отелей. Торговые центры около двух месяцев были вынуждены простаивать, а еще больше времени — работать в усеченном формате. Уже в конце периода жестких карантинных ограничений собственники офисов столкнулись с тем, что арендаторам больше не нужны занимаемые площади, в качестве компромисса излишки площадей сдаются в субаренду, а также под проекты коворкингов и гибких офисов.
В отличие от выше перечисленных сегментов, на складском рынке даже в самый сложный период активность не снижалась, сделки заключались, сокращения занимаемых площадей компаниям не требовалось. По итогам года новый ввод складов по Московскому региону может составить около 0,9 млн кв. м, что примерно соответствует уровню ввода в 2018-2019 гг. Спрос составит более 1 млн кв. м, что немного меньше рекордных показателей 2018 года, но примерно на уровне года 2019. Сохраняется на рынке и низкий уровень вакансии — около 4-4,5% для Москвы, менее 3% для Петербурга, тогда как ставки аренды продолжают постепенно расти и составляют в среднем от 3950 руб. до 4000 руб. за 1 кв. м по данным разных консалтинговых компаний.
Не удивительно, что такая стабильность была оценена инвесторами. В результате, по итогам третьего квартала инвестиции в складскую недвижимость составили около 30% от всех вложений в коммерческую недвижимость, что является рекордным показателем на сегодняшний день. На протяжении последних 5-ти лет доля инвестиций в склады постепенно росла, но не превышала 15% от общего объема инвестиций. Столь значительное увеличение доли складского сектора в общем объеме инвестиционных сделок стало возможно в том числе за счет расширения круга инвестров, готовых инвестировать в данный сегмент. Если еще пару лет назад речь шла только о профильных институциональных инвесторах, то сейчас через ЗПИФы эта опция открыта и для частных лиц.
В этом году состоялось несколько крупных сделок по покупке складских площадей. Так, фонд Сбербанка приобрел складской комплекс ВкуссВилл площадью более 100 тыс. кв. м на Алтуфьевском шоссе. Паи фонда будут предлагаться частным инвесторам. Компания OZON, заключила сделку по строительству крупнейшего фулфилмент-центра (155 тыс. кв.м) в долгосрочную аренду, а также продала единственный собственный склад в Твери (70 тыс. кв.м) компании Central Properties, оставшись там в качестве арендатора как минимум до 2030 года. Сделка также была структурирована через ЗПИФ и паи фонда будут предложены частным инвестороам. Компания ПЛТ приобрела складской комплекс Север-1 (114 тыс. кв.м). Эти сделки являются показательными с нескольких точек зрения. Во-первых они подтверждают тейзис выше о расширении круга инвесторов в складской сектор и росте доли частных инвесторов, инвестирующих через паи ЗПИФов недвижимости. Одной из причин существенного роста интереса частных инвесторов к альтернативным инвестициям и в частности к инвестициям в недвижимость является снижение ставок по депозитам произошедшее в последнее время и как следствие необходимость поиска более привлекательных возможностей вложения средств. ЗПИФы недвижимости данную возможность могут предоставить. Упаковка активов в фонды для привлечения инвестиций говорит о том, что частному инвестору этот продукт уже понятен и он готов вкладывать деньги не только в помещение условной «Пятерочки», но и в современные складские объекты.
Во-вторых, интерес банков и крупных инвестиционных фондов к складам становится все более очевидным, так как 2020 год наглядно показал необходитость диверсификации портфеля недвижимости. В-третьих, компании из сферы интернет-торговли продолжают наращивать логистические мощности, постепенно становясь одним из основных драйверов спроса (в первой половине 2020 года доля сделок с участием представителей интернет-торговли составила 18% против 10% в 2019 году). Для обеспечения быстрого роста интернет компании выбирают разные стратегии, так например компания Wildeberries предпочитает строить и владеть фулфиллмент центрами, OZON пока выбрал стратегию аренды. Однозначно можно сказать что доля складов (фулфилмент центов) сданных интернет компаниям в ближайшие годы в общем предложении складов будет расти.
Не стоит забывать, что профессиональный складской рынок России все еще молод, и он продолжает развиваться. За последние годы к классическим коробкам (Big box) прибавились фулфилмент-фабрики, по-прежнему ощущается нехватка мультитемпературных складов, а городская логистика находится в зачаточном состоянии. Идеальным вариантом для инвестиций является крупный современный технологичный объект в хорошей локации и с долгосрочным договором аренды. Часто в данных проектах так называемая «начинка», в которую входят автоматизированные системы и цифровизация процессов, принадлежит арендатору и порой ее стоимость может составлять больше, чем само складское здание, что снижает риски возможного ухода арендатора и необходимости для инвестора пересдачи помещений. В то же время, уровень вакантности показывает, что и обычные универсальные склады не пустуют, обеспечивая достойную доходность. Что в первом, что во втором случае, стоимость помещения будет напрямую зависеть от арендного дохода. Еще один, более бюджетный, но более сложный для непрофильного инвестора вариант — это не покупка объекта с имеющимся арендным потоком, а заказ на строительство «под ключ». Здесь сумма вложений будет зависеть от себестоимости строительства, параметров и материалов. Но и арендаторов придется искать самостоятельно.
Отдельно стоит поговорить о городской логистике. В границах старой Москвы сейчас менее 1 млн кв. м складов классов А и В, что составляет не более 7% от общего предложения в Московском регионе. Трудности здесь заключаются в высокой стоимости земли и ограниченном количестве участков под строительство складской недвижимости. Однако современные требования к логистике подразумевают не только крупные распределительные центры, но и склады «последней мили», объекты форматов Dark Store и Light Industrial. Пока сложно говорить об этих форматах, как о сформировавшемся рынке, но с каждым годом потребность в них растет, что делает их также перспективными для инвестиций.
В заключение можно отметить, что значимым фактором для роста интереса к инвестициям в коммерческую недвижимость как со стороны институциональных и частных инвесторов так и со стороным конечных пользователей является снижение финансовых ставок. В 2020 г ставка рефинансирования достигла исторического минимума 4,25% (снижение с начала года составило 200 базисных пунктов), что позволяет инвесторам/конечным пользвоателям привлекать заемное финансирование на значительно более выгодных условиях по сравнению с прошлым годом.
Стабильность фундаментальных показателей складского сегмента и снижение стоимости финансирования привели к значительному расширению круга инвесторов и конкуренции за качественный продукт. В результате уже в 2020 году ставки капитализации снизились с 11-11,5% до 10,5-11% в зависимости от качества и расположения объекта, с ожиданием дальнейшего снижения ставок капитализации и как следствие роста стоимости активов и доходности на своевременно сделанные инвестиции.