Золото или недвижимость ? За и Против

В прошлой нашей статье мы анализировали во что выгоднее инвестировать свободные средства - в инвестиционное золото или акции.

Сегодня предлагаем Вашему вниманию сравнение возможностей инвестирования в золото или недвижимость. Мы сознательно ориентируемся на так называемый "средний" класс - людей, имеющих сравнительно небольшие накопления и переживающих над тем, как не потерять и не обесценить свои денежные сбережения, а наоборот сохранить их или даже преумножить.

Рассуждая об инвестициях в недвижимость, мы оцениваем это решение с позиции человека, готового рассмотреть в качестве варианта сохранения своих средств возможность покупки стандартной двухкомнатной квартиры (по статистике именно двухкомнатные квартиры самый популярный сегмент купли/продажи на рынке недвижимости), а не с позиции профессионального инвестора, для которого инвестиции в недвижимость являются профессией.

По данным одной из старейших латвийских компаний в сфере недвижимости Latio ( http://latio.lv/lv/pakalpojumi/tirgus-analize/majoklu-tirgus/174/2-majoklu-tirgus-parskats-2020-h1-v2.pdf ) средняя стоимость серийной «двушки» в Риге площадью около 40 кв. метров и при цене 935 евро за кв. метр, составит примерно 37400 евро. Если же Вы хотите приобрести квартиру в новостройке то цена за квадратный метр составит уже около 1900 евро за кв. метр, а площадь двухкомнатной квартиры в новостройке уже около 50 квадратных метров и такая покупка вам обойдется уже существенно дороже - около 95000 еврр. Кроме того, Вам придётся выложить от 500 до 1500 евро в виде пошлины на покупку недвижимости в размере 2 % процентов от ее кадастровой стоимости. Маловероятно, что купленная вами недвижимость, если вы рассматриваете данное приобретение как инвестиционный проект, будет готова к сдаче в аренду сразу после покупки. Вам будет необходимо минимум инвестировать от до 3000 до 10000 тысяч евро в мебель, бытовую технику и ремонт. Ну а если Вас привлекает идея сдавать квартиру в качестве апартаментов посуточно через популярные порталы типа booking.com или airbnb, то Вам придётся ещё раскошелиться на пару-тройку тысяч, чтобы прикупить посуду, постельное белье и другие необходимые предметы первой необходимости.Таким образом, просто, чтобы начать этот бизнес, Вам будет необходимо инвестировать примерно от 40 до 100 тысяч евро. Это весьма примерный расчет, без учета затрат на услуги юриста, нотариуса, маклера и за оформление счета сделки в Банке.

И что в получите в итоге ? Из того же отчета фирмы Latio видим, что средняя ставка аренды типовой двухкомнатной квартиры в Риге около 380 евро в месяц, для новых проектов эта сумма может быть 450-600 евро. Но нужно учитывать, что в эту среднюю цену входят и сделки с арендой престижных квартир в тихом центре и Старом городе и в микрорайонах. То есть реальная стоимость аренды квартиры где-то в районе 280-320 евро в месяц. Сравнительно недавно активно развивался рынок посуточной аренды апартаментов, когда квартиру можно реально было сдать за 20-30 евро в сутки, но из-за пандемии этот бизнес сейчас практически полностью умер и на рынке долгосрочной аренды появилось огромное количество квартир, ранее сдававшихся посуточно, что также не внушает оптимизма. При этом, нужно понимать, что посуточная аренда квартиры - это сложный и затратный бизнес, нужно постоянно общаться с клиентами, отвечать на их запросы, поддерживать квартиру в чистоте, убирать ее и стирать белье и быть готовым к самым разным неожиданностям со стороны незнакомых гостей. Не думаю, что этот бизнес подходит для собственника одной квартиры - уж слишком это непросто.

При этом, если Вы законопослушный гражданин, Вы должны в обязательном порядке зарегистрировать свой договор аренды в VID и платить 10% от полученной арендной платы в качестве налога. И, не надо забывать, что Латвия страна с самой высокой ставкой налога на недвижимость в Балтии и планируется серьезное увеличение (в отдельных случаях в 2-3 раза) кадастровой стоимости недвижимости, что приведёт к существенному росту этого налога с 2022 года. Уже сейчас, в отдельных случаях, налог на недвижимость "съедает" до 10 процентов годового дохода от аренды и эта цифра может возрасти в 2-3 раза.

Стоит понимать, что отнюдь не всегда удается сдать в аренду квартиру сразу и надолго, часто это занимает неделт или даже месяцы, в течении которых Вы сами будете оплачивать коммунальные платежи и налоги за недвижимость. Ну и "вишенка на торте" - очень часто жильцы оказываются недобросовестными плательщиками, у них появляются долги за аренду, при этом они могут продолжать проживать в Вашей квартире годами, пока не вы не получите судебного решения об их выселении. Выселить их может только судебный исполнитель (тоже за отдельную плату) а само решение суда о взыскании долга еще не является гарантией получения этого долга. В общем и целом - вопрос, готовы ли Вы ко всем этим трудностям ? И так ли Вам представляется процесс сохранения собственных накоплений ? Уверены, что многие из Вас просто не готовы ко всем этим трудностям, и согласитесь, что уж если начинать бизнес, связанный со сдачей недвижимого имущества в аренду, то скорее всего нужно думать о приобретении нескольких объектов как минимум.

Что любопытно - по статистике, цены на серийное жилье в Риге неуклонно снижаются в течении всего 2020 года, цены на новое жилье также не особо растут, многие девелоперы и вовсе заморозили начало строительства многоквартирных домой в столице, до "лучших времен". А с учетом разразившейся пандемии COVID-19 и многолетнего сокращения населения Латвии и Риги, маловероятно, что рынок недвижимости внезапно начнет расти в цене и достигнет пиковых значений 2007-2008 годов.

Что касается инвестирования в золото. За свои 40000 - 100 000 евро Вы спокойно можете купить 750-1,5 кг золота, что в слитках 50-100 гр. (именно эти два вида слитков пользуются наибольшей популярностью у клиентов) и это будет всего 15-30 слитков, которые занимают совсем немного места.

В любой момент Ваши слитки и монеты могут быть проданы, а по статистике, только за последний год стоимость золота выросла более чем на 22,86% и, как показывает многовековой опыт, в период кризиса цены на золото только растут.

Сравнивайте условия инвестирования в недвижимость и инвестиционное золото и принимайте правильное решение.