На днях закончился срок моего вклада, и на нем образовалась сумма в один миллион рублей. Дальше держать деньги на вкладе смысла не вижу, т.к. ставки падают и со следующего года вводится налог на проценты (здесь должно быть матерное слово, но оно запрещено к публикации). Вот так государство "поощряет" тех, кто решил копить деньги. Тут я и задался вопросом, куда их вложить. Первое, что пришло в голову, - недвижимость. Конечно, миллиона не хватит даже на приличную студию, но ипотека нам поможет. Решил разобраться в этом вопросе.
Как раз знакомый взял ипотеку и сказал, что она обошлась ему в 6,7% годовых. Немного удивившись столь низкой ставке, стал изучать, что к чему. Нашел график, где показано, как может изменяться количество желающих взять ипотеку при различных ставках.
Ставка 6,7% существенно стимулирует продажи недвижимости. При снижении есть вероятность увеличения спроса и тогда цены на квартиры вырастут еще. Предварительно я поинтересовался динамикой цен и выяснил, что к ноябрю цены поднялись примерно на 15%. Факт имеет под собой понятную основу – падение рубля и повышение налогов приводит к тому, что население начинает избавляться от денег, вкладывая их в недвижимость. Идея хорошая, но смущает рост цен. С одной стороны это хорошо, но с другой - цена уже поднялась и придется покупать "за дорого".
Попалась на глаза новость о том, что правительство решает оставить неизменными ставки по ипотеке на 2021-й год. Это может вызвать еще один приток покупателей - тех, у кого вклады заканчиваются в 2021 году. Купив недвижимость сейчас, есть шанс за год на ней заработать. Но ведь продать квартиру без налога смогу только через 5 лет. Что произойдет за это время? Вырастет ли цена? А если ставки снова поднимут? Через пару лет инфляция может увеличиться, и ЦБ поднимет ключевую ставку. Следом поползут вверх проценты по вкладам и кредитам. Это может не только остановить рост, но и привести к снижению цен на недвижимость. Правда, можно с уверенностью сказать, что инфляцию точно покроем.
Размышляя над этим, решил посмотреть на динамику роста стоимости жилья за несколько лет и обнаружил вот что:
Цены на недвижимость растут только в рублях, а в валюте уверенно падают. Веселая математика!
Возникает следующий вопрос: "Что лучше - купить квартиру в ипотеку или обменять рубли на доллары и вложиться в биржевые фонды?". Представим, что за последующие 10 лет цены на квартиры в рублях вырастут на 65%, а в валюте упадут, но не так резво, а всего на 15%. Доллары разместим под 6% годовых в разные ETF-фонды на финансовых рынках.
Вариант 1: Купить квартиру в ипотеку в регионе.
Цена покупки 2.0 млн. рублей. Расходы – ипотечные платежи, содержание квартиры, налог на недвижимость. Если сдавать в аренду, а расходы переложить на арендаторов, то мне остается "дырка от бублика". Но при этом через 10 лет у меня будет квартира, в которую вложен 1 млн. рублей (по курсу 76 руб. за доллар = 13 157 USD).
Стоимость квартиры через 10 лет в USD = 2.0 млн. руб. / 76.00 * 0.85 = 22 368 USD.
Прибыль за 10 лет = стоимость квартиры через 10 лет в USD – вложенные в квартиру USD = 22 368 - 13 157 = 9 211 USD.
Вариант 2: Обменять рубли на доллары и вложиться в ETF-фонды с доходностью 6% годовых.
1 млн. руб. по курсу 76 руб. за доллар = 13 157 USD. Покупаем на них ETF-фонды. Через 10 лет у меня будут те же 13 157 USD + прибыль от купленных ETF-фондов. При условии сложных процентов стоимость портфеля = 23 562 USD.
Прибыль за 10 лет = 23 562 - 13 157 = 10 405 USD.
Второй вариант дает больше прибыли. Хотя расчеты настолько приблизительны, что можно считать результаты одинаковыми.
Так что же лучше? Если рассматривать только финансовую сторону, то разницы почти нет. Но с точки зрения трудозатрат возникают ощутимые различия. Квартирой необходимо заниматься, следить, чтобы она не простаивала без арендаторов. При этом требуется периодический ремонт и необходимость страховки. Второй вариант выглядит более привлекательным, поскольку предполагает вложиться один раз, но при этом есть сомнения в сохранении доходности, ведь цены на финансовых рынках постоянно меняются и подвержены влиянию финансовых кризисов.
А что бы вы сделали с миллионом рублей?
Котировки фондов, вкладывающихся в недвижимость, колбасит не слабее, чем акции, при этом доходность их ниже. Если даже иностранные фонды недвижимости с профессиональными управляющими давали в среднем 6% годовых, то одна квартира в России может тупо сгореть из-за соседа-алкаша...
Лучше вкладываться в ликвидные активы типа биржевых фондов, акций и облигаций, а риски снижать правильным структурированием. Если лень самому заморачиваться - можно вкладываться, например, в «вечный портфель» Тинькова, основанный на проверенной с 70х схеме диверсификации
А если хочется немного заморочиться и сэкономить денег, то можно составить такой сбалансированный портфель самостоятельно из ETF-фондов и БПИФов, которых становится все больше на российском рынке или которых огромное количество на зарубежных рынках. А недвижимость как вариант действительно можно купить через REIT-фонды, но тогда нельзя задействовать эффект финансового рычага - ипотеку и другие способы повышения дохода, например, улучшения, связанные с ремонтом и прочее.
эффект финансового рычага - ипотеку
Вы правда думаете, что реальная цена на недвижимость в России будет расти быстрее 12% в год - чтобы обогнать процент по ипотеке плюс доходность по REIT? Это ещё не считая премии за неликвидность, политические и экономические риски, концентрацию и тд.
Кстати REIT сами используют кредитное плечо, к тому же вкладываются в более привлекательную и ликвидную недвижимость, чем вы сможете найти в России и позволить себе купить.
Текущий год показал, что REIT - это больше ценная бумага нежели недвижимость. Действительно многие REIT-ы очень ликвидны, и их сливали из-за пандемии. Некоторые упали в цене на 50%! Потому что в основе некоторых REIT торговые центры, которые были закрыты. Зато реальная недвижимость росла в цене.
И дело тут вот в чем: REIT-ы нужны профессионалам финансового рынка и инвесторам, а вот жилая недвижка нужна по большей части обычным потребителям, а их в этом и следующем году и стимулируют покупать ее за счет низких ставок по ипотеке, типа потом-то будет дороже, успевайте!
Также многие просто боятся очередного обесценивания рубля и готовы брать бетон по любой цене. Не думаю, что сейчас профессиональные инвесторы покупают недвижку по текущим ценам. Они заняли выжидающую позицию или продают ее по "вкусным" завышенным ценам.
Опять же все упирается в цели инвестора и наполнение его инвестпортфеля. На мой взгляд лучше диверсифицироваться - часть реальной недвижки, а ту, которую нет возможности купить (дорого или в другой стране), брать через REIT-ы.
Вне зависимости от результатов статьи, сюда налетит толпа людей в комментарии с постами что любая ипотека это кабала на много лет, привязывающая человека к месту и заставляющая работать на износ
% - жесть, конечно. Кажется, что маленькие, а как начинаешь считать :)
Все написано. Миллион у ТС лишний, то есть запасной, если вложить в квартиру, то потом будет сдавать. Здесь вопрос явно не про то, брать единственную квартиру для жизни в ипотеку или снимать и копить.
тут вопрос в стоимости аренды против покупки если мы хотим примерное равенство прав получить.
ну вот например в москве абсолютное большинство квартир идут без регистрации и без резидентного парковочного места.
причем если с регистрацией это можно решить в 10% случаев то с резидентным парковочным разрешением это почти невозможно.
конечно квартиры где все это есть - в наличии есть - для богатых экспатов в центре. цена соотв.
также ремонт важен, что там внутри квартиры.
Просто опять же если брать москву то те квартиры которые в аренде "по рынку" - находятся не то чтобы в плачевном виде, а в среднем.
в итоге цена за аренду если хотим норм качество будет такая что сильно дешевле купить.
без регистрации
Бюрократический пережиток: стоит ли ради него тратить сумму, за которую можно купить жилье в Европе?
резидентным парковочным разрешением
А оно вообще надо, если можно поближе к работе снимать вместо покупки машины и поездок на работу?
будет такая что сильно дешевле купить
Сомнительно: особенно когда посчитаешь доходность вложенных в акции первого взноса + ежемесячной разницы между ипотекой и арендой в сравнении с доходностью бетона в России с учетом будущего курса доллара. А если понадобится работу и город сменить?
регистрация это дети, садики, школы, прочее, но и плюс парковки недавно появились.
понятно что молодежи из этого списка потенциально только парковки интересны. но блин у молодежи тоже есть свойство своих детей заводить)
я лишь указываю на тот факт что аренду и ипотеку сравнивают по face value, но проблема в том что комфорт большей части арендного жилья в москве (остальные города хуже на порядок еще, москва единственное место где худо бедно есть некий базар арендной недвиги - рынком это не назвать. барахолка. в остальных городах вообще нету и этого) не сопоставим со своим жильем вообще никак. В отличие от Европ где арендное это фактически как свое в плане ремонта и прочего.
поэтому если просто сравнивать аренду с ипотекой то можно получить что аренда выгоднее с учетом всех колебаний и рисков (зависит от того какие риски закладывать), но это будет хуже качество.
а если брать арендное жилье именно качественное - то его цена будет не такая как "по циану". очень совсем далеко не такая.
Квартира для проживания не нужна. Нужно куда-то вложить миллион :)
Если квартира для проживания не нужна - то она вам не нужна (кэп, знаю). Квартира это все-таки из разряда "жить по-просторнее". Разменивайте свою однушку на двушку (двушку на трешку, трешку - на поближе к центру, etc.). Жить будет веселее, удобнее, заодно простаивать не будет. Если такой проблемы нет (да-да, я услышал вас) - квартира это скорее пассивный актив, как средство приумножения - долго, мутно и с неясными перспективами. Не стоит заморачиваться, ИМХО, хотите больше денег - ищите финансовые инструменты.
"Квалифицированный инвестор и биржевой трейдер" предлагает взять еботеку в качестве инвестиции
Чувствую, где-то подвох. Но где? :)
Похоже, вы увидели то, что захотели увидеть :) Обращу внимание, что я еще написал про ETF-фонды и доллар, которые, судя по вашему комментарию, я тоже "предлагаю" взять :)
Стоимость недвижимости в валюте вы сказали падает. Относительно чего? Рубля?
Ляма у меня нет, но вкладывать в недвижимость не стала бы. Это не выгодно.
Да и недвижимость сейчас такого качества... Большое сомнение вызывает современные строительные технологии в плане долговечности и надёжности жилья.
Цена одного квадратного метра в долларах. Это тоже самое, что спросить золото в долларах растет относительно чего? И в том и в другом случае цена выражена в валюте - доллар США.
А если 19 марта купил бы на весь лям акции Модерны, щас было бы больше 6 лямов
Да, есть одно "но". Знать бы ЗАРАНЕЕ, какие акции удвоятся за полгода :)
Грамотный единорожек88
Ало. Гараж.
Курс акций Cinemark Holdings Inc 05.12.20 - 15$, сегодня уже поднимался до 22$
А можно ссылку на статью количество желающих взять ипотеку в зависимости от ставки?
Открыть иис. Купить акции, облигации, етф и немного золота и других комодов по желанию. Упор делать на зарубежные компании в валюте, так как рубль за 10 лет обесценинтся минимум ещё раза в два. Каждый год возвращать 52к налогов с пополнений иис.
Доходность всего этого счастья от 10% годовых. Инструментов на фондовом рынке полно. Как для активной торговли, так и для пассивного инвеста
осталось только платить налоги, чтобы возвращать эти 13%. Пенсионерам например такое недоступно.
Грамотный единорожек88
Скорее всего через год-два возможность возвращать НДФЛ по типу А уберут.
Благодарю. Это по сути и есть предложенный мной второй вариант вложения денег :) ИИС действительно можно дополнительно использовать как оболочку для инвестиций.
Насчет доходности в 10% - это оптимистично, хотя вполне реально, поэтому я в расчетах использовал 6%, чтобы не слишком завышать свои ожидания.
Как вы спрогнозировали курс USD, через 10 лет, на уровне 76 руб./USD?
Вас, либо Нобелевка по Экономике ждет, либо, через 10 лет, большое разочарование.
А где вы увидели прогнозирование курса доллара через 10 лет? В статье есть предположение, что "квартиры в рублях вырастут на 65%, а в валюте упадут, но не так резво, а всего на 15%". Падение на 15% заложено в коэффициенте при расчете.
Если бы я мог так точно прогнозировать на горизонте 10 лет, то мне было бы наплевать на Нобелевку по Экономике, я бы тратил миллиарды долларов налево и направо :))
Блоги компаний
Комментарии