Рубрика развивается при поддержке

О чём думают залоговые кредиторы: 6 нестандартных вопросов, которые помогут разобраться в их решениях

Кто мы такие. Финтех-компания — инвестиционная платформа залогового кредитования Credit.Club, которая объединяет заёмщиков и инвесторов. У нас предприниматели и частные лица могут получить деньги от независимых инвесторов.

Что произошло. Выступили на V Всероссийском форуме «Кредитный консалтинг 2020» и затронули тему оценки недвижимости для залога, а также возможные проблемы при её анализе.

Что будет в статье. Разберём, почему кредитные организации обычно выдают займы ниже стоимости залогового имущества, а порой и отказываются принимать конкретную недвижимость в залог.

Кому будет полезно. Статья будет полезна кредитным брокерам и финансовым консультантам, которые помогают людям находить деньги для решения финансовых вопросов. И, возможно, любопытным заёмщикам — тем, кто планирует брать кредиты под залог недвижимости.

Минуточку внимания

Сделка под залог недвижимости — ответственный финансовый инструмент, как и любой другой кредит. Это может быть банальным, но мы призываем относиться к нему с вниманием и холодным расчётом.

Если не хотите об этом читать, тогда почитайте лучше о том, как мы делаем финансовый сервис для бизнеса и инвесторов.

Максим Карелин

Руководитель направления по работе с партнёрами

Credit.Club

Первый вопрос. Почему кредиторы отказываются брать в залог дорогую недвижимость?

Есть вероятность, что кредитор не сможет реализовать залог, если заёмщик перестанет платить. Логика такая: нельзя обратить взыскание на залог, если размер долга менее 5% от стоимости залогового имущества (статья 54.1. ФЗ «Об ипотеке», п. 1, №102-ФЗ).

Пример: человек взял кредит под залог элитной загородной недвижимости стоимостью 40 млн рублей. В какой-то момент он перестал платить по счетам — у него накопился долг в 2 млн. Кредитор пошёл в суд, чтобы обратить взыскание на залог. Но в суде он получил отказ — сумма задолженности составила всего 5% от стоимости залога. Долг несоразмерен цене имущества.

Бывают ситуации, когда суд признаёт задолженность несоразмерной и при большем проценте. Например, если долг составляет менее 20% от стоимости залога.

Кредитор может оценить недвижимость как неликвидную. Часто бывает, что очень дорогую недвижимость сложно продать.

Если на торгах квартиру никто не покупает, кредитор может забрать недвижимость себе, выплатив должнику разницу между стоимостью и долгом. А дальше пытаться продать жильё. Всё это создаст для него проблемы:

  1. Квартира будет числиться на балансе компании — придётся платить налог на имущество.
  2. Деньги «заморозятся» — компания не сможет вложить деньги в кредитование клиентов и получить прибыль с процентов. На практике продажа дорогой и неликвидной недвижимости может занять год и более.

Второй вопрос. Почему кредиторы выдают сумму меньше, чем стоимость залога?

Кредитные организации рассчитывают сумму, которую можно выдать под конкретный залог. Они определяют её исходя из отношения величины запрашиваемого кредита к стоимости залогового имущества — обычно это 50–70%.

Разница между ценой залога и одобренной суммой кредита — это «страховка» на случай, если заёмщик сразу перестанет вносить платежи и придётся взыскать долг через продажу залога по сниженной стоимости на торгах с помощью ФССП.

На торгах через ФССП есть определённые правила:

  1. Недвижимость выставляется по начальной продажной стоимости — 80% от рыночной цены. При стоимости недвижимости в 2 млн — это 1,6 млн.
  2. Если имущество не продаётся, его снова выставляют на торги и снижают начальную стоимость на 15%: 1,6 млн − 15% = 1,36 млн.
  3. Третий раз цена падает на 25% от начальной продажной стоимости: 1,6 млн − 25% = 1,2 млн.

В итоге получается, что квартира за 2 млн может быть продана за 1,36 млн и выше при хорошем исходе, либо «передана» кредитору за 1,2 млн после третьего шага.

Третий вопрос. Зачем кредиторам брать супруга заёмщика в поручители, если уже есть согласие на залог совместного имущества?

Для повышения шанса на одобрение заявки. Если у заёмщика испорчена кредитная история, то его супруг с хорошей кредитной историей может вызвать доверие у кредиторов и стать дополнительным гарантом выплаты денег. К тому же появляется возможность получить большую сумму в долг из-за того, что учитываются доходы сразу двух участников сделки.

Для получения гарантии полной выплаты долга. Если человек не оплачивает кредит, залог выводится на торги. Процесс может затянуться, а клиент — стать банкротом.

Продажа недвижимости при банкротстве имеет определённый порядок, в ходе которого её стоимость может упасть снизиться сильнее, чем при торгах через ФССП. Этапы и цифры такие:

  1. Недвижимость выставляется по рыночной стоимости.
  2. Цена снижается на 10%.
  3. Стоимость объекта снижается каждый раз, когда за определенный период не поступило заявок на покупку. В этом случае цена может упасть до 30% от изначальной стоимости, а кредитор получит от такой продажи только 70–80% из-за особенностей процедуры банкротства.

Если торги при банкротстве доходят до публичного предложения, кредитор вряд ли полностью вернёт свои деньги. Чтобы компенсировать оставшуюся часть выплат по долгу, может «пригодиться» второй супруг, на которого можно будет обратить взыскание.

Четвёртый вопрос. Когда кредиторы могут попросить согласие супруга заёмщика на залог имущества, которое куплено до брака? И зачем это нужно?

Если имущество приобреталось в кредит до супружества, а выплата долга происходит уже в браке. Это самый распространенный случай.

Часто бывает, что человек берёт жильё в ипотеку до брака, и после заключения брака вносит большую часть долга за счёт семейных денег. Тогда имущество может быть признано общим через суд, а у кредитора при взыскании могут возникнуть проблемы. Чтобы подстраховать себя, он запрашивает согласие второго супруга на залог.

Если стоимость имущества увеличивается в браке — то есть в его значительное улучшение вкладываются семейные деньги. Такое имущество может быть признано судом совместной собственностью супругов (статья 37. «Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью», СК РФ).

Пример: муж приобрел дом и земельный участок до женитьбы. После вступления в брак двухэтажный дом достроили до трёхэтажного, сделали баню и наняли ландшафтного дизайнера.

Стоимость недвижимости выросла в три раза. Всё это — на общие деньги супругов. Если кредитору придётся обращать взыскание на залог, то могут появиться трудности. Поэтому кредитор просит согласие второго супруга.

Пятый вопрос. Зачем кредитные организации просят привлекать бывшего супруга к сделке?

После развода человек ещё в течение 3-х лет может обратиться в суд для раздела общего имущества (статья 38. «Раздел общего имущества супругов», п. 7. СК РФ). И когда заёмщик представляет совместно нажитое имущество для обеспечения сделки, кредитор может запросить согласие бывшего супруга, чтобы не рисковать залогом.

Пример: муж с женой развелись в феврале 2018 года. Имущество через суд они не делили, при этом в браке купили однокомнатную квартиру. Договорились на словах, что жильё останется супруге, но письменно решение не зафиксировали.

Через год после развода бывшая жена захотела взять кредит под залог той самой квартиры. При проверке заявки, кредитор выяснил, что заёмщица недавно развелась, и сейчас она распоряжается совместно нажитым имуществом.

Чтобы подстраховаться, банк запросил у неё согласие бывшего супруга на сделку. В этом случае при взыскании задолженности у него не возникнет проблем, даже если бывший муж захочет разделить имущество.

Шестой вопрос. Зачем кредиторы изучают прошлого собственника жилья?

Если заёмщик купил недвижимость менее чем 3 года назад, перед выдачей денег кредиторы могут проверить ещё и прошлого собственника жилья. Иногда проверяют и при больших сроках.

Дело вот в чём: если у прошлого владельца недвижимости есть неподъёмные долги, допустим, в несколько миллионов, у него может начаться процесс банкротства. Значит, сделку купли-продажи могут оспорить.

Это происходит, когда есть доказательства, что покупатель знал о долгах продавца на момент отчуждения. Например, если стороны являются родственниками или новый собственник жилья мог изучить записи о прошлом владельце на сайте ФСПП или других открытых источниках. Тогда сделку могут расценить как намеренное избавление от имущества.

Когда человек представляет недвижимость в залог, кредитор не хочет рисковать обеспечением и проверяет все возможные ситуации, в том числе и возможность оспаривания сделки купли-продажи клиента.

Вы когда-нибудь брали кредиты под залог недвижимости? С какими странностями сталкивались?

{ "author_name": "Максим Карелин", "author_type": "self", "tags": [], "comments": 0, "likes": 2, "favorites": 5, "is_advertisement": false, "subsite_label": "finance", "id": 185640, "is_wide": false, "is_ugc": true, "date": "Thu, 10 Dec 2020 11:22:27 +0300", "is_special": false }
0
0 комментариев
Популярные
По порядку

Комментарий удален

Комментарии

null