{"id":13637,"url":"\/distributions\/13637\/click?bit=1&hash=6eb6f4cc0fd514248f67334eed9cf9b381eca4ced68925ecf0d4e37273ec5a7a","title":"Ozon \u0440\u0430\u0437\u0432\u0435\u043d\u0447\u0438\u0432\u0430\u0435\u0442 \u043c\u0438\u0444\u044b \u043e \u0441\u043e\u0431\u0441\u0442\u0432\u0435\u043d\u043d\u044b\u0445 \u0440\u0430\u0441\u043f\u0440\u043e\u0434\u0430\u0436\u0430\u0445","buttonText":"\u041f\u043e\u043a\u0430\u0436\u0438\u0442\u0435","imageUuid":"7d00f3f0-9073-5cd7-b901-ee3a06a62041","isPaidAndBannersEnabled":false}
Финансы
Anna Nekhorosheva

Аукционы недвижимости: быстро нельзя выгодно

Низкая ставка, первоначальный взнос – ипотеку может получить практически любой желающий. Для покупки квартиры за 12 млн руб. раньше нужен был доход не ниже 300 000 руб., сейчас устроит 100 000. А что дальше?

Мы в технологичном агентстве недвижимости Homeapp постоянно мониторим рынок по конкретным объектам и по району в целом: стоимость и сроки экспозиции квартир, динамику цен, спрос на квартиры и многие другие показатели. Мы знаем при какой стоимости уходила с рынка каждая квартира за последние 8 лет, и используем эти данные для оценки квартир наших клиентов при продаже. Не все сделки по продаже квартир простые, бывают и с обременениями. Например, если собственник не может выплачивать ипотеку, то в определенных ситуациях квартира выставляется на публичные торги. Как выйти из этой ситуации с минимальными потерями? Генеральный директор Homeapp Алексей Игошин поделился в своей статье для газеты "Ведомости".

Снижение ставок по ипотеке сделали покупку квартир еще доступнее, а сама ипотека становится обычным инструментом решения жилищного вопроса как во всех развитых странах. Может быть, постепенно мы приблизимся к мировому уровню средней ставки в 2%. Но есть и обратная сторона медали – с ростом количества выданных кредитов будут расти просрочки и дефолты: в 2010 г. просроченная задолженность составляла 23,5 млрд руб, в 2015 г. это будет уже 39 млрд руб., а на 1 декабря 2020 г. – больше 72 млрд руб. Банки совершенствуют скоринговые системы оценки кредитоспособности, но жизненные ситуации бывают разные.

Банк начинает и выигрывает

Если заемщик не платит по кредиту и отказывается продать недвижимость самостоятельно, по решению суда квартира выставляется на публичные торги (ст. 56 закона «Об ипотеке»). Кредитное учреждение заинтересовано в скорости продажи, а не по высокой цене: долг всегда меньше стоимости квартиры и банк в любом случае останется в плюсе. Заемщик может потерять все.

Торги проводятся либо на персональных интернет-площадках кредитных организаций, либо на специализированных платформах. Схема аукциона стандартна: квартира продается тому, кто предложил более высокую цену. Итоговая сумма продажи распределяется между участниками – в первую очередь, погашаются все обязательства, а заемщик получит остаток или остается еще должен банку.

Начальная цена выставляется на уровне 80% стоимости недвижимого имущества, определенной оценщиком. Если торги признаны несостоявшимися, во втором раунде квартиру выставят на 15% дешевле первоначальной цены, в третьем раунде – на 25%. В итоге квартира за 10 млн руб может уйти всего за 6 млн. На практике такая ситуация часто встречается. Зачем покупать по первоначальной цене, когда в следующем раунде будет точно дешевле. Тем более участники видят весь пул квартир, в том числе те, кто уже вышел на 2-3 раунд по стоимости 15-25% ниже.

Canva: JoeyCheung

Рассмотрим реальные примеры продажи объектов недвижимости на 4 разных аукционных площадках. Мы проанализировали 13 квартир в нашей системе оценки: по каким ценам они выходили на рынок и в итоге продавались, сроки экспозиции. Получилась интересная картина: объекты представлены по ценам в среднем на 17-55% ниже рыночных. Например, квартира на Садово-Триумфальной продана за 11,65 млн руб. при рыночном диапазоне цены 13,5-16 млн руб., а элитную квартиру в Крутицком переулке стоимостью около 70 млн руб. можно было купить за 39 млн руб. При самостоятельной продаже средний срок экспозиции был бы 2-3 месяца и до полугода на самые дорогие и крупные лоты. Квартиры с дисконтом 20-25% продают за два дня. Но это недополученные деньги для собственников квартир.

Источник: аналитическая система оценки Homeapp, Portal DA, КомиссиON, Российский аукционный дом, torgi.gov.ru

Система аукционов работает крайне неэффективно. Заемщик теряет все – квартиру, первоначальный взнос по ипотеке и совершенные ежемесячные платежи, для него аукцион – дорогое и сомнительное удовольствие. Более того, проценты по ипотеке надо платить вплоть до возврата долга, который растет как снежный ком, наматывая на себя штрафы за просрочку платежей и судебные издержки.

Более того, формат аукционов невыгоден каждой из сторон. У банков возня с непрофильными активами отнимает время и плохо отражается на кредитном рейтинге. Зачастую больше проблем, чем выгод: такие непрофильные активы необходимо правильно учитывать, грамотно распоряжаться и структурировать, чтобы не потерять деньги и не привлечь внимание проверяющих органов.

В этой ситуации на помощь может прийти прозрачный механизм свободной продажи недвижимости с целью минимизации потерь людей. Здесь плюс и для банков: чем больше денег после продажи останется у заемщика, тем выше вероятность его возврата как клиента за новой ипотекой.

Но есть и хорошие новости

Сейчас идет обсуждение поправок в Закон об ипотеке, которые позволят гражданину самому продать заложенное в банке имущество, для чего надо будет лишь подать соответствующее заявление и реализовать свои активы в течение шести месяцев. Деньги поступят в распоряжение залогодержателя. Разница между суммой долга и выручки от продажи возвращается продавцу.

И это лучший выход: заемщик получает полгода на продажу и снижает свои расходы с 40 до 3% (стандартная комиссия агентства). Полгода – это не много, средний срок продажи квартиры в Москве – 8 месяцев. А квартира с обременением – вообще неликвидный объект, поэтому важно правильно оценить его стоимость, эффективно рекламировать и четко контролировать весь процесс.

Как заявляют сами участники банковского рынка на профильных мероприятиях, «актив может «убить» длительная продажа».

Нужен максимально автоматизированный инструмент, который позволит продавать по рыночной стоимости в заявленные сроки.

Здесь очевидны три основных направления:

● Оценка рыночной стоимости на основе исторических данных по спросу и сделкам с аналогичными объектами, чтобы определять оптимальный диапазон цены для быстрой продажи. Анализ цен на площадках и отчет оценщиков не подойдут - первые завышены, а вторые занижены.

● Автоматизация рекламы - ежедневная оптимизация размещений и выбор результативных площадок для эффективного расходования бюджета. Задача: максимально вовлечь целевую аудиторию, минимизировав бюджет.

● Открытый для банков и заемщиков инструмент управления продажей. Система автоматической отчетности. Возможность в любой момент оперативно принять решение, как ускорить процесс: работа с ценой, объектом, рекламой. Удобен и привычен формат онлайн-личного кабинета с системой оповещений.

Такие инструменты используются в мире, можно посмотреть на деятельность американских риелторов Compass, Redfin. Прозрачности процесса продажи можно добиться за счет единой экосистемы сервисов, где все инструменты работают в связке, поддерживая и оптимизируя друг друга. Proptech из модного слова станет как раз примером, когда использование технологий может значительно улучшить качество жизни людей.

0
2 комментария
Сидор

"Сейчас идет обсуждение поправок в Закон об ипотеке, которые позволят гражданину самому продать заложенное в банке имущество, для чего надо будет лишь подать соответствующее заявление и реализовать свои активы в течение шести месяцев" -
Не очень понято. уже много лет заемщик может продать свою квартиру, которая обременена ипотекой.  Про какие поправки тогда идет речь?

Ответить
Развернуть ветку
Anna Nekhorosheva
Автор

Все верно, если заемщик заранее оценит свою ситуацию, то и сейчас можно спокойно продать квартиру в ипотеке. Но к сожалению, многие доводят до взыскания банком. И его ждут публичные торги или аукцион со всеми сопутствующими расходами. Действующие процедуры не позволяют гражданину самостоятельно искать покупателя, чтобы быстро продать имущество и рассчитаться с долгами. 

Ответить
Развернуть ветку
Читать все 2 комментария
null