{"id":13637,"url":"\/distributions\/13637\/click?bit=1&hash=6eb6f4cc0fd514248f67334eed9cf9b381eca4ced68925ecf0d4e37273ec5a7a","title":"Ozon \u0440\u0430\u0437\u0432\u0435\u043d\u0447\u0438\u0432\u0430\u0435\u0442 \u043c\u0438\u0444\u044b \u043e \u0441\u043e\u0431\u0441\u0442\u0432\u0435\u043d\u043d\u044b\u0445 \u0440\u0430\u0441\u043f\u0440\u043e\u0434\u0430\u0436\u0430\u0445","buttonText":"\u041f\u043e\u043a\u0430\u0436\u0438\u0442\u0435","imageUuid":"7d00f3f0-9073-5cd7-b901-ee3a06a62041","isPaidAndBannersEnabled":false}

Инвестиции в недвижимость

Вложения в недвижимость являются в РФ чуть ли не самыми популярными после банковских вкладов. Недавно на глаза попался неплохой пост коллег о плюсах и минусах инвестиций в недвижимость. По традиции нашего канала попробуем вывести некоторые экономические закономерности, основанные на изменениях законодательства.

👍 С 2021 г. действуют существенные поправки в патентной системе налогообложения (ПСН). Наиболее актуальной для владельцев недвижимости является - возможность приобретения патента при сдаче в аренду не собственного, а арендованного имущества (субаренда). Сегодня хотели бы остановиться на секрете, о котором мало кто знает: патент может приобрести не только собственник недвижимости, но и участник общей долевой собственности.

Это очень важный нюанс, поскольку ПСН для целей аренды обычно намного выгоднее любой иной системы налогообложения, в т.ч. «упрощенки». Например, в Ростовской области арендодатель заплатит только 20 руб. налогов с каждого квадратного метра сдаваемой в аренду коммерческой недвижимости (или 10 руб. – с жилой). Т.е., если ставка аренды выше 334 руб. (167 руб.) за 1 кв.м, то покупать патент выгодно.

В свете последних законодательных новаций интересной становится следующая схема работы с недвижимостью:

1 Несколько человек, один из которых имеет статус ИП, приобретают в общую долевую собственность какой-то объект недвижимости. Это позволит снизить «порог входа» для каждого + у каждого будет своя «часть собственности».

2 Все сособственники заключают между собой соглашение о порядке пользования общим имуществом, в котором помимо прочего определяют части недвижимости, приходящиеся на долю каждого.

3 Все участники долевой собственности сдают (недорого) в аренду свои части в адрес того, который является ИП, а также выдают ему письменные согласия на передачу всего объекта недвижимости в аренду.

4 ИП сдает конечному арендатору всю недвижимость, предварительно приобретая на эту деятельность патент (или 2 патента – на аренду и субаренду).

Налоговые последствия в данном случае следующие:

▪ИП несет расходы только лишь на стоимость патента;

▪Все остальные участники долевой собственности оплачивают НДФЛ с тех сумм, которые им выплачивает ИП в качестве платы за пользование их частями. Основная проблема здесь заключалась в том, что сильное занижение арендной платы по сравнению с арендой, которую платит конечный арендатор, была чревата риском доначисления налогов. Теперь этот риск становится намного меньше, поскольку сам законодатель указал: «нормальной ставкой аренды является 334 руб. за 1 кв.м».

Да, в данном случае основная прибыль аккумулируется именно у ИП, но договориться заранее о способе ее распределения совершенно не сложно.

***

Подписывайтесь на наш телеграм-канал Закономика (@m5lawfirm) авторской аналитики по вопросам права и экономики.

0
14 комментариев
Написать комментарий...
Илья Попов

Мой друг сделал инвестиций 30 миллион долларов в недвижимость и когда 2008 г цены рухнулись он остался ни с чем. Считаю что самое хорошее вложение это в золото.

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Илья Попов

Не согласен. Если вложить везде то надо изучать разных секторов. Лучше выбрать одну и чувствовать как свой пулс. Я торгую золотом и зарабатываю нормально.

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Илья Попов

Не знаю как для вас, но для меня лучше чтоб вложение всегда приносил доход.

Ответить
Развернуть ветку
Олег Иванов

Что за бред? В 2008 году долларовая стоимость недвижимости опустилась на 20-25% максимум. А в рублях и того меньше. Через пять лет цена вернулась практически на прежние значения. За это время можно было ее сдавать и получать доход

Ответить
Развернуть ветку
Илья Попов

А почему бред? Я написал - он остался ни с чем. Плюс пришлось из своих денег платить банку. Вы считаете что 20% мало? 

Ответить
Развернуть ветку
Олег Иванов

Что значит ни с чем? У него недвижимости осталось на $30 млн минус 25%. Или он на заемные инвестировал? Так тогда и пишите

Ответить
Развернуть ветку
Илья Попов

Мне что понятно думаю, всем понятно.🤣🤣 Виноват.😊

Ответить
Развернуть ветку
My Account

Где это они так "рухнулись" , чтобы "ваш друг" остался ни с чем? 
И в смысле "ни с чем"? А недвижа где? Или что, вся она вдруг разом перестала что либо стоить или генерить хоть какой то доход?
Или это была какая то ультра неликвидная недвижа под единственного арендатора?

Ответить
Развернуть ветку
Илья Попов

Я хотел сказать без прибыли. 20 лет не общаться на русском все таки сказывается на человека. Ещё два месяца не прошло как зарегистрировался здесь и чувствую прогресса.🙂

Ответить
Развернуть ветку
My Account

Понял. Ну без прибыли остаться можно, если брать кредит, расходы на который выше дохода с этой недвижимости . Но это изначально неправильный подход.

Ответить
Развернуть ветку
First Last

А че потом они не откатились штоль?

Ответить
Развернуть ветку
Илья Попов

Когда обязан накрыть банковский кредит надо чтоб бистро, бистро продать. Всегда бойшься что цена продолжит падать.

Ответить
Развернуть ветку
Читать все 14 комментариев
null