Инвестиции в недвижимость
Вложения в недвижимость являются в РФ чуть ли не самыми популярными после банковских вкладов. Недавно на глаза попался неплохой пост коллег о плюсах и минусах инвестиций в недвижимость. По традиции нашего канала попробуем вывести некоторые экономические закономерности, основанные на изменениях законодательства.
👍 С 2021 г. действуют существенные поправки в патентной системе налогообложения (ПСН). Наиболее актуальной для владельцев недвижимости является - возможность приобретения патента при сдаче в аренду не собственного, а арендованного имущества (субаренда). Сегодня хотели бы остановиться на секрете, о котором мало кто знает: патент может приобрести не только собственник недвижимости, но и участник общей долевой собственности.
Это очень важный нюанс, поскольку ПСН для целей аренды обычно намного выгоднее любой иной системы налогообложения, в т.ч. «упрощенки». Например, в Ростовской области арендодатель заплатит только 20 руб. налогов с каждого квадратного метра сдаваемой в аренду коммерческой недвижимости (или 10 руб. – с жилой). Т.е., если ставка аренды выше 334 руб. (167 руб.) за 1 кв.м, то покупать патент выгодно.
В свете последних законодательных новаций интересной становится следующая схема работы с недвижимостью:
1 Несколько человек, один из которых имеет статус ИП, приобретают в общую долевую собственность какой-то объект недвижимости. Это позволит снизить «порог входа» для каждого + у каждого будет своя «часть собственности».
2 Все сособственники заключают между собой соглашение о порядке пользования общим имуществом, в котором помимо прочего определяют части недвижимости, приходящиеся на долю каждого.
3 Все участники долевой собственности сдают (недорого) в аренду свои части в адрес того, который является ИП, а также выдают ему письменные согласия на передачу всего объекта недвижимости в аренду.
4 ИП сдает конечному арендатору всю недвижимость, предварительно приобретая на эту деятельность патент (или 2 патента – на аренду и субаренду).
Налоговые последствия в данном случае следующие:
▪ИП несет расходы только лишь на стоимость патента;
▪Все остальные участники долевой собственности оплачивают НДФЛ с тех сумм, которые им выплачивает ИП в качестве платы за пользование их частями. Основная проблема здесь заключалась в том, что сильное занижение арендной платы по сравнению с арендой, которую платит конечный арендатор, была чревата риском доначисления налогов. Теперь этот риск становится намного меньше, поскольку сам законодатель указал: «нормальной ставкой аренды является 334 руб. за 1 кв.м».
Да, в данном случае основная прибыль аккумулируется именно у ИП, но договориться заранее о способе ее распределения совершенно не сложно.
***
Подписывайтесь на наш телеграм-канал Закономика (@m5lawfirm) авторской аналитики по вопросам права и экономики.
Мой друг сделал инвестиций 30 миллион долларов в недвижимость и когда 2008 г цены рухнулись он остался ни с чем. Считаю что самое хорошее вложение это в золото.
Комментарий недоступен
Не согласен. Если вложить везде то надо изучать разных секторов. Лучше выбрать одну и чувствовать как свой пулс. Я торгую золотом и зарабатываю нормально.
Комментарий недоступен
Не знаю как для вас, но для меня лучше чтоб вложение всегда приносил доход.
Что за бред? В 2008 году долларовая стоимость недвижимости опустилась на 20-25% максимум. А в рублях и того меньше. Через пять лет цена вернулась практически на прежние значения. За это время можно было ее сдавать и получать доход
А почему бред? Я написал - он остался ни с чем. Плюс пришлось из своих денег платить банку. Вы считаете что 20% мало?
Что значит ни с чем? У него недвижимости осталось на $30 млн минус 25%. Или он на заемные инвестировал? Так тогда и пишите
Мне что понятно думаю, всем понятно.🤣🤣 Виноват.😊
Где это они так "рухнулись" , чтобы "ваш друг" остался ни с чем?
И в смысле "ни с чем"? А недвижа где? Или что, вся она вдруг разом перестала что либо стоить или генерить хоть какой то доход?
Или это была какая то ультра неликвидная недвижа под единственного арендатора?
Я хотел сказать без прибыли. 20 лет не общаться на русском все таки сказывается на человека. Ещё два месяца не прошло как зарегистрировался здесь и чувствую прогресса.🙂
Понял. Ну без прибыли остаться можно, если брать кредит, расходы на который выше дохода с этой недвижимости . Но это изначально неправильный подход.
А че потом они не откатились штоль?
Когда обязан накрыть банковский кредит надо чтоб бистро, бистро продать. Всегда бойшься что цена продолжит падать.