Почти год назад, в разгар пандемии, мы делали прогноз по коммерческой недвижимости. Сегодня совершенно очевидно, что он оправдался на 100%. Уже несколько месяцев люди массово скупают коммерческую и даже жилую недвижимость, что разгоняет цены на десятки процентов.
Причин к тому несколько:
▪высокие инфляционные ожидания подстегивают людей «избавляться от денег»;
▪нормативные ограничения сфер для инвестиций: запрет многих финансовых продуктов для неквалифицированных инвесторов, борьба с выдачей займов физлицам и т.д.;
▪низкие ставки по депозитам + введение налога с % по вкладам.
Но на самом деле покупать недвижимость сейчас либо уже поздно, либо еще рано! Мы на пороге кризиса «плохих долгов», т.е. проблемных или безнадежных кредитов. Пока это не ощущается, т.к. банки до сих пор еще могут реструктуризировать проблемные кредиты из-за:
1. ковидных послаблений ЦБ и моратория на банкротство,
2. низкой ключевой ставки и относительно высокой стоимости залогов.
1-й фактор "закончился", а ключевую ставку скоро начнут повышать! Все это выльется в дефолты по обязательствам и массовые банкротства бизнеса, в т.ч. по причине цепных реакций (банкротство одой компании из цепочки хозяйственных связей будет причиной банкротства других). Это в свою очередь повлечет за собой ухудшение отчетности банков, а значит, будет ограничена их возможность выдавать новые кредиты. У некоторых банков также могут начаться проблемы, и в худшем сценарии «на рынок будут выкинуты» их портфели ссуд и активы.
Банкротство компаний – это потеря рабочих мест и снижение доходов людей, что в свою очередь подстегнет и так нарастающий ком банкротств физлиц. А это повлечет за собой массовый невозврат потребительских кредитов: забрать единственное жилье по ипотечному кредиту можно, а в остальных случаях – нет. При этом у многих заемщиков, кроме единственного жилья другого ликвидного имущества нет. А это опять удар по банкам!
Цены на товары растут, доходы людей падают, растет закредитованность – все это ведет к снижению платежеспособного спроса, т.е. снижение доходов некоторых компаний. Государство все это прекрасно понимает. Именно поэтому сейчас планируется реформа законодательства о банкротстве. Но к началу «банкротного шторма» завершить эту реформу не успеют. На рынок через год-два хлынет поток конкурсной массы, а покупателей уже будет не так много: это снизит цены на недвижимость.
Рекомендация: аккумулировать финансы и сохранять хорошую кредитную историю, чтобы иметь возможность дешево покупать активы!
***
Подписывайтесь на наш телеграм-канал Закономика (@m5lawfirm) авторской аналитики по вопросам права и экономики: https://t.me/m5lawfirm
Как можно пытаться анализировать такой низковолатильный актив как недвижка и армегеддонить при этом?
Т.е. колебания цены в 15-25% кажутся Вам низковолатильными?
да, конечно.
Недвижимость не просто кажется мне низковолатильным активом, она такими активом и является в сравнении с курсом рубля, с котировками акций, со стоимостью нефти и многим еще чем на протяжении, например 2020 года.
Кроме того, цена на конкретный объект недвижимости часто бывает индивидуальной. И говорить о том, что абстрактная цена объекта выросла или упала на 25% не корректно без реальных сделок с этим объектом.