{"id":3124,"title":"\u0422\u0435\u0441\u0442: \u0445\u043e\u0440\u043e\u0448\u043e \u043b\u0438 \u0432\u044b \u043f\u043e\u043c\u043d\u0438\u0442\u0435 \u043b\u0430\u043c\u043f\u043e\u0432\u044b\u0439 1998 \u0433\u043e\u0434","url":"\/redirect?component=advertising&id=3124&url=https:\/\/vc.ru\/special\/ozon-1998&hash=3698baa80203949d3403e055863942bcc5bdf78a94a719951304909b1efb4700","isPaidAndBannersEnabled":false}

Стоит ли инвестировать в недвижимость? И если да, то как?

Инвестиции в недвижимость — это один из способов защититься от инфляции. Но не обязательно покупать квартиру или дом. Существуют американские инвестиционные фонды недвижимости — REIT. На Санкт-Петербургской бирже доступны депозитарные расписки 58 таких фондов. В этой статье мы расскажем, как правильно оценить их инвестиционную привлекательность.

Как устроены инвестиционные фонды недвижимости (REIT)

Инвестиционные фонды недвижимости владеют и управляют различными типами собственности (коммерческой, жилой, промышленной, инфраструктурной, медицинской и т. д.). Они генерируют доход за счет аренды. Приобретая акции REIT, инвестор становится совладельцем диверсифицированного списка недвижимости, не покупая ее физически.

Если вы думаете об инвестициях в REIT, стоит учесть несколько особенностей таких фондов:

  • Согласно американскому законодательству, каждый год 90% дохода REIT должно распределяться между акционерами в виде дивидендов.

  • Для развития новых проектов REIT вынуждены использовать заемный капитал в сочетании с дополнительной эмиссией акций. По этой причине отличительная особенность всех REIT — высокая долговая нагрузка.
  • Активы REIT состоят из недвижимости и имеют специфические особенности учета. Традиционные методы анализа через общепринятые показатели, такие как прибыль на акцию (EPS) и мультипликатор P / E (цена / прибыль), не подходят для их оценки.
  • Предыдущий пункт связан с тем, что при расчете чистой прибыли по общепринятым стандартам финансовой отчетности вычитается амортизация. Однако с течением времени недвижимость имеет тенденцию дорожать, а не терять в стоимости.

Предположим, что Simon Property Group приобрела торговый центр за $500 млн. Согласно правилам бухгалтерского учета, необходимо начислить амортизацию — распределить линейным методом стоимость торгового центра на определенный нормативами срок, допустим 25 лет. В итоге чистая прибыль фонда будет ежегодно уменьшаться на размер амортизации ($500 млн / 25 лет = $20 млн), несмотря на то, что с годами торговый центр будет дорожать, а не терять стоимость.

Критерии, которые нужно использовать при выборе REIT

1. Рост выручки и чистого дохода от собственности

Лучше отдавать предпочтение тем фондам недвижимости, которые ежегодно увеличивают выручку и чистый доход от собственности (NPI).

Выручка, или валовой доход, — это деньги, которые REIT получает от своих арендаторов.

Чистый доход от собственности (NPI) — это сумма, которая остается после вычета расходов, связанных с имуществом. Например, сборов за управление, налогов на недвижимость, расходов на техническое обслуживание и т. д.

Анализ NPI показывает эффективность портфеля недвижимости REIT и затраты на его содержание.

2. Рост распределяемых дивидендов

Рост выручки и NPI должен сопровождаться ежегодным ростом абсолютного размера распределяемых дивидендов на пай (DPU). Если REIT увеличивает выручку и NPI, но распределяемый доход не растет, это может означать, что менеджмент выпускает новые паи в ущерб акционерам.

В таком случае необходимо дополнительно оценить, какую экономическую пользу принесло акционерам размытие долей.

3. Доходность недвижимости (Property Yield)

Доходность недвижимости REIT — это NPI, деленный на стоимость недвижимости (Portfolio Valuation), находящейся в портфеле фонда.

Property Yield = (NPI / Portfolio Valuation) * 100%

Этот показатель демонстрирует качество портфеля и эффективность менеджмента. Он более важен, чем размер распределяемого дохода (DPU). Слишком низкая доходность означает невысокую привлекательность недвижимости в глазах арендаторов.

4. Коэффициент заемного капитала

Чтобы рассчитать коэффициент заемного капитала, нужно поделить общий долг фонда на все его активы. Этот показатель называют кредитным плечом и отображают в процентах.

Эмпирического правила относительно того, каким должно быть кредитное плечо, не существует. Коэффициент следует рассматривать в контексте преобладающих рыночных условий, включая состояние экономики и размер процентных ставок.

Высокий коэффициент заемного капитала во времена высоких процентных ставок означает, что у REIT завышенные затраты по обслуживанию долга. Это ограничивает доход акционеров. Напротив, слишком низкий коэффициент заемного капитала во времена низких процентных ставок может означать, что REIT не использует все возможности кредитного плеча для развития и роста.

В идеальном случае этот коэффициент должен быть между 20% и 40%.

5. Коэффициент покрытия процентов

Еще один аспект, на который следует обратить внимание, — это коэффициент покрытия расходов на обслуживание долга.

Коэффициент представляет собой отношение NPI к финансовым расходам. Последние в основном состоят из процентных расходов по займам. Считается, что REIT должен иметь пятикратное покрытие процентов. Это позволит обслуживать долг даже в случае непредвиденного падения дохода, как это было в 2020 году.

6. Заполняемость

Показатель говорит о соотношении площади, сданной в аренду, и общей площади всей недвижимости фонда. Стопроцентная заполняемость невозможна, но при прочих равных параметрах лучше отдать предпочтение рейту с более высокой заполняемостью.

7. Приемлемое соотношение цены и балансовой стоимости

Отношение цены к балансовой стоимости (P / B) — одна из метрик оценки REIT. Балансовая стоимость (также известная как стоимость чистых активов, NAV) — это разница между общими активами REIT и его общими обязательствами.

Коэффициент P / B — это цена акции, разделенная на балансовую стоимость одной акции. Другими словами, этот показатель демонстрирует, какую цену вы платите за $1 имущества фонда.

Буквально полгода назад многие REIT можно было купить с коэффициентом P / B в диапазоне 0,7—0,8. Несмотря на то, что эта возможность уже в прошлом, даже сегодня некоторые рейты торгуются с P / B ≈1,0—1,2 — что сопоставимо с оценками, преобладающими во время мирового финансового кризиса 2009 года.

8. Приемлемое соотношение цены и скорректированного генерируемого денежного потока (P / AFFO)

Показатель P / AFFO — это отношение цены акции к фактическому денежному потоку на акцию, который генерируется в результате основной операционной деятельности фонда (без учета единоразовых доходов, например от продажи имущества).

P / AFFO является альтернативой мультипликатору P / E (цена / прибыль), который применяется для оценки стандартных компаний, но для фондов недвижимости нерелевантен. Аналогично другому индексу, P / B, показатель P / AFFO отражает, какую цену вы платите за $1 денежного потока REIT.

9. Размер дивидендной доходности

После прохождения рейтов через ваш личный скрининг пришла очередь обратить внимание на размер дивидендной доходности, исчисляемой как процентное отношение DPU к цене пая (ГДР).

Безусловно, чем выше доходность — тем лучше. Особенно если учесть, что дивиденды от REIT облагаются ставкой налога 30% даже в том случае, если подписана форма W8-BEN.

По степени значимости дивидендная доходность — это последний фактор, на который нужно обращать внимание. Поскольку этот показатель ничего не скажет о качестве и стабильности акций.

Что в итоге?

Чтобы оценить различные фонды недвижимости, необходимо сравнивать показатели годовой отчетности за несколько лет подряд с поправкой на провальный коронавирусный год.

Приведенное выше руководство ни в коем случае не является исчерпывающим, но может служить отправной точкой в оценке рейтов.

Отмечу, что, если вы ищете «иксов», рейты вам в этом не помогут. Основная цель владения недвижимостью состоит в том, чтобы уменьшить волатильность и увеличить диверсификацию портфеля, а также обеспечить себя источником дивидендного дохода.

Автор: Terrazini, инвестор с 2010 года, профиль в Пульсе — @Terrazini

Если вы любите и умеете анализировать фондовый рынок, пишите нам. Лучшие тексты опубликуем в наших блогах и телеграме Тинькофф Инвестиций. Если у вас есть материал, вы хотите им поделиться и получить вознаграждение, пишите на editors_wealth@tinkoff.ru.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции Тинькофф Инвестиций. Ценные бумаги и другие финансовые инструменты, упомянутые в данном обзоре, приведены исключительно в информационных целях; обзор не является инвестиционной идеей, советом, рекомендацией, предложением.

{ "author_name": "Тинькофф Инвестиции", "author_type": "editor", "tags": [], "comments": 16, "likes": 7, "favorites": 49, "is_advertisement": false, "subsite_label": "finance", "id": 230852, "is_wide": false, "is_ugc": false, "date": "Wed, 07 Apr 2021 16:33:08 +0300", "is_special": false }
0
16 комментариев
Популярные
По порядку
Написать комментарий...
2

В этой статье мы расскажем, как правильно оценить их инвестиционную привлекательность.

Спойлер: никак.
Если нужна недвижка, то заполировать всё через ETF на REIT, например, VNQ+VNQI в пропорциях по вкусу. Дёргать отдельные акцулки - это совсем без гарантий и обязательств.

Ответить
0

Наверное, более-менее жирный инвестор способен повторить какой-нибудь реит етф на отдельных акцулках, точно также как на обычных акциях?

Ответить
1

Как говаривал классик - ”А сегодня в завтрашнем дне превзойти S&P500 могут не все. Вернее не только лишь все. Мало кто может это делать".©® Ради гомеопатической экономии на TER 0.1% самому воспроизводить индекс из сотен компаний - это бессмысленное и беспощадное занятие. Если уж нужны иксы, то сжимайте булки и дергайте отдельные акцульки роста….только это совсем без гарантий и обязательств и рост бывает отрицательным, а это близко к лотерейке. 

Ответить
0

На длинном промежутке "гомеопатическая неэкономия" может приводить к недополучению доходности в десятки тысяч долларов. Это же известный факт.

Ответить
0

На длинном промежутке вы с вероятностью 99% проиграете по доходности унылому пассивному индексному фонды, а вот этот проигрышь уже не будет гомеопатическим даже в сравнении с пока еще конскими комиссиями за управление российских фондов. 

Ответить
0

Если вы достаточно точно повторяете индекс - вы не можете ему проиграть.

Ответить
–1

Своими результатами воспроизведения и обгона индекса в связи с экономией на комиссиях поделитесь ?

Ответить
0

Увы, не поделюсь.
Ну так я и на Луну не летал, хотя знаю, что это возможно.

Ответить
0

Удобно, но недоступно неквалам через российских брокеров (

Ответить
0

Счет у амероброкера открывается не вставая с дивана. Общения с налоговой будет больше, но его также можно делать не вставая с того самого дивана. 

Ответить
0

Там вроде бы до определенного размера портфеля делать нечего из-за комиссий. Не у каждого российского инвестора есть 20000+ для амероброкера.
Ну и для некоторых ЛДВ важна.

Ответить
1

Доброго времени суток. Благодарю за весьма доходчивую статью. Есть просьба, если возможно то не помешал бы список тикеров, а то у меня только 45 рейдов идентифицировалось. С наилучшими пожеланиями

Ответить
1

В итоге PNK rental с ежеквартальными выплатами

Ответить
0

Как полет? Долго ли? Доходно ли?

Ответить
0

Диверсификация по типам недвижимости где? По странам где? Или вы только на заявленные в рекламе прОценты смотрите? 

Ответить
–1

По мне так самый лучший вариант, это покупка на котловане. Да, долгосрок, года 2-3, а то и больше, если застройщик тянет со сдачей дома, но и прибыль исчисляется миллионами. В приницпе на эти вырученные деньги можно нормально жить, пока будет строится следующая такая инвестиция.

Ответить

Комментарии

null