«Я купил 5 квартир и буду сдавать их в аренду – вот мои инвестиции» – с этого начался начался мой разговор с будущим клиентом пару лет назад. Насколько оправдана эта стратегия — разберемся в статье.
У нас в стране к недвижимости относятся с особым трепетом. Неважно, есть ли возможность купить квартиру, или нет, но многие назовут такое вложение лучшей инвестицией в России.
В 2020 году доля россиян, покупающих квартиры с инвестиционной целью, выросла в 3 раза – с 6% до 18%. Половина покупателей собирается заработать на росте цен и продать квартиры позже. Еще 40% планируют сдавать купленное жилье в аренду и зарабатывать на ренте. Оставшиеся не определились, что же им делать с приобретенными квадратными метрами. Об этом Российской Газете рассказали представители агентства «Этажи».
Я вижу две причины такого поведения: программа льготной ипотеки и падение ставок по вкладам. Но эти же причины порождают проблемы для владельцев недвижимости.
Падение ставок по ипотеке привело к тому, что вчерашние квартиросъемщики задумались о покупке собственного жилья, а найти новых арендаторов в таких условиях сложно. В результате, приходится снижать ставку аренды. В среднем, за 2020 год стоимость аренды в Москве, Санкт-Петербурге и Казани упала на 10%, а средняя доходность от сдачи жилья в Москве опустилась ниже 6%.
Подобная динамика арендной ставки неизбежно приведет к тому, что владельцы квартир захотят избавиться от них из-за падающей доходности и выставят свою недвижимость на продажу. Рост предложения приведет к падению цен и рынок вернется к средним значениям. По статистике за февраль и март мы это уже видим – рост цен замедлился. Рост цен на первичном рынке замедлился с декабря 2020, а рост цен на вторичном рынке замедлился с января 2021.
Вместе с этим мы наблюдаем рост предложения квартир, как на первичном, так и на вторичном рынке. Предложение новостроек растет с октября 2020 и к концу марта 2021 выросло на 21,8%. Предложение вторичной недвижимости растет с декабря 2020 и к концу марта 2021 выросло на 10,2%.
Если сравнить динамику цен на недвижимость с ростом цен в России, то складывается неоднозначная ситуация. С 2009 года стоимость недвижимости в России не росла. Разворот тенденции наметился только в 2018.
А вот если сравнить динамику стоимости недвижимости с динамикой фондового рынка, то недвижимость явно проигрывает. С 2011 года цены на недвижимость в России росли медленнее роста цен и сильно уступили динамике индекса S&P 500.
Не проще ли в таких условиях купить акции или облигации строительных компаний? С начала 2020 года акции строительной компании ЛСР выросли на 12% и еще 6% принесли дивиденды. Для инвесторов, не готовых принимать риск акций, доступны облигации ЛСР с доходностью 7-8% годовых. И порог входа исчисляется не миллионами рублей, а одной тысячей с возможностью выйти из актива в любой рабочий день менее чем за одну минуту.
Люди купили квартиры в надежде заработать, а в итоге столкнутся с проблемами: сперва эти квартиры будет трудно сдать, а затем — трудно продать за приемлемую цену, и придется продавать в убыток.
Что самое обидное, большинство таких квартир куплено по программе льготной ипотеки и люди рассчитывали платить за ипотеку с арендных платежей. В ситуации возросшей конкуренции найти квартиросъемщика будет сложнее и выплачивать ипотеку придется из своих средств, что негативно скажется на семейном бюджете. В такой ситуации многие решатся на продажу недвижимости с дисконтом и чем больше будет таких продаж, тем сильнее будет падать рынок недвижимости.
Снова необдуманные действия приведут к потерям.
Благодарю, что дочитали до конца. Если вам было полезно, подписывайтесь на мой канал в Telegram.
Как считаете вы: что лучше – купить квартиру, акции или облигации?
"Подобная динамика арендной ставки неизбежно приведет к тому, что владельцы квартир захотят избавиться от них из-за падающей доходности и выставят свою недвижимость на продажу. Рост предложения приведет к падению цен и рынок вернется к средним значениям" - откуда такие данные?
Пока ни один кризис в РФ не вызвал такого, с чего бы этот должен? Пока аренда покрывает ипотечные платежи + коммуналка+налоги, никто про давать не будет. А с льготными ставками ипотеки это может продолжаться долго.
2) Цены на квартиры росли в рублях, в нормальной валюте они падали.
3)Кто купил 5 квартир в надежде сдать составляет ничтожную малую часть тех, кто купил в ипотеку. И по ним делать выводы, что скоро все ипотечные квартиры выйдут на рынок, - так себе идея
2015 - 2016 год ничего вам не говорит? Многие в 2014 также бежали в бетон, чтобы сохранить рубли. И почти 3 года стоимость недвижимости падала.
Илья, вы себя убеждаете, что эти квартиры (в Москве) выйдут на рынок? Я вас понимаю, только вот никогда еще такого не было в РФ. Если начнется массовый слив квартир в Мск, значит, в стране началась такая жопа, что вам тоже будет не до покупки
От того, что мамкины арендодатели насмотрятся на своих друзей, инвестировавших в акции и покупающие 2й порш
Ну это до первого обвала на бирже, далее мамкины инвесторы будут просить у друзей-арендодателей в долг на доширак
В случае обвала недвига падает также бодро, как и всё остальное, а российская недвига ещё и валится вместе с рублём. И сколько за 5 лет сгнило или сгорело однушек, а сколько раз обвалился S&P?
вспомни что было в 2008 году, тогда как раз был пик цен на недвижку и пик финансового пузыря. Челы с недвижкой как имели квартиру так и продожили ее иметь (хоть цена в долларах на нее конечно упала, но кого это парило). А вот у кого все было в акциях, тем пришлось очень и очень больно. Зря ты надеешься что подобные кризисы не будут повторятся. Сейчас признаки нового пузыря все на лицо.
почему в моменте владельцев акций должно волновать их падение? если только человек не живет с дивидендов, но и то у него тогда и облигации должны быть в портфеле на такой случай. Ну и страховка опционами для совсем продвинутых :)
И СП же отрос с тех пор, а недвига московская в долларовом эквиваленте судя по графикам в теме - нет.
Тем, кто рассчитывал на дивиденды, падение до звезды. Тем, кто рассчитывал на рост - падение было неприятно. Аналогично и для квартир, только вот акции - компаний развитых стран и диверсифицированы, а квартира - одна и непонятно где
Согласен полностью. К тому же сейчас, инструментарий добавился етф ми. Можно вообще не париться. Нах. этот бетонный нкликвид.
У кого были акции в 2008ом?У едениц.Теперь посмотрите, во сколько раз акции выросли, это несколько сотен, если не тысяч %, те кто пережил просадку давно озолотились.
На рынке недвижимости точно такой же пузырь.
Пузыри появляются когда их никто не ждёт. А не когда из каждого утюга - вот вот, вот щас, ну щас вот точно!
Сколько стоит страховка от пожара в квартире по сравнению со страховкой от обвала S&P? Обычно чем дороже страховка тем выше вероятность события.
На данный момент за $57 можно застраховаться от падения S&P на 50% до 23го года.
57 долларов это на какую сумму, простите?
На текущую цену условной единицы индекса в $4131
Ок. Возьмём 7 000 000 рублей (условная однушка). Страховка от пожара и от много чего другого стоит примерно 4000 рублей на год (это первое что нашел в интернете, Ингосстрах).
С другой стороны 7 000 000 это 92105 долларов США. 92105 / 4131 * 57 = 1271 доллар = 97000 рублей.
Разница в 25 раз - получается что если S&P падает на 50% раз в 5 лет, то квартира сгорает раз в 125 лет.
Извините, мог где-то ошибиться в расчетах, но как-то квартира понадёжнее так-то.
Что-то не сходится с реальной ситуацией
Опцион пут выгоднее, чем обычная страховка, поскольку он растёт в цене при падении индекса: если индекс упадёт только 20%, то опцион можно будет продать с прибылью, отсюда и более высокая цена
опционы пут? а не дорого выходит?
Не так бодро.
В прошлом году пришлось вообще льготной ипотекой оживлять, и то недвига падения рубля до сих пор не отыграла
Ребятишки ещё не видели 2008 и 2014. Они ещё по молодости считают что обвал, это то что бывает с другими. А когда им на их акцулики рынок сделает -50% за пару дней, штаны хер отстирают.
Недвига тогда тоже на дне была, а в России так и до сих пор не восстановилась
Недвига падала на 50%?
я продал в 2014 году квартиру и вложил в акции. Потерял 80%.
Не знаю, во что вы там вкладывали, но индексы акций развитых стран с 2014го росли на 10% - 15% в год в долларах
я в российские акции вкладывался и часть во фьючерсы.
Что вы мне индексы показываете, по вкладам рублевым в 2015 году у меня доходность была 21%.
Я снпи 500 знаю как себя самого живу с ним в обнимку уже 5 лет и если бы кто-то знал куда он пойдет 100% и что он даст эти 10-15% годовых то все бы туда и инвестировали. Доходность прошлого никогда не обязаны повторять цены будущего. Иначе бы была услуга: Вы мне щас платите 9% от суммы которую я вкладываю в S&P500, а я вам через год возвращаю 10%. По вашим графикам это выгодное вложение!
Индексы за 5 лет ничего не значат. Открывайте график за десятки лет. Не всегда доходность 10-15% тем более сейчас хай и учитывая что куча мамкиных аналитиков появилась то думаю в 2021 году индекс закроется в минус. куда нибудь на 3200-2600 упадет. В моменте может и ниже. Акции соответсвтенно потеряют до 80% стоимости.
смысла спорить нет, можем просто вернутся сюда через год и посмотреть
На что? Вы реально считаете, что в мск в течении года будет массовый сброс квартир? И вы дешево купите?
рубль может подешеветь :)
но от этого рублей больше не станет в кармане
если переложиться в валюту, то станет
Это будет плавное снижение в течении нескольких лет, но только в том случае, если рубль не завалится. А если форсмажор, то обвалился быстрее.
наоборот люди дешево не станут скидывать... зачем, чтобы телевизор купить за проданную квартиру?
Всё когда то происходит впервые,кризис кризису рознь, в прошлые кризисы не было льготных ипотек.
При глубоком кризисе и ставка по ипотеке тоже изменится может. Но это будет уже совсем жо**. Программы льготной ипотеки продляют периодически, может так получиться, что правительство не сможет гасить разницу. Есть оговорка в условиях, по крайней мере для сельской ипотеки точно есть, что если программу не продлят, ставка вырастит. Как для льготной, точно не знаю, условия подробно не изучал.
Увы, в мск с 2012го года недвига никогда не падала в рублях, только росла (про раньше хз, ценами не интересовался) .
Забавно, что все рисуют графики падений каждый год - а в конкретном жк цены только растут.
Может что-то и падало - но вероятно это был жесткий неликвид типа замкадья.
В ЖК Головино
2008й хозяйка покупала котлован за 4.5м с ремонтом
2012й построенная квартира стоит 6м
2021й квартира стоит 10м+ (даже с ушатанным ремонтом)
3м+ хозяйка получила за счёт квартирантов.
В целом инвестиция на горизонте 10лет у неё получилась сопоставима с рублевым вкладом или валютным вкладом, но без риска банкротства банка или запрета-изъятия валюты у населения (см Беларусь)
В ЖК Головино
2008й хозяйка покупала котлован за $187 500 с ремонтом
2012й построенная квартира стоит $187 500
2021й квартира стоит $132 000 (даже с ушатанным ремонтом)
Офигенный бизнес че
Какая нам разница, сколько это стоит в баксах? Мы живём в России и тратим рубли
История вас не учит, что рубли потенциально в любой момент могут превратиться в труху
Индекс московской недвижимости (тикер MREDC) уже который год на уровне инфляции болтается
Скорее всего, говорит больше, чем вам. Про рост цен недвижимости в рублях писал не я, для начала.
Я писал про Москву. В 2015-2016 цены не падали. Хотя и не росли, если только на процент-другой, но это плюс-минус погрешность
Если цены не падали, но и не росли, то значит они падали. Ибо на всё другое они дорожали, вместе с долларом
Комментарий недоступен
Где "не произошло", в каком городе? Когда человек покупал квартиру по льготной ипотеке он видел уровень цен на съем квартиры. И на уровне этого и делал покупку или нет.
Цены на съем разве упали с второй половине 2020 года и сейчас? (я не в курсе рынка аренды так, как по продаже)
Комментарий недоступен
Не знаю, я не занимаюсь сдачей в аренду.
Но в 2020 году многие знакомые покупали именно по схеме в статье - "льготная ипотека - аренда - покрытие платежей по ипотеке". Что там у них с ROI - не знаю. Хотя интересно теперь стало узнать))
а какой у знакомых был первоначальный платеж? процентов 70 поди? иначе экономика не бьется
Нет, ПВ был от 20 до 30%.
За это говорит простая логика. В валюте кв. падает, а рублях растёт, но растёт то она из за обесценения рубля.Как впрочем и всё остальное, но в отличии от прошлых лет, появились новые факторы. Быстрее стоимости квартиры растут платежи, жку и продукты питания, а также падение доходов населения и карман арендатора заметно схуднул, всё же, не бездонная бочка, прибавим к этому бум строительства и дешёвая ипотека.Когда такое было?Плюсом к статье, будет выброс на рынок арестованного жилья, которое банки будут продавать с дисконтом, это тоже драйвером роста не назовёшь. Все эти факторы, однозначно приведут к хорошей просадке, если не к падению рынка и не только в валюте,но и рублях.