«Я купил 5 квартир и буду сдавать их в аренду – вот мои инвестиции» – с этого начался начался мой разговор с будущим клиентом пару лет назад. Насколько оправдана эта стратегия — разберемся в статье.
У нас в стране к недвижимости относятся с особым трепетом. Неважно, есть ли возможность купить квартиру, или нет, но многие назовут такое вложение лучшей инвестицией в России.
В 2020 году доля россиян, покупающих квартиры с инвестиционной целью, выросла в 3 раза – с 6% до 18%. Половина покупателей собирается заработать на росте цен и продать квартиры позже. Еще 40% планируют сдавать купленное жилье в аренду и зарабатывать на ренте. Оставшиеся не определились, что же им делать с приобретенными квадратными метрами. Об этом Российской Газете рассказали представители агентства «Этажи».
Я вижу две причины такого поведения: программа льготной ипотеки и падение ставок по вкладам. Но эти же причины порождают проблемы для владельцев недвижимости.
Падение ставок по ипотеке привело к тому, что вчерашние квартиросъемщики задумались о покупке собственного жилья, а найти новых арендаторов в таких условиях сложно. В результате, приходится снижать ставку аренды. В среднем, за 2020 год стоимость аренды в Москве, Санкт-Петербурге и Казани упала на 10%, а средняя доходность от сдачи жилья в Москве опустилась ниже 6%.
Подобная динамика арендной ставки неизбежно приведет к тому, что владельцы квартир захотят избавиться от них из-за падающей доходности и выставят свою недвижимость на продажу. Рост предложения приведет к падению цен и рынок вернется к средним значениям. По статистике за февраль и март мы это уже видим – рост цен замедлился. Рост цен на первичном рынке замедлился с декабря 2020, а рост цен на вторичном рынке замедлился с января 2021.
Вместе с этим мы наблюдаем рост предложения квартир, как на первичном, так и на вторичном рынке. Предложение новостроек растет с октября 2020 и к концу марта 2021 выросло на 21,8%. Предложение вторичной недвижимости растет с декабря 2020 и к концу марта 2021 выросло на 10,2%.
Если сравнить динамику цен на недвижимость с ростом цен в России, то складывается неоднозначная ситуация. С 2009 года стоимость недвижимости в России не росла. Разворот тенденции наметился только в 2018.
А вот если сравнить динамику стоимости недвижимости с динамикой фондового рынка, то недвижимость явно проигрывает. С 2011 года цены на недвижимость в России росли медленнее роста цен и сильно уступили динамике индекса S&P 500.
Не проще ли в таких условиях купить акции или облигации строительных компаний? С начала 2020 года акции строительной компании ЛСР выросли на 12% и еще 6% принесли дивиденды. Для инвесторов, не готовых принимать риск акций, доступны облигации ЛСР с доходностью 7-8% годовых. И порог входа исчисляется не миллионами рублей, а одной тысячей с возможностью выйти из актива в любой рабочий день менее чем за одну минуту.
Люди купили квартиры в надежде заработать, а в итоге столкнутся с проблемами: сперва эти квартиры будет трудно сдать, а затем — трудно продать за приемлемую цену, и придется продавать в убыток.
Что самое обидное, большинство таких квартир куплено по программе льготной ипотеки и люди рассчитывали платить за ипотеку с арендных платежей. В ситуации возросшей конкуренции найти квартиросъемщика будет сложнее и выплачивать ипотеку придется из своих средств, что негативно скажется на семейном бюджете. В такой ситуации многие решатся на продажу недвижимости с дисконтом и чем больше будет таких продаж, тем сильнее будет падать рынок недвижимости.
Снова необдуманные действия приведут к потерям.
Благодарю, что дочитали до конца. Если вам было полезно, подписывайтесь на мой канал в Telegram.
Как считаете вы: что лучше – купить квартиру, акции или облигации?
Может открою секрет полишинеля, но многие (если не большинство) берут квартиру в ипотеку и потом сдают ее, чтобы таким образом обеспечить жильем своих детей.
Такие "инвесторы" будут спокойно сдавать даже в небольшой минус, все равно это лучше, чем пытатья накопить на жилье детям.
Хороший план, но тут же тоже есть проблемы. Отсутствие арендаторов, ремонты, налоги и прочее. Идеального варианта нет, конечно, но о таких рисках не каждый думает
Арендаторы могут отсутствовать только при завышенной цене, если цена адекватна местоположению и состоянию, проблем с наличием не будет.
Косметические ремонты у нас многие сами делают, мебель свою старую ставят, как и технику.
В условиях традиционно нестабильной экономики РФ, это лучший вариант обеспечить детей жильем когда они вырастут.
Ну да, вместо, чтобы дать хорошее образование детям, чтобы они сами заработали, покупаем бетонные стены. Типичная логика недалеких людей
Хоть и бетонные стены, но это фундамент для роста наших детей, а образование все равно получать за свои кровные придется!
узко мыслят.))))
Да у него детей просто нет, сам недоросль лет 20, как повзрослеет, то поймет, что нужно и образование, и воспитание, и квартиру и еще 100500 чего дать детям.
Образование, и вообще мозги это нужно. А квартиру лучше сами пусть берут, халява развращает. Дети есть. Мои родители мне никаких квартир не покупали. И я рад этому - когда покупал, выбирал сам что и где.
Вот так ваш род и будет на месте топтаться вместо роста, я говна хлебнул и дети мои пусть хлебают.
Гм, даже супер-капитал размывается уже во втором поколении. Ничего вы "роду" оставить не сможете. Даже знания не сможете передать, дай бог чтобы детям удалось передать (а передав скорее всего они ими не смогут воспользоваться так как хотелось бы).
А если даже удалось к примеру передать ультраконсервативный актив, ну допустим, получится скорее всего амёба которая будет заниматься конным спортом, это и есть топтаться на месте.
Создает движение энергия, а для нее капитал не нужен, скорее он даже потушит огонь. Нет вечных империй, не политических, не финансовых, везде есть смена, история это демонстрирует. И локомотив это энергия, страсть, огонь.
Что за чушь вы написали? Большая часть богатых людей свои состояния из поколения в поколение умножало, выскочек с полного нуля единицы.
пойду пацанам в nasdaq расскажу, что так Денис сказал. А то они не знают и пишут, что по их статистике 70% семей уже во втором поколении разбазаривают наследство. https://www.nasdaq.com/articles/generational-wealth%3A-why-do-70-of-families-lose-their-wealth-in-the-2nd-generation-2018-10
Новых бизнесов закрывается под 90%, дальше что?
в смысле "что дальше". Ты пишешь, что "большая часть богатых людей умножает богатства", а статистика говорит, что 70% вторых поколений их теряет, и 90% третьих. Если ты и правда не видишь противоречия в этих тезисах, то я не уверен, что стоит продолжать этот диалог.
Было бы что размывать. Да и совсем не всегда размывается. А квартира детям - это хорошо со всех сторон.
Ну я в теории. Будь ты хоть Рокфеллер, твои правнуки будут уже обычными людьми. Там же множество ветвей, внуки уже крохами капитала оперировали, а правнуки других ветвей совсем обычными гражданами были.
Почитайте про Рокфелеров, Ротшильдов и прочих и их "обычность". Прямо с вики начните.
Это все ZOG, я такое не читаю.
У внуков капитал был уже в районе миллиарда.
Правнуки других линий были простыми людьми вообще, ничего не имеющими общего с линией того самого Джона.
Ну если вы не читаете, потому что все сами уже знаете ...
Человек построил себе собственную вселенную, не мешайте ему уколоться и забыться.
нет, ты
Тут я соглашусь. Для детей хочется лучшей жизни.
О ужас, ну и бред. Замечу, что ни на каком месте никто не топчется, да и с чего вдруг? Растить инфантилов это ваш выбор. Купить квартиру или несколько ничего особенного. Если для вас это "хлебнуть говна" и "топтаться" - вот это проблема, и надо думать, почему так вышло.
Условного Трампа не было бы, не будь у него отца который помог со стартовым капиталом.
А инфантила вы и так вырастите, так как дети учатся на личных примерах.
Помочь да. Я не против, например, на первый взнос занять, помочь по каким то вопросам, чтобы не кинули там, и прочее такое. Но не просто "короче вот ключи, это твоя хата, делать тебе ничего не нужно, иди живи" - это уже фигня какая-то.
Ну если у вас денег нет, то да, фигня, а если есть, то можно сказать так, вот квартира, теперь тебе не нужно об этом думать, не нужно горбатиться на нелюбимой работе, можешь делать то, что тебе реально нравится.
Люди всегда подстраивают свои принцип под финансовые возможности, нет денег, крутись сам, хлебай говно как я, есть на первый взнос, так я уже ох как помог, хлебай всего по чуть чуть и т.д.
Покупка квартиры в РФ, особенно в регионах - дело нехитрое. Зачем для этого "горбатиться", да еще и на нелюбимой работе? Уточню, что помимо квартиры, есть еще автомобили, лодки, квартиры большей площади, дома, путешествия и так далее - лучше тоже детям это купите, а то мало ли. Хорошее образование, общее развитие, свой пример (если применимо) - и никаких проблем ни с квартирами, ни с прочими покупками не будет. А если делать нехрен, ну можно и до 30-40 лет содержать ребятенка, тут каждый сам решает.
ага, именно поэтому многие миллиардеры не оставляют наследства детям, а завещают всё благотворительным фондам. Просто денег нет.
Каков процент тех, кто ничего не оставляет? Точно ничего, или это для плебса корм?
в процентах не оценю, но статей этих масса, например, https://www.businessinsider.com/billionaires-and-millionaires-who-arent-leaving-money-to-their-children-2017-11#1-bill-gates-1025-billion-14
Это тухлый корм для скота, структура собственности миллиардеров настолько сложна и запутанная, что они спокойно могут гнать эту дичь на полном серьезе.
а условного Маска не было бы, если бы личный капитал был.
Таких как Маск на всей планете можно по пальцам одной руки пересчитать, это исключение лишь подтверждает правило.
Разница в перформансе и стараниях детей с разным уровнем дохода семьи достаточно велика. Я учился в престижной гимназии и помню, кто старался как мог, а кто а на личном водителе в бильярдную после гимназии ехал пиво пить.
Возможно, сейчас у детей другое воспитание, но фундаментально эта видимая разница в благосостоянии точно действовала как положительная мотивация для более бедных.
С чего ты решил, что чаще получается вырваться в жизни у тех, кто в школе старается?
Бедность тут опять в минус идет, так как бедный будет стараться учителям угодить, больше зубрить, меньше понимать, у него будет плохо с социальными навыками, тогда как для богатства нужны социальные навыки и понимание сути, а не зубрежка для учительского одобрения.
Собственно из троечников миллионеры чаще получаются, чем из отличников.
Как скажешь, у меня совсем другой опыт. Без статистики это из пустого в порожнее в любом случае.
Эта позиция очень многим присуща к сожалению.
Если выбирать между квартирой и образованием - надо брать образование.
Мехмат МГУ - 2 млн за пять лет обучения. ВШЭ фкн - 2.2 млн за 4 года бакалавриата. Квартира в МСК - 8-10 млн и выше.
Все же это разные деньги
ну вообще, одно другого не отменяет. Да и без мехмата МГУ можно неплохо жить, если хоть чуточку понимаешь в программировании. Разве нет?
А без жилья - туго
Более того, я знаю умных ребят после мехмата, которые живут не очень. Наука у нас в стране не в почете.
Но мне нравится образование, это будущее и целый мир внутри человека
Согласен
В чем проблема бесплатно поступить на тот же мех.мат, всего то надо немного упорства.
Как показывает практика поступить бесплатно в норм ВУЗ в Мск или СПб, а потом уехать в магистратуру в Германию или на худой конец Финляндию - достаточно просто, и денег стоит минимально.
Ну как. Я смотрел проходной балл на вмк - 450 баллов из 500. Это четыре экзамена ЕГЭ плюс экзамен МГУ. Это каждый экзамен на 90 надо сдать. Это не "немного упорства", а реально трудно. Ну а вышке проходной 310 из 300) то есть по ЕГЭ в принципе нереально
Ну, возможно, с учётом того, что я в 8-9 классе ездил по два часа в одну сторону на курсы, а в 10-11 классе жил в специализированной физмат школе-интернате, мои "немного упорства" чуть выше среднестатистических.
Ну и надо понимать, что хорошее образование МГУ и СПбГУ не ограничивается, и не менее важно, как варит котелок у человека, его предприимчивость, способность учиться, упорство и удача. Можно заплатить за образование, но по факту его не получить, из-за недостатка мозгов.
P.S. про вышку я ничего не говорил.
Как правило учат хорошо два предмета. Например матем и информатику. 4 экзамена хорошо сдать тяжело.
Реальный способ поступить - выиграть олимпиаду первого уровня. Но это не для всех.
Так что для многих варианты либо учиться в вузе второго эшелона, либо платить.
Напаркуа пихать в лучшие вузы ребёнка за деньги, если в нем нет таланта и стремлений? Смиритесь уже, что не все должны учиться в мгу, и в принципе не всем вышка нужна даже. Ну потому что не все это тянут. Возможно, ваша дочь будет талантливым парикмахером, которая будет в свой кайф работать, развиваться, участвовать во всяких движах в своей сфере. Будет жить в своей квартире и заниматься тем, что нравится. А с дипломом, который не вперся, получаются работники мака из анекдотов, вынужденные кричать "свободная касса", потому что за съем надо платить (или ипотеку).
У меня сын призер олимпиады физтеха. И ещё он заканчивает школу при МГУ. С талантами и стремлениями все в порядке.
Как вы так дистанционно решаете - у кого есть талант, а у кого нет?
На самом деле конкурс большой.
Поэтому если таланты и стремления есть, но не проходит по конкурсу - почему бы и нет.
У знакомого сын отучился 3 года на мехмате бюджет, потом бросил. Вот была б инвестиция!
Если правда учился, то первые два года мехмата дают отличную базу. Это остаётся на всю жизнь. Знакомства так же остаются навсегда
Знакомства в мехмате? Гм... остаются наверное, но толку от них.
Что вам не понравилось в выпускниках мехмата?) Как и в других топовых вузах - это интеллектуальная элита страны. Ну хотя бы частично)
Есть сомнения что интеллектуальная элита страны пойдет в мехмат. Хотя тут вопрос что считать элитой. Я пожалуй склоняюсь к тому, что уровень интеллекта прямо коррелирует с уровнем дохода и пусть в меня плюнет всяк проходящий )
Перельман несомненно сверх интеллектуален. Однако небогат. Зачем деньги тому, кто познал тайны вселенной?
Эндрю Уайлс решал проблему тысячелетия - доказательство великой теоремы Ферма - 10 лет в затворничестве в деревне.
Скорее наоборот, у самых интеллектуальных ребят нет времени на зарабатывание денег
Ну черт его знает, насколько бы они прошли тест на iq с учетом того что были зациклены на столь узких областях.
Почему небогат ?
Известно что он заработал в штатах небольшой капитал, чтобы потом просто не думать о деньгах.
В способности Перельмана заработать деньги никто не сомневается.
Уровень дохода часто (даже в идеальных условиях) связан с предпринимательскими способностями, а не чистым интеллектом.
Возможно, это еще зависит от возраста ?
Например , в 40 лет - не уверен что есть смысл идти учиться на дневное на Мехмат.
Вообще у меня не очень позитивная статистика по 2 образованию у знакомых.
Нужно что-то одно выбрать? По вашей логике, вместо образования нужно кормить детей. Уровень образования в РФ не сильно влияет на уровень доходов, так как возвращается гос. экономика где всё связи и блат решают.
какой бред, фэйспалмом чуть себе голову не пробил.
А сказать то чего хотел? Минусики понаставил, что-то пукнул про фейспалм и все, абырвалг?
хотел сказать, что это ложное утверждение. Должности, которые были по блату, не поменялись со времён СССР. Всегда менеджмент (особенно в компаниях с гос участием), гос должности и силовики отбирались по блату. Ну ок, судьи и нотариусы включились в эту систему (привет всем женам "новых русских", ставших судьями в девяностых и нулевых).
В новом бизнесе это так не работает совсем, никто не возьмёт условного программиста/дизайнера/инженера по блату. С финансистами и юристами всегда было 50/50, там, где это нужные должности - блат невозможен, а в условной дочке Газпрома всегда возможно было всё.
Ты видел долю гос. экономики в стране и все, что на нее завязано? Просыпайся, мы уже почти в совке.
ну мы на сайте про VC, в айти и смежных отраслях это совсем не так развито. Доля в экономике большая, но она не моя и мне без разницы. В моей отрасли уровень образования очень сильно влияет на уровень доходов.
У меня хорошее образование бесплатное, например:) а ипотеку я уже 7 лет плачу)
Комментарий недоступен
Нахрена брать ипотеку на 3 месяца?
Комментарий недоступен
Во сне многие так делают
"не только лишь все " поймут ваше высказывание которое на 1млн процентов верно. ( про детей) многие мыслят старыми схемами а мир то..уже изменился а дети тем более
И много людей с хорошим образованием может себе заработать на квартиру БЕЗ ипотеки?))) Не смешите))
Типичный ответ недалёких, думают, что те кто озаботился жильем для ребенка не подумал и о его образовании.
И они ещё свою глупость не стесняются говорить вслух.
Более того, это единственный вариант понятно вложить деньги для среднего россиянина. Квартира в Москве: это просто и понятно любому. Поэтому в Мск идут деньги со всей России.
Вы серьезно считаете, что риски ремонтов и простоев пару-тройку месяцев сложно представить? Все в курсе, но логика как написали выше: "пусть хоть немного приносит, зато своя квартира в Мск, детям -внукам оставим"
учитывая как их строят, до до детей (не то что внуков) эти человейники недостоят
Не смешите, дети растут незаметно и время быстро пролетает. Многие не успевают опомниться, как уже внуки появились. Всё простоит. Если только государство не отожмет по надуманным причинам.
Вы бы хоть по сторонам смотрели. Хрущевки до сих пор стоят и все нормально.
Нормально их строят, уж точно не хуже чем хрущевки, бетон с годами только прочность набирает.
сирисли?
Вполне, геологию делают, марку бетона выдерживают, может качество с точки зрения эксплуатации не очень, но с точки зрения долговечности там нормально все
ага, выдерживают
Вы сами видео смотрели? Причем тут геология? Там халтурщики не закрепили облицовочный кирпич к монолиту, который ни на что не влияет, облицовка отдельного этажа.
Геология это когда грунт бурят чтобы понять его свойства и правильно рассчитать фундамент для конкретного строения в конкретном месте.
Я так и написал, качество может и не очень будет, но с долговечностью там полный порядок.
Ну будет приятным сюрпризом кирпичной стенкой получить по голове на подходах к дому. Главное, что дом выдержит и квартирка останется, зачем за ребёнка беспокоится.
да десятки этих видео с отламывающимися балконами, проваливающимися лестницами и кучей других "срали-мазали" косяков.
Да, технологии строительства и правда идут вперёд. Но стройкой у нас зачастую занимается некачественные работники, так что результат достаточно рандомный ¯\_(ツ)_/¯. Есть целые группы по застройщикам, обсуждающие косяки каждого проекта, и их немало. Некоторые - критичны.
Даже эта качающаяся стена может спокойно простоять много десятилетий, если на нее не повесят кондер. Хрущевки по 50 лет простояли, а там реальная жесть, когда несущая стена запросто может быть меньше 10 см в экспериментальных домах.
Моя бабушка тоже так думала, приобретая в кооператив советскую "брежневку" в пригороде с кухней 4 кв метра :) Все нам, внукам...
И вы не благодарите бабушку? Мне моя оставила квартиру. Да, маленькая. Но это сильно меня поддержало в юности. Лучше, чем по съёмным мотаться.
А не стала у старушки, у котрой и так все накопления пропали, последнюю развалюху забирать. Сама заработала.
Вы молодец. Просто обычно квартира от бабушки достаётся тогда, когда бабушке она уже не нужна. И нам остается только чтить память. Увы
Продать не судьба и доложить? Ох какая бабка негодяйка, что не дворец оставила.
Задайте себе вопрос, а куда еще бабушка могла вложить в советское время? Деньги вам оставить? Рублями...
Но да, действительно, куда было еще...
А моя нет - так деньги превратились в труху в Павловскую реформу. Как говорится - сравните результаты.
Гораздо лучше, если бы она оставила сберкнижку ....
И таких людей, у кого было 10-30 тыс на ней полно
У инвестиций в квартиры в Москве вряд-ли когда-то будут проблемы.
Смотрите, любая акция или облигация условно говоря завтра может стоить 0
Квартира в Москве не может завтра стоить 0 никак ни при каких обстоятельствах.
Вряд-ли это рисковая инвестиция
любая акция - может, но чтобы все сразу - это вряд ли.
А например риск исчезновения брокера? Наверняка есть доля таких случаев. Или мошенничество с акциями
Акции не у брокера хранятся, брокер просто дает доступ на рынок. Брокер обанкротится, идешь к другому брокеру.
Ну а например может брокер-мошенник забрать акции себе, продать подставным лицам?
Брокер форматнет свой условный жёсткий диск , мол, сгорел, и все, нет инфы чьи акции. А в депозитарии они все на брокера записаны.
Это так не работает. Брокер это просто как риэлтор между рынком и покупателем. Сводит их вместе, но на него ничего не записывается, он просто берет свою мзду за сводничество.
Квартира вполне может обнулиться из-за трещины в доме или хлопка газа
Вот да, но инвесторы в недвижимость этот риск почему-то предпочитают не учитывать
ну потому что все риски и нельзя учитывать. что если завтра метеорит на голову упадёт? ведь это надо срочно начать ходить по улице в каске.
утрировано, но как-то так.
Ну вот метеориты падают не часто, а газ в домах взрывается регулярно. Вчера в Новгороде взрыв 🤷🏼♂️
да я то понимаю, я про другое.
каждый новый риск, встающий на учёт в процессе принятия решения гасит тот импульс, который человека изначально побудил к действию. Поэтому часть рисков ставится тупо в игнор, иначе инициатива будет подавлена вовсе, и вместо какого-никакого действия будет абсолютное бездействие.
в новых домах электроплитки же
Как минимум останется земля под домом, часть ее же принадлежит собственникам? Можно построить новое жилье
Нет, не может любая акция или облигация стоить 0. Написать в деталях почему?
Да, пожалуйста
Ключевое слово "любая". Возьмем, к примеру, компанию Русагро: https://ar2020.rusagrogroup.ru/download/full-reports/ar_ru_annual-report_pages_rusagrogroup_2020.pdf
Нас интересует страница 209 - КОНСОЛИДИРОВАННЫЙ ОТЧЕТ О ФИНАНСОВОМ ПОЛОЖЕНИИ.
В строке Итого активы: 276 148 587 тыс. руб.
Из этой суммы мы можем убрать
Гудвилл 2 364 942 тыс. руб., она же репутация или нематериальная ценность компании (когда за компанию готовы заплатить с премией, при ьанкротстве сумма спишется)
Отложенные налоговые активы 3 566 168 тыс. руб. (при банкротстве компания не сможет ими воспользоваться)
Итого получаем активов = 270 217 477 тыс. руб.
Всего обязательств 150 114 189 тыс
Если компания погасит все обязательства всеми активами, то останется 120 103 288 тыс. руб. Согласно примечанию №14 на странице 254, кол-во акций в акционерном капитале 60 000 000. Если мы разделим 120 103 288 000, то получим 2 000 на одну акцию.
Тут могут сказать, что активы не продадут по балансовой стоимости, на что можно ответить, что компанию могут выкупить целиком в случае сложностей или распродать по бизнес единицам с маржой, так как это уже готовый бинес/бизнесы, но если не лезть в дебри, то у нас активов хватит выплатить по долгам и акционерам. А все потому, что у этой компании Нераспределенная прибыль составляет 98 185 038 тыс. руб. так как компания очень долгое время была прибыльноый и прибыль вкладывалась в свое развитие, а не выплачивало все дивидендами.
Напишите, если с чем-либо не согласны.
воу-воу, палехче, я покупал по 800-900 не так давно еще. Не внушайте мне ложных надежд :)
Минус страновые риски, такие как: "Я сам в магазине не бываю, экономического образования у меня нет, но мне доложили, что в магазинах масло подорожало, а как же смерды будут жить и налоги платить?! Надо заморозить цены!" И вот уже стоимость акции 800-900. И это они еще не ввели для сельхоз производителей термин из металлургии "сверхдоходы".
Да легко, выращиваешь ты себе спокойно свеклу, никого не трогаешь.
Рядом с полем построена цистерна для высококонцентрированных ядовитых удобрений.
Она слегка опракидывается, в соседнюю речку выливается.
Приходит Росприроднадзор и штрафует вас на 146 миллиардов.
Ну и как там баланс сходится у вас?
Ой и количество акций в обращении там 134.5 миллиона, чет вы даже это не в состоянии увидеть.
И если мы разделим все активы минус обязательства на 134.5 миллиона акций то получится 895 лол это текущая цена 1 акции.
Ну а так да оцеоценивается слабовато конечно. Но это неспроста так.
Вы знаете оборудование для выращивания овощей, оно же импортное все.
А продукция в большинстве своём на внутренний рынок идет.
Я не читал ещё даже отчетность, но может у них за 2020 год 24 миллиарда прибыли потому что им там дотаций подкинули?
Почему инвесторы оценили их в 5 годовых прибылей? Это же смешно. Наверное на это есть какая-то причина о которой вы не знаете.
Ну теперь давайте разбираться по пунктам:
1) мы ведь можем придумать ещё кучу различных вариантов, например, что они воровали продукты со своих полей и продавали их, а также уклонялись от налогов и поэтому компанию необходимо национализировать. Компания не владеет городом, как Лорникель, активы разбросаны по РФ, а значит от проверяющих органов особо не уйдешь;
2) я говорил про акции, не про ценные бумаги, не, в частности, про ГДР, пожалуйста, читайте внимательнее;
3) нет, про то, что оборудование для выращивания овощей все импортное я не знаю, можете привести цифры? У компании выращивание сахарной свеклы лишь одно из многих направлений. 30% идёт на экспорт и продаётся в валюте.
4) так Вы почитайте отчетность, из 24 только 3.2 субсидии по программе льготноых кредитов для сельхозпроизводителей (по-моему)
5) факт о пяти прибылях нам сейчас для чего? Я с Вами не дискутирую по поводу справедливой стоимости и не призываю покупать акции данной компании.
Мой поинт в том, что выбирая компанию правильно, можно свести риски почти к нулю, что цена купленной акции будет 0 рублей.
ну я образно написал
Понятно что если завтра условный Apple обанкротится, то арбитражный управляющий продаст всё имеющееся имущество, и теоретически можно получить часть долгов по облигациям, а при ликвидации компании акционеры получат долю от раздела оставшихся активов.
Но чисто практически эти суммы околонулевые
"суммы околонулевые" - как и риски. Примерно, как то, что ФэСэБэ опять заложит гексоген, но уже в дом с Вашей квартирой.
Для тех, кто минусует - изучите эту стремную историю, когда министр МВД докладывал, что взяли террористов, а они оказались сотрудниками ФСБ.
https://youtu.be/_arwGPwLXRw
ФСБ после заявляла, что это учения. Но как-то в голове плохо укладываются учения по закладке взрывчатки в жилой дом
Может, может, почти 0, ладно. У меня брокерском отчёте болтаются акции банкрота Трансаэро, купленные по 11 руб. Продать то их некому. А очередь кредиторов длинная. Вот по факту 0 и выходит.
А ещё какой то там банк, мдм вроде, делистнулся с биржи. Теперь я почётный его акционер с никому ненужными префами.
Сергей, ключевое слово тут «любая». Акции компании, у которой активы в лизинге и обязательства превышают собственный капитал вполне может стоить 0.
Проблема, это когда ты проснулся, а на фондовом рынке паника и -30% к твоей сумме за одни сутки. А когда нет арендаторов - это недоработка. И налоги не такие уж и большие, если не говорить про недвижимость с кадастровой стоимостью больше 10 млн
Плюс квартира - материальна. В отличии от акций-облигаций. Для огромного количества людей это важно.
щас донецким владельцам квартир полегчало прям
Владельцам бизнесов в донецке полегчало еще больше и раньше.
https://www.youtube.com/watch?v=-R6nX2ParmM
Неудачники...
Я купил акции донецких угольных предприятий - 7 год подряд удваиваются!
квал?
Я вообще не понимаю почему у нас нет частных пенсионных фондов без всяких акций, а на одной недвиге в столице и на южных морях.
Порою, не знаешь, что через в год будет в этой стране, а вы говорите про фонды на десятки лет.
Фонды есть, но с недвижимостью никто из них не будет заниматься. Культура аренды жилья низкая, а уровень пренебрежительного отношения высок даже по отношению к своему подъезду, не говоря уже о чужом имуществе.
Расходы на содержание и риски не соответствуют на мой взгляд доходности + для меня как вкладчика такого фонда процесс «управления недвигой» совсем не прозрачен. Для примера непрозрачности погуглите: как REIT фонд Альфы купил помещение у Пятёрочки по завышенной цене, и начал ей же сдавать в аренду, но по минимальной цене... высокую доходность получат вкладчики?! :)
А за НПФ ЦБ жестко следит ежедневно, и отрицательной доходности на взносы быть не может по закону (не путать ОПС (взносы из налогов, где доход может быть отрицательный) и ДПО (добровольные взносы)). Да и вкладчик программы НПФ может ежемесячно следить за изменениями в составе портфеля (обязательно публикуемая информация, контролируется ЦБ)
Ну вообщем всё как обычно.
Не так плоха идея, сколько нет тех, кто согласен это добросовестно администрировать.
«Идея гениальная, реализация плохая»:))
Чем вас фонды с акциями не устраивают? Доходность конечно может быть ниже самостоятельной работы на ФР, однако за 10 лет многие опережают банковские депозиты при аналогичной гарантии сохранности капитала
Ну) хочется мне быть "владельцем" южноморской недвижимости через ПИФы, а акции это более абстрактно. И не думаю что я один такой.
Сейчас мне поведали, что таки были пенсионные фонды, которые инвестирует в недвижимость. Кто-то еще даже остался, однако абсолютное большинство из них ЦБ просто сжил со свету, ибо доходность они рисовали смело, не ограничивая фантазию:))
Откладывайте 5% в НПФ и 5% в различные ETF и кавычки с "владельца" можно будет убрать ;) Успехов!
Две причины:
1) Отзыв лицензий по различным причинам:
https://www.vedomosti.ru/finance/news/2019/02/27/795278-npf
2) Правительство "заняло" безпроцентно у граждан:
https://www.interfax.ru/business/339971
В капиталистическом мире, обычно, налог на недвижимость 1% от рыночной стоимости жилья. Мы к этому скоро придем, и будем в год за квартиру в 10 млн платить по 100 штук налогов.
Поможет расслоению общества как раз. Может на наследство налог еще введут, в любом случае это ударит до среднему и по бедным. Обеспеченные смогут обойти.
Огромное количество людей невежды
Недвига точно также падает в цене в кризис, просто вы не видите котировок онлайн на неё
Нет никакого отсутствия арендаторов. Люди массово бегут в мск и юг с Сибири и ДВ. Посмотрите на цены недвиги где нибудь в Омске, тогда все поймёте. За последние 7 лет сильно увеличился поток миграции в сторону запада, вот вам и спрос. И я молчу про Сочи, где недвигу скупают как свежие пирожки по любой цене, рос за год +100%. У меня в Сочи товарищу подняли аренду с 30к до 50к и все схавали. Тут таких аналитиков как нищих на калькутском базаре.
Посмотрели: реальная доходность вложения в квартиру в Москве - на уровне инфляции доллара.
Автор, вы я так понимаю, либо сидиде в акциях, либо на них работаете.
Почему вы не расскажете, как люди потеряли все свои сбережения при крахе тех же доткомов? Японского кризиса, который восстанавливался около 15 лет?
Люди купившие квартиру не потеряют ничего. Не заработают, но и не потеряют. И это не заработают, не идёт ни в какое сравнение с теми потерями, которое скоро произойдет на фондовых рынках.
Это просто пипец, зазывать всех в это казино, на самом финише раздувшегося пузыря.
Вы знаете, что такое валютная и страновая диверсификация? Кто говорит о том, что нужно взять и весь капитал вложить в акции. Опять же акции разные бывают - "акции роста", "акции стоимости", дивидендные аристократы и так далее. Есть облигации и сырьевые товары. И все это с порогом входа в сотни и тысячи раз ниже, чем в недвижимости. Попробуйте такую диверсификацию в недвижимости получить, которая доступна на рынке.
О кризисах я немало рассказал и буду рассказывать. Я за осознанный подход к управлению деньгами и то, что происходит сейчас на рынке недвижимости я считаю неосознанным, поэтому и написал материал.
Диверсификация в чем? Если одно растет, другое падает и по итогу получается ноль.
Или вы думаете, что предстоящее обрушение не затронет какие-то сектора экономик? Смею вас уверить, что этого не будет, полетит все и никакая диверсификация не спасет.
У меня родственница набрала три квартиры, сама живет в доме. Ничего не сдаёт, жалко говорит, что арендаторы испортят. Брала и детям и просто чтобы были (недвижимость надежна все-таки, не акции какие-нибудь - в умах большинства такие мысли). Хотя налоги и ЖКХ изрядно денег жрут, конечно, у неё.
airbnb + смотреть отзывы на съёмщика
Понятно, что, если инвестировать в ипотеку сразу же нужно продумать перспективу района стройки на возможность быстрой сдачи в аренду.
Зачем покупать что-то детям? Они безрукие что ли? Пусть сами себе на квартиры зарабатывают.
Это логика голодрани, дескать я говна хлебнул, пускай и мои спиногрызы глотают.
Почему мой сын должен как я с нуля начинать, вместо того, чтобы с моих плеч расти дальше? Мне хочется, чтобы они меня превзошли, а не просто почувствовали все прелести моего пути.
люди в крайности бросаются:
1) НЕ надо покупать квартиру ибо ребенок будет избалован + последствия
2) НАДО покупать квартиру, чтоб ребенок мог потратить энергию на более полезные вещи
по факту, отношение к труду и система ценностей у ребенка сформируются не от наличия или отсутствия бесплатной квартиры. Слишком много уебанов и деградантов я перевидал и с бесплатной квартирой, и с собственноручно заработанной.
Любит у нас народ мух с котлетами мешать, как и пытаться дать простой ответ на сложный вопрос.
ну да, моё мнение - если есть возможность обеспечить чадо жильём, то надо использовать эту возможность. Если нет такой возможности - ну чего писю мять тогда, не можешь срать не мучай жопу. А вопрос о мышлении ребёнка в обоих случаях вынести в отдельную оперу, она куда более сложная и одним только фактором наличия/отсутствия квартиры там порядок не наведёшь.
А заметил, что народ свое мировоззрение прогибает под свои возможности, если есть возможность, то как я, в духе, зачем с нуля, пусть новое что-то делает, если возможности нет, то как многие тут, пусть говно с лопаты хлебает, человеком становится, трудности закаляют и все такое.
В общем, хочет народ в своих собственных глазах быть хорошим, правильным согласно собственным убеждениям, а не карать себя за что-то, что не получилось.
Подытожим: не смог купить ребенку квартиру - неудачник, оправдывающий себя. Смог - правильный кошерный отец.
То, что возможно ребенку важнее оплатить хорошее образование, или дать стартовый капитал на бизнес - не рассматривается. Зарываем деньги в бетон, ищем арендатора, пусть ждет пока сынко повзрослеет.
Бинарно, тупо, бескреативно, но "по-мужски".
а я вот купил
и образование дал
и не все дети могут быть бизнесменами и не обязаны ими быть
Так про вас и статья, "хорошие отцы" перегревают рынок, причем очень тупо перегревая, потому что система ценностей "бинарная и бескреативная".
Такие слова как хеджинг - не про вас, максимум фантазии - купить однушку в ебенях.
да, все верно, только я отец без кавычек и купил сначала одну квартиру, а потом продал, купил другую и да однушку, но 70 м2, и не в ебенях а в лучшем районе города
а фантазии - у вас
а у меня реальность )
Ой какой вы молодец. А в цифрах считать пробовали?
спасибо )
не пробовал, я это делаю постоянно
И как, посчитали сколько проебали в итоге?
ни рубля!
ребенок вырос и живет в своей хорошей квартире.
а что может быть еще лучше?
деньги это всего лишь деньги, а жизнь - она идет не ради денег
Я вам на пальцах объясню, на трех графиках:
На первом индекс стоимости цен на недвижимости в МСК
На втором график типичного vanguard etf: BLV
На третьем график USDRUB
Расшифрую: если в 2007 вы купили 70 метров квартиру при средней цене 120 за квардрат за 8.5М рублей ($336к), то сейчас она стоит 15.4М рублей($200к) при цене 220 за квадрат.
Если бы в том же 2007 вы вложили 8.5М в BLV, то сейчас у вас бы было 33.6М рублей ($436к) т.е. ровно еще одна такая же квартира в вашей системе координат.
Суть как раз и состоит в том, что "хорошие отцы" перегревают рынок, теряют половину бабла, но в то же время сидят довольные как удавы, потому что они смогли.
а я вам на пальцах объясню, что ваши графики - полная туфта!
ошибка выжившего
вы взяли какой то успешный рост, который никак не мог быть спрогнозируем
это сейчас вы увидели что рост, а в тот момент, да и в любой другой момент сейчас не понятно как и что будет расти и будет ли
на акциях и их росте зарабатывают лишь инсайдеры или фонды
мошенников и около их в счет не берем
как и тех счастливчиков, которые по случайности, а вовсе не закономерности и своей якобы умственной прозорливости получили доход на росте
и не факт что получили в реале
пиздеть не мешки ворочать
квартиры детям покупают не для того, чтобы инвестировать, а для того, чтобы человек там жил. Если проводить аналогичные расчеты - во сколько упала в цене, например, расческа, которую купили за 2 доллара в 2012 году, и которой в 2021 году цена 0,9 долларов, - то ясно, что покупка расчески - дело невыгодное, и если бы те же 2 доллара вложить в IT-стартап, то можно было бы заработать намного больше. Но расческу покупают не для того, чтобы на этой сделке заработать, а для того, чтобы расчесываться. Так и квартиры детям покупают не для того, чтобы на этом заработать, а для того, чтобы дети там жили. Для того, чтобы заработать, совершают инвестиции в недвижимость, а это не то же самое, что покупка жилья для себя или своих родственников.
Перегревает рынок недвижимости власти страны, которые выводят деньги за границу и делятся исключительно с Москвой, заставляя самых бойких ехать именно в Москву, так как в высосаных регионах им ничего не светит.
Вам кажется, что предел мечтаний и потолок возможностей в этом мире - это жизнь в Москве, хотя в мире есть огромное количество городов с куда большими возможностями и гораздо более цивилизованными в плане жизни. Вы думаете, что даете детям лучшее, хотя новое поколение живет уже не совковыми принципами и для них весь мир открыт.
Я то тут причем? Я в Ростове-на-Дону живу в частном доме, в Москве прожил до 13 лет, обратно не собираюсь, не люблю этот мрачный город.
Ну если вы про крышу над головой своему ребенку столько пены налили, то да, неудачник, бывает, в нашей нищей стране обычное дело, но мне кажется нет смысла эту неудачу выворачивать в жизненный принцип, так честнее имхо будет.
извините не вам написал ответ
Как вы правильно заметили, наличие самостоятельно заработанного жилья не гарантирует состоятельности как личности.
Впрочем, стоит заметить, что ваши субъективные оценки "уебан- не уебан" сопоставляются только с вашими взглядами на жизнь. У многих этих "уебанов" есть жены, дети и возможно они даже ценятся и уважаемы на работе. И в свою очередь считают уебаном вас, что, возможно не так далеко от правды. В их системе координат.
Если говорить об объективных вещах, то поговорку "хочешь накормить человека - дай ему удочку" никто не отменял. Да и общепринятым фактом является то, что удовлетворение в жизни приносит именно путь к цели, а не сама цель.
Еще одним статистическим фактом является то, что большинство детей получив право на владение квартирой что делают? Правильно, продают ее. Бинго, браво, цель достигнута.
Поэтому фокус в деле воспитания детей все-таки стоит держать на том, чтобы сформировать у них правильную систему ценностей и отношение к труду (как вы очень четко выразились). А обеспечить их жильем - это такой второстепенный вопрос, что к делу даже отношения не имеет.
По-моему тут больше логика - на батю надейся, но и сам не плошай) Хочется, конечно, чтобы дети жили получше чем мы, но благодаря, в первую очередь, собственным усилиям, а не сдаче бабушкиной квартиры.
Тут речь не про сдачу бабушкиной квартиры, а про стартовый капитал.
Там внизу пример, как человек вложил 185к грина в 2003 и имеет 130к сейчас, в не самом ликвидном ассете. Отлично батя денег отложил че.
Вы же влезли в конкретную ветку с конкретной мыслью, причем тут тот чел?
Конкретная мысль состоит в том, что иметь под своим контролем средства на стартовый капитал для себя или для детей по сути мысль неплохая. А вот стратегия хеджирование не очень, и там это наглядно показано.
Сумма размером с квартиру это не капитал, не обманывайте себя.
150-250к грина - это как раз первый сид раунд, который сейчас почти все набирают у FFF (Friends, Fools, Family)
На стартап можно взять ипотеку? Не знал...
Вы можете вместо ипотеки вкладывать в ценные бумаги: etf, облигации, S&P500. Они намного ликвиднее, все что вам нужно сделать для получения денег - создать маркет ордер.
Если вы захотите вывести ипотечную квартиру в кэш, то вам нужно найти покупателя, провести сделку скорее всего с дисконтом на срочность и закрыть ипотеку, это недели или месяцы.
Более того, с аннуитетным графиком платежей при ипотеке, первые годы вы почти полностью отдаете процентную часть, выплачивая минимум к основному телу кредита.
Ну так себе.
Фондовый рынок с каждым днем все больше похож на казино, когда сельские магазины уже имеют капитализацию сто лямов зелени, когда все это лопнет, достанется и приличным компания, это не вариант для долгосрочных инвестиций, чисто нервишки себе пощекотать в условиях запрета казино.
Ну я не зря привел вам не попсовые инструменты, можете посмотреть их графики, они не очень волатильны. Те же vanguard etf разбиты по секторам экономики, и вы можете вложиться или в энергетику, или металлообработку, или еще что-то по вашему выбору.
Гос облигации вообще самый надежный (и самый низкодоходный) инструмент.
Мы в 21 веке живем, сколько можно деньги под подушкой хранить или в землю закапывать?
Ну и конечно у российского брокера хранить сток так себе идея.
Если есть излишек, то можно и на фондовый рынок, хотя я считаю лучше в свой бизнес, ну а если нет жилья у тебя и у твоих детей, то лезть на биржу идиотизм 80 уровня.
Расчитывать, что дети останутся жить в Ростове тоже наивно. Весь мир открыт.
Продадут и купят там где им надо, в чем проблема?
Мир для туристов открыт, а так к мигрантам отношение почти везде одинаково негативное.
Заходим на второй круг, см. комментарий выше почему с недвижимостью теряется гораздо больше времени и денег для вывода в кэш.
Кстати, к квалифицированным мигрантам отношение почти везде одинаково позитивное, в мире уже почти не осталось сообществ без мигрантов и к ним относятся по их вкладу в общество.
Ну так это по вашему предположению, что дети обязательно должны будут уехать и продать недвижку.
Вы все время забываете, что арендная плата сравнима с платежом по ипотеке.
Про мигрантов вы явно судите со стороны, у меня же большая часть семьи мигранты, у многих гражданство США, все не так просто как вы пишете. Эмиграция это трудный путь.
Да я сдавал в аренду свою квартиру, один геморрой: то холодильник поменяй, то долгов наделают и свинтят, то простой, то косметический ремонт. Даже без ипотеки в 0 она не сработала.
По моему предположению детям лучше изначально давать полный карт бланш, помогая по мере сил. Для этого лучше подходят ликвидные вложения
Вот в этом все и дело, что считать ликвидными вложениями, для меня фондовая биржа это казино, когда читаешь новости про капитализацию тесла или американское сельпо оцененное в сто лямов.
Я смотрю на текущую ситуацию и вспоминаю наши 90-ые, когда люди на полном серьезе считали МММ хорошим вложением последних денег.
Ну никто не заставляет вкладывать в Теслу или биткоин, на рынках есть огромное количество стабильных акций и облигаций, которые являются основой частных пенсионных фондов, в той же Норвегии например.
Как показывает исторический опыт, если накрывает, то накрывает всех, к тому же есть все основания полагать, что шторм будет такого размера, что еще в истории не было.
Но опять же, идиотизм 80 уровня вкладываться в биржу, когда у тебя своего жилья нет, т.е. ты голодранец по сути.
Ну это абсолютно разные вещи: своё жильё и инвестиционное
Так я нигде не защищаю инвестиционное жилье, я про жилье себе и детям.
Это да, хотя все любят истории про гениев, которые выбились из грязи в князи, но большинство успешных людей, все-таки не с нуля начинали. Тот же Маск из далеко небедной семьи вроде)
Как раз Маск из нищей семьи. Но далеко ходить не надо за обратными примерами, каждую неделю какой-то мажорчик из богатой русской семьи всплывает где-то в новостях с очередной дичью, не делают их семейные деньги талантливыми бизнесменами.
Только зная как зарабатываются деньги можно научиться их ценить.
Как и Билл Гейтс, Безос и почти все остальные
Удваиваю коммент.
Не понимаю родителей, которые живя в одной ипотечной хате со средним доходом педалируют тему: "Я своим двум деткам хочу обязательно по квартире к 20 годам купить. Чтобы у них свое было, а не мотались по съемным".
Впрочем на вкус и цвет все фломастеры разные, и кому-то норм. Но не мне.
Нет они не безрукие таковыми их делают заботливые предки.. аморфных ни к чему не стремящихся диванных лежанщиков в будущем.. шаровиков.. Когда нет жилья и стимул к движению появляется, да не легко но все возможно.. Я за инвестиции в недвижимость ещё когда мне было 17 лет я и жилье ни чего не стоило у родителей была валюта и не мало купите квартиры.... все пкрутили у виска.. ты что ??? А коммуналка. Вот на севере вообще за 100долларов 2ку продавали лишь бы на билет хватило.. а сейчас на этом севере нефтегазовые проекты и аренда от 70000 за рухлять..
Детям старые отцовские квартиры находящие черт знает где не нужны.
Да, что от детей нет ROI, что от таких инвестиций)
Ну как нет. Это же продолжение тебя. А то был и сгинул и ничего не осталось.
ну так и дети сгинут.
а через три колена уже даже никто не поинтересуется, как тебя звали 🤷♂️
ROI много от чего нет, почти от всего, если придирчиво подходить.
Именно так, причем с выплатой маткапитала на первенца задача упрощается, в остальном сложности по офиц. сдаче, периодическом ремонте и страховке остаются, но для ребенка не стоит жалеть сил наверное.