«Я купил 5 квартир и буду сдавать их в аренду – вот мои инвестиции» – с этого начался начался мой разговор с будущим клиентом пару лет назад. Насколько оправдана эта стратегия — разберемся в статье.
У нас в стране к недвижимости относятся с особым трепетом. Неважно, есть ли возможность купить квартиру, или нет, но многие назовут такое вложение лучшей инвестицией в России.
В 2020 году доля россиян, покупающих квартиры с инвестиционной целью, выросла в 3 раза – с 6% до 18%. Половина покупателей собирается заработать на росте цен и продать квартиры позже. Еще 40% планируют сдавать купленное жилье в аренду и зарабатывать на ренте. Оставшиеся не определились, что же им делать с приобретенными квадратными метрами. Об этом Российской Газете рассказали представители агентства «Этажи».
Я вижу две причины такого поведения: программа льготной ипотеки и падение ставок по вкладам. Но эти же причины порождают проблемы для владельцев недвижимости.
Падение ставок по ипотеке привело к тому, что вчерашние квартиросъемщики задумались о покупке собственного жилья, а найти новых арендаторов в таких условиях сложно. В результате, приходится снижать ставку аренды. В среднем, за 2020 год стоимость аренды в Москве, Санкт-Петербурге и Казани упала на 10%, а средняя доходность от сдачи жилья в Москве опустилась ниже 6%.
Подобная динамика арендной ставки неизбежно приведет к тому, что владельцы квартир захотят избавиться от них из-за падающей доходности и выставят свою недвижимость на продажу. Рост предложения приведет к падению цен и рынок вернется к средним значениям. По статистике за февраль и март мы это уже видим – рост цен замедлился. Рост цен на первичном рынке замедлился с декабря 2020, а рост цен на вторичном рынке замедлился с января 2021.
Вместе с этим мы наблюдаем рост предложения квартир, как на первичном, так и на вторичном рынке. Предложение новостроек растет с октября 2020 и к концу марта 2021 выросло на 21,8%. Предложение вторичной недвижимости растет с декабря 2020 и к концу марта 2021 выросло на 10,2%.
Если сравнить динамику цен на недвижимость с ростом цен в России, то складывается неоднозначная ситуация. С 2009 года стоимость недвижимости в России не росла. Разворот тенденции наметился только в 2018.
А вот если сравнить динамику стоимости недвижимости с динамикой фондового рынка, то недвижимость явно проигрывает. С 2011 года цены на недвижимость в России росли медленнее роста цен и сильно уступили динамике индекса S&P 500.
Не проще ли в таких условиях купить акции или облигации строительных компаний? С начала 2020 года акции строительной компании ЛСР выросли на 12% и еще 6% принесли дивиденды. Для инвесторов, не готовых принимать риск акций, доступны облигации ЛСР с доходностью 7-8% годовых. И порог входа исчисляется не миллионами рублей, а одной тысячей с возможностью выйти из актива в любой рабочий день менее чем за одну минуту.
Люди купили квартиры в надежде заработать, а в итоге столкнутся с проблемами: сперва эти квартиры будет трудно сдать, а затем — трудно продать за приемлемую цену, и придется продавать в убыток.
Что самое обидное, большинство таких квартир куплено по программе льготной ипотеки и люди рассчитывали платить за ипотеку с арендных платежей. В ситуации возросшей конкуренции найти квартиросъемщика будет сложнее и выплачивать ипотеку придется из своих средств, что негативно скажется на семейном бюджете. В такой ситуации многие решатся на продажу недвижимости с дисконтом и чем больше будет таких продаж, тем сильнее будет падать рынок недвижимости.
Снова необдуманные действия приведут к потерям.
Благодарю, что дочитали до конца. Если вам было полезно, подписывайтесь на мой канал в Telegram.
Как считаете вы: что лучше – купить квартиру, акции или облигации?
Может открою секрет полишинеля, но многие (если не большинство) берут квартиру в ипотеку и потом сдают ее, чтобы таким образом обеспечить жильем своих детей.
Такие "инвесторы" будут спокойно сдавать даже в небольшой минус, все равно это лучше, чем пытатья накопить на жилье детям.
Хороший план, но тут же тоже есть проблемы. Отсутствие арендаторов, ремонты, налоги и прочее. Идеального варианта нет, конечно, но о таких рисках не каждый думает
Арендаторы могут отсутствовать только при завышенной цене, если цена адекватна местоположению и состоянию, проблем с наличием не будет.
Косметические ремонты у нас многие сами делают, мебель свою старую ставят, как и технику.
В условиях традиционно нестабильной экономики РФ, это лучший вариант обеспечить детей жильем когда они вырастут.
Ну да, вместо, чтобы дать хорошее образование детям, чтобы они сами заработали, покупаем бетонные стены. Типичная логика недалеких людей
Хоть и бетонные стены, но это фундамент для роста наших детей, а образование все равно получать за свои кровные придется!
узко мыслят.))))
Да у него детей просто нет, сам недоросль лет 20, как повзрослеет, то поймет, что нужно и образование, и воспитание, и квартиру и еще 100500 чего дать детям.
Образование, и вообще мозги это нужно. А квартиру лучше сами пусть берут, халява развращает. Дети есть. Мои родители мне никаких квартир не покупали. И я рад этому - когда покупал, выбирал сам что и где.
Вот так ваш род и будет на месте топтаться вместо роста, я говна хлебнул и дети мои пусть хлебают.
Гм, даже супер-капитал размывается уже во втором поколении. Ничего вы "роду" оставить не сможете. Даже знания не сможете передать, дай бог чтобы детям удалось передать (а передав скорее всего они ими не смогут воспользоваться так как хотелось бы).
А если даже удалось к примеру передать ультраконсервативный актив, ну допустим, получится скорее всего амёба которая будет заниматься конным спортом, это и есть топтаться на месте.
Создает движение энергия, а для нее капитал не нужен, скорее он даже потушит огонь. Нет вечных империй, не политических, не финансовых, везде есть смена, история это демонстрирует. И локомотив это энергия, страсть, огонь.
Что за чушь вы написали? Большая часть богатых людей свои состояния из поколения в поколение умножало, выскочек с полного нуля единицы.
пойду пацанам в nasdaq расскажу, что так Денис сказал. А то они не знают и пишут, что по их статистике 70% семей уже во втором поколении разбазаривают наследство. https://www.nasdaq.com/articles/generational-wealth%3A-why-do-70-of-families-lose-their-wealth-in-the-2nd-generation-2018-10
Новых бизнесов закрывается под 90%, дальше что?
в смысле "что дальше". Ты пишешь, что "большая часть богатых людей умножает богатства", а статистика говорит, что 70% вторых поколений их теряет, и 90% третьих. Если ты и правда не видишь противоречия в этих тезисах, то я не уверен, что стоит продолжать этот диалог.
Было бы что размывать. Да и совсем не всегда размывается. А квартира детям - это хорошо со всех сторон.
Ну я в теории. Будь ты хоть Рокфеллер, твои правнуки будут уже обычными людьми. Там же множество ветвей, внуки уже крохами капитала оперировали, а правнуки других ветвей совсем обычными гражданами были.
Почитайте про Рокфелеров, Ротшильдов и прочих и их "обычность". Прямо с вики начните.
Это все ZOG, я такое не читаю.
У внуков капитал был уже в районе миллиарда.
Правнуки других линий были простыми людьми вообще, ничего не имеющими общего с линией того самого Джона.
Ну если вы не читаете, потому что все сами уже знаете ...
Человек построил себе собственную вселенную, не мешайте ему уколоться и забыться.
нет, ты
Тут я соглашусь. Для детей хочется лучшей жизни.
О ужас, ну и бред. Замечу, что ни на каком месте никто не топчется, да и с чего вдруг? Растить инфантилов это ваш выбор. Купить квартиру или несколько ничего особенного. Если для вас это "хлебнуть говна" и "топтаться" - вот это проблема, и надо думать, почему так вышло.
Условного Трампа не было бы, не будь у него отца который помог со стартовым капиталом.
А инфантила вы и так вырастите, так как дети учатся на личных примерах.
Помочь да. Я не против, например, на первый взнос занять, помочь по каким то вопросам, чтобы не кинули там, и прочее такое. Но не просто "короче вот ключи, это твоя хата, делать тебе ничего не нужно, иди живи" - это уже фигня какая-то.
Ну если у вас денег нет, то да, фигня, а если есть, то можно сказать так, вот квартира, теперь тебе не нужно об этом думать, не нужно горбатиться на нелюбимой работе, можешь делать то, что тебе реально нравится.
Люди всегда подстраивают свои принцип под финансовые возможности, нет денег, крутись сам, хлебай говно как я, есть на первый взнос, так я уже ох как помог, хлебай всего по чуть чуть и т.д.
Покупка квартиры в РФ, особенно в регионах - дело нехитрое. Зачем для этого "горбатиться", да еще и на нелюбимой работе? Уточню, что помимо квартиры, есть еще автомобили, лодки, квартиры большей площади, дома, путешествия и так далее - лучше тоже детям это купите, а то мало ли. Хорошее образование, общее развитие, свой пример (если применимо) - и никаких проблем ни с квартирами, ни с прочими покупками не будет. А если делать нехрен, ну можно и до 30-40 лет содержать ребятенка, тут каждый сам решает.
ага, именно поэтому многие миллиардеры не оставляют наследства детям, а завещают всё благотворительным фондам. Просто денег нет.
Каков процент тех, кто ничего не оставляет? Точно ничего, или это для плебса корм?
в процентах не оценю, но статей этих масса, например, https://www.businessinsider.com/billionaires-and-millionaires-who-arent-leaving-money-to-their-children-2017-11#1-bill-gates-1025-billion-14
Это тухлый корм для скота, структура собственности миллиардеров настолько сложна и запутанная, что они спокойно могут гнать эту дичь на полном серьезе.
а условного Маска не было бы, если бы личный капитал был.
Таких как Маск на всей планете можно по пальцам одной руки пересчитать, это исключение лишь подтверждает правило.
Разница в перформансе и стараниях детей с разным уровнем дохода семьи достаточно велика. Я учился в престижной гимназии и помню, кто старался как мог, а кто а на личном водителе в бильярдную после гимназии ехал пиво пить.
Возможно, сейчас у детей другое воспитание, но фундаментально эта видимая разница в благосостоянии точно действовала как положительная мотивация для более бедных.
С чего ты решил, что чаще получается вырваться в жизни у тех, кто в школе старается?
Бедность тут опять в минус идет, так как бедный будет стараться учителям угодить, больше зубрить, меньше понимать, у него будет плохо с социальными навыками, тогда как для богатства нужны социальные навыки и понимание сути, а не зубрежка для учительского одобрения.
Собственно из троечников миллионеры чаще получаются, чем из отличников.
Как скажешь, у меня совсем другой опыт. Без статистики это из пустого в порожнее в любом случае.
Эта позиция очень многим присуща к сожалению.
Если выбирать между квартирой и образованием - надо брать образование.
Мехмат МГУ - 2 млн за пять лет обучения. ВШЭ фкн - 2.2 млн за 4 года бакалавриата. Квартира в МСК - 8-10 млн и выше.
Все же это разные деньги
ну вообще, одно другого не отменяет. Да и без мехмата МГУ можно неплохо жить, если хоть чуточку понимаешь в программировании. Разве нет?
А без жилья - туго
Более того, я знаю умных ребят после мехмата, которые живут не очень. Наука у нас в стране не в почете.
Но мне нравится образование, это будущее и целый мир внутри человека
Согласен
В чем проблема бесплатно поступить на тот же мех.мат, всего то надо немного упорства.
Как показывает практика поступить бесплатно в норм ВУЗ в Мск или СПб, а потом уехать в магистратуру в Германию или на худой конец Финляндию - достаточно просто, и денег стоит минимально.
Ну как. Я смотрел проходной балл на вмк - 450 баллов из 500. Это четыре экзамена ЕГЭ плюс экзамен МГУ. Это каждый экзамен на 90 надо сдать. Это не "немного упорства", а реально трудно. Ну а вышке проходной 310 из 300) то есть по ЕГЭ в принципе нереально
Ну, возможно, с учётом того, что я в 8-9 классе ездил по два часа в одну сторону на курсы, а в 10-11 классе жил в специализированной физмат школе-интернате, мои "немного упорства" чуть выше среднестатистических.
Ну и надо понимать, что хорошее образование МГУ и СПбГУ не ограничивается, и не менее важно, как варит котелок у человека, его предприимчивость, способность учиться, упорство и удача. Можно заплатить за образование, но по факту его не получить, из-за недостатка мозгов.
P.S. про вышку я ничего не говорил.
Как правило учат хорошо два предмета. Например матем и информатику. 4 экзамена хорошо сдать тяжело.
Реальный способ поступить - выиграть олимпиаду первого уровня. Но это не для всех.
Так что для многих варианты либо учиться в вузе второго эшелона, либо платить.
Напаркуа пихать в лучшие вузы ребёнка за деньги, если в нем нет таланта и стремлений? Смиритесь уже, что не все должны учиться в мгу, и в принципе не всем вышка нужна даже. Ну потому что не все это тянут. Возможно, ваша дочь будет талантливым парикмахером, которая будет в свой кайф работать, развиваться, участвовать во всяких движах в своей сфере. Будет жить в своей квартире и заниматься тем, что нравится. А с дипломом, который не вперся, получаются работники мака из анекдотов, вынужденные кричать "свободная касса", потому что за съем надо платить (или ипотеку).
У меня сын призер олимпиады физтеха. И ещё он заканчивает школу при МГУ. С талантами и стремлениями все в порядке.
Как вы так дистанционно решаете - у кого есть талант, а у кого нет?
На самом деле конкурс большой.
Поэтому если таланты и стремления есть, но не проходит по конкурсу - почему бы и нет.
У знакомого сын отучился 3 года на мехмате бюджет, потом бросил. Вот была б инвестиция!
Если правда учился, то первые два года мехмата дают отличную базу. Это остаётся на всю жизнь. Знакомства так же остаются навсегда
Знакомства в мехмате? Гм... остаются наверное, но толку от них.
Что вам не понравилось в выпускниках мехмата?) Как и в других топовых вузах - это интеллектуальная элита страны. Ну хотя бы частично)
Есть сомнения что интеллектуальная элита страны пойдет в мехмат. Хотя тут вопрос что считать элитой. Я пожалуй склоняюсь к тому, что уровень интеллекта прямо коррелирует с уровнем дохода и пусть в меня плюнет всяк проходящий )
Перельман несомненно сверх интеллектуален. Однако небогат. Зачем деньги тому, кто познал тайны вселенной?
Эндрю Уайлс решал проблему тысячелетия - доказательство великой теоремы Ферма - 10 лет в затворничестве в деревне.
Скорее наоборот, у самых интеллектуальных ребят нет времени на зарабатывание денег
Ну черт его знает, насколько бы они прошли тест на iq с учетом того что были зациклены на столь узких областях.
Почему небогат ?
Известно что он заработал в штатах небольшой капитал, чтобы потом просто не думать о деньгах.
В способности Перельмана заработать деньги никто не сомневается.
Уровень дохода часто (даже в идеальных условиях) связан с предпринимательскими способностями, а не чистым интеллектом.
Возможно, это еще зависит от возраста ?
Например , в 40 лет - не уверен что есть смысл идти учиться на дневное на Мехмат.
Вообще у меня не очень позитивная статистика по 2 образованию у знакомых.
Нужно что-то одно выбрать? По вашей логике, вместо образования нужно кормить детей. Уровень образования в РФ не сильно влияет на уровень доходов, так как возвращается гос. экономика где всё связи и блат решают.
какой бред, фэйспалмом чуть себе голову не пробил.
А сказать то чего хотел? Минусики понаставил, что-то пукнул про фейспалм и все, абырвалг?
хотел сказать, что это ложное утверждение. Должности, которые были по блату, не поменялись со времён СССР. Всегда менеджмент (особенно в компаниях с гос участием), гос должности и силовики отбирались по блату. Ну ок, судьи и нотариусы включились в эту систему (привет всем женам "новых русских", ставших судьями в девяностых и нулевых).
В новом бизнесе это так не работает совсем, никто не возьмёт условного программиста/дизайнера/инженера по блату. С финансистами и юристами всегда было 50/50, там, где это нужные должности - блат невозможен, а в условной дочке Газпрома всегда возможно было всё.
Ты видел долю гос. экономики в стране и все, что на нее завязано? Просыпайся, мы уже почти в совке.
ну мы на сайте про VC, в айти и смежных отраслях это совсем не так развито. Доля в экономике большая, но она не моя и мне без разницы. В моей отрасли уровень образования очень сильно влияет на уровень доходов.
У меня хорошее образование бесплатное, например:) а ипотеку я уже 7 лет плачу)
Комментарий недоступен
Нахрена брать ипотеку на 3 месяца?
Комментарий недоступен
Во сне многие так делают
"не только лишь все " поймут ваше высказывание которое на 1млн процентов верно. ( про детей) многие мыслят старыми схемами а мир то..уже изменился а дети тем более
И много людей с хорошим образованием может себе заработать на квартиру БЕЗ ипотеки?))) Не смешите))
Типичный ответ недалёких, думают, что те кто озаботился жильем для ребенка не подумал и о его образовании.
И они ещё свою глупость не стесняются говорить вслух.
Более того, это единственный вариант понятно вложить деньги для среднего россиянина. Квартира в Москве: это просто и понятно любому. Поэтому в Мск идут деньги со всей России.