«Я купил 5 квартир и буду сдавать их в аренду – вот мои инвестиции» – с этого начался начался мой разговор с будущим клиентом пару лет назад. Насколько оправдана эта стратегия — разберемся в статье.
У нас в стране к недвижимости относятся с особым трепетом. Неважно, есть ли возможность купить квартиру, или нет, но многие назовут такое вложение лучшей инвестицией в России.
В 2020 году доля россиян, покупающих квартиры с инвестиционной целью, выросла в 3 раза – с 6% до 18%. Половина покупателей собирается заработать на росте цен и продать квартиры позже. Еще 40% планируют сдавать купленное жилье в аренду и зарабатывать на ренте. Оставшиеся не определились, что же им делать с приобретенными квадратными метрами. Об этом Российской Газете рассказали представители агентства «Этажи».
Я вижу две причины такого поведения: программа льготной ипотеки и падение ставок по вкладам. Но эти же причины порождают проблемы для владельцев недвижимости.
Падение ставок по ипотеке привело к тому, что вчерашние квартиросъемщики задумались о покупке собственного жилья, а найти новых арендаторов в таких условиях сложно. В результате, приходится снижать ставку аренды. В среднем, за 2020 год стоимость аренды в Москве, Санкт-Петербурге и Казани упала на 10%, а средняя доходность от сдачи жилья в Москве опустилась ниже 6%.
Подобная динамика арендной ставки неизбежно приведет к тому, что владельцы квартир захотят избавиться от них из-за падающей доходности и выставят свою недвижимость на продажу. Рост предложения приведет к падению цен и рынок вернется к средним значениям. По статистике за февраль и март мы это уже видим – рост цен замедлился. Рост цен на первичном рынке замедлился с декабря 2020, а рост цен на вторичном рынке замедлился с января 2021.
Вместе с этим мы наблюдаем рост предложения квартир, как на первичном, так и на вторичном рынке. Предложение новостроек растет с октября 2020 и к концу марта 2021 выросло на 21,8%. Предложение вторичной недвижимости растет с декабря 2020 и к концу марта 2021 выросло на 10,2%.
Если сравнить динамику цен на недвижимость с ростом цен в России, то складывается неоднозначная ситуация. С 2009 года стоимость недвижимости в России не росла. Разворот тенденции наметился только в 2018.
А вот если сравнить динамику стоимости недвижимости с динамикой фондового рынка, то недвижимость явно проигрывает. С 2011 года цены на недвижимость в России росли медленнее роста цен и сильно уступили динамике индекса S&P 500.
Не проще ли в таких условиях купить акции или облигации строительных компаний? С начала 2020 года акции строительной компании ЛСР выросли на 12% и еще 6% принесли дивиденды. Для инвесторов, не готовых принимать риск акций, доступны облигации ЛСР с доходностью 7-8% годовых. И порог входа исчисляется не миллионами рублей, а одной тысячей с возможностью выйти из актива в любой рабочий день менее чем за одну минуту.
Люди купили квартиры в надежде заработать, а в итоге столкнутся с проблемами: сперва эти квартиры будет трудно сдать, а затем — трудно продать за приемлемую цену, и придется продавать в убыток.
Что самое обидное, большинство таких квартир куплено по программе льготной ипотеки и люди рассчитывали платить за ипотеку с арендных платежей. В ситуации возросшей конкуренции найти квартиросъемщика будет сложнее и выплачивать ипотеку придется из своих средств, что негативно скажется на семейном бюджете. В такой ситуации многие решатся на продажу недвижимости с дисконтом и чем больше будет таких продаж, тем сильнее будет падать рынок недвижимости.
Снова необдуманные действия приведут к потерям.
Благодарю, что дочитали до конца. Если вам было полезно, подписывайтесь на мой канал в Telegram.
Как считаете вы: что лучше – купить квартиру, акции или облигации?
Роман, добрый день! Спасибо за Вашу статью. По поводу того, чтобы купить и сдавать - мы как раз сделали такую фичу на THE METERS: https://clck.ru/UQEaN
Ищем квартиры по всем площадкам и оцениваем, за сколько их можно сдавать сразу и считаем валовую доходность.
"Как считаете вы: что лучше – купить квартиру, акции или облигации?" - Вот тут хочется обсудить. При том, что лично я использую акции, как инвестиционный инструмент, не соглашусь, что это инструмент для всех. Акции - это хороший инструмент, но отнюдь не простой. Понятно, что сейчас это супер-популярная история, но если говорить про мою выборку среди знакомых: больше 90% по итогу потеряли, а не заработали там. А с учетом того, что прошлый год был аномально доходным на фондовом рынке, предположу что индекс риск у всех неквалов на максимуме и в 2021-2022 ой сколько слез будет пролито.
Вы говорите про облигации. Но если покупать рублевые облигации, у Вас остается валютный риск. Даже при доходности в 7-8% годовых в рублях важный вопрос - что будет с вашим капиталом в перспективе 5-10 лет? В 2010 доллар был по 30, в 2015 уже 60, в 2020 уже 75. А покупаю квартиру и сдавая ее в аренду, например:
- можно купить квартиру в удачном месте с высоким потенциалом роста
- можно найти удачный объект по доходности, через наш сервис, например и получать 5-6% чистыми
И при этом квартира намного сильнее защищена от валютных рисков, чем рублевые облигации.
То есть, на мой взгляд, как итог - да, акции и облигации это хорошо, но покупка квартиры (с умом) это не такой плохой инструмент, особенно в средне и долгосрочной перспективе.
Найти удачную квартиру не проще чем удачную ценную бумагу. Этот аргумент - в минус.
Почему? Берете наш сервис, например - ставите фильтры по "высокий спрос на аренду", Доходность выше 6% годовых. Отбираете 10-2 квартир, из них 2-3 подойдут и окажутся нормальными.
А что сложного в покупке акций? Берёте скринер finviz, отбираете 10 штук, которые платят высокие дивиденды и аналитики прочат дальнейший рост цены, из них 2-3 и окажутся нормальными:)
Отлично :)
Это доходность с учётом простоя на время поиска арендатора, с учётом платежей по жкх (арендатор берёт только счётчики на себя) и страхования (кто заливы будет оплачивать)? Верится с трудом.
Рублевые облигации это вообще на больших любителей )) А цены и доходность квартир лучше считать в долларах. Тогда все сразу ясно
Если брать надежные валютные облигации, какая средняя доходность? Кажется, что не выше 5% годовых.
А доходность от покупки квартиры и сдача в аренду если считать в долларах, какая? Вообще-то отрицательная.
Это все выглядит замечательно, но 1) в среднесрочной и долгосрочной перспективе по мере старения объекта в него в любом случае придется инвестировать со своих средств, что тоже снижает доходность 2) есть у меня вполне обоснованные подозрения, что из держателей недвижимого и движимого имущества государство намерено срубить помаксимуму бобла в виде налогов. Так что не за горами коррекция кадастровой стоимости недвижимости (причем в сторону увеличения, судебные перспективы оспаривания этого с каждым годом все более туманные) и коэффициентов налога для держателей более 1 квартиры. Думаю, что государство сознательно загнало инвесторов (под благим предлогом помощи гражданам, кому это помогло и помогло ли большой вопрос) в эту западню с квартирами, чтобы потом захлопнуть налоговую мышеловку тем более, что и вывести деньги становится труднее, а в исполнительном производстве отжать не единственное жилье труда не составляет.
Не в средней не в долгосрочной перспективе не выгодно. Лучше научиться как инвестировать в акции. Заработаете десять раз больше.
Почему так считаете? Если посмотреть трек-рекорд крупных инвестиционных компаний в ретроспективе за 10 лет например, то лучшие показывают годовую доходность на уровне 15-20% годовых. А бОльшей части таких компаний просто не прожили столько лет.
S&P сам по себе растёт на 7% -10% в год в долларах
Кроме S&P есть акции которые на 80-100% растут в год. Если не поленитесь и поищите обязательно найдете.
Мой друг занимался этим бизнесом в течение пяти лет и за пять лет заработал десять или одиннадцать процентов. Тоже хорошо чем ничего, но можно каждый месяц заработать десять процентов и без риска. Просто надо знать технический анализ в совершенстве. Буду рад если через год Данила Тривайло опубликует статью как он стал миллярдером.🙂
Если Ваш друг знает как «без риска зарабатывать 10% в месяц», он может взять 10млн кредит в банке по 12% годовых под залог всего имущества, и реинвестировать все заработанное под сложные проценты. Через 8 лет Ваш друг станет рублевым миллиардером)
Так и сделал. Сейчас он миллионер в долларах.
знаете, функционал вашего сервиса кажется несколько недоработанным....
Андрей, добрый день! Из скрина не очень понятно, что именно не так?
А ещё лучше — найти квартиру с дисконтом, отремонтировать и продать через 2-3 месяца после покупки. Из-за короткого срока и быстрого роста рыночной стоимости в результате ремонта, доходность проектов доходит до 100%+ годовых.
Вот тут есть кейсы, которые я сам сделал, с реальными P&L проектов: https://investor.flipio.ru.
Только по РФ работаете?
Больше скажу — только по Москве! :)
Помянём тогда
Что за 150 руб?
Кружка кофе)
Данила, в принципе, согласен с вами.
Квартиры - отличный инструмент диверсификации. На рынке акций эмоций намного больше, чем при инвестиции в недвижимость, где всегда остаётся вариант, что в будущем квартиры будут нужны подрастающим детям. А эмоции (страх и жадность) как правило приводят к убыткам на фондовом рынке.
На мой взгляд, важнее всего именно диверсификация, а не голый подсчет текущей доходности. Соответственно, нормальная позиция в моем понимании выглядит так:
Недвижимость,
Золото (металлический счёт и инвестмонеты),
Российские акции (желательно дивидендные),
Валюта (в том числе наличная - доллары, евро, франки, в будущем и юани).
Ой, а вы (на THE METERS) тоже считаете, что если на всех площадках в обявлении цена указана, например, 50 т.р., значит "такую же квартиру можно сдать за 50 т.р."?