Финансы
Roman Romanovich

Как ажиотаж на рынке недвижимости может привести к его обвалу

«Я купил 5 квартир и буду сдавать их в аренду – вот мои инвестиции» – с этого начался начался мой разговор с будущим клиентом пару лет назад. Насколько оправдана эта стратегия — разберемся в статье.

Photo by Mike Kononov on Unsplash

У нас в стране к недвижимости относятся с особым трепетом. Неважно, есть ли возможность купить квартиру, или нет, но многие назовут такое вложение лучшей инвестицией в России.

В 2020 году доля россиян, покупающих квартиры с инвестиционной целью, выросла в 3 раза – с 6% до 18%. Половина покупателей собирается заработать на росте цен и продать квартиры позже. Еще 40% планируют сдавать купленное жилье в аренду и зарабатывать на ренте. Оставшиеся не определились, что же им делать с приобретенными квадратными метрами. Об этом Российской Газете рассказали представители агентства «Этажи».

Я вижу две причины такого поведения: программа льготной ипотеки и падение ставок по вкладам. Но эти же причины порождают проблемы для владельцев недвижимости.

Падение ставок по ипотеке привело к тому, что вчерашние квартиросъемщики задумались о покупке собственного жилья, а найти новых арендаторов в таких условиях сложно. В результате, приходится снижать ставку аренды. В среднем, за 2020 год стоимость аренды в Москве, Санкт-Петербурге и Казани упала на 10%, а средняя доходность от сдачи жилья в Москве опустилась ниже 6%.

Подобная динамика арендной ставки неизбежно приведет к тому, что владельцы квартир захотят избавиться от них из-за падающей доходности и выставят свою недвижимость на продажу. Рост предложения приведет к падению цен и рынок вернется к средним значениям. По статистике за февраль и март мы это уже видим – рост цен замедлился. Рост цен на первичном рынке замедлился с декабря 2020, а рост цен на вторичном рынке замедлился с января 2021.

Вместе с этим мы наблюдаем рост предложения квартир, как на первичном, так и на вторичном рынке. Предложение новостроек растет с октября 2020 и к концу марта 2021 выросло на 21,8%. Предложение вторичной недвижимости растет с декабря 2020 и к концу марта 2021 выросло на 10,2%.

Если сравнить динамику цен на недвижимость с ростом цен в России, то складывается неоднозначная ситуация. С 2009 года стоимость недвижимости в России не росла. Разворот тенденции наметился только в 2018.

Стоимость недвижимости (красная) в сравнении с индексом потребительских цен (синяя) с 2002 года в России https://fred.stlouisfed.org

А вот если сравнить динамику стоимости недвижимости с динамикой фондового рынка, то недвижимость явно проигрывает. С 2011 года цены на недвижимость в России росли медленнее роста цен и сильно уступили динамике индекса S&P 500.

Стоимость недвижимости (красная) в сравнении с индексом потребительских цен (синяя) и индексом S&P 500 (зеленая) с 2011 года https://fred.stlouisfed.org

Не проще ли в таких условиях купить акции или облигации строительных компаний? С начала 2020 года акции строительной компании ЛСР выросли на 12% и еще 6% принесли дивиденды. Для инвесторов, не готовых принимать риск акций, доступны облигации ЛСР с доходностью 7-8% годовых. И порог входа исчисляется не миллионами рублей, а одной тысячей с возможностью выйти из актива в любой рабочий день менее чем за одну минуту.

Люди купили квартиры в надежде заработать, а в итоге столкнутся с проблемами: сперва эти квартиры будет трудно сдать, а затем — трудно продать за приемлемую цену, и придется продавать в убыток.

Что самое обидное, большинство таких квартир куплено по программе льготной ипотеки и люди рассчитывали платить за ипотеку с арендных платежей. В ситуации возросшей конкуренции найти квартиросъемщика будет сложнее и выплачивать ипотеку придется из своих средств, что негативно скажется на семейном бюджете. В такой ситуации многие решатся на продажу недвижимости с дисконтом и чем больше будет таких продаж, тем сильнее будет падать рынок недвижимости.

Снова необдуманные действия приведут к потерям.

Благодарю, что дочитали до конца. Если вам было полезно, подписывайтесь на мой канал в Telegram.

Как считаете вы: что лучше – купить квартиру, акции или облигации?

{ "author_name": "Roman Romanovich", "author_type": "self", "tags": [], "comments": 529, "likes": 81, "favorites": 127, "is_advertisement": false, "subsite_label": "finance", "id": 236434, "is_wide": false, "is_ugc": true, "date": "Tue, 20 Apr 2021 16:39:52 +0300", "is_special": false }
0
529 комментариев
Популярные
По порядку
Написать комментарий...
10

"Подобная динамика арендной ставки неизбежно приведет к тому, что владельцы квартир захотят избавиться от них из-за падающей доходности и выставят свою недвижимость на продажу. Рост предложения приведет к падению цен и рынок вернется к средним значениям" - откуда такие данные? 

Пока ни один кризис в РФ не вызвал такого, с чего бы этот должен? Пока аренда покрывает ипотечные платежи + коммуналка+налоги, никто про давать не будет. А с льготными ставками ипотеки это может продолжаться долго. 

2) Цены на квартиры росли в рублях, в нормальной валюте они падали.  

3)Кто купил 5 квартир в надежде сдать составляет ничтожную малую часть тех, кто купил в ипотеку. И по ним делать выводы, что скоро все ипотечные квартиры выйдут на рынок, - так себе идея

Ответить
12

2015 - 2016 год ничего вам не говорит? Многие в 2014 также бежали в бетон, чтобы сохранить рубли. И почти 3 года стоимость недвижимости падала.

Ответить
15

Илья, вы себя убеждаете, что эти квартиры (в Москве) выйдут на рынок? Я вас понимаю, только вот никогда еще такого не было в РФ. Если начнется массовый слив квартир в Мск, значит, в стране началась такая жопа, что вам тоже будет не до покупки

Ответить
3

От того, что мамкины арендодатели насмотрятся на своих друзей, инвестировавших в акции и покупающие 2й порш 

Ответить
5

Ну это до первого обвала на бирже, далее мамкины инвесторы будут просить у друзей-арендодателей в долг на доширак

Ответить
5

В случае обвала недвига падает также бодро, как и всё остальное, а российская недвига ещё и валится вместе с рублём. И сколько за 5 лет сгнило или сгорело однушек, а сколько раз обвалился S&P?

Ответить
0

Сколько стоит страховка от пожара в квартире по сравнению со страховкой от обвала S&P? Обычно чем дороже страховка тем выше вероятность события.

Ответить
1

На данный момент за $57 можно застраховаться от падения S&P на 50% до 23го года. 

Ответить
0

57 долларов это на какую сумму, простите?

Ответить
1

На текущую цену условной единицы индекса в $4131

Ответить
0

Ок. Возьмём 7 000 000 рублей (условная однушка). Страховка от пожара и от много чего другого стоит примерно 4000 рублей на год (это первое что нашел в интернете, Ингосстрах).

С другой стороны 7 000 000 это 92105 долларов США. 92105 / 4131 * 57 = 1271 доллар = 97000 рублей.

Разница в 25 раз - получается что если S&P падает на 50% раз в 5 лет, то квартира сгорает раз в 125 лет.

Извините, мог где-то ошибиться в расчетах, но как-то квартира понадёжнее так-то.

Ответить
0

Что-то не сходится с реальной ситуацией 

Ответить
0

Опцион пут выгоднее, чем обычная страховка, поскольку он растёт в цене при падении индекса: если индекс упадёт только 20%, то опцион можно будет продать с прибылью, отсюда и более высокая цена

Ответить
0

опционы пут? а не дорого выходит?

Ответить

Комментарии

null