Как ажиотаж на рынке недвижимости может привести к его обвалу
«Я купил 5 квартир и буду сдавать их в аренду – вот мои инвестиции» – с этого начался начался мой разговор с будущим клиентом пару лет назад. Насколько оправдана эта стратегия — разберемся в статье.
У нас в стране к недвижимости относятся с особым трепетом. Неважно, есть ли возможность купить квартиру, или нет, но многие назовут такое вложение лучшей инвестицией в России.
В 2020 году доля россиян, покупающих квартиры с инвестиционной целью, выросла в 3 раза – с 6% до 18%. Половина покупателей собирается заработать на росте цен и продать квартиры позже. Еще 40% планируют сдавать купленное жилье в аренду и зарабатывать на ренте. Оставшиеся не определились, что же им делать с приобретенными квадратными метрами. Об этом Российской Газете рассказали представители агентства «Этажи».
Падение ставок по ипотеке привело к тому, что вчерашние квартиросъемщики задумались о покупке собственного жилья, а найти новых арендаторов в таких условиях сложно. В результате, приходится снижать ставку аренды. В среднем, за 2020 год стоимость аренды в Москве, Санкт-Петербурге и Казани упала на 10%, а средняя доходность от сдачи жилья в Москве опустилась ниже 6%.
Подобная динамика арендной ставки неизбежно приведет к тому, что владельцы квартир захотят избавиться от них из-за падающей доходности и выставят свою недвижимость на продажу. Рост предложения приведет к падению цен и рынок вернется к средним значениям. По статистике за февраль и март мы это уже видим – рост цен замедлился. Рост цен на первичном рынке замедлился с декабря 2020, а рост цен на вторичном рынке замедлился с января 2021.
Вместе с этим мы наблюдаем рост предложения квартир, как на первичном, так и на вторичном рынке. Предложение новостроек растет с октября 2020 и к концу марта 2021 выросло на 21,8%. Предложение вторичной недвижимости растет с декабря 2020 и к концу марта 2021 выросло на 10,2%.
Если сравнить динамику цен на недвижимость с ростом цен в России, то складывается неоднозначная ситуация. С 2009 года стоимость недвижимости в России не росла. Разворот тенденции наметился только в 2018.
А вот если сравнить динамику стоимости недвижимости с динамикой фондового рынка, то недвижимость явно проигрывает. С 2011 года цены на недвижимость в России росли медленнее роста цен и сильно уступили динамике индекса S&P 500.
Не проще ли в таких условиях купить акции или облигации строительных компаний? С начала 2020 года акции строительной компании ЛСР выросли на 12% и еще 6% принесли дивиденды. Для инвесторов, не готовых принимать риск акций, доступны облигации ЛСР с доходностью 7-8% годовых. И порог входа исчисляется не миллионами рублей, а одной тысячей с возможностью выйти из актива в любой рабочий день менее чем за одну минуту.
Люди купили квартиры в надежде заработать, а в итоге столкнутся с проблемами: сперва эти квартиры будет трудно сдать, а затем — трудно продать за приемлемую цену, и придется продавать в убыток.
Что самое обидное, большинство таких квартир куплено по программе льготной ипотеки и люди рассчитывали платить за ипотеку с арендных платежей. В ситуации возросшей конкуренции найти квартиросъемщика будет сложнее и выплачивать ипотеку придется из своих средств, что негативно скажется на семейном бюджете. В такой ситуации многие решатся на продажу недвижимости с дисконтом и чем больше будет таких продаж, тем сильнее будет падать рынок недвижимости.
Снова необдуманные действия приведут к потерям.
Москва. Сейчас есть попытки на вторичке купить квартиру: ажиотаж продолжается, причем у собственников сносит крышу от денег. Если есть предложение купить квартиру - значит надо повышать цену. Теперь даже на вторичке нет адекватных вариантов для покупки. Сначало первичка задрала цены, теперь вторичка ушла в небеса. Остается ждать, когда товарищи будут уходить в кеш массово.
Еще раз показывает какое у нас криворукое государство, ради прибыли банков и застройщиков готово пожертвовать обычными людьми.
Зачем им выходить в кэш? Ну получат кэш, а дальше что? Квартиру всегда можно сдать и так далее, поэтому я не верю в падение рынка недвижки в Москве (в рублях). Я знаю несколько таких инвесторов, в долларах все потеряли сильно и доходность копейки, в кэш никто не вышел и не думает, так как кэшу (особенно в РФ) доверия еще меньше.
В 2006-2008 годах так тоже все говорили, что в Москве квартиры никогда не упадут, а потом квартиры и в долларах упали и в рублях.
вот-вот! И 10 лет цены не росли, что и показано на графике в статье
Посмотрел на твой аккаунт, сомневаюсь что ты в тебе инвестиций хоть что то понимаешь, обычное инфоциганство по методичке взятая из аналитики по которой по статистике >50% теряют. Год назад это было стань джава программистом, 2 года назад Спортивные добавки, 3 года назад биткоины, 4 года назад ммм 3.0 И ТАК ДАЛЕЕ.
Мой прогноз - в 2021 году рынки упадут на 80% и 99% инвесторов новичков потеряют все свои сбережения. Это реальность. Фонды готовятся к распродажам. Продадут они всё без остатка и жалости на хаях Хомякам недальномыслящим.
Посмотрел на твой аккаунт. Мне приятно, что ты читаешь только меня и комментируешь только мои записи :)
А я в гугле нашел статью. Странно что vc индексируется, статьи тут достойны максимум размещения вконтакте. Я на vc до этого еще не сидел. Хотя как то недавно грозился тинькову что заведу аккаунт и буду комьюнити создавать против него, так как изза его глюков я 50 000 потерял за минуту. Но он вернул за это ему респект.
Доллар скакнет до 100 посмотрим на доходности твоих рублевых облигаций и цены на жилье в москве.
Доллар каждый год у вас «скачет» до 100
Еще скажите что не будет доллара по 100 в ближайшие годы? этож беспроигрышное пари)) да. не факт что будет по 100 в ближайшие пару месяцев. Есть индикаторы показывающие что еще есть куда расти фонде американской.
Роман вот я вкладывался в акции продав квартиру на пике 2014. И вот незадача, за год потерял 70% стоимости жилья в наших крепких российских акциях(в 2021отбил потери на фонде).
А кроме российского рынка других не существует? Российский рынок в рублях упал, а долларовые активы выросли. Ваш портфель оказался к этому не готов
Конечно существует вот буквально час назад я потерял 300 баксов на отличном отчете LE. На отличном отчете акции упали на 8% вниз. К сожалению параллельно торгую около 300 акций и делаю по 100-150 сделок и просмотрел её.
ДА. Я зарабатываю по 10-15% в месяц на иностранных акциях. Но это бред -инвестировать в такое время. Любая акция падает на 10% в день без повода.
Так ты пока комментарий писал, вот и пропустил. 300 акций торговать - это не шутки. Тут бдительности терять нельзя
Полностью согласен.