«Я купил 5 квартир и буду сдавать их в аренду – вот мои инвестиции» – с этого начался начался мой разговор с будущим клиентом пару лет назад. Насколько оправдана эта стратегия — разберемся в статье.
У нас в стране к недвижимости относятся с особым трепетом. Неважно, есть ли возможность купить квартиру, или нет, но многие назовут такое вложение лучшей инвестицией в России.
В 2020 году доля россиян, покупающих квартиры с инвестиционной целью, выросла в 3 раза – с 6% до 18%. Половина покупателей собирается заработать на росте цен и продать квартиры позже. Еще 40% планируют сдавать купленное жилье в аренду и зарабатывать на ренте. Оставшиеся не определились, что же им делать с приобретенными квадратными метрами. Об этом Российской Газете рассказали представители агентства «Этажи».
Я вижу две причины такого поведения: программа льготной ипотеки и падение ставок по вкладам. Но эти же причины порождают проблемы для владельцев недвижимости.
Падение ставок по ипотеке привело к тому, что вчерашние квартиросъемщики задумались о покупке собственного жилья, а найти новых арендаторов в таких условиях сложно. В результате, приходится снижать ставку аренды. В среднем, за 2020 год стоимость аренды в Москве, Санкт-Петербурге и Казани упала на 10%, а средняя доходность от сдачи жилья в Москве опустилась ниже 6%.
Подобная динамика арендной ставки неизбежно приведет к тому, что владельцы квартир захотят избавиться от них из-за падающей доходности и выставят свою недвижимость на продажу. Рост предложения приведет к падению цен и рынок вернется к средним значениям. По статистике за февраль и март мы это уже видим – рост цен замедлился. Рост цен на первичном рынке замедлился с декабря 2020, а рост цен на вторичном рынке замедлился с января 2021.
Вместе с этим мы наблюдаем рост предложения квартир, как на первичном, так и на вторичном рынке. Предложение новостроек растет с октября 2020 и к концу марта 2021 выросло на 21,8%. Предложение вторичной недвижимости растет с декабря 2020 и к концу марта 2021 выросло на 10,2%.
Если сравнить динамику цен на недвижимость с ростом цен в России, то складывается неоднозначная ситуация. С 2009 года стоимость недвижимости в России не росла. Разворот тенденции наметился только в 2018.
А вот если сравнить динамику стоимости недвижимости с динамикой фондового рынка, то недвижимость явно проигрывает. С 2011 года цены на недвижимость в России росли медленнее роста цен и сильно уступили динамике индекса S&P 500.
Не проще ли в таких условиях купить акции или облигации строительных компаний? С начала 2020 года акции строительной компании ЛСР выросли на 12% и еще 6% принесли дивиденды. Для инвесторов, не готовых принимать риск акций, доступны облигации ЛСР с доходностью 7-8% годовых. И порог входа исчисляется не миллионами рублей, а одной тысячей с возможностью выйти из актива в любой рабочий день менее чем за одну минуту.
Люди купили квартиры в надежде заработать, а в итоге столкнутся с проблемами: сперва эти квартиры будет трудно сдать, а затем — трудно продать за приемлемую цену, и придется продавать в убыток.
Что самое обидное, большинство таких квартир куплено по программе льготной ипотеки и люди рассчитывали платить за ипотеку с арендных платежей. В ситуации возросшей конкуренции найти квартиросъемщика будет сложнее и выплачивать ипотеку придется из своих средств, что негативно скажется на семейном бюджете. В такой ситуации многие решатся на продажу недвижимости с дисконтом и чем больше будет таких продаж, тем сильнее будет падать рынок недвижимости.
Снова необдуманные действия приведут к потерям.
Благодарю, что дочитали до конца. Если вам было полезно, подписывайтесь на мой канал в Telegram.
Как считаете вы: что лучше – купить квартиру, акции или облигации?
Может открою секрет полишинеля, но многие (если не большинство) берут квартиру в ипотеку и потом сдают ее, чтобы таким образом обеспечить жильем своих детей.
Такие "инвесторы" будут спокойно сдавать даже в небольшой минус, все равно это лучше, чем пытатья накопить на жилье детям.
Зачем покупать что-то детям? Они безрукие что ли? Пусть сами себе на квартиры зарабатывают.
Это логика голодрани, дескать я говна хлебнул, пускай и мои спиногрызы глотают.
Почему мой сын должен как я с нуля начинать, вместо того, чтобы с моих плеч расти дальше? Мне хочется, чтобы они меня превзошли, а не просто почувствовали все прелести моего пути.
люди в крайности бросаются:
1) НЕ надо покупать квартиру ибо ребенок будет избалован + последствия
2) НАДО покупать квартиру, чтоб ребенок мог потратить энергию на более полезные вещи
по факту, отношение к труду и система ценностей у ребенка сформируются не от наличия или отсутствия бесплатной квартиры. Слишком много уебанов и деградантов я перевидал и с бесплатной квартирой, и с собственноручно заработанной.
Любит у нас народ мух с котлетами мешать, как и пытаться дать простой ответ на сложный вопрос.
ну да, моё мнение - если есть возможность обеспечить чадо жильём, то надо использовать эту возможность. Если нет такой возможности - ну чего писю мять тогда, не можешь срать не мучай жопу. А вопрос о мышлении ребёнка в обоих случаях вынести в отдельную оперу, она куда более сложная и одним только фактором наличия/отсутствия квартиры там порядок не наведёшь.
А заметил, что народ свое мировоззрение прогибает под свои возможности, если есть возможность, то как я, в духе, зачем с нуля, пусть новое что-то делает, если возможности нет, то как многие тут, пусть говно с лопаты хлебает, человеком становится, трудности закаляют и все такое.
В общем, хочет народ в своих собственных глазах быть хорошим, правильным согласно собственным убеждениям, а не карать себя за что-то, что не получилось.
Подытожим: не смог купить ребенку квартиру - неудачник, оправдывающий себя. Смог - правильный кошерный отец.
То, что возможно ребенку важнее оплатить хорошее образование, или дать стартовый капитал на бизнес - не рассматривается. Зарываем деньги в бетон, ищем арендатора, пусть ждет пока сынко повзрослеет.
Бинарно, тупо, бескреативно, но "по-мужски".
а я вот купил
и образование дал
и не все дети могут быть бизнесменами и не обязаны ими быть
Так про вас и статья, "хорошие отцы" перегревают рынок, причем очень тупо перегревая, потому что система ценностей "бинарная и бескреативная".
Такие слова как хеджинг - не про вас, максимум фантазии - купить однушку в ебенях.
да, все верно, только я отец без кавычек и купил сначала одну квартиру, а потом продал, купил другую и да однушку, но 70 м2, и не в ебенях а в лучшем районе города
а фантазии - у вас
а у меня реальность )
Ой какой вы молодец. А в цифрах считать пробовали?
спасибо )
не пробовал, я это делаю постоянно
И как, посчитали сколько проебали в итоге?
ни рубля!
ребенок вырос и живет в своей хорошей квартире.
а что может быть еще лучше?
деньги это всего лишь деньги, а жизнь - она идет не ради денег
Я вам на пальцах объясню, на трех графиках:
На первом индекс стоимости цен на недвижимости в МСК
На втором график типичного vanguard etf: BLV
На третьем график USDRUB
Расшифрую: если в 2007 вы купили 70 метров квартиру при средней цене 120 за квардрат за 8.5М рублей ($336к), то сейчас она стоит 15.4М рублей($200к) при цене 220 за квадрат.
Если бы в том же 2007 вы вложили 8.5М в BLV, то сейчас у вас бы было 33.6М рублей ($436к) т.е. ровно еще одна такая же квартира в вашей системе координат.
Суть как раз и состоит в том, что "хорошие отцы" перегревают рынок, теряют половину бабла, но в то же время сидят довольные как удавы, потому что они смогли.
а я вам на пальцах объясню, что ваши графики - полная туфта!
ошибка выжившего
вы взяли какой то успешный рост, который никак не мог быть спрогнозируем
это сейчас вы увидели что рост, а в тот момент, да и в любой другой момент сейчас не понятно как и что будет расти и будет ли
на акциях и их росте зарабатывают лишь инсайдеры или фонды
мошенников и около их в счет не берем
как и тех счастливчиков, которые по случайности, а вовсе не закономерности и своей якобы умственной прозорливости получили доход на росте
и не факт что получили в реале
пиздеть не мешки ворочать
квартиры детям покупают не для того, чтобы инвестировать, а для того, чтобы человек там жил. Если проводить аналогичные расчеты - во сколько упала в цене, например, расческа, которую купили за 2 доллара в 2012 году, и которой в 2021 году цена 0,9 долларов, - то ясно, что покупка расчески - дело невыгодное, и если бы те же 2 доллара вложить в IT-стартап, то можно было бы заработать намного больше. Но расческу покупают не для того, чтобы на этой сделке заработать, а для того, чтобы расчесываться. Так и квартиры детям покупают не для того, чтобы на этом заработать, а для того, чтобы дети там жили. Для того, чтобы заработать, совершают инвестиции в недвижимость, а это не то же самое, что покупка жилья для себя или своих родственников.
Перегревает рынок недвижимости власти страны, которые выводят деньги за границу и делятся исключительно с Москвой, заставляя самых бойких ехать именно в Москву, так как в высосаных регионах им ничего не светит.
Вам кажется, что предел мечтаний и потолок возможностей в этом мире - это жизнь в Москве, хотя в мире есть огромное количество городов с куда большими возможностями и гораздо более цивилизованными в плане жизни. Вы думаете, что даете детям лучшее, хотя новое поколение живет уже не совковыми принципами и для них весь мир открыт.
Я то тут причем? Я в Ростове-на-Дону живу в частном доме, в Москве прожил до 13 лет, обратно не собираюсь, не люблю этот мрачный город.
Ну если вы про крышу над головой своему ребенку столько пены налили, то да, неудачник, бывает, в нашей нищей стране обычное дело, но мне кажется нет смысла эту неудачу выворачивать в жизненный принцип, так честнее имхо будет.
извините не вам написал ответ
Как вы правильно заметили, наличие самостоятельно заработанного жилья не гарантирует состоятельности как личности.
Впрочем, стоит заметить, что ваши субъективные оценки "уебан- не уебан" сопоставляются только с вашими взглядами на жизнь. У многих этих "уебанов" есть жены, дети и возможно они даже ценятся и уважаемы на работе. И в свою очередь считают уебаном вас, что, возможно не так далеко от правды. В их системе координат.
Если говорить об объективных вещах, то поговорку "хочешь накормить человека - дай ему удочку" никто не отменял. Да и общепринятым фактом является то, что удовлетворение в жизни приносит именно путь к цели, а не сама цель.
Еще одним статистическим фактом является то, что большинство детей получив право на владение квартирой что делают? Правильно, продают ее. Бинго, браво, цель достигнута.
Поэтому фокус в деле воспитания детей все-таки стоит держать на том, чтобы сформировать у них правильную систему ценностей и отношение к труду (как вы очень четко выразились). А обеспечить их жильем - это такой второстепенный вопрос, что к делу даже отношения не имеет.
По-моему тут больше логика - на батю надейся, но и сам не плошай) Хочется, конечно, чтобы дети жили получше чем мы, но благодаря, в первую очередь, собственным усилиям, а не сдаче бабушкиной квартиры.
Тут речь не про сдачу бабушкиной квартиры, а про стартовый капитал.
Там внизу пример, как человек вложил 185к грина в 2003 и имеет 130к сейчас, в не самом ликвидном ассете. Отлично батя денег отложил че.
Вы же влезли в конкретную ветку с конкретной мыслью, причем тут тот чел?
Конкретная мысль состоит в том, что иметь под своим контролем средства на стартовый капитал для себя или для детей по сути мысль неплохая. А вот стратегия хеджирование не очень, и там это наглядно показано.
Сумма размером с квартиру это не капитал, не обманывайте себя.
150-250к грина - это как раз первый сид раунд, который сейчас почти все набирают у FFF (Friends, Fools, Family)
На стартап можно взять ипотеку? Не знал...
Вы можете вместо ипотеки вкладывать в ценные бумаги: etf, облигации, S&P500. Они намного ликвиднее, все что вам нужно сделать для получения денег - создать маркет ордер.
Если вы захотите вывести ипотечную квартиру в кэш, то вам нужно найти покупателя, провести сделку скорее всего с дисконтом на срочность и закрыть ипотеку, это недели или месяцы.
Более того, с аннуитетным графиком платежей при ипотеке, первые годы вы почти полностью отдаете процентную часть, выплачивая минимум к основному телу кредита.
Ну так себе.
Фондовый рынок с каждым днем все больше похож на казино, когда сельские магазины уже имеют капитализацию сто лямов зелени, когда все это лопнет, достанется и приличным компания, это не вариант для долгосрочных инвестиций, чисто нервишки себе пощекотать в условиях запрета казино.
Ну я не зря привел вам не попсовые инструменты, можете посмотреть их графики, они не очень волатильны. Те же vanguard etf разбиты по секторам экономики, и вы можете вложиться или в энергетику, или металлообработку, или еще что-то по вашему выбору.
Гос облигации вообще самый надежный (и самый низкодоходный) инструмент.
Мы в 21 веке живем, сколько можно деньги под подушкой хранить или в землю закапывать?
Ну и конечно у российского брокера хранить сток так себе идея.
Если есть излишек, то можно и на фондовый рынок, хотя я считаю лучше в свой бизнес, ну а если нет жилья у тебя и у твоих детей, то лезть на биржу идиотизм 80 уровня.
Расчитывать, что дети останутся жить в Ростове тоже наивно. Весь мир открыт.
Продадут и купят там где им надо, в чем проблема?
Мир для туристов открыт, а так к мигрантам отношение почти везде одинаково негативное.
Заходим на второй круг, см. комментарий выше почему с недвижимостью теряется гораздо больше времени и денег для вывода в кэш.
Кстати, к квалифицированным мигрантам отношение почти везде одинаково позитивное, в мире уже почти не осталось сообществ без мигрантов и к ним относятся по их вкладу в общество.
Ну так это по вашему предположению, что дети обязательно должны будут уехать и продать недвижку.
Вы все время забываете, что арендная плата сравнима с платежом по ипотеке.
Про мигрантов вы явно судите со стороны, у меня же большая часть семьи мигранты, у многих гражданство США, все не так просто как вы пишете. Эмиграция это трудный путь.
Да я сдавал в аренду свою квартиру, один геморрой: то холодильник поменяй, то долгов наделают и свинтят, то простой, то косметический ремонт. Даже без ипотеки в 0 она не сработала.
По моему предположению детям лучше изначально давать полный карт бланш, помогая по мере сил. Для этого лучше подходят ликвидные вложения
Вот в этом все и дело, что считать ликвидными вложениями, для меня фондовая биржа это казино, когда читаешь новости про капитализацию тесла или американское сельпо оцененное в сто лямов.
Я смотрю на текущую ситуацию и вспоминаю наши 90-ые, когда люди на полном серьезе считали МММ хорошим вложением последних денег.
Ну никто не заставляет вкладывать в Теслу или биткоин, на рынках есть огромное количество стабильных акций и облигаций, которые являются основой частных пенсионных фондов, в той же Норвегии например.
Как показывает исторический опыт, если накрывает, то накрывает всех, к тому же есть все основания полагать, что шторм будет такого размера, что еще в истории не было.
Но опять же, идиотизм 80 уровня вкладываться в биржу, когда у тебя своего жилья нет, т.е. ты голодранец по сути.
Ну это абсолютно разные вещи: своё жильё и инвестиционное
Так я нигде не защищаю инвестиционное жилье, я про жилье себе и детям.
Это да, хотя все любят истории про гениев, которые выбились из грязи в князи, но большинство успешных людей, все-таки не с нуля начинали. Тот же Маск из далеко небедной семьи вроде)
Как раз Маск из нищей семьи. Но далеко ходить не надо за обратными примерами, каждую неделю какой-то мажорчик из богатой русской семьи всплывает где-то в новостях с очередной дичью, не делают их семейные деньги талантливыми бизнесменами.
Только зная как зарабатываются деньги можно научиться их ценить.
Как и Билл Гейтс, Безос и почти все остальные
Удваиваю коммент.
Не понимаю родителей, которые живя в одной ипотечной хате со средним доходом педалируют тему: "Я своим двум деткам хочу обязательно по квартире к 20 годам купить. Чтобы у них свое было, а не мотались по съемным".
Впрочем на вкус и цвет все фломастеры разные, и кому-то норм. Но не мне.
Нет они не безрукие таковыми их делают заботливые предки.. аморфных ни к чему не стремящихся диванных лежанщиков в будущем.. шаровиков.. Когда нет жилья и стимул к движению появляется, да не легко но все возможно.. Я за инвестиции в недвижимость ещё когда мне было 17 лет я и жилье ни чего не стоило у родителей была валюта и не мало купите квартиры.... все пкрутили у виска.. ты что ??? А коммуналка. Вот на севере вообще за 100долларов 2ку продавали лишь бы на билет хватило.. а сейчас на этом севере нефтегазовые проекты и аренда от 70000 за рухлять..
Детям старые отцовские квартиры находящие черт знает где не нужны.