Как ажиотаж на рынке недвижимости может привести к его обвалу

«Я купил 5 квартир и буду сдавать их в аренду – вот мои инвестиции» – с этого начался начался мой разговор с будущим клиентом пару лет назад. Насколько оправдана эта стратегия — разберемся в статье.

Photo by Mike Kononov on Unsplash

У нас в стране к недвижимости относятся с особым трепетом. Неважно, есть ли возможность купить квартиру, или нет, но многие назовут такое вложение лучшей инвестицией в России.

В 2020 году доля россиян, покупающих квартиры с инвестиционной целью, выросла в 3 раза – с 6% до 18%. Половина покупателей собирается заработать на росте цен и продать квартиры позже. Еще 40% планируют сдавать купленное жилье в аренду и зарабатывать на ренте. Оставшиеся не определились, что же им делать с приобретенными квадратными метрами. Об этом Российской Газете рассказали представители агентства «Этажи».

Я вижу две причины такого поведения: программа льготной ипотеки и падение ставок по вкладам. Но эти же причины порождают проблемы для владельцев недвижимости.

Падение ставок по ипотеке привело к тому, что вчерашние квартиросъемщики задумались о покупке собственного жилья, а найти новых арендаторов в таких условиях сложно. В результате, приходится снижать ставку аренды. В среднем, за 2020 год стоимость аренды в Москве, Санкт-Петербурге и Казани упала на 10%, а средняя доходность от сдачи жилья в Москве опустилась ниже 6%.

Подобная динамика арендной ставки неизбежно приведет к тому, что владельцы квартир захотят избавиться от них из-за падающей доходности и выставят свою недвижимость на продажу. Рост предложения приведет к падению цен и рынок вернется к средним значениям. По статистике за февраль и март мы это уже видим – рост цен замедлился. Рост цен на первичном рынке замедлился с декабря 2020, а рост цен на вторичном рынке замедлился с января 2021.

Вместе с этим мы наблюдаем рост предложения квартир, как на первичном, так и на вторичном рынке. Предложение новостроек растет с октября 2020 и к концу марта 2021 выросло на 21,8%. Предложение вторичной недвижимости растет с декабря 2020 и к концу марта 2021 выросло на 10,2%.

Если сравнить динамику цен на недвижимость с ростом цен в России, то складывается неоднозначная ситуация. С 2009 года стоимость недвижимости в России не росла. Разворот тенденции наметился только в 2018.

Стоимость недвижимости (красная) в сравнении с индексом потребительских цен (синяя) с 2002 года в России https://fred.stlouisfed.org

А вот если сравнить динамику стоимости недвижимости с динамикой фондового рынка, то недвижимость явно проигрывает. С 2011 года цены на недвижимость в России росли медленнее роста цен и сильно уступили динамике индекса S&P 500.

Стоимость недвижимости (красная) в сравнении с индексом потребительских цен (синяя) и индексом S&P 500 (зеленая) с 2011 года https://fred.stlouisfed.org

Не проще ли в таких условиях купить акции или облигации строительных компаний? С начала 2020 года акции строительной компании ЛСР выросли на 12% и еще 6% принесли дивиденды. Для инвесторов, не готовых принимать риск акций, доступны облигации ЛСР с доходностью 7-8% годовых. И порог входа исчисляется не миллионами рублей, а одной тысячей с возможностью выйти из актива в любой рабочий день менее чем за одну минуту.

Люди купили квартиры в надежде заработать, а в итоге столкнутся с проблемами: сперва эти квартиры будет трудно сдать, а затем — трудно продать за приемлемую цену, и придется продавать в убыток.

Что самое обидное, большинство таких квартир куплено по программе льготной ипотеки и люди рассчитывали платить за ипотеку с арендных платежей. В ситуации возросшей конкуренции найти квартиросъемщика будет сложнее и выплачивать ипотеку придется из своих средств, что негативно скажется на семейном бюджете. В такой ситуации многие решатся на продажу недвижимости с дисконтом и чем больше будет таких продаж, тем сильнее будет падать рынок недвижимости.

Снова необдуманные действия приведут к потерям.

Благодарю, что дочитали до конца. Если вам было полезно, подписывайтесь на мой канал в Telegram.

Как считаете вы: что лучше – купить квартиру, акции или облигации?

0
546 комментариев
Написать комментарий...
Ilya Konovalov

Москва. Сейчас есть попытки на вторичке купить квартиру: ажиотаж продолжается, причем у собственников сносит крышу от денег. Если есть предложение купить квартиру - значит надо повышать цену. Теперь даже на вторичке нет адекватных вариантов для покупки. Сначало первичка задрала цены, теперь вторичка ушла в небеса. Остается ждать, когда товарищи будут уходить в кеш массово. 

Еще раз показывает какое у нас криворукое государство, ради прибыли банков и застройщиков готово пожертвовать обычными людьми.

Ответить
Развернуть ветку
Alexey Ivanov

Зачем им выходить в кэш? Ну получат кэш, а дальше что? Квартиру всегда можно сдать и так далее, поэтому я не верю в падение рынка недвижки в Москве (в рублях). Я знаю несколько таких инвесторов, в долларах все потеряли сильно и доходность копейки, в кэш никто не вышел и не думает, так как кэшу (особенно в РФ) доверия еще меньше.

Ответить
Развернуть ветку
Leo Uvarov

настроят несколько млн человейников и рынок насытится.

Ответить
Развернуть ветку
Артём Антипин

Рынок мск никогда не насытится. Вот когда в мск будет жить 50 млн человек возможно да. Бегство в мск и на юг вызвано ужасной жизнью и безнадежной в регионах. Приток беженцев будет только усиливается, отсюда и рост цен.

Ответить
Развернуть ветку
Yarro S

 Платёжеспособная аудитория за бугор валит

Ответить
Развернуть ветку
Артём Антипин

Кроме высоколобых програмеров с идеальным английским, за бугром наш брат только на запчасти нужен.

Ответить
Развернуть ветку
Yarro S

Рабочие специальности тоже всем нужны. К тому же, прирост населения в России отрицательный, так что валить особо некому 

Ответить
Развернуть ветку
Артём Антипин

Я про то и говорю. Пора валить, это лозунг инфантильных менеджеров среднего звена начала десятых. Теперь они быстро поняли что "там" они нахер никому не нужны.

Ответить
Развернуть ветку
Yarro S

Как-будто «тут» кому-то нужны

Ответить
Развернуть ветку
Артём Антипин

В постиндустриальную эпоху, необходимость в людях сильно меньше. Проще говоря люди нахрен не нужны, ни там ни здесь.

Ответить
Развернуть ветку
Илья М

но миграционное сальдо положительное. Вангую - вымирает провинция, но миллионники растут и города типа Якутска.

Ответить
Развернуть ветку
Yarro S

За прошлый год убыль 500 тыс, с учётом сальдо и тд

Ответить
Развернуть ветку
Илья М

у нас есть еще резерв миграционный: неохваченные РФ-паспортами жители ЛДНР, например, миллиона 4. Поднажмут - будет плюс :)

Ответить
Развернуть ветку
Yarro S

Так уже кого могли - давно выдавили в Россию

Ответить
Развернуть ветку
Илья М

так в ЛДНР еще пока только 20-25% граждан РФ, а живет там миллиона 4+-. Вот готовый резерв по численности. Не считая Кыргыстана и прочих -станов.

В целом миграционные процессы наши ничем не отличаются от британских, например: 10% британцев живут уже вне островов и многие не планируют возвращаться. Отток весьма солиден. Но всё это почти компенсируется притоком мигрантов, как и у нас.

Ответить
Развернуть ветку
Yarro S
только 20-25% граждан РФ

Очевидно, что это уже все, кто хотел получить гражданство РФ.

Ответить
Развернуть ветку
Илья М

Нет, пропускная способность этого процесса не очень быстрая даже с упрощенным режимом, принятым год+ назад.
Есть же еще вариант что если начнется какая-то заварушка в ЛДНР по типу 080808, то наша власть может решить что "сами напросились" и просто включить эти куски в состав страны, сразу хоба, +сколько-то миллионов населения :)

Ответить
Развернуть ветку
543 комментария
Раскрывать всегда