«Я купил 5 квартир и буду сдавать их в аренду – вот мои инвестиции» – с этого начался начался мой разговор с будущим клиентом пару лет назад. Насколько оправдана эта стратегия — разберемся в статье.
У нас в стране к недвижимости относятся с особым трепетом. Неважно, есть ли возможность купить квартиру, или нет, но многие назовут такое вложение лучшей инвестицией в России.
В 2020 году доля россиян, покупающих квартиры с инвестиционной целью, выросла в 3 раза – с 6% до 18%. Половина покупателей собирается заработать на росте цен и продать квартиры позже. Еще 40% планируют сдавать купленное жилье в аренду и зарабатывать на ренте. Оставшиеся не определились, что же им делать с приобретенными квадратными метрами. Об этом Российской Газете рассказали представители агентства «Этажи».
Я вижу две причины такого поведения: программа льготной ипотеки и падение ставок по вкладам. Но эти же причины порождают проблемы для владельцев недвижимости.
Падение ставок по ипотеке привело к тому, что вчерашние квартиросъемщики задумались о покупке собственного жилья, а найти новых арендаторов в таких условиях сложно. В результате, приходится снижать ставку аренды. В среднем, за 2020 год стоимость аренды в Москве, Санкт-Петербурге и Казани упала на 10%, а средняя доходность от сдачи жилья в Москве опустилась ниже 6%.
Подобная динамика арендной ставки неизбежно приведет к тому, что владельцы квартир захотят избавиться от них из-за падающей доходности и выставят свою недвижимость на продажу. Рост предложения приведет к падению цен и рынок вернется к средним значениям. По статистике за февраль и март мы это уже видим – рост цен замедлился. Рост цен на первичном рынке замедлился с декабря 2020, а рост цен на вторичном рынке замедлился с января 2021.
Вместе с этим мы наблюдаем рост предложения квартир, как на первичном, так и на вторичном рынке. Предложение новостроек растет с октября 2020 и к концу марта 2021 выросло на 21,8%. Предложение вторичной недвижимости растет с декабря 2020 и к концу марта 2021 выросло на 10,2%.
Если сравнить динамику цен на недвижимость с ростом цен в России, то складывается неоднозначная ситуация. С 2009 года стоимость недвижимости в России не росла. Разворот тенденции наметился только в 2018.
А вот если сравнить динамику стоимости недвижимости с динамикой фондового рынка, то недвижимость явно проигрывает. С 2011 года цены на недвижимость в России росли медленнее роста цен и сильно уступили динамике индекса S&P 500.
Не проще ли в таких условиях купить акции или облигации строительных компаний? С начала 2020 года акции строительной компании ЛСР выросли на 12% и еще 6% принесли дивиденды. Для инвесторов, не готовых принимать риск акций, доступны облигации ЛСР с доходностью 7-8% годовых. И порог входа исчисляется не миллионами рублей, а одной тысячей с возможностью выйти из актива в любой рабочий день менее чем за одну минуту.
Люди купили квартиры в надежде заработать, а в итоге столкнутся с проблемами: сперва эти квартиры будет трудно сдать, а затем — трудно продать за приемлемую цену, и придется продавать в убыток.
Что самое обидное, большинство таких квартир куплено по программе льготной ипотеки и люди рассчитывали платить за ипотеку с арендных платежей. В ситуации возросшей конкуренции найти квартиросъемщика будет сложнее и выплачивать ипотеку придется из своих средств, что негативно скажется на семейном бюджете. В такой ситуации многие решатся на продажу недвижимости с дисконтом и чем больше будет таких продаж, тем сильнее будет падать рынок недвижимости.
Снова необдуманные действия приведут к потерям.
Благодарю, что дочитали до конца. Если вам было полезно, подписывайтесь на мой канал в Telegram.
Как считаете вы: что лучше – купить квартиру, акции или облигации?
Может открою секрет полишинеля, но многие (если не большинство) берут квартиру в ипотеку и потом сдают ее, чтобы таким образом обеспечить жильем своих детей.
Такие "инвесторы" будут спокойно сдавать даже в небольшой минус, все равно это лучше, чем пытатья накопить на жилье детям.
Хороший план, но тут же тоже есть проблемы. Отсутствие арендаторов, ремонты, налоги и прочее. Идеального варианта нет, конечно, но о таких рисках не каждый думает
Арендаторы могут отсутствовать только при завышенной цене, если цена адекватна местоположению и состоянию, проблем с наличием не будет.
Косметические ремонты у нас многие сами делают, мебель свою старую ставят, как и технику.
В условиях традиционно нестабильной экономики РФ, это лучший вариант обеспечить детей жильем когда они вырастут.
Ну да, вместо, чтобы дать хорошее образование детям, чтобы они сами заработали, покупаем бетонные стены. Типичная логика недалеких людей
узко мыслят.))))
Да у него детей просто нет, сам недоросль лет 20, как повзрослеет, то поймет, что нужно и образование, и воспитание, и квартиру и еще 100500 чего дать детям.
Образование, и вообще мозги это нужно. А квартиру лучше сами пусть берут, халява развращает. Дети есть. Мои родители мне никаких квартир не покупали. И я рад этому - когда покупал, выбирал сам что и где.
Вот так ваш род и будет на месте топтаться вместо роста, я говна хлебнул и дети мои пусть хлебают.
Гм, даже супер-капитал размывается уже во втором поколении. Ничего вы "роду" оставить не сможете. Даже знания не сможете передать, дай бог чтобы детям удалось передать (а передав скорее всего они ими не смогут воспользоваться так как хотелось бы).
А если даже удалось к примеру передать ультраконсервативный актив, ну допустим, получится скорее всего амёба которая будет заниматься конным спортом, это и есть топтаться на месте.
Создает движение энергия, а для нее капитал не нужен, скорее он даже потушит огонь. Нет вечных империй, не политических, не финансовых, везде есть смена, история это демонстрирует. И локомотив это энергия, страсть, огонь.
Было бы что размывать. Да и совсем не всегда размывается. А квартира детям - это хорошо со всех сторон.
Ну я в теории. Будь ты хоть Рокфеллер, твои правнуки будут уже обычными людьми. Там же множество ветвей, внуки уже крохами капитала оперировали, а правнуки других ветвей совсем обычными гражданами были.
Почитайте про Рокфелеров, Ротшильдов и прочих и их "обычность". Прямо с вики начните.
Это все ZOG, я такое не читаю.
У внуков капитал был уже в районе миллиарда.
Правнуки других линий были простыми людьми вообще, ничего не имеющими общего с линией того самого Джона.
Ну если вы не читаете, потому что все сами уже знаете ...
Человек построил себе собственную вселенную, не мешайте ему уколоться и забыться.
нет, ты