Как ажиотаж на рынке недвижимости может привести к его обвалу

«Я купил 5 квартир и буду сдавать их в аренду – вот мои инвестиции» – с этого начался начался мой разговор с будущим клиентом пару лет назад. Насколько оправдана эта стратегия — разберемся в статье.

Photo by Mike Kononov on Unsplash

У нас в стране к недвижимости относятся с особым трепетом. Неважно, есть ли возможность купить квартиру, или нет, но многие назовут такое вложение лучшей инвестицией в России.

В 2020 году доля россиян, покупающих квартиры с инвестиционной целью, выросла в 3 раза – с 6% до 18%. Половина покупателей собирается заработать на росте цен и продать квартиры позже. Еще 40% планируют сдавать купленное жилье в аренду и зарабатывать на ренте. Оставшиеся не определились, что же им делать с приобретенными квадратными метрами. Об этом Российской Газете рассказали представители агентства «Этажи».

Я вижу две причины такого поведения: программа льготной ипотеки и падение ставок по вкладам. Но эти же причины порождают проблемы для владельцев недвижимости.

Падение ставок по ипотеке привело к тому, что вчерашние квартиросъемщики задумались о покупке собственного жилья, а найти новых арендаторов в таких условиях сложно. В результате, приходится снижать ставку аренды. В среднем, за 2020 год стоимость аренды в Москве, Санкт-Петербурге и Казани упала на 10%, а средняя доходность от сдачи жилья в Москве опустилась ниже 6%.

Подобная динамика арендной ставки неизбежно приведет к тому, что владельцы квартир захотят избавиться от них из-за падающей доходности и выставят свою недвижимость на продажу. Рост предложения приведет к падению цен и рынок вернется к средним значениям. По статистике за февраль и март мы это уже видим – рост цен замедлился. Рост цен на первичном рынке замедлился с декабря 2020, а рост цен на вторичном рынке замедлился с января 2021.

Вместе с этим мы наблюдаем рост предложения квартир, как на первичном, так и на вторичном рынке. Предложение новостроек растет с октября 2020 и к концу марта 2021 выросло на 21,8%. Предложение вторичной недвижимости растет с декабря 2020 и к концу марта 2021 выросло на 10,2%.

Если сравнить динамику цен на недвижимость с ростом цен в России, то складывается неоднозначная ситуация. С 2009 года стоимость недвижимости в России не росла. Разворот тенденции наметился только в 2018.

Стоимость недвижимости (красная) в сравнении с индексом потребительских цен (синяя) с 2002 года в России https://fred.stlouisfed.org

А вот если сравнить динамику стоимости недвижимости с динамикой фондового рынка, то недвижимость явно проигрывает. С 2011 года цены на недвижимость в России росли медленнее роста цен и сильно уступили динамике индекса S&P 500.

Стоимость недвижимости (красная) в сравнении с индексом потребительских цен (синяя) и индексом S&P 500 (зеленая) с 2011 года https://fred.stlouisfed.org

Не проще ли в таких условиях купить акции или облигации строительных компаний? С начала 2020 года акции строительной компании ЛСР выросли на 12% и еще 6% принесли дивиденды. Для инвесторов, не готовых принимать риск акций, доступны облигации ЛСР с доходностью 7-8% годовых. И порог входа исчисляется не миллионами рублей, а одной тысячей с возможностью выйти из актива в любой рабочий день менее чем за одну минуту.

Люди купили квартиры в надежде заработать, а в итоге столкнутся с проблемами: сперва эти квартиры будет трудно сдать, а затем — трудно продать за приемлемую цену, и придется продавать в убыток.

Что самое обидное, большинство таких квартир куплено по программе льготной ипотеки и люди рассчитывали платить за ипотеку с арендных платежей. В ситуации возросшей конкуренции найти квартиросъемщика будет сложнее и выплачивать ипотеку придется из своих средств, что негативно скажется на семейном бюджете. В такой ситуации многие решатся на продажу недвижимости с дисконтом и чем больше будет таких продаж, тем сильнее будет падать рынок недвижимости.

Снова необдуманные действия приведут к потерям.

Благодарю, что дочитали до конца. Если вам было полезно, подписывайтесь на мой канал в Telegram.

Как считаете вы: что лучше – купить квартиру, акции или облигации?

0
546 комментариев
Написать комментарий...
Денис Демидов

Может открою секрет полишинеля, но многие (если не большинство) берут квартиру в ипотеку и потом сдают ее, чтобы таким образом обеспечить жильем своих детей.
Такие "инвесторы" будут спокойно сдавать даже в небольшой минус, все равно это лучше, чем пытатья накопить на жилье детям.

Ответить
Развернуть ветку
Alex

Зачем покупать что-то детям? Они безрукие что ли? Пусть сами себе на квартиры зарабатывают.

Ответить
Развернуть ветку
Денис Демидов

Это логика голодрани, дескать я говна хлебнул, пускай и мои спиногрызы глотают.
Почему мой сын должен как я с нуля начинать, вместо того, чтобы с моих плеч расти дальше? Мне хочется, чтобы они меня превзошли, а не просто почувствовали все прелести моего пути.

Ответить
Развернуть ветку
griska samson

По-моему тут больше логика - на батю надейся, но и сам не плошай) Хочется, конечно, чтобы дети жили получше чем мы, но благодаря, в первую очередь, собственным усилиям, а не сдаче бабушкиной квартиры.

Ответить
Развернуть ветку
Денис Демидов

Тут речь не про сдачу бабушкиной квартиры, а про стартовый капитал.

Ответить
Развернуть ветку
Alex

Там внизу пример, как человек вложил 185к грина в 2003 и имеет 130к сейчас, в не самом ликвидном ассете. Отлично батя денег отложил че.

Ответить
Развернуть ветку
Денис Демидов

Вы же влезли в конкретную ветку с конкретной мыслью, причем тут тот чел?

Ответить
Развернуть ветку
Alex

Конкретная мысль состоит в том, что иметь под своим контролем средства на стартовый капитал для себя или для детей по сути мысль неплохая. А вот стратегия хеджирование не очень, и там это наглядно показано.

Ответить
Развернуть ветку
Денис Демидов

Сумма размером с квартиру это не капитал, не обманывайте себя.

Ответить
Развернуть ветку
Alex

150-250к грина - это как раз первый сид раунд, который сейчас почти все набирают у FFF (Friends, Fools, Family)

Ответить
Развернуть ветку
Денис Демидов

На стартап можно взять ипотеку? Не знал...

Ответить
Развернуть ветку
Alex

Вы можете вместо ипотеки вкладывать в ценные бумаги: etf, облигации, S&P500. Они намного ликвиднее, все что вам нужно сделать для получения денег - создать маркет ордер.
Если вы захотите вывести ипотечную квартиру в кэш, то вам нужно найти покупателя, провести сделку скорее всего с дисконтом на срочность и закрыть ипотеку, это недели или месяцы.

Более того, с аннуитетным графиком платежей при ипотеке, первые годы вы почти полностью отдаете процентную часть, выплачивая минимум к основному телу кредита.

Ну так себе.

Ответить
Развернуть ветку
Денис Демидов

Фондовый рынок с каждым днем все больше похож на казино, когда сельские магазины уже имеют капитализацию сто лямов зелени, когда все это лопнет, достанется и приличным компания, это не вариант для долгосрочных инвестиций, чисто нервишки себе пощекотать в условиях запрета казино. 

Ответить
Развернуть ветку
Alex

Ну я не зря привел вам не попсовые инструменты, можете посмотреть их графики, они не очень волатильны. Те же vanguard etf разбиты по секторам экономики, и вы можете вложиться или в энергетику, или металлообработку, или еще что-то по вашему выбору.
Гос облигации вообще самый надежный (и самый низкодоходный) инструмент.
Мы в 21 веке живем, сколько можно деньги под подушкой хранить или в землю закапывать?
Ну и конечно у российского брокера хранить сток так себе идея.

Ответить
Развернуть ветку
Денис Демидов

Если есть излишек, то можно и на фондовый рынок, хотя я считаю лучше в свой бизнес, ну а если нет жилья у тебя и у твоих детей, то лезть на биржу идиотизм 80 уровня.

Ответить
Развернуть ветку
Alex

Расчитывать, что дети останутся жить в Ростове тоже наивно. Весь мир открыт.

Ответить
Развернуть ветку
Денис Демидов

Продадут и купят там где им надо, в чем проблема?
Мир для туристов открыт, а так к мигрантам отношение почти везде одинаково негативное. 

Ответить
Развернуть ветку
Alex

Заходим на второй круг, см. комментарий выше почему с недвижимостью теряется гораздо больше времени и денег для вывода в кэш.

Кстати, к квалифицированным мигрантам отношение почти везде одинаково позитивное, в мире уже почти не осталось сообществ без мигрантов и к ним относятся по их вкладу в общество.

Ответить
Развернуть ветку
Денис Демидов

Ну так это по вашему предположению, что дети обязательно должны будут уехать и продать недвижку.
Вы все время забываете, что арендная плата сравнима с платежом по ипотеке.
Про мигрантов вы явно судите со стороны, у меня же большая часть семьи мигранты, у многих гражданство США, все не так просто как вы пишете. Эмиграция это трудный путь.

Ответить
Развернуть ветку
Alex

Да я сдавал в аренду свою квартиру, один геморрой: то холодильник поменяй, то долгов наделают и свинтят, то простой, то косметический ремонт. Даже без ипотеки в 0 она не сработала.

По моему предположению детям лучше изначально давать полный карт бланш, помогая по мере сил. Для этого лучше подходят ликвидные вложения

Ответить
Развернуть ветку
Денис Демидов

Вот в этом все и дело, что считать ликвидными вложениями, для меня фондовая биржа это казино, когда читаешь новости про капитализацию тесла или американское сельпо оцененное в сто лямов.
Я смотрю на текущую ситуацию и вспоминаю наши 90-ые, когда люди на полном серьезе считали МММ хорошим вложением последних денег.

Ответить
Развернуть ветку
Alex

Ну никто не заставляет вкладывать в Теслу или биткоин, на рынках есть огромное количество стабильных акций и облигаций, которые являются основой частных пенсионных фондов, в той же Норвегии например.

Ответить
Развернуть ветку
Денис Демидов

Как показывает исторический опыт, если накрывает, то накрывает всех, к тому же есть все основания полагать, что шторм будет такого размера, что еще в истории не было.
Но опять же, идиотизм 80 уровня вкладываться в биржу, когда у тебя своего жилья нет, т.е. ты голодранец по сути.

Ответить
Развернуть ветку
Alex

Ну это абсолютно разные вещи: своё жильё и инвестиционное

Ответить
Развернуть ветку
Денис Демидов

Так я нигде не защищаю инвестиционное жилье, я про жилье себе и детям.

Ответить
Развернуть ветку
griska samson

Это да, хотя все любят истории про гениев, которые выбились из грязи в князи, но большинство успешных людей, все-таки не с нуля начинали. Тот же Маск из далеко небедной семьи вроде)

Ответить
Развернуть ветку
Alex

Как раз Маск из нищей семьи. Но далеко ходить не надо за обратными примерами, каждую неделю какой-то мажорчик из богатой русской семьи всплывает где-то в новостях с очередной дичью, не делают их семейные деньги талантливыми бизнесменами.

Только зная как зарабатываются деньги можно научиться их ценить.

Ответить
Развернуть ветку
Денис Демидов

Как и Билл Гейтс, Безос и почти все остальные

Ответить
Развернуть ветку
543 комментария
Раскрывать всегда