{"id":3845,"title":"\u041f\u043e\u0447\u0435\u043c\u0443 \u0440\u043e\u0441\u0441\u0438\u044f\u043d\u0435 \u0441\u0442\u0430\u043b\u0438 \u0447\u0430\u0449\u0435 \u043f\u043e\u043a\u0443\u043f\u0430\u0442\u044c \u043f\u043e \u043e\u0431\u044a\u044f\u0432\u043b\u0435\u043d\u0438\u044f\u043c","url":"\/redirect?component=advertising&id=3845&url=https:\/\/vc.ru\/promo\/253904-pochemu-rossiyane-stali-chashche-pokupat-tovary-po-obyavleniyu&hash=2822add0f2f58584913077a926246e1443f8539d559ee4499b70c9c3ebf35035","isPaidAndBannersEnabled":false}
Финансы
Roman Romanovich

Как ажиотаж на рынке недвижимости может привести к его обвалу

«Я купил 5 квартир и буду сдавать их в аренду – вот мои инвестиции» – с этого начался начался мой разговор с будущим клиентом пару лет назад. Насколько оправдана эта стратегия — разберемся в статье.

Photo by Mike Kononov on Unsplash

У нас в стране к недвижимости относятся с особым трепетом. Неважно, есть ли возможность купить квартиру, или нет, но многие назовут такое вложение лучшей инвестицией в России.

В 2020 году доля россиян, покупающих квартиры с инвестиционной целью, выросла в 3 раза – с 6% до 18%. Половина покупателей собирается заработать на росте цен и продать квартиры позже. Еще 40% планируют сдавать купленное жилье в аренду и зарабатывать на ренте. Оставшиеся не определились, что же им делать с приобретенными квадратными метрами. Об этом Российской Газете рассказали представители агентства «Этажи».

Я вижу две причины такого поведения: программа льготной ипотеки и падение ставок по вкладам. Но эти же причины порождают проблемы для владельцев недвижимости.

Падение ставок по ипотеке привело к тому, что вчерашние квартиросъемщики задумались о покупке собственного жилья, а найти новых арендаторов в таких условиях сложно. В результате, приходится снижать ставку аренды. В среднем, за 2020 год стоимость аренды в Москве, Санкт-Петербурге и Казани упала на 10%, а средняя доходность от сдачи жилья в Москве опустилась ниже 6%.

Подобная динамика арендной ставки неизбежно приведет к тому, что владельцы квартир захотят избавиться от них из-за падающей доходности и выставят свою недвижимость на продажу. Рост предложения приведет к падению цен и рынок вернется к средним значениям. По статистике за февраль и март мы это уже видим – рост цен замедлился. Рост цен на первичном рынке замедлился с декабря 2020, а рост цен на вторичном рынке замедлился с января 2021.

Вместе с этим мы наблюдаем рост предложения квартир, как на первичном, так и на вторичном рынке. Предложение новостроек растет с октября 2020 и к концу марта 2021 выросло на 21,8%. Предложение вторичной недвижимости растет с декабря 2020 и к концу марта 2021 выросло на 10,2%.

Если сравнить динамику цен на недвижимость с ростом цен в России, то складывается неоднозначная ситуация. С 2009 года стоимость недвижимости в России не росла. Разворот тенденции наметился только в 2018.

Стоимость недвижимости (красная) в сравнении с индексом потребительских цен (синяя) с 2002 года в России https://fred.stlouisfed.org

А вот если сравнить динамику стоимости недвижимости с динамикой фондового рынка, то недвижимость явно проигрывает. С 2011 года цены на недвижимость в России росли медленнее роста цен и сильно уступили динамике индекса S&P 500.

Стоимость недвижимости (красная) в сравнении с индексом потребительских цен (синяя) и индексом S&P 500 (зеленая) с 2011 года https://fred.stlouisfed.org

Не проще ли в таких условиях купить акции или облигации строительных компаний? С начала 2020 года акции строительной компании ЛСР выросли на 12% и еще 6% принесли дивиденды. Для инвесторов, не готовых принимать риск акций, доступны облигации ЛСР с доходностью 7-8% годовых. И порог входа исчисляется не миллионами рублей, а одной тысячей с возможностью выйти из актива в любой рабочий день менее чем за одну минуту.

Люди купили квартиры в надежде заработать, а в итоге столкнутся с проблемами: сперва эти квартиры будет трудно сдать, а затем — трудно продать за приемлемую цену, и придется продавать в убыток.

Что самое обидное, большинство таких квартир куплено по программе льготной ипотеки и люди рассчитывали платить за ипотеку с арендных платежей. В ситуации возросшей конкуренции найти квартиросъемщика будет сложнее и выплачивать ипотеку придется из своих средств, что негативно скажется на семейном бюджете. В такой ситуации многие решатся на продажу недвижимости с дисконтом и чем больше будет таких продаж, тем сильнее будет падать рынок недвижимости.

Снова необдуманные действия приведут к потерям.

Благодарю, что дочитали до конца. Если вам было полезно, подписывайтесь на мой канал в Telegram.

Как считаете вы: что лучше – купить квартиру, акции или облигации?

{ "author_name": "Roman Romanovich", "author_type": "self", "tags": [], "comments": 533, "likes": 81, "favorites": 126, "is_advertisement": false, "subsite_label": "finance", "id": 236434, "is_wide": false, "is_ugc": true, "date": "Tue, 20 Apr 2021 16:39:52 +0300", "is_special": false }
0
533 комментария
Популярные
По порядку
Написать комментарий...
73

Может открою секрет полишинеля, но многие (если не большинство) берут квартиру в ипотеку и потом сдают ее, чтобы таким образом обеспечить жильем своих детей.
Такие "инвесторы" будут спокойно сдавать даже в небольшой минус, все равно это лучше, чем пытатья накопить на жилье детям.

Ответить
6

Хороший план, но тут же тоже есть проблемы. Отсутствие арендаторов, ремонты, налоги и прочее. Идеального варианта нет, конечно, но о таких рисках не каждый думает

Ответить
12

У инвестиций в квартиры в Москве вряд-ли когда-то будут проблемы.

Смотрите, любая акция или облигация условно говоря завтра может стоить 0

Квартира в Москве не может завтра стоить 0 никак ни при каких обстоятельствах.

Вряд-ли это рисковая инвестиция

Ответить
2

Нет, не может любая акция или облигация стоить 0. Написать в деталях почему? 

Ответить
2

Да, пожалуйста 

Ответить
1

Ключевое слово "любая". Возьмем, к примеру, компанию Русагро: https://ar2020.rusagrogroup.ru/download/full-reports/ar_ru_annual-report_pages_rusagrogroup_2020.pdf

Нас интересует страница 209 - КОНСОЛИДИРОВАННЫЙ ОТЧЕТ О ФИНАНСОВОМ ПОЛОЖЕНИИ.

В строке Итого активы:                      276 148 587 тыс. руб.
Из этой суммы мы можем убрать
Гудвилл                                                        2 364 942 тыс. руб., она же репутация или нематериальная ценность компании (когда за компанию готовы заплатить с премией, при ьанкротстве сумма спишется)
Отложенные налоговые активы          3 566 168 тыс. руб. (при банкротстве компания не сможет ими воспользоваться)

Итого получаем активов = 270 217 477 тыс. руб.

Всего обязательств 150 114 189 тыс

Если компания погасит все обязательства всеми активами, то останется 120 103 288 тыс. руб.  Согласно примечанию №14 на странице 254, кол-во акций в акционерном капитале 60 000 000. Если мы разделим 120 103 288 000, то получим 2 000 на одну акцию.

Тут могут сказать, что активы не продадут по балансовой стоимости, на что можно ответить, что компанию могут выкупить целиком в случае сложностей или распродать по бизнес единицам с маржой, так как это уже готовый бинес/бизнесы, но если не лезть в дебри, то у нас активов хватит выплатить по долгам и акционерам. А все потому, что у этой компании Нераспределенная прибыль составляет 98 185 038 тыс. руб. так как компания очень долгое время была прибыльноый и прибыль вкладывалась в свое развитие, а не выплачивало все дивидендами.

Напишите, если с чем-либо не согласны.

Ответить
0

Да легко, выращиваешь ты себе спокойно свеклу, никого не трогаешь. 

Рядом с полем построена цистерна для высококонцентрированных ядовитых удобрений. 

Она слегка опракидывается, в соседнюю речку выливается. 

Приходит Росприроднадзор и штрафует вас на 146 миллиардов. 

Ну и как там баланс сходится у вас? 

Ой и количество акций в обращении там 134.5 миллиона, чет вы даже это не в состоянии увидеть. 

И если мы разделим все активы минус обязательства на 134.5 миллиона акций то получится 895 лол это текущая цена 1 акции. 

Ну а так да оцеоценивается слабовато конечно. Но это неспроста так.

Вы знаете оборудование для выращивания овощей, оно же импортное все. 

А продукция в большинстве своём на внутренний рынок идет. 

Я не читал ещё даже отчетность, но может у них за 2020 год 24 миллиарда прибыли потому что им там дотаций подкинули?

Почему инвесторы оценили их в 5 годовых прибылей? Это же смешно. Наверное на это есть какая-то причина о которой вы не знаете.

Ответить
1

Ну теперь давайте разбираться по пунктам:
1) мы ведь можем придумать ещё кучу различных вариантов, например, что они воровали продукты со своих полей и продавали их, а также уклонялись от налогов и поэтому компанию необходимо национализировать. Компания не владеет городом, как Лорникель, активы разбросаны по РФ, а значит от проверяющих органов особо не уйдешь;
2) я говорил про акции, не про ценные бумаги, не, в частности, про ГДР, пожалуйста, читайте внимательнее;
3) нет, про то, что оборудование для выращивания овощей все импортное я не знаю, можете привести цифры? У компании выращивание сахарной свеклы лишь одно из многих направлений. 30% идёт на экспорт и продаётся в валюте.
4) так Вы почитайте отчетность, из 24 только 3.2 субсидии по программе льготноых кредитов для сельхозпроизводителей (по-моему)
5) факт о пяти прибылях нам сейчас для чего? Я с Вами не дискутирую по поводу справедливой стоимости и не призываю покупать акции данной компании.
Мой поинт в том, что выбирая компанию правильно, можно свести риски почти к нулю, что цена купленной акции будет 0 рублей.

Ответить

Блоги компаний

Комментарии
null