«Я купил 5 квартир и буду сдавать их в аренду – вот мои инвестиции» – с этого начался начался мой разговор с будущим клиентом пару лет назад. Насколько оправдана эта стратегия — разберемся в статье.
У нас в стране к недвижимости относятся с особым трепетом. Неважно, есть ли возможность купить квартиру, или нет, но многие назовут такое вложение лучшей инвестицией в России.
В 2020 году доля россиян, покупающих квартиры с инвестиционной целью, выросла в 3 раза – с 6% до 18%. Половина покупателей собирается заработать на росте цен и продать квартиры позже. Еще 40% планируют сдавать купленное жилье в аренду и зарабатывать на ренте. Оставшиеся не определились, что же им делать с приобретенными квадратными метрами. Об этом Российской Газете рассказали представители агентства «Этажи».
Я вижу две причины такого поведения: программа льготной ипотеки и падение ставок по вкладам. Но эти же причины порождают проблемы для владельцев недвижимости.
Падение ставок по ипотеке привело к тому, что вчерашние квартиросъемщики задумались о покупке собственного жилья, а найти новых арендаторов в таких условиях сложно. В результате, приходится снижать ставку аренды. В среднем, за 2020 год стоимость аренды в Москве, Санкт-Петербурге и Казани упала на 10%, а средняя доходность от сдачи жилья в Москве опустилась ниже 6%.
Подобная динамика арендной ставки неизбежно приведет к тому, что владельцы квартир захотят избавиться от них из-за падающей доходности и выставят свою недвижимость на продажу. Рост предложения приведет к падению цен и рынок вернется к средним значениям. По статистике за февраль и март мы это уже видим – рост цен замедлился. Рост цен на первичном рынке замедлился с декабря 2020, а рост цен на вторичном рынке замедлился с января 2021.
Вместе с этим мы наблюдаем рост предложения квартир, как на первичном, так и на вторичном рынке. Предложение новостроек растет с октября 2020 и к концу марта 2021 выросло на 21,8%. Предложение вторичной недвижимости растет с декабря 2020 и к концу марта 2021 выросло на 10,2%.
Если сравнить динамику цен на недвижимость с ростом цен в России, то складывается неоднозначная ситуация. С 2009 года стоимость недвижимости в России не росла. Разворот тенденции наметился только в 2018.
А вот если сравнить динамику стоимости недвижимости с динамикой фондового рынка, то недвижимость явно проигрывает. С 2011 года цены на недвижимость в России росли медленнее роста цен и сильно уступили динамике индекса S&P 500.
Не проще ли в таких условиях купить акции или облигации строительных компаний? С начала 2020 года акции строительной компании ЛСР выросли на 12% и еще 6% принесли дивиденды. Для инвесторов, не готовых принимать риск акций, доступны облигации ЛСР с доходностью 7-8% годовых. И порог входа исчисляется не миллионами рублей, а одной тысячей с возможностью выйти из актива в любой рабочий день менее чем за одну минуту.
Люди купили квартиры в надежде заработать, а в итоге столкнутся с проблемами: сперва эти квартиры будет трудно сдать, а затем — трудно продать за приемлемую цену, и придется продавать в убыток.
Что самое обидное, большинство таких квартир куплено по программе льготной ипотеки и люди рассчитывали платить за ипотеку с арендных платежей. В ситуации возросшей конкуренции найти квартиросъемщика будет сложнее и выплачивать ипотеку придется из своих средств, что негативно скажется на семейном бюджете. В такой ситуации многие решатся на продажу недвижимости с дисконтом и чем больше будет таких продаж, тем сильнее будет падать рынок недвижимости.
Снова необдуманные действия приведут к потерям.
Благодарю, что дочитали до конца. Если вам было полезно, подписывайтесь на мой канал в Telegram.
Как считаете вы: что лучше – купить квартиру, акции или облигации?
По-моему интерес к квартире как к инвестиции пропал после 2014г. Цены в долларах стоят на месте.
Раньше цены на стадии котлована были ниже. Сейчас с вводом эскроу счетов, скидок на котлован нету.
Цены за коммуналку растут быстрее инфляции. Скоро придется сдавать в аренду за оплату коммуналки.
проблема что делать с деньгами от продажи жилья... в акциях и облигах потеряешь 100% в 2021 году.
Откуда у Вас такая уверенность?
Потому что то что сейчас творится на рынке это пузыри и квазиреальность из-за бесконечного печатания ФРС.
Цена всех акций стала виртуальной и не отражает ситуации в компании. Посмотрите как реагируют акции на отчеты. Позитивный отчет? Падаем на -5%. Негативный отчет? Падаем на -5%. Это значит что большим дядям в инвест домах пофиг на компанию, они торгуют ценой акции, по сути просто обкешиваются об недалеких людей все еще воспринимающих акции как что-то привязанности в самой компании.
Трейдеры инвест домов постоянно предупреждают что при малейшей возможности сдутия пузыря будут жать кнопку SELL до упора. Они продадут за пару дней все свои остатки акций. Сейчас пока обычные инвесторы покупают выросшие на 200% с осени акции, они продают и получают сверхприбыли.
То что из всех щелей зазывают в казино под названием фондовый рынок только это подтверждает. Я на рынке это видел в 2015 на товарном, в 2017 на биткоинах. Поизучайте кризис доткомов. Американцы после кризиса доткомов и потери всех сбережений перестали инвестировать в акции почти на 6 лет. У людей слишком короткая память.
какая логика щас инвестировать в компании? купить акции с долгами предбанкротную, выросшую почти на 200% в надежде что она вырастит еще на 200%? это называется казино.
Посмотрите на RIG. Компания зомби - банкрот которая не рассчиталась еще со штатами за многомиллиардный ущерб экологии 2010 года выросла на 400%. На каких таких показателях она выросла? акциями сейчас торгуют спекулянты и вообще не смотрят на компанию им бы купить дешевле продать дороже. Пофиг что за акция.
я торгую одновременно внутри дня порядка 300 компаниями и почти везде одно и тоже.