{"id":4100,"title":"\u041a\u0430\u043a \u0443\u0441\u0442\u0440\u043e\u0435\u043d\u044b \u0441\u0442\u0430\u0440\u0442\u0430\u043f-\u043a\u043e\u043c\u0430\u043d\u0434\u044b \u00ab\u0420\u0430\u0439\u0444\u0444\u0430\u0439\u0437\u0435\u043d\u0431\u0430\u043d\u043a\u0430\u00bb","url":"\/redirect?component=advertising&id=4100&url=https:\/\/vc.ru\/promo\/248133&hash=a7b0a088930ad5bdf26d69e10462a67c204c2ce1406f5fed55f5834263220fe6","isPaidAndBannersEnabled":false}
Финансы
Roman Romanovich

Как ажиотаж на рынке недвижимости может привести к его обвалу

«Я купил 5 квартир и буду сдавать их в аренду – вот мои инвестиции» – с этого начался начался мой разговор с будущим клиентом пару лет назад. Насколько оправдана эта стратегия — разберемся в статье.

Photo by Mike Kononov on Unsplash

У нас в стране к недвижимости относятся с особым трепетом. Неважно, есть ли возможность купить квартиру, или нет, но многие назовут такое вложение лучшей инвестицией в России.

В 2020 году доля россиян, покупающих квартиры с инвестиционной целью, выросла в 3 раза – с 6% до 18%. Половина покупателей собирается заработать на росте цен и продать квартиры позже. Еще 40% планируют сдавать купленное жилье в аренду и зарабатывать на ренте. Оставшиеся не определились, что же им делать с приобретенными квадратными метрами. Об этом Российской Газете рассказали представители агентства «Этажи».

Я вижу две причины такого поведения: программа льготной ипотеки и падение ставок по вкладам. Но эти же причины порождают проблемы для владельцев недвижимости.

Падение ставок по ипотеке привело к тому, что вчерашние квартиросъемщики задумались о покупке собственного жилья, а найти новых арендаторов в таких условиях сложно. В результате, приходится снижать ставку аренды. В среднем, за 2020 год стоимость аренды в Москве, Санкт-Петербурге и Казани упала на 10%, а средняя доходность от сдачи жилья в Москве опустилась ниже 6%.

Подобная динамика арендной ставки неизбежно приведет к тому, что владельцы квартир захотят избавиться от них из-за падающей доходности и выставят свою недвижимость на продажу. Рост предложения приведет к падению цен и рынок вернется к средним значениям. По статистике за февраль и март мы это уже видим – рост цен замедлился. Рост цен на первичном рынке замедлился с декабря 2020, а рост цен на вторичном рынке замедлился с января 2021.

Вместе с этим мы наблюдаем рост предложения квартир, как на первичном, так и на вторичном рынке. Предложение новостроек растет с октября 2020 и к концу марта 2021 выросло на 21,8%. Предложение вторичной недвижимости растет с декабря 2020 и к концу марта 2021 выросло на 10,2%.

Если сравнить динамику цен на недвижимость с ростом цен в России, то складывается неоднозначная ситуация. С 2009 года стоимость недвижимости в России не росла. Разворот тенденции наметился только в 2018.

Стоимость недвижимости (красная) в сравнении с индексом потребительских цен (синяя) с 2002 года в России https://fred.stlouisfed.org

А вот если сравнить динамику стоимости недвижимости с динамикой фондового рынка, то недвижимость явно проигрывает. С 2011 года цены на недвижимость в России росли медленнее роста цен и сильно уступили динамике индекса S&P 500.

Стоимость недвижимости (красная) в сравнении с индексом потребительских цен (синяя) и индексом S&P 500 (зеленая) с 2011 года https://fred.stlouisfed.org

Не проще ли в таких условиях купить акции или облигации строительных компаний? С начала 2020 года акции строительной компании ЛСР выросли на 12% и еще 6% принесли дивиденды. Для инвесторов, не готовых принимать риск акций, доступны облигации ЛСР с доходностью 7-8% годовых. И порог входа исчисляется не миллионами рублей, а одной тысячей с возможностью выйти из актива в любой рабочий день менее чем за одну минуту.

Люди купили квартиры в надежде заработать, а в итоге столкнутся с проблемами: сперва эти квартиры будет трудно сдать, а затем — трудно продать за приемлемую цену, и придется продавать в убыток.

Что самое обидное, большинство таких квартир куплено по программе льготной ипотеки и люди рассчитывали платить за ипотеку с арендных платежей. В ситуации возросшей конкуренции найти квартиросъемщика будет сложнее и выплачивать ипотеку придется из своих средств, что негативно скажется на семейном бюджете. В такой ситуации многие решатся на продажу недвижимости с дисконтом и чем больше будет таких продаж, тем сильнее будет падать рынок недвижимости.

Снова необдуманные действия приведут к потерям.

Благодарю, что дочитали до конца. Если вам было полезно, подписывайтесь на мой канал в Telegram.

Как считаете вы: что лучше – купить квартиру, акции или облигации?

{ "author_name": "Roman Romanovich", "author_type": "self", "tags": [], "comments": 533, "likes": 81, "favorites": 126, "is_advertisement": false, "subsite_label": "finance", "id": 236434, "is_wide": false, "is_ugc": true, "date": "Tue, 20 Apr 2021 16:39:52 +0300", "is_special": false }
0
533 комментария
Популярные
По порядку
Написать комментарий...
17

Роман, добрый день! Спасибо за Вашу статью. По поводу того, чтобы купить и сдавать - мы как раз сделали такую фичу на THE METERS: https://clck.ru/UQEaN

Ищем квартиры по всем площадкам и оцениваем, за сколько их можно сдавать сразу и считаем валовую доходность.

"Как считаете вы: что лучше – купить квартиру, акции или облигации?" - Вот тут хочется обсудить. При том, что лично я использую акции, как инвестиционный инструмент, не соглашусь, что это инструмент для всех. Акции - это хороший инструмент, но отнюдь не простой. Понятно, что сейчас это супер-популярная история, но если говорить про мою выборку среди знакомых: больше 90% по итогу потеряли, а не заработали там. А с учетом того, что прошлый год был аномально доходным на фондовом рынке, предположу что индекс риск у всех неквалов на максимуме и в 2021-2022 ой сколько слез будет пролито.

Вы говорите про облигации. Но если покупать рублевые облигации, у Вас остается валютный риск. Даже при доходности в 7-8% годовых в рублях важный вопрос - что будет с вашим капиталом в перспективе 5-10 лет? В 2010 доллар был по 30, в 2015 уже 60, в 2020 уже 75. А покупаю квартиру и сдавая ее в аренду, например: 
- можно купить квартиру в удачном месте с высоким потенциалом роста
- можно найти удачный объект по доходности, через наш сервис, например и получать 5-6% чистыми 

И при этом квартира намного сильнее защищена от валютных рисков, чем рублевые облигации.

То есть, на мой взгляд, как итог - да, акции и облигации это хорошо, но покупка квартиры (с умом) это не такой плохой инструмент, особенно в средне и долгосрочной перспективе.

Ответить
23 комментария
73

Может открою секрет полишинеля, но многие (если не большинство) берут квартиру в ипотеку и потом сдают ее, чтобы таким образом обеспечить жильем своих детей.
Такие "инвесторы" будут спокойно сдавать даже в небольшой минус, все равно это лучше, чем пытатья накопить на жилье детям.

Ответить
6

Хороший план, но тут же тоже есть проблемы. Отсутствие арендаторов, ремонты, налоги и прочее. Идеального варианта нет, конечно, но о таких рисках не каждый думает

Ответить
57

Арендаторы могут отсутствовать только при завышенной цене, если цена адекватна местоположению и состоянию, проблем с наличием не будет.
Косметические ремонты у нас многие сами делают, мебель свою старую ставят, как и технику.
В условиях традиционно нестабильной экономики РФ, это лучший вариант обеспечить детей жильем когда они вырастут. 

Ответить
70 комментариев
24

Вы серьезно считаете, что риски ремонтов и простоев пару-тройку месяцев сложно представить?  Все в курсе, но логика как написали выше: "пусть хоть немного приносит, зато своя квартира в Мск, детям -внукам оставим"

Ответить
19 комментариев
12

У инвестиций в квартиры в Москве вряд-ли когда-то будут проблемы.

Смотрите, любая акция или облигация условно говоря завтра может стоить 0

Квартира в Москве не может завтра стоить 0 никак ни при каких обстоятельствах.

Вряд-ли это рисковая инвестиция

Ответить
25 комментариев
7

Проблема, это когда ты проснулся, а на фондовом рынке паника и -30% к твоей сумме за одни сутки. А когда нет арендаторов - это недоработка. И налоги не такие уж и большие, если не говорить про недвижимость с кадастровой стоимостью больше 10 млн

Ответить
18 комментариев
7

Нет никакого отсутствия арендаторов. Люди массово бегут в мск и юг с Сибири и ДВ. Посмотрите на цены недвиги где нибудь в Омске, тогда все поймёте. За последние 7 лет сильно увеличился поток миграции в сторону запада, вот вам и спрос. И я молчу про Сочи, где недвигу скупают как свежие пирожки по любой цене, рос за год +100%. У меня в Сочи товарищу подняли аренду с 30к до 50к и все схавали. Тут таких аналитиков как нищих на калькутском базаре.

Ответить
1 комментарий
2

Автор, вы я так понимаю, либо сидиде в акциях, либо на них работаете.
Почему вы не расскажете, как люди потеряли все свои сбережения при крахе тех же доткомов? Японского кризиса, который восстанавливался около 15 лет?
Люди купившие квартиру не потеряют ничего. Не заработают, но и не потеряют. И это не заработают, не идёт ни в какое сравнение с теми потерями, которое скоро произойдет на фондовых рынках.
Это просто пипец, зазывать всех в это казино, на самом финише раздувшегося пузыря.

Ответить
2 комментария
3

У меня родственница набрала три квартиры, сама живет в доме. Ничего не сдаёт, жалко говорит, что арендаторы испортят. Брала и детям и просто чтобы были (недвижимость надежна все-таки, не акции какие-нибудь - в умах большинства такие мысли). Хотя налоги и ЖКХ изрядно денег жрут, конечно, у неё.

Ответить
1 комментарий
0

Понятно, что, если инвестировать в ипотеку сразу же нужно продумать перспективу района стройки  на  возможность быстрой сдачи в аренду. 

Ответить
5

Зачем покупать что-то детям? Они безрукие что ли? Пусть сами себе на квартиры зарабатывают.

Ответить
17

Это логика голодрани, дескать я говна хлебнул, пускай и мои спиногрызы глотают.
Почему мой сын должен как я с нуля начинать, вместо того, чтобы с моих плеч расти дальше? Мне хочется, чтобы они меня превзошли, а не просто почувствовали все прелести моего пути.

Ответить
46 комментариев
8

Удваиваю коммент.

Не понимаю родителей, которые живя в одной ипотечной хате со средним доходом педалируют тему: "Я своим двум деткам хочу обязательно по квартире к 20 годам купить. Чтобы у них свое было, а не мотались по съемным".

Впрочем на вкус и цвет все фломастеры разные, и кому-то норм. Но не мне.

Ответить
5

Нет они не безрукие таковыми их делают заботливые предки.. аморфных ни к чему не стремящихся диванных лежанщиков в будущем.. шаровиков..  Когда нет жилья и стимул к движению появляется, да не легко но все возможно.. Я за инвестиции в недвижимость ещё когда мне было 17 лет я  и жилье ни чего не стоило у родителей была валюта и не мало купите квартиры.... все пкрутили у виска.. ты что ??? А коммуналка. Вот на севере вообще за 100долларов 2ку продавали лишь бы на билет хватило.. а сейчас на этом севере нефтегазовые проекты и аренда от 70000 за рухлять.. 

Ответить
0

Детям старые отцовские квартиры находящие черт знает где не нужны.

Ответить
7

Да, что от детей нет ROI, что от таких инвестиций)

Ответить
1

Ну как нет. Это же продолжение тебя. А то был и сгинул и ничего не осталось. 

Ответить
1 комментарий
0

ROI много от чего нет, почти от всего, если придирчиво подходить.

Ответить
0

Именно так, причем с выплатой маткапитала на первенца задача упрощается, в остальном сложности по офиц. сдаче, периодическом ремонте и страховке остаются, но для ребенка не стоит жалеть сил наверное.

Ответить
43

Москва. Сейчас есть попытки на вторичке купить квартиру: ажиотаж продолжается, причем у собственников сносит крышу от денег. Если есть предложение купить квартиру - значит надо повышать цену. Теперь даже на вторичке нет адекватных вариантов для покупки. Сначало первичка задрала цены, теперь вторичка ушла в небеса. Остается ждать, когда товарищи будут уходить в кеш массово. 

Еще раз показывает какое у нас криворукое государство, ради прибыли банков и застройщиков готово пожертвовать обычными людьми.

Ответить
11

Зачем им выходить в кэш? Ну получат кэш, а дальше что? Квартиру всегда можно сдать и так далее, поэтому я не верю в падение рынка недвижки в Москве (в рублях). Я знаю несколько таких инвесторов, в долларах все потеряли сильно и доходность копейки, в кэш никто не вышел и не думает, так как кэшу (особенно в РФ) доверия еще меньше.

Ответить
2

Могут выйти в кэш для того, чтобы купить акции.

Ответить
31 комментарий
5

расскажите про доходность пожалуйста при сегодняшних цена в МСК и ценах на аренду? Что там можно заработать сдавая однушку за 8-9 млн при ставках аренды 30-35 тыс? Учитывая еще комуналку и оплату налогов и ремонт квартиры.

Ответить
3 комментария
4

В 2006-2008 годах так тоже все говорили, что в Москве квартиры никогда не упадут, а потом квартиры и в долларах упали и в рублях.

Ответить
12 комментариев
5

Ага. Купил человек новостройку со сдачей через год за 10 млн. 8 млн в ипотеку. Льготная ставка 6,5%. Платёж 69689, плюс страхование и коммуналка. Проходит год, и индивид задумался: 900к улетело, в ремонт нужно запулить 2 млн + 350к ипотеки на время ремонта чтобы начать сдавать за 50к (45 после коммуналки). Выплачивать за квартиру ещё 14 лет, общая сумма 12,3. А Квартира стоит уже 9,5.
И стоит выбор:
1) вложив 2,9 млн вложить еще 2,35 (итого 5,25), и далее ещё выкладывать 13,5 лет по 25 к в месяц (как без учета возможного роста арендной платы, так и без простоев, косметических ремонтов, клинига, сантехников/электриков и прочего ремонта бытовой техники.
2) выйти из этого проекта с потерей 50% от инвестиций в 2,9 млн и не пытаться рубить лёгкие деньги с кредитным плечом 1:5.
Инвестиции с кредитным плечом всегда штука опасная и взвинчивает риски многократно. Как и возможные выгоды, конечно.

Ответить
2

Всегда можно сдать, если есть приток приезжих и дорогая ипотека. Когда не получится сдать из-за снижения притока или роста числа сдающих, будет падение цен и на аренду и на недвижимость. Сейчас даже дурак мечтает взять квартиру в ипотеку и сдавать. Молодые берут в новых районах, а не снимают.

Ответить
1 комментарий
1

настроят несколько млн человейников и рынок насытится.

Ответить
15 комментариев
1

а что, на вторичку тоже дают льготную ипотеку?

Ответить
2

Пока что % на вторичку -  от 7.5 до 8. Всего лишь на 1-1.5 выше льготной. Поэтому многие тоже видимо пытаются вписаться по низким процентам. 

Ответить
2

Так спред между новостройками тоже не может растягиваться, вторичка тянется за новостройками.

Ответить

Святой шмель

Daniil
1

дают простую ипотеку, ставка по которой не особо выше льготной.

Ответить
26

По-моему интерес к квартире как к инвестиции пропал после 2014г. Цены в долларах стоят на месте.
Раньше цены на стадии котлована были ниже. Сейчас с вводом эскроу счетов, скидок на котлован нету. 
Цены за коммуналку растут быстрее инфляции. Скоро придется сдавать в аренду за оплату коммуналки.

Ответить
0

Сдаю в Коммунарке, уже 1/5 это коммуналка.

Ответить
0

проблема что делать с деньгами от продажи жилья... в акциях и облигах потеряешь 100% в 2021 году.

Ответить
0

Откуда у Вас такая уверенность? 

Ответить
3 комментария
23

"У нас в стране к недвижимости относятся с особым трепетом."

Да нет здесь никакого трепета. В России копеечный налог на недвижимость и такое поведение абсолютно рационально. В других странах (например Европы) налог на недвижимость более ощутим, плюс он сильно больше на вторую и последующую недвижимость (не ту в которой прописан).

Думаю рано или поздно и в России будут эти налоги поднимать (люди новая нефть).

Ответить
10

"Подобная динамика арендной ставки неизбежно приведет к тому, что владельцы квартир захотят избавиться от них из-за падающей доходности и выставят свою недвижимость на продажу. Рост предложения приведет к падению цен и рынок вернется к средним значениям" - откуда такие данные? 

Пока ни один кризис в РФ не вызвал такого, с чего бы этот должен? Пока аренда покрывает ипотечные платежи + коммуналка+налоги, никто про давать не будет. А с льготными ставками ипотеки это может продолжаться долго. 

2) Цены на квартиры росли в рублях, в нормальной валюте они падали.  

3)Кто купил 5 квартир в надежде сдать составляет ничтожную малую часть тех, кто купил в ипотеку. И по ним делать выводы, что скоро все ипотечные квартиры выйдут на рынок, - так себе идея

Ответить
12

2015 - 2016 год ничего вам не говорит? Многие в 2014 также бежали в бетон, чтобы сохранить рубли. И почти 3 года стоимость недвижимости падала.

Ответить
15

Илья, вы себя убеждаете, что эти квартиры (в Москве) выйдут на рынок? Я вас понимаю, только вот никогда еще такого не было в РФ. Если начнется массовый слив квартир в Мск, значит, в стране началась такая жопа, что вам тоже будет не до покупки

Ответить
34 комментария
3

Увы, в мск с 2012го года недвига никогда не падала в рублях, только росла (про раньше хз, ценами не интересовался) . 

Забавно, что все рисуют графики падений каждый год - а в конкретном жк цены только растут. 

Может что-то и падало - но вероятно это был жесткий неликвид типа замкадья. 

В ЖК Головино
2008й хозяйка покупала котлован за 4.5м с ремонтом
2012й построенная квартира стоит 6м
2021й квартира стоит 10м+ (даже с ушатанным ремонтом) 

3м+ хозяйка получила за счёт квартирантов. 

В целом инвестиция на горизонте 10лет у неё получилась сопоставима с рублевым вкладом или валютным вкладом, но без риска банкротства банка или запрета-изъятия валюты у населения (см Беларусь) 

Ответить
2 комментария
1

Скорее всего, говорит больше, чем вам. Про рост цен недвижимости в рублях писал не я,  для начала. 
Я писал про Москву. В 2015-2016 цены не падали. Хотя и не росли, если только на процент-другой, но это плюс-минус погрешность

Ответить
1 комментарий
5

Пока аренда покрывает ипотечные платежи + коммуналка+налоги, никто про давать не будет.

Где же она покрывает? В отличии от цен, скачка стоимости аренды не произошло

Ответить
1

Где "не произошло", в каком городе? Когда человек покупал квартиру по льготной ипотеке он видел уровень цен на съем квартиры. И на уровне этого и делал покупку или нет.
Цены на съем разве упали с второй половине 2020 года и сейчас? (я не в курсе рынка аренды так, как по продаже)

Ответить
4 комментария
4

За это говорит простая логика. В валюте кв. падает, а рублях растёт, но растёт то она из за обесценения рубля.Как впрочем и всё остальное, но в отличии от прошлых лет, появились новые факторы. Быстрее стоимости квартиры растут платежи, жку и продукты питания, а также падение доходов населения и карман арендатора заметно схуднул, всё же, не бездонная бочка, прибавим к этому бум строительства и дешёвая ипотека.Когда такое было?Плюсом к статье, будет выброс на рынок арестованного жилья, которое банки будут продавать с дисконтом, это тоже драйвером роста не назовёшь. Все эти факторы, однозначно приведут к хорошей просадке, если не к падению рынка и не только в валюте,но и рублях. 

Ответить
9

Все же как по мне квартира лучший вариант, да есть проблемы (аренда, поломки) но все же это твое имущество, которое приносит каждый месяц доход, нужны деньги-всегда можно продать.
Если есть проблемы кому сдать квартиру-нужно просто цену дешевле поставить, а не душить людей)))
В плане акций, это вообще не наша сфера, Америка и там другие-любители акций и торгов на бирже. У нас же как показывает практика обычно прибыли такие вещи не приносят.

Ответить
5

У нас же как показывает практика обычно прибыли такие вещи не приносят

Как показывает практика, у однушки в России  вероятность сгореть или сгнить гораздо выше, чем у фондового рынка просесть 

Ответить
4

откуда это такая практика? 

Ответить
12 комментариев
1

Ага, посмотрите прирост клиентов фондового рынка в РФ за посл год.

Ответить
14

Имхо если и иметь недвижимость в России, то одну единственную, для своего собственного проживания. Покупать ради сдачи в аренду не имеет особого смысла, причин много, начиная от самой низкой за всю историю доходности, благодаря низкой процентной ставке, заканчивая тем, что стоимость недвижимости в России привязана к рублю. В долларах квадратный метр как в крупных городах, так и по всей стране в целом, стоит сейчас примерно на уровне 2005 года. Когда в 2014 году рубль рухнул вдвое, квадрат не стал стоить в два раза дороже - он остался на том же уровне, а потом несколько лет стагнировал даже в рублях. С учетом продолжающейся нестабильности российской экономики, дальнейшей ее бесперспективности, падения доходов населения без особых надежд на улучшение ситуации в ближайшие 10-20 лет, инвесторы в рос. недвижимость продолжают нести на себе риск слабого рубля. Не каждый сможет выдерживать зрелище, как стоимость их квартиры в долларе упадет на 50% с очередным обвалом курса рубля в результате очередного коллапса на рынке нефти/внешнеполитического обострения/огосударствления экономики/нужное вписать. Мы все-таки не в той стране живем, где можно не беспокоиться за ее экономическое будущее. Если говорить про рынок аренды, то он будет стабилен и долгосрочно расти в 2-3 крупных городах, где еще есть намек на экономическую активность - вся страна уезжает в эти города от локального п*здеца, поэтому условным Москве и Питеру нехватка арендаторов не будет грозить, в этом плане арендодателям в этих городах имхо бояться нечего.

Ответить
4

Стоимость квартир в долларах упала почти на 50%, я лично знаю людей, кто покупал на пике для сдачи в аренду при долларе 30. Жалеют, да. Говорят "надо было долларов купить". Собираются ли продавать? Нет. Подумайте, почему..

Ответить
0

а кака связь с долларом и сдачей в аренду. Купили за 5 млн рублей, сдают за 30 тысяч рублей. Везде рубли
А так, перед каждым скачком доллара, хорошо было бы купить доллары. А потом на них квартиру да. Но мало кто такие вещи может точно прогнозировать

Ответить
0

Низкая ликвидность. Что то боязно, как то лень...) 

Ответить
1 комментарий
2

Не каждый сможет выдерживать зрелище, как стоимость их квартиры в долларе упадет на 50%

Если в ипотеке, то продолжите платить рубликами

Ответить
0

Точно так. Думаю даже больше чем на 50%И далеко ходить не надо. В 98ом так и произошло. С 6 до 25ти т. За доллар в момент.)) 😊 

Ответить
9

Сложно будет купить акции на ипотеку, многие тут путают причинно следственную связь.

Ответить
–5

Акции с плечом купить легче лёгкого. И дешевле по процентам 

Ответить
20

Для людей которые никогда не инвестировали это отличный совет, вы случаем не персональный консультант?

Ответить
5 комментариев
2

Вот мамкины инвесторы и побежали покупать теслу с плечом.
А плечи не любят качель.

Ответить
1 комментарий
0

 дешевле по процентам

И кто же из российских брокеров даёт плечо в 8 годовых?

Ответить
2 комментария
8

"Подобная динамика арендной ставки неизбежно приведет к тому, что владельцы квартир захотят избавиться от них из-за падающей доходности и выставят свою недвижимость на продажу."

Вы забыли про российский менталитет, который я хорошо изучил, выбирая квартиру лет шесть назад. "Наш человек"(тм) будет годами сидеть на своей квартире, но цену не снизит, потому что "боится прогадать". Рынок просто встанет и все. Будут сдавать в аренду подешевле, но не продадут.

Ответить
3

Не только наш человек. Квартиры пойдут последним эшелоном. Примерно как в 90. Квартиры продавались последними - уже после машин/сбережений/утвари/золота.

Ответить
11

Да дело не в том, что последними. К авто у нашего человека такой же подход. Особенно он заметен в прекрасном Крыму ;)

"В чем эта специфика? Вот выразительная зарисовка. Всё тот же Гурзуф, лето, день, солнце, автобусная остановка в центре города. Рядом буквально в двух шагах стоят машины, рядом с ними пузатые дяди. Я с девушкой подхожу к остановке, автобуса пока нет, думаем — поедем на такси, немного дороже, но быстрее и комфортнее. «Сколько до Никитского Ботанического сада?» — водитель отвечает: «500 рублей» (билет на автобус туда же — 40). Ладно, но хоть с комфортом? «Кондиционер у вас есть?» (на улице дикая жара) — «Ну вообще есть, но я его не заряжаю, поэтому он не работает». Мы переглядываемся — в чём тогда смысл ехать на машине? Тоже жара, тоже некомфортно. Водителю глубоко плевать на удобства пассажиров — он уверен, что всё равно поедете. Он будет полдня так стоять и ждать «настоящего клиента», который поедет по жаре и без кондиционера...

С арендой та же проблема. Заходишь в квартиру, более или менее нормально всё, хозяйка спрашивает: «На столько дней нужно?» И тут же меняется в лице: «На два дня? Нет, только на 14». Вот у неё квартира будет стоять пустая, но она не сдаст её на пару дней, потому что живёт ожиданием всё того же «настоящего клиента», который купит всё и сразу, «плачу не глядя». Такое в центральной России было в 1990-е годы, с демонстративным презрением к обычному покупателю, но как-то ушло, а здесь пока нет." https://sevastopol.su/news/pomozhet-li-kurortam-kryma-zapret-vezda-rossiyan-na-ukrainu

Это хорошо высмеивалось в том же "Новом Одеоне" 1992 года. Это принцип жизни любого "советского предпринимателя" - ждать, откладывать нормальный заработок в надежде однажды разом урвать куш.

Ответить
13 комментариев
7

Как раз собираюсь продавать квартиру в Москве чтобы вложиться в стартап. Для меня вообще загадка кто их покупает и почему они так дорого стоят. Мне кажется наши люди дебилы, обдолбанные пропагандой. 😅

Ответить
5

жизнь без квартиры у многих в головах это считай зря живешь (стеб), примерно также как не иметь высшего образования, поэтому средний россиянин обязательно должен получить высшее и купить в ипотеку квартирку. Иначе как еще жить можно... 

Ответить
14

А вы считаете что всегда будете молоды и красивы, а ваше восседание на попе в теплом офисе будет будет ещё больше оплачивается ? Ребята молодость штука очень короткая, и когда вам будет 40+ вас погонят с насиженных мест и заменят молодыми и упругими молодцами. Вот тогда вы поймёте ценность бетона. Если вы думаете что вы четкий программист сидящий на Бали с ноутбуком под пальмой, работая на модный стартап или модный отшлифованный фильтрами блогер и так будет всегда, то вы сильно ошибаетесь.

Ответить
5 комментариев
3

Мне кажется всё держится на эмоциях. Головой-то люди прекрасно понимают что через 15-20 лет доллар не будет стоить 77 руб. Как минимум их ещё раз ополовинят. Но под воздействием пропаганды они на что-то надеются.

Ответить
1 комментарий
0

Ну вот и вы хотите купить ))) Зачем? Вложили бы в акции ..

Ответить
3

Единственное рациональное объяснение - это получение прописки и причитающихся плюшек

Ответить
0

Покупают все, кто хочет жить тут. Пока вся Россия не переедет, московская недвижка будет в цене

Ответить
–1

Купил квартиру Москва ленинский проспект в блочном доме менее 2х лет назад ( 1год и 9 мес) за 8 млн руб. Сдаю за 55 в мес. Сейчас эта квартира стоит 13.500 - 14 млн руб. За это время сдавая прибыль составила 1млн 100 т.р. Итог, 1.100 (аренда) за это время и на 5.500 млн руб.она подорожала. Итого 6 млн 600 тр. Покупать надо ходовые квартиры.

Ответить
14

Подорожала и продать разные вещи. Не надо считать доход с того, чего у тебя нет. Такие подсчеты только по факту продажи,остальное фантазии

Ответить
6

Откуда знаешь, что она сейчас именно столько стоит?

Ответить
0

Смотрите стоимость на циане, Авито. И как 2шка в этом квадрате она будет по цене ниже средней .

Ответить
1 комментарий
4

Кода ознакомился с рейтингом Форбса удивился - кто это Ggg Gg новоиспеченный миллиардер из России? 

Ответить
1

Зависть и неопытность в данном моменте не красит вас. 

Ответить
1 комментарий
1

но на яндексе вы бы заработали больше

Ответить
0

а на Tesla так вообще разбогател бы... 

Ответить
0
Ответить
1

Есть сильные сомнения про такое подорожание за 2 года.

Ответить
0

За год! Моя старая в прошлом году 8 млн стоила (и то одному звонарю была интересна), а в этом продал за 10 млн ...

Ответить
3 комментария
0

Я написал, что есть. 2шка в этом квадрате стоила 8. Про сколько сейчас стоит, не сложно промониторить в Авито и циане.  И при этом цена у меня будет ниже средней предлогаемой в этом квадрате.

Ответить
1

Когда хочешь выдать желаемое за действительное. 

Ответить
0

Когда розовые очки с возрастом жмут, то что кричать то ?!

Ответить
–5

Уже 20 лет читаю как цены на недвижку упадут и надо вкладываться в акции. За это время стоимость акций падала уже несколько раз, а недвижка всего раз 

Ответить
13

Посмотрите на график s&p500  и недвигу в долларе.

Ответить
8

В Москве недвига в $ за посл 15 лет упала с 6000$ за кв\м до 2500$ всего то в 2 раза.

Ответить
0

2500 долл за метр в Москве в среднем? Что за бред...

Ответить
3 комментария
2

С рублём недвига падала уже несколько раз 

Ответить
1

Почему ни кто не пишет что цена на квартиру будет повышаться из-за изменения стоимости материалов? Например сталь. Сильно подорожала. И другие материалы тоже будут дорожать. Упаковка подорожала, обычный упаковочный скотч подорожал за 6 месяцев на 100%.
Ставку ЦБ поднимет и уже не будет такая доступная ипотека. Будет меньше спрос, меньше введут жилья, меньше квартир на рынке (скорее про регионы).
Факторов которые влияют на цену первички очень много. Потом и вторичка подтянется.

Ответить
12

потому что квартиры в москве не требуют в 10 раз больше материалов, чем в провинции LOL

Ответить
0

требуют вдвое больших зп строителей и вдесятеро больших откатов и попилов, так что уж будем чуть честнее

Ответить
2 комментария
5

В чем то Автор прав. в 2017 году кв 47кв стоимость аренды была 17 тыров .сейчас 12. при росте доллара.так себе доходность.описал свой случай

Ответить
4

Акции это хорошо. Но на рынке можно за 1 день потерять 10% или даже больше) рынок недвижимости все же сложнее так уронить в 1 момент. И как тут уже сотню раз сказали недвижимость была и будет в цене. Главное какая недвижимость. 

Ответить
4

Нужно экономическую грамотность повышать у людей, которые в большинстве своем ментально в каменном веке живут. Опыта за 20 лет не набрались и все туда же в бетон инвестируют. Я о доморощенных инвесторах, типа куплю в ипотеку, буду сдавать, а потом детям достанется. В такой схеме только застройщик и банк в плюсе, а инвестору суета и нервы. Ну и ребенок несостоятельный в придачу, которого до старости кормить нужно.

Ответить
4

Прочитал комменты. Удивляет, почему люди зацепились только за квартиры и за акции,как будто нет других способов инвестировать деньги.

Брать квартиру, чтобы потом оставить её ребёнку - глупо, если только это не в МСК или Черноморское побережье и то, это не лучшая идея. 

Если нужен прям материальный актив, то стоило не 5 квартир брать, а 5 нежилых помещений и сдавать их потом в аренду. Профит намного выше будет. И ребёнку лучше будет передать не квартиру, а бизнес, который будет приносить ему некоторый пассивный доход. 

Ответить
0

Согласен. Те же гаражи, места на крытых стоянках приносят гораздо больше профита, более ликвидные и имеют гораздо меньше рисков. 

Ответить
3

Статья интересная-но не для Сочи!!..🤣😅 скоро общагу продам и куплю остров на Мальдивах!!🤣😅👍👍

Ответить
1

Все так, рост в Сочи Х5 за 4 года.

Ответить
1

Скоро$, и булка хлеба подорожает x10и Мальдивы будут, как и всегда, только сниться) 

Ответить
2

Каждый раз когда начинается срач на тему недвижимости, посту требуется ссылка на хрестоматийную серию видео Сергея Смирнова (основатель Этажей) с говорящим названием: "5 идиотских способов инвестировать в недвижимость"

https://www.youtube.com/watch?v=RRoeUbi0km4

Очень рекомендую

Ответить
0

Интересное видео! А как к остальным частям доступ получить?

Ответить
0

К сожалению, только купить доступ на канал за 15 баксов. Раньше все части были бесплатными

Ответить
–2

очень рекомендую видео "100 идиотских способов вложится в фондовые рынки"

Ответить
0

Да, на рынке Москвы все жарко, сейчас еще начали расти цены на аренду (сегмент бизнес и выше).

Ответить
3

Пруф можно на то, что начали расти?

Ответить
–1

Личное ощущение, в декабре январе было процентов на 10-20 дешевле и квартиры стояли. Но я только про ЦАО и бизнес-класс и выше.

Ответить
3

За год рынки недвижимости сильно раздулись во многих странах. В том числе и в развитых. Избыточная ликвидность и Илон Маск все раздувают. И вроде бы профессионалы понимают и много говорят, что музыка должна скоро закончиться, но обвал для всех будет неожиданным, видимо. 

Ответить
3

1. Чет пока не видно снижения цен
2. Ипотека не покрывается за счет аренды (если конечно ваш первоночальный платеж не близок к общей сумме)
3. Квартира может быть еще одним вариантом инвестиций, но чаще покупают, чтобы жить

Ответить
–7

Автор, недалёкий человек, смешно читать, уровень средней школы.
Какой массовый сброс квартир в Москве? Этого никогда не было и не будет, даже если цены просядут.
Как вообще такое позорище можно публиковать? Только ради хайпа ?

Ответить
3

Комментатор уровня детского сада. Аргументации 0, только поливание говном автора. 

Ответить
2

Пока есть спрос ценыине будут падать. Как показала практика даже после тяжелого 20го года спрос на недвижимость не упал а только вырос. И покупают не только в ипотеку. Люди тратят все сбережения. Это двигает цену вверх. Сочи это вообще уникум тут цены выросли за 2 года на 100% сейчас цены уже приближаются к 250к за метр. И судя по оому что ввыодится мораторий на строительство то это еще не предел. 

Ответить
1 комментарий
2

А он прав при этом. Если будет массовый сброс квартир в Мск, значит в РФ началась реальная жопа. Прямо вот реальная. Такого еще в РФ не было.

Ответить
2 комментария
2

 В результате, приходится снижать ставку аренды.

Кажется, что это касается каких-то очень отдельных случаев, вроде Некрасовских человейников и так далее. Условные "хорошие квартиры в центре рядом с метро" даже и не думают дешеветь.

Ответить
0

Только эти квартиры уже стоят как квартира в Нью-Йорке 

Ответить
2

А может не привезти.

Ответить
0

Какая-то запредельно неадекватная интерпретация графиков

 По статистике за февраль и март мы это уже видим – рост цен замедлился

Мало того, что проигнорирована банальная волатильность графика, так еще и интерпретация в свою пользу на очень коротком интервале. На графике отчетливо виден устойчивый тренд роста с некоторой волатильностью

 Вместе с этим мы наблюдаем рост предложения квартир, как на первичном, так и на вторичном рынке

Это называется не рост, а восстановление к прежним уровням до пандемии. Когда все рухнуло, то никто ничего не строил, никаких новостройки не сдавались и никакие квартиры не продавались. Все сидели по домам на карантине, а кто за городом на дачах

 С 2009 года стоимость недвижимости в России не росла

Взять точку отсчета в разгар кризиса и интерпретировать в свою пользу - классическая история. Когда после кризиса резко возросшие цены скорректировались к прежним уровням 2008 года, начался устойчивый рост цен с 2010 года. На десятилетнем графике отчетливо формируется тренд роста с большой волатильностью, но все еще тренд роста. Его же видно на втором графике

Ответить
3

Этот рост на уровне инфляции доллара получился

Ответить
–1

Чем больше на рынке появится покупателей, тем больше выростит спрос и цена на товар. Поэтому это лучше будет для тех кто этот товар продает, а не для тех кто этот товар покупает. Покупая акции или облигации вы делаете лучше компаниям кому они принадлежат, а не самому себе. Да это быстрый и заманчивый доход если сравгивать с недвижимостью, но и более рисковый. Недвижимасть это собственность которой вы владеете и вы в праве сами ей распоряжаться. Думайте о бущем своих детей, а не о своем.

Ответить
5

Акции - это такой же актив, который принадлежит вам. Акция - это доля в бизнесе, а не что-то эфемерное. Тут писали, что акции «нельзя потрогать», но это не мешает людям открывать бизнесы или вкладывать в бизнес других людей

Ответить
0

Акциями я тоже владею и имею право распоряжаться.Не соглашусь и с тем, что это выгодно только компаниям, компании платят дивиденды, даже если и сработали в минус, так кому выгодно? На длительном тайминге риски падений акций менее выражены и рынок практически всегда растёт. Учите мат. часть. 

Ответить
1

Ещё сейчас максимальный ажиотаж на фондовом рынке по акциям...

Ответить
–1

ага всеми силами пропагандируют фондовые рынки, чтобы побольше дорогих россиян вложились, а потом эти рынки кааааак рухнут - и все, нам пиздец

Ответить
1

Если американский фондовый рынок рухнет, то рубль с российской недвижимостью рухнет ещё больше 

Ответить
1

Наши люди любят крайности. Ажиотаж обрушит цены или от него они взлетят? Можно даже в доказательство одного или другого привести графики, сравнить доходности и с пеной у рта отстаивать свою версию.Однако, стоит ли? Есть таблетка - называется диверсификация. Ваши вложения в фондовой рынок и недвижимость как раз и есть ее употребление. Все остальные рассуждения - от лукавого

Ответить
1

Простите, а разве льготную ипотеку дают не только на одну квартиру в семью?

 

Ответить
1

Как то странно, каждую неделю появляются статьи, что квартиру покупать не надо, это плохо, вы чего там все сговорились?
Про квартиры сейчас в цене не растут, это вы загнули, вы брали, средне по рынку, где половина непонятных квартир. Вот например смотрю квартиру уже месяц, ну так любопытсва ради, люди выставляют их по первой цене, потом видят что есть звонки и поднимают цену, в 90% случаев. Не верите? Зайдите на ЦИАН и Я.Н там вэесть история цен объекта.
Что там у вас не растёт не понимаю.

Ответить
0

Верим и цены растут ) В США такие аукционы , когда цена растет - это нормальная практика. У меня знакомые в калифорнии дом покупали, он вырос на 40% ( 2019 год) по сравнению с ценой объявления. Звонит риэлтор "после вас пришли покупатели, готовы 15% вверх, что предлагаете"

Ответить
0

Вы в долларах доходность посчитайте, тогда поймёте 

Ответить
1

Надо быть довольно наивным человеком, чтоб полагать, что просто купить квартиру и сдавать её - поможет заработать хотя бы рубль.
Заработок может быть только там, где будет создана УСЛУГА - создана за счёт некого уровня экспертности поставщика услуги.

Арендная квартира может создавать услугу проживания в виде "переночевать" или услугу "переночевать с комфортом с зубной щёткой и тапочками" или "квартира на час, безконтактное получение ключей инкогнито".
Так и биржевые инструменты принесут прибыль только если они были использованы хотя бы при минимальном уровне экспертности в этом вопросе.

В обоих случаях есть шанс случайно попасть в тренд, так и никакая экспертность не нужна. Но так же случайно из тренда можно вылететь

Ответить
1

Народ, я понимаю купить квартиру, чтобы оставить в дальнейшем близкому человеку. Т.е. квартира, фактически, будет обеспечена в перспективе отдельным собственником. Но извините, если вкладываться в квартиру ради инвестиций (и чем больше можешь позволить себе купить, тем лучше), то какую ситуацию мы создадим для граждан, желающих купить себе одну квартиру для проживания? Получается, инвесторы своими действиями вынуждают садиться обычные семьи на иглу - вечную аренду, потому что дефицит свободного жилья на рынке неминуемо вызывает рост стоимости. И тогда, простая семья с доходом в 100 тыс рублей не сможет позволить себе ипотеку в 20-25 млн рублей. Такой семье что делать? Уезжать туда, где жилье дешевле. Вывод: Москва для обеспеченных.

Ответить
0

Наконец то прозрел? Москва, в отличии от других регионов, может аыбирать. Если есть из кого выбрать, то почему она должна выбирать бедных? Если хочешь жить в Москве, но нет денег, то всегда есть варианты.Можно вернуться в регион, можно жить в хостеле, или в теплотрассе. Ну нет допустим денег и перспектив в столице, чего лезть туда? У меня есть такие знакомые, уехали и болтаются там, уже по несколько лет, надеясь что кто то им преподнсёт.. Хотя в регионе где я живу, работы полно. И можно было уже заработать на жильё. Извиняюсь, за отклонение от темы. 

Ответить
1

Есть ощущение высосанной из пальца проблемы. На самые ликвидные квартиры (1 комната) спрос на долгосрочную аренду всегда будет большой в Москве и Питере. Может, он и упал в пандемию, но не настолько критично. Тут просто теперь вопрос: брать квартиру в ипотеку для ренты где-то за МКАДом, где меньший спрос, или всё же чуть поднапрячься и брать квартиру в районах, где развивается бизнес-инфраструктура (не в центре, а, например, Войковская - Водный стадион)

Ответить
0

Всем добрый день! 

Роман, благодарю за статью. Актуально в наше время. 

Возник вопрос.
Почему динамика цен на недвижимость выше индекса потребительских цен вот на этом слайде: https://yadi.sk/i/HzRq7n_Ylki8wA , а на следующем слайде уже ниже индекса потребительских цен: https://yadi.sk/i/6C8P-3gB6p54zQ Обратите внимание на периоды с 2015 по 2020 г. 

Заранее благодарю за обратную связь. 

Ответить
0

Разные временные периоды и разная динамика на этих интервалах

Ответить