Инвестиции в однушки в РФ: итоги 10 лет
На этой неделе я продал последнюю свою инвестиционную однушку, решив полностью выйти из этого, самого популярного и народного инструмента сохранения накоплений.
Возможно, после прочтения, и Вы решите посчитать свои результаты и взвесить целесообразность таких инвестиций.
Что за квартира?
Типичная однушка 28 кв.м в спальном районе города миллионника с парой десятков одинаковых домов.
- Куплена в 2011г на котловане у надежного застройщика за 1 168 400р (тех самых, крепких, не девальвированных рублей)
- Построена в конце 2012г, сдана с мая 2013 года в аренду
- Муниципальный ремонт, минимальная подготовка к сдаче в аренду
Почему продал?
- Квартире 10 лет, и я ни копейки ни вложил в ремонт, и впереди, для продолжения сдачи квартиры по той же цене, были необходимы вложения, которые сотрут весь доход за последующие 1-2 года
- Недавний аттракцион низких ставок привел к резкой переоценке этого богатства, при том что до этого цена росла очень медленно, и по несколько лет стояла на месте, и дальнейший рост стоимости под вопросом
- Последние 6 лет сдавалась за 11 300р в мес "на руки" до НДФЛ, и цена аренды не росла даже в рублях (а как оказалось позднее - фактически падала даже в номинальном выражении), и это при том что мне невероятно повезло с арендаторами
- Рядом строятся бесконечные клоны таких же микрорайонов с бесконечным количеством таких же успешных инвесторов в однушки, все это непременно давит и на цену недвижимости и на ее аренду
- Доходность ==>
Шикарная доходность 4% годовых до НДФЛ
И это, пожалуй, главная причина продажи. К текущему моменту, доходность аренды упала до 4% годовых, без учета НДФЛ, простоев, страховки, форс мажоров, неплатежей, и амортизации ремонта и коммуникаций квартиры и всего дома.
Я сдавал ее за 11 300р "на руки", но мои арендаторы в первый же день сняли такую же квартиру (даже чуть лучше) за 9000р "на руки".
Доходность к цене квартиры на момент продажи: 9000 * 12 / 2 680 000р = 4%
Грязные 4%, превращающиеся в 0%, если учесть все факторы, при официальной продуктовой инфляции 6%, без перспектив индексации арендных платежей, и с растущими рисками - это точно то, что можно назвать инвестицией?
А что с общим результатом за весь срок?
Я посчитал IRR (внутреннюю норму доходности на основе всех денежных потоков) за весь срок владения квартирой и вот что вышло.
Что имеем?
- Доходность за весь срок владения - 14,37% годовых в рублях и 2,72% в долларах до НДФЛ
- Получено 1 050 000р арендных платежей за 10 лет
- Квартира подорожала на 1 512 000р (более чем вдвое)
- Всего заработано 2 516 800 р
Звучит неплохо, но нужно учесть несколько факторов:
- Могучая переоценка стоимости случилась в последние месяцы, до этого квартира стоила на 500 тыс. дешевле и цифры доходности получались другие
- Мне повезло с арендаторами, и я почти не имел простоев (буквально пару месяцев за все 10 лет), не имел проблем и форс мажоров, пожаров и затоплений, но все это могло и может случится и сильно повлиять на результат.
- Продал квартиру на локальном пике цен, на дне цикла снижения ипотечных ставок (и наш город не вошел в программу льготной ипотеки)
- Я не считал расходом все свои усилия по сдаче квартиры в аренду, хотя на самом деле это расходы (мое время/нервы не бесплатны).
Сравним с несколькими полностью пассивными бенчмарками, которые я мог купить вместо этой чудесной однушки:
- Наличный доллар (без учета стоимости его безопасного хранения) - 10,79% годовых в рублях
- Индекс полной доходности московской биржы по налоговым ставкам резидентов (MCFTRR) - 12,88% в рублях
- ETF на S&P500 (VOO) - 24,98% в рублях
- ETF на акции всего мира (VTI) - 24,56% в рублях
Последний - ETF на акции всего мира, я считаю самым адекватным бенчмарком, так как он предполагает максимально концентрированную идею полностью пассивных инвестиций - без выбора времени, страны, отрасли и конкретных акций. И он, на достаточно длинном в рамках жизни инвестора, периоде в 10 лет, обогнал эти танцы с недвижимостью на "лишние" 10% годовых, а это очень много.
Для осознания разницы - 10% среднегодовой доходности дополнительно удвоят Ваши инвестиции за 7 лет и 3 месяца.
Вместо вывода
В моем случае все сложилось хорошо - я купил квартиру на котловане, по очень удачной цене (была социальная программа и я заполучил очередь), я не вкладывался в ее ремонт и обустройство, чтобы сдать на 500р дороже, я не имел проблем с арендаторами, налоговой, пожарами и даже с продажей. Меня даже ни разу не дергали среди ночи менять потекший кран или заклинивший замок.
И при всем при этом, доходность оказалась хуже максимально пассивного инструмента широкого рынка, и оказалась сравнимой с простым наличным долларом или депозитом.
Период для инвестиций - не самый худший для рынка недвижимости и включает недавний ипотечный бум и рекордно низкие ставки, я уверен что следующие 10 лет для подобных инвестиций будут еще хуже.
Из плюсов - пожалуй только иллюзия стабильности дохода за счет ежемесячных поступлений и иллюзия сохранности капитала
Что дальше делать с полученными деньгами?
Я всегда старался тратить сильно меньше, чем зарабатываю, но долгое время единственным средством накопления были депозиты и однушки, как и у большинства.
С 2017 года (до-того-как-это-стало-мейнстримом) я активно начал наращивать долю в акциях, попутно изучая эти инструменты. Сейчас портфель полностью сформирован и я временно нахожусь на пенсии - старые источники дохода иссякли, новые пока не стартую.
2% от капитала в год полностью покрывают текущие расходы семьи, получена ачивка "финансовая независимость"
Тем не менее, для стабилизации денежного потока, я решил переложить средства от квартиры в альтернативные варианты недвижимости - в REIT'ы за рубежом и в ЗПИФы недвижимости в России. Историческая доходность таких штук все равно ниже акций и сбалансированных портфелей, но психология по прежнему важна, и недвижимость хорошо справляется с задачей не сойти с ума от волатильности и непредсказуемости рынков.
Сейчас рассматриваю и изучаю разные фонды и, чтобы не зафакапить, решил делать это публично. Оказалось, что так ответственность выше и глубина изучения фондов - глубже :-)
Здесь планирую писать про альтернативы жилой недвижимости, которые удается найти и про нюансы такого инвестирования.
А пока, если кому интересно, я занимаюсь этим:
- в блоге (тут уже несколько обзоров разных ЗПИФов)
- в телеграмм канале
Ничего не продаю, не занимаюсь обучением и консультированием, и вообще очень ленюсь, и каналы и блоги хоть немного заставляют меня не опенсионериться окончательно :-)
"...Получено 1 050 000р арендных платежей за 10 лет..."
"Заморозить" 1 млн 168к, чтобы отбивать их последующие 120 месяцев своей жизни по 8.9к в месяц.
Почему люди так грезят пассивным доходом, ведь он априори меньше любого активного дохода: Открыть/запустить кофейню/пилораму/магазин/станок/грузовичок/что угодно за те же 1 млн 168к и отбиться за год/другой не проще?
Даже если не лезть в бизнес, - а простым наемным сотрудником, те же 1.05 млн за год можно намолотить. И вовсе не обязательно быть для этого программистом в Москве, -любой сварщик с прямыми руками в провинции может нашабашить такую сумму, если не увлекаться пивасиком на диванчике.
В чем великий замысел, закатав гору бабла в бетон/акции/бонды/ваучеры/биткойны/доллары отбивать их потом на протяжении времени (10 лет), сильно заметном в сравнении с продолжительностью жизни человека (60 лет, из которых как минимум 20 потрачены к моменту начала игры в инвестора)?
Вот откуда люди это берут, что сварщик будет легко по 80-90к в регионе получать? Даже если на hh открыть резюме, такую зп просят 5-10% сварщиков, а если вакансии там сразу плакать хочется.
Такую зп просят 5-10% хреновых сварщиков. Очень, видимо, хреновых. Хороший сварщик не ищет работу - работа ищет его. За хорошего, не бухающего сварщика идет битва, которая заставляет даже зажравшихся айтишников нервно курить в сторонке.
Я говорю, опираясь на статистику hh по 150 тысячам резюме, не более. Настолько серьезная борьба что море вакансий за 40-50к, видимо эти компании не в курсе про борьбу.
ну, эм, это примерно как говорить о том, что никаких высоких айтишных зарплат не существует, потому что вон у нас море вакансий за 40к.
А что такое высокая зарплата? 1 000 евро?
Высокая IT зп у сеньора с большим опытом, большинство в болоте за 70-90к работают.
Ориентироваться на хх по таким вакансия явно не стоит, многие работодатели не публикуют зп по подобным вакансиям, ибо там "вилка", да и хх это не платформа для таких специалистов. Кроме того, у сварщика зп это не основной доход, левака много.
На какой платформе смотреть? Авито?
нет.
к хорошим сварщикам и программистам прилетает сова с письмом.
Но это большой секрет.
Если по стечению обстоятельств маглы все же узнают о магическом мире, Министерство магии посылает людей, которые заклятьями заставляют их забыть об этом.Также,
Поэтому лучше не трогать эту тему. Это не Чикатило и даже не архивы спецслужб. Серьезно, любой из нас будет жалеть.
И не только, некоторые предприятия вообще не работают с подобными платформами, предпочитая бегущие строки в местном тв. Опять же, если речь о провинции, то спецов с высоким разрядом итак все знают.
Комментарий недоступен
В регионах (не Север, а условный ЦФО), два года назад меньше чем за сотку даже бесполезно было начинать разговор. При средней зарплате в городе в 25-30, да. Хороший (а их, к сожалению, весьма мало), начинался от 150 и по знакомству.
Комментарий недоступен
Сварщик если что вредная профессия, и даже если он хороший и получает 90000 все равно кроме мастерства он за эти деньги и свое здоровье отдает. Так что сварщики не очень удачный пример.
Влажные фантазии зажравшегося айтишника.
Я вообще пролетарий!
ок, влажные фантазии зажравшегося пролетария, поправил