Инвестиции в однушки в РФ: итоги 10 лет
На этой неделе я продал последнюю свою инвестиционную однушку, решив полностью выйти из этого, самого популярного и народного инструмента сохранения накоплений.
Возможно, после прочтения, и Вы решите посчитать свои результаты и взвесить целесообразность таких инвестиций.
Что за квартира?
Типичная однушка 28 кв.м в спальном районе города миллионника с парой десятков одинаковых домов.
- Куплена в 2011г на котловане у надежного застройщика за 1 168 400р (тех самых, крепких, не девальвированных рублей)
- Построена в конце 2012г, сдана с мая 2013 года в аренду
- Муниципальный ремонт, минимальная подготовка к сдаче в аренду
Почему продал?
- Квартире 10 лет, и я ни копейки ни вложил в ремонт, и впереди, для продолжения сдачи квартиры по той же цене, были необходимы вложения, которые сотрут весь доход за последующие 1-2 года
- Недавний аттракцион низких ставок привел к резкой переоценке этого богатства, при том что до этого цена росла очень медленно, и по несколько лет стояла на месте, и дальнейший рост стоимости под вопросом
- Последние 6 лет сдавалась за 11 300р в мес "на руки" до НДФЛ, и цена аренды не росла даже в рублях (а как оказалось позднее - фактически падала даже в номинальном выражении), и это при том что мне невероятно повезло с арендаторами
- Рядом строятся бесконечные клоны таких же микрорайонов с бесконечным количеством таких же успешных инвесторов в однушки, все это непременно давит и на цену недвижимости и на ее аренду
- Доходность ==>
Шикарная доходность 4% годовых до НДФЛ
И это, пожалуй, главная причина продажи. К текущему моменту, доходность аренды упала до 4% годовых, без учета НДФЛ, простоев, страховки, форс мажоров, неплатежей, и амортизации ремонта и коммуникаций квартиры и всего дома.
Я сдавал ее за 11 300р "на руки", но мои арендаторы в первый же день сняли такую же квартиру (даже чуть лучше) за 9000р "на руки".
Доходность к цене квартиры на момент продажи: 9000 * 12 / 2 680 000р = 4%
Грязные 4%, превращающиеся в 0%, если учесть все факторы, при официальной продуктовой инфляции 6%, без перспектив индексации арендных платежей, и с растущими рисками - это точно то, что можно назвать инвестицией?
А что с общим результатом за весь срок?
Я посчитал IRR (внутреннюю норму доходности на основе всех денежных потоков) за весь срок владения квартирой и вот что вышло.
Что имеем?
- Доходность за весь срок владения - 14,37% годовых в рублях и 2,72% в долларах до НДФЛ
- Получено 1 050 000р арендных платежей за 10 лет
- Квартира подорожала на 1 512 000р (более чем вдвое)
- Всего заработано 2 516 800 р
Звучит неплохо, но нужно учесть несколько факторов:
- Могучая переоценка стоимости случилась в последние месяцы, до этого квартира стоила на 500 тыс. дешевле и цифры доходности получались другие
- Мне повезло с арендаторами, и я почти не имел простоев (буквально пару месяцев за все 10 лет), не имел проблем и форс мажоров, пожаров и затоплений, но все это могло и может случится и сильно повлиять на результат.
- Продал квартиру на локальном пике цен, на дне цикла снижения ипотечных ставок (и наш город не вошел в программу льготной ипотеки)
- Я не считал расходом все свои усилия по сдаче квартиры в аренду, хотя на самом деле это расходы (мое время/нервы не бесплатны).
Сравним с несколькими полностью пассивными бенчмарками, которые я мог купить вместо этой чудесной однушки:
- Наличный доллар (без учета стоимости его безопасного хранения) - 10,79% годовых в рублях
- Индекс полной доходности московской биржы по налоговым ставкам резидентов (MCFTRR) - 12,88% в рублях
- ETF на S&P500 (VOO) - 24,98% в рублях
- ETF на акции всего мира (VTI) - 24,56% в рублях
Последний - ETF на акции всего мира, я считаю самым адекватным бенчмарком, так как он предполагает максимально концентрированную идею полностью пассивных инвестиций - без выбора времени, страны, отрасли и конкретных акций. И он, на достаточно длинном в рамках жизни инвестора, периоде в 10 лет, обогнал эти танцы с недвижимостью на "лишние" 10% годовых, а это очень много.
Для осознания разницы - 10% среднегодовой доходности дополнительно удвоят Ваши инвестиции за 7 лет и 3 месяца.
Вместо вывода
В моем случае все сложилось хорошо - я купил квартиру на котловане, по очень удачной цене (была социальная программа и я заполучил очередь), я не вкладывался в ее ремонт и обустройство, чтобы сдать на 500р дороже, я не имел проблем с арендаторами, налоговой, пожарами и даже с продажей. Меня даже ни разу не дергали среди ночи менять потекший кран или заклинивший замок.
И при всем при этом, доходность оказалась хуже максимально пассивного инструмента широкого рынка, и оказалась сравнимой с простым наличным долларом или депозитом.
Период для инвестиций - не самый худший для рынка недвижимости и включает недавний ипотечный бум и рекордно низкие ставки, я уверен что следующие 10 лет для подобных инвестиций будут еще хуже.
Из плюсов - пожалуй только иллюзия стабильности дохода за счет ежемесячных поступлений и иллюзия сохранности капитала
Что дальше делать с полученными деньгами?
Я всегда старался тратить сильно меньше, чем зарабатываю, но долгое время единственным средством накопления были депозиты и однушки, как и у большинства.
С 2017 года (до-того-как-это-стало-мейнстримом) я активно начал наращивать долю в акциях, попутно изучая эти инструменты. Сейчас портфель полностью сформирован и я временно нахожусь на пенсии - старые источники дохода иссякли, новые пока не стартую.
2% от капитала в год полностью покрывают текущие расходы семьи, получена ачивка "финансовая независимость"
Тем не менее, для стабилизации денежного потока, я решил переложить средства от квартиры в альтернативные варианты недвижимости - в REIT'ы за рубежом и в ЗПИФы недвижимости в России. Историческая доходность таких штук все равно ниже акций и сбалансированных портфелей, но психология по прежнему важна, и недвижимость хорошо справляется с задачей не сойти с ума от волатильности и непредсказуемости рынков.
Сейчас рассматриваю и изучаю разные фонды и, чтобы не зафакапить, решил делать это публично. Оказалось, что так ответственность выше и глубина изучения фондов - глубже :-)
Здесь планирую писать про альтернативы жилой недвижимости, которые удается найти и про нюансы такого инвестирования.
А пока, если кому интересно, я занимаюсь этим:
- в блоге (тут уже несколько обзоров разных ЗПИФов)
- в телеграмм канале
Ничего не продаю, не занимаюсь обучением и консультированием, и вообще очень ленюсь, и каналы и блоги хоть немного заставляют меня не опенсионериться окончательно :-)
Я сам немного занимаюсь подобными инвестициями и вижу большую ошибку.
Вот представьте, Вы - человек, который снимает квартиру. Зарабатываете, есть девушка, без особо вредных привычек, вовремя платите по счетам, а сломанный кран можете поменять сами. Идеальный квартиросъёмщик! Но захотите ли Вы жить муниципальном ремонте? А в муниципальном ремонте 5-летней давности? Нет, конечно. Он может быть не богат, но у его есть достоинство! Он хочет приходить домой, приводить друзей, девушек и не краснеть за вид своего жилья. Ремонт это очень важно!
В Москве я точно знаю, что есть дефицит качественного жилья по ремонту. Куда приходишь и не хочется сразу убежать. Думаю, что так везде. Так как вот такой "народный инвестор в однушки", как автор поста, не хочет ничего делать, кроме как получать деньги. И сдать побыстрее. Там среди таких "капиталистов" сильная конкуренция и минимальные ставки.
Что говорить, если за 10 лет у автора ставка аренды не индексировалась вообще. В любой другой НЕ пассивной инвестиции он бы получил убытки с таким подходом.
Комментарий недоступен
Как и 90% квартир сдаваемых в России, посмотреть на тех же польских сайтах по аренде, там такого ужаса как тут в 100 раз меньше.
ну так ремонт не окупается. что бы в старом доме исправить стены - пол - потолок надо чуть ли не миллионы вложить. Я как не считаю, не получается окупить.
Миллиарды! Одни только стены на сотни миллионов потянут.
Неокупаемости не существует в недвижке. Какую ты доходность считаешь нормальной? В Германии доходность в 3-5% считается топовой, в Польше около 5-7%. В Швейцарии думаю 2-3% уже радуются.
ремонт за 1кк в старом доме даст +10к в месяц примерно. Через 10 лет только начнет приносить доход, но к тому времени его уже убьют квартиранты. В итоге, зачем в него вкладываться если и так кто нибудь да заселится. А 1кк в акции!
сложно сказать. квартиры "элитные" сдаются на 50% дороже примерно.
просто если под сдачу делаешь то надо соотвественно все и делать. первое - дизайн, второе - максимально неубиваемые материалы.
перекрасить стены и подшаманить где-то что-то выйдет ну 2к $ на однушку-двушку.
У меня знакомая в Питере сняла неделю назад однушку 40 КВ, с новым хорошим ремонтом и новой техникой в пяти минутах пешком от метро гражданский проспект за 22к + коммуналка. Ну и какая тут окупаемость ремонта :(
"Элитная " это ещё место, инфраструктура и тд
Посчитай эту доходность в валюте, и получишь убыток.
В Германии инфляция индекс потребительских цен растет на 1-2%, поэтому и доходность в 4% всех устраивает. А здесь ты получаешь доходность 4% при девальвации в 10%.
Не думаю, что в Европе радуются 2-5% доходности в рублях))
Потому что там инфляция около нулевая. Вот 5% и считают там за доходность. Не то, что в путинской россии
Это как надо умудриться миллионы на пол стены и потолок однушки вложить? Золотой унитаз купить?
Сейчас одни только работы стоят около 10к за квадрат, это самый-самый минимум. Сюда не входит вывоз мусора, потолки, и некоторые виды работ, которые могут проводить только коммунальщики. Окна и двери тоже не входят. Вот и считайте - за крохотную однушку в 30 квадратов вы заплатите 300к только за работу. Прибавьте вывоз мусора, переваривание кранов, и установка простеньких натяжных потолков - будет еще 100к минимум. Материалы - тут стоимость будет сильно варьироваться от ваших пожеланий, но меньше чем в 300-400к вы не уложитесь. И это самая обычная плитка и ламинат из Леруа. Получается уже 700-800к. Остальное на мебель и бытовую технику. Это мы еще окна не меняем, и батареи отопления.
походу пора менять профессию...
Не стоит.
10к это не за квадрат плитки на полу, а за ВСЕ работы: стяжка пола, выравнивание пола, укладка плитки и ламината, штробление стен, прокладка проводки, штробление стен под водопровод, прокладка и пайка водопровода, штукатурка всей квартиры, поклейка обоев, укладка плитки в ванной, установка ванной, раковины, унитаза, сборка всех розеток, плинтусов, установка межкомнатных дверей, подоконников.....
Так уж получилось, что за последние 5 лет мне делали ремонт в трех квартирах. В одной из них - трехкомнатной, делали по частям, разные бригады. Насмотрелся я на их труд, и не хотел бы быть на их месте.
Хорошая бригада из двух человек сделает ремонт в однушке за 3 недели. Работать они при этом будут 6 дней в неделю, в половине случаев часов по 10 в день. И получат за это по 150 на брата. При этом у них должен быть свой недешевый инструмент, свой автомобиль, чтобы этот инструмент возить, и навыки во всех сферах: сантехника, электрика, укладка плитки, поклейка обоев, etc...
Работа пыльная и травмоопасная. Вы когда-нибудь находились в помещении, в которой штробят стены? А они в таких помещениях работают 30% своего рабочего времени.
И это я описал сроки, за которые справится хорошая бригада. Плохая бригада эту работу растянет на 1,5-2 месяца. Плохая бригада может не уметь делать электропроводку, и им придется нанимать электрика на стороне, и делиться с ним баблом.
Отдельно еще стоит упомянуть кидалова со стороны заказчика, и вычеты за порчу материала...
Я работаю 5 дней в неделю, по 8-10 часов в день. С учетом специфики и отдаленности объектов цикл "вышел из дома-вернулся домой" может быть и 16часовым
При этом у них должен быть свой недешевый инструмент, свой автомобиль, чтобы этот инструмент возитьcheck. Вы знаете, сколько стоит интерферометр? а брусковый уровень?
Работа пыльная и травмоопасная. Вы когда-нибудь находились в помещении, в которой штробят стены?Вы когда-нибудь были в цеху с работающей УНРС? Никто не будет останавливать эту махину ради починки какой-нибудь передаточной тележки.
может не уметь делать электропроводку, и им придется нанимать электрика на сторонеШтробить стены-признак криворукого шабашника. Штроборез и пылесос уже лет 10 как считаются мастхэв.
субподрядчик это норма
за 3 недели. .....И получат за это по 150 на брата.Бедняги
Я же не знаю лично Вас, возможно Ваши условия труда еще хуже. Тогда действительно задумайтесь о смене профессии.
В цеху с работающей УНРС я был, хотя может она по другому называется на алюминиевом заводе, но принцип действия такой же... Выбранный из электролизера алюминий заливают в некую огромную приблуду, которая потом выплевывает проштампованную чушку...
А штроборез что, стены не штробит? Насчет штробореза и пылесоса - видел я на ютюбе, как различные кулибины собирают сами себе некие приблуды, но один фиг пыли летит столько, что через 5 минут ничего не видно.
какие "приблуды"? Вы даже не пытались искать
https://www.youtube.com/watch?v=_ZciAvUhaG4
Чо там на 5й минуте?
Сейчас, в ходе нашей беседы, не пытался искать, вы правы. Искал раньше, когда ремонт был в активной фазе. В итоге стопроцентно безпыльного варианта не нашел, и забил на это дело. На вашем видео тоже не панацея, пыли все равно дофига.
Штроборез на 100% не спасает от пыли, она есть, но её действительно сильно меньше.
Плюс на вашем же видео, мастер допиливает некоторые участки (куда не может залезть штроборез) болгаркой, а там пыли предостаточно.
не перебор ли работ на одном квадрате? или все-таки там присутствует операнд "или-и"?
Нет, не перебор, описываю перечень работ, проводимых у меня, и то не весь, наверняка что-то забыл...
А что вас смутило? Какие-то позиции кажутся вам взаимоисключающими?
да, нечасто клеют обои поверх водопроводных труб с последующей установкой унитаза, и всё это на подоконнике
Мы же говорим об однокомнатной квартире. В ванной прокладывают трубы и кладут плитку, в туалете устанавливают унитаз, в комнатах клеют обои, предварительно отштукатурив стены... Вы ведь и сами это понимаете, просто ищете, к чему прицепиться?
вы переплатили, только и всего
с другой стороны, я почти рад за ваших подрядчиков, из чего следует что рынок ремонта чуть подрос и окультурился
Если бы это был мой первый ремонт, то ваше утверждение наверное имело бы под собой основания...
Зайдите на профи.ру https://profi.ru/remont/remont-kvartir/?seamless=1&tabName=PROFILES&searchTerm=%D1%80%D0%B5%D0%BC%D0%BE%D0%BD%D1%82%20%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80
Первые три мастера: 5-15к за квадрат, 8-12к за квадрат, 10к за квадрат... А на деле выйдет еще дороже, уж поверьте...
Ну кстати, в 2016 году в моей первой квартире-студии 28 квадратов сделали за 120к. С потолками :)
это последний ресурс, сразу после юду, где я буду искать отделочника, сорри...приходится обходиться личными контактами
Ну это хоть какая-то аналитика. Сортировал на сайте не по цене, а "подходящие", что бы это не значило... А вы, кроме слова пацана, какие-нибудь аргументы приведете, что 10к за квадрат - это много?
могу аргументировать только тем, что в регионе свою двушку я продал за 2 и вряд ли кто согласится хоронить в неё полцены на ремонт. а стройматериалы там даже подороже
Это хороший аргумент, но я говорил про default-city. А регионах люди часто сами делают ремонт, так намного дешевле выходит. Но у них и времени больше.
10К за квадрат это много. Просто потому, что отдать 1 млн за работу по отделке 100 метровой квартиры, купленной за 9 млн это абсурд, ведь нужны ещё и материалы и техника, но дешевле 7,5К за метр мне не удалось в Новосибирске найти хороших отделочников, ну тех, которые и инструмент имеют и руки прямые и рекомендации хорошие. Хотя та же компания Сойка предлагала ремонт под ключ с материалами за 7900 за квадрат. Но, естественно, без дизайнпроекта и каких либо фантазий. Для арендной квартиры норм, для своего жилища нет.
Я говорил про default city. В Новосибе конечно дешевле.
В 700к ремонт в Москве я еще поверю, но где ваши миллионы ?
Я описал минимальную стоимость, за которую можно квартиру привести в приличный вид. Если же делать "евроремонт" - выравнивать все стены в ноль, стелить дорогой паркет и плитку, встраивать всю мебель и технику, то умножьте приведенные мной расчеты на 2. Получится 1,5 мульта за однушку (это без мебели).
Мы же про однушки для аренды говорим, какой дебил будет туда дорогой паркет стелить?
Бывают и такие дебилы...
В целом, вы правы, "миллионы" на ремонт однушки никто не будет тратить. Но вот один миллион - вполне, это средненькая стоимость. Если будешь сильно экономить, то уложишься тысяч в 800, можно сказать, почти миллион.
Конечно можно и за 500 тысяч сделать. Нанять таджиков за 150к, закупить самые дешевые материалы за 200к (а частично вообще взять старые обои, которые лежали 15 лет на антресолях, и плитку разных оттенков собирать по знакомым), и на 150к купить мебели и техники на авито. Нет предела совершенству.
Делают, посмотрите на квартиры, которые сдают посуточно через эйрбиэнби например.
А причем тут посуточно? Это уже не пассивный доход как в статье, а обычный бизнес.
логарифмами жарь!
там сразу в плюс выходишь.)))
Окупается)
Снимаю квартиру почти 3 года. Ремон был за год до заселения моего и весьма хороший. замена электрики, труб, паркет и прочее. За это время я хозяину квартиры дал около 13к$. Косметика еще года 2-3 постоит. Остальное весьма в прекрасном состоянии и еще лет 5-6 не будет поводом для снижения цены. От ремонта, до косметического ремонта квартира принесет около 30к$ и около 60к$ от кап. до кап. ремонта.
Квартиру он покупал за 50к$.
Я окупил косметический ремонт примерно за год с лишним (частично его делал сам). Вид квартиры был товарный, это даже признавали потенциальные арендаторы (насмотревшись всякого хлама). И даже кто-то из них предлагал выкупить ее. Но дом был не убитый, панелька конца 90-х. В целом только положительно выходит со сдачей 2-ки в нашем мухосранске. В Мск наверно еще выгодней...пара квартир и можно вообще не работать))