Инвестиции в однушки в РФ: итоги 10 лет

На этой неделе я продал последнюю свою инвестиционную однушку, решив полностью выйти из этого, самого популярного и народного инструмента сохранения накоплений.

Возможно, после прочтения, и Вы решите посчитать свои результаты и взвесить целесообразность таких инвестиций.

Что за квартира?

Типичная однушка 28 кв.м в спальном районе города миллионника с парой десятков одинаковых домов.

  • Куплена в 2011г на котловане у надежного застройщика за 1 168 400р (тех самых, крепких, не девальвированных рублей)
  • Построена в конце 2012г, сдана с мая 2013 года в аренду
  • Муниципальный ремонт, минимальная подготовка к сдаче в аренду
Примерно такой "леденец"

Почему продал?

  • Квартире 10 лет, и я ни копейки ни вложил в ремонт, и впереди, для продолжения сдачи квартиры по той же цене, были необходимы вложения, которые сотрут весь доход за последующие 1-2 года
  • Недавний аттракцион низких ставок привел к резкой переоценке этого богатства, при том что до этого цена росла очень медленно, и по несколько лет стояла на месте, и дальнейший рост стоимости под вопросом
  • Последние 6 лет сдавалась за 11 300р в мес "на руки" до НДФЛ, и цена аренды не росла даже в рублях (а как оказалось позднее - фактически падала даже в номинальном выражении), и это при том что мне невероятно повезло с арендаторами
  • Рядом строятся бесконечные клоны таких же микрорайонов с бесконечным количеством таких же успешных инвесторов в однушки, все это непременно давит и на цену недвижимости и на ее аренду
  • Доходность ==>

Шикарная доходность 4% годовых до НДФЛ

И это, пожалуй, главная причина продажи. К текущему моменту, доходность аренды упала до 4% годовых, без учета НДФЛ, простоев, страховки, форс мажоров, неплатежей, и амортизации ремонта и коммуникаций квартиры и всего дома.

Я сдавал ее за 11 300р "на руки", но мои арендаторы в первый же день сняли такую же квартиру (даже чуть лучше) за 9000р "на руки".

Доходность к цене квартиры на момент продажи: 9000 * 12 / 2 680 000р = 4%

Грязные 4%, превращающиеся в 0%, если учесть все факторы, при официальной продуктовой инфляции 6%, без перспектив индексации арендных платежей, и с растущими рисками - это точно то, что можно назвать инвестицией?

А что с общим результатом за весь срок?

Я посчитал IRR (внутреннюю норму доходности на основе всех денежных потоков) за весь срок владения квартирой и вот что вышло.

Доходность за весь срок владения - 14,37% годовых, таблица с расчетами в Google Docs

Что имеем?

  • Доходность за весь срок владения - 14,37% годовых в рублях и 2,72% в долларах до НДФЛ
  • Получено 1 050 000р арендных платежей за 10 лет
  • Квартира подорожала на 1 512 000р (более чем вдвое)
  • Всего заработано 2 516 800 р

Звучит неплохо, но нужно учесть несколько факторов:

  • Могучая переоценка стоимости случилась в последние месяцы, до этого квартира стоила на 500 тыс. дешевле и цифры доходности получались другие
  • Мне повезло с арендаторами, и я почти не имел простоев (буквально пару месяцев за все 10 лет), не имел проблем и форс мажоров, пожаров и затоплений, но все это могло и может случится и сильно повлиять на результат.
  • Продал квартиру на локальном пике цен, на дне цикла снижения ипотечных ставок (и наш город не вошел в программу льготной ипотеки)
  • Я не считал расходом все свои усилия по сдаче квартиры в аренду, хотя на самом деле это расходы (мое время/нервы не бесплатны).

Сравним с несколькими полностью пассивными бенчмарками, которые я мог купить вместо этой чудесной однушки:

  • Наличный доллар (без учета стоимости его безопасного хранения) - 10,79% годовых в рублях
  • Индекс полной доходности московской биржы по налоговым ставкам резидентов (MCFTRR) - 12,88% в рублях
  • ETF на S&P500 (VOO) - 24,98% в рублях
  • ETF на акции всего мира (VTI) - 24,56% в рублях

Последний - ETF на акции всего мира, я считаю самым адекватным бенчмарком, так как он предполагает максимально концентрированную идею полностью пассивных инвестиций - без выбора времени, страны, отрасли и конкретных акций. И он, на достаточно длинном в рамках жизни инвестора, периоде в 10 лет, обогнал эти танцы с недвижимостью на "лишние" 10% годовых, а это очень много.

Для осознания разницы - 10% среднегодовой доходности дополнительно удвоят Ваши инвестиции за 7 лет и 3 месяца.

Вместо вывода

В моем случае все сложилось хорошо - я купил квартиру на котловане, по очень удачной цене (была социальная программа и я заполучил очередь), я не вкладывался в ее ремонт и обустройство, чтобы сдать на 500р дороже, я не имел проблем с арендаторами, налоговой, пожарами и даже с продажей. Меня даже ни разу не дергали среди ночи менять потекший кран или заклинивший замок.

И при всем при этом, доходность оказалась хуже максимально пассивного инструмента широкого рынка, и оказалась сравнимой с простым наличным долларом или депозитом.

Период для инвестиций - не самый худший для рынка недвижимости и включает недавний ипотечный бум и рекордно низкие ставки, я уверен что следующие 10 лет для подобных инвестиций будут еще хуже.

Из плюсов - пожалуй только иллюзия стабильности дохода за счет ежемесячных поступлений и иллюзия сохранности капитала

Что дальше делать с полученными деньгами?

Я всегда старался тратить сильно меньше, чем зарабатываю, но долгое время единственным средством накопления были депозиты и однушки, как и у большинства.

С 2017 года (до-того-как-это-стало-мейнстримом) я активно начал наращивать долю в акциях, попутно изучая эти инструменты. Сейчас портфель полностью сформирован и я временно нахожусь на пенсии - старые источники дохода иссякли, новые пока не стартую.

2% от капитала в год полностью покрывают текущие расходы семьи, получена ачивка "финансовая независимость"

Тем не менее, для стабилизации денежного потока, я решил переложить средства от квартиры в альтернативные варианты недвижимости - в REIT'ы за рубежом и в ЗПИФы недвижимости в России. Историческая доходность таких штук все равно ниже акций и сбалансированных портфелей, но психология по прежнему важна, и недвижимость хорошо справляется с задачей не сойти с ума от волатильности и непредсказуемости рынков.

Сейчас рассматриваю и изучаю разные фонды и, чтобы не зафакапить, решил делать это публично. Оказалось, что так ответственность выше и глубина изучения фондов - глубже :-)

Здесь планирую писать про альтернативы жилой недвижимости, которые удается найти и про нюансы такого инвестирования.

А пока, если кому интересно, я занимаюсь этим:

Ничего не продаю, не занимаюсь обучением и консультированием, и вообще очень ленюсь, и каналы и блоги хоть немного заставляют меня не опенсионериться окончательно :-)

0
527 комментариев
Написать комментарий...
Лара Войтова

Как вариант для инвестирования - купить на котловане и потом задавать уж очень долгая окупаемость, примерно 10-12 лет, чтобы свою стоимость только отбить. Это не считая инфляции. Еще и искать жильцов, а они тоже не все идеальные. Вобщем давно уже решила для себя, что лучше зарабатывать на покупке на котловане и продаже перед сдачей дома застройщиком.

Ответить
Развернуть ветку
Maxim Romanenko

Вы практик или теоретик?
Есть разные риски в случае покупки на котловане - у меня квартиру, например, 3 года сверх положенного достраивали, хорошо, что вообще сдали. Документы ещё 2 года делали, продавать квартиру не могу.
С новыми правилами по эскроу счетам покупка на котловане вообще теряет смысл

Ответить
Развернуть ветку
Вся соль

Соглашусь, после введения эскроу, цена котлована перестала радикально отличаться от цены вот-вот сдающегося. Прибавим к этому условия ипотеки, которые выгоднее для первички (а покупка или переуступка у инвестора - это уже вторичка), вычтем налог на прибыль, если не прошло трёх лет с акта приёма-передачи этой кв...

Т.е. чтобы прям заработать, чтобы эта возня с покупкой-продажей принесла больше того же депозита, надо очень хорошо понимать, что кв в локации за время стройки прирастут в цене, обогнав инфляцию, и что не будет высокой конкуренции среди инвесторов. И желательно иметь доступ к телу застройщика, чтобы выбрать и выкупить норм кв до передачи их в общую продажу. Ни для кого не секрет, что самые нормальные варианты в принципе до открытой продажи не добираются, а сразу скидываются либо сотрудникам застроя, либо собственной УК.

Помимо рисков недостроя, могут быть и другие сюрпризы за время стройки. Например, "Новая охта" в СПб, продавали (и продают) как комфорт-класс, но застрой отдал городу большую часть под социальное жильё. Так добросовестные покупатели первой волны за полную рыночную стоимость получили кв в гетто среди маргинальных элементов. Или когда дом закладывают, часто как преимущество продают скверы рядом или вид на что-нибудь. А за время стройки на месте сквера закладывают очередной ТЦ или церковь.

Ответить
Развернуть ветку
Alexey Ivanov

Абсолютно точно про застройщика и квартиры. Там еще бывает и налом отдают сотрудникам застройщика за "помощь" в покупке хороших квартир на котловане. Это бизнес, а не "я вложил в котлован и пассивно зарабатываю"

Ответить
Развернуть ветку
Саймон Еловский

К классу комфорт сейчас относятся все квартиры с отделкой. Хотя классификация новостроек конечно условна. "Новая Охта" вполне нормальный, и уже совсем недешевый район новостроек. Историю с социальным жильем тогда очевидно раздули. Город много где закупает квартиры. Контингент сегодняшних новостроек одинаков. 

Ответить
Развернуть ветку
524 комментария
Раскрывать всегда