Инвестиции в однушки в РФ: итоги 10 лет

На этой неделе я продал последнюю свою инвестиционную однушку, решив полностью выйти из этого, самого популярного и народного инструмента сохранения накоплений.

Возможно, после прочтения, и Вы решите посчитать свои результаты и взвесить целесообразность таких инвестиций.

Что за квартира?

Типичная однушка 28 кв.м в спальном районе города миллионника с парой десятков одинаковых домов.

  • Куплена в 2011г на котловане у надежного застройщика за 1 168 400р (тех самых, крепких, не девальвированных рублей)
  • Построена в конце 2012г, сдана с мая 2013 года в аренду
  • Муниципальный ремонт, минимальная подготовка к сдаче в аренду
Примерно такой "леденец"

Почему продал?

  • Квартире 10 лет, и я ни копейки ни вложил в ремонт, и впереди, для продолжения сдачи квартиры по той же цене, были необходимы вложения, которые сотрут весь доход за последующие 1-2 года
  • Недавний аттракцион низких ставок привел к резкой переоценке этого богатства, при том что до этого цена росла очень медленно, и по несколько лет стояла на месте, и дальнейший рост стоимости под вопросом
  • Последние 6 лет сдавалась за 11 300р в мес "на руки" до НДФЛ, и цена аренды не росла даже в рублях (а как оказалось позднее - фактически падала даже в номинальном выражении), и это при том что мне невероятно повезло с арендаторами
  • Рядом строятся бесконечные клоны таких же микрорайонов с бесконечным количеством таких же успешных инвесторов в однушки, все это непременно давит и на цену недвижимости и на ее аренду
  • Доходность ==>

Шикарная доходность 4% годовых до НДФЛ

И это, пожалуй, главная причина продажи. К текущему моменту, доходность аренды упала до 4% годовых, без учета НДФЛ, простоев, страховки, форс мажоров, неплатежей, и амортизации ремонта и коммуникаций квартиры и всего дома.

Я сдавал ее за 11 300р "на руки", но мои арендаторы в первый же день сняли такую же квартиру (даже чуть лучше) за 9000р "на руки".

Доходность к цене квартиры на момент продажи: 9000 * 12 / 2 680 000р = 4%

Грязные 4%, превращающиеся в 0%, если учесть все факторы, при официальной продуктовой инфляции 6%, без перспектив индексации арендных платежей, и с растущими рисками - это точно то, что можно назвать инвестицией?

А что с общим результатом за весь срок?

Я посчитал IRR (внутреннюю норму доходности на основе всех денежных потоков) за весь срок владения квартирой и вот что вышло.

Доходность за весь срок владения - 14,37% годовых, таблица с расчетами в Google Docs

Что имеем?

  • Доходность за весь срок владения - 14,37% годовых в рублях и 2,72% в долларах до НДФЛ
  • Получено 1 050 000р арендных платежей за 10 лет
  • Квартира подорожала на 1 512 000р (более чем вдвое)
  • Всего заработано 2 516 800 р

Звучит неплохо, но нужно учесть несколько факторов:

  • Могучая переоценка стоимости случилась в последние месяцы, до этого квартира стоила на 500 тыс. дешевле и цифры доходности получались другие
  • Мне повезло с арендаторами, и я почти не имел простоев (буквально пару месяцев за все 10 лет), не имел проблем и форс мажоров, пожаров и затоплений, но все это могло и может случится и сильно повлиять на результат.
  • Продал квартиру на локальном пике цен, на дне цикла снижения ипотечных ставок (и наш город не вошел в программу льготной ипотеки)
  • Я не считал расходом все свои усилия по сдаче квартиры в аренду, хотя на самом деле это расходы (мое время/нервы не бесплатны).

Сравним с несколькими полностью пассивными бенчмарками, которые я мог купить вместо этой чудесной однушки:

  • Наличный доллар (без учета стоимости его безопасного хранения) - 10,79% годовых в рублях
  • Индекс полной доходности московской биржы по налоговым ставкам резидентов (MCFTRR) - 12,88% в рублях
  • ETF на S&P500 (VOO) - 24,98% в рублях
  • ETF на акции всего мира (VTI) - 24,56% в рублях

Последний - ETF на акции всего мира, я считаю самым адекватным бенчмарком, так как он предполагает максимально концентрированную идею полностью пассивных инвестиций - без выбора времени, страны, отрасли и конкретных акций. И он, на достаточно длинном в рамках жизни инвестора, периоде в 10 лет, обогнал эти танцы с недвижимостью на "лишние" 10% годовых, а это очень много.

Для осознания разницы - 10% среднегодовой доходности дополнительно удвоят Ваши инвестиции за 7 лет и 3 месяца.

Вместо вывода

В моем случае все сложилось хорошо - я купил квартиру на котловане, по очень удачной цене (была социальная программа и я заполучил очередь), я не вкладывался в ее ремонт и обустройство, чтобы сдать на 500р дороже, я не имел проблем с арендаторами, налоговой, пожарами и даже с продажей. Меня даже ни разу не дергали среди ночи менять потекший кран или заклинивший замок.

И при всем при этом, доходность оказалась хуже максимально пассивного инструмента широкого рынка, и оказалась сравнимой с простым наличным долларом или депозитом.

Период для инвестиций - не самый худший для рынка недвижимости и включает недавний ипотечный бум и рекордно низкие ставки, я уверен что следующие 10 лет для подобных инвестиций будут еще хуже.

Из плюсов - пожалуй только иллюзия стабильности дохода за счет ежемесячных поступлений и иллюзия сохранности капитала

Что дальше делать с полученными деньгами?

Я всегда старался тратить сильно меньше, чем зарабатываю, но долгое время единственным средством накопления были депозиты и однушки, как и у большинства.

С 2017 года (до-того-как-это-стало-мейнстримом) я активно начал наращивать долю в акциях, попутно изучая эти инструменты. Сейчас портфель полностью сформирован и я временно нахожусь на пенсии - старые источники дохода иссякли, новые пока не стартую.

2% от капитала в год полностью покрывают текущие расходы семьи, получена ачивка "финансовая независимость"

Тем не менее, для стабилизации денежного потока, я решил переложить средства от квартиры в альтернативные варианты недвижимости - в REIT'ы за рубежом и в ЗПИФы недвижимости в России. Историческая доходность таких штук все равно ниже акций и сбалансированных портфелей, но психология по прежнему важна, и недвижимость хорошо справляется с задачей не сойти с ума от волатильности и непредсказуемости рынков.

Сейчас рассматриваю и изучаю разные фонды и, чтобы не зафакапить, решил делать это публично. Оказалось, что так ответственность выше и глубина изучения фондов - глубже :-)

Здесь планирую писать про альтернативы жилой недвижимости, которые удается найти и про нюансы такого инвестирования.

А пока, если кому интересно, я занимаюсь этим:

Ничего не продаю, не занимаюсь обучением и консультированием, и вообще очень ленюсь, и каналы и блоги хоть немного заставляют меня не опенсионериться окончательно :-)

0
527 комментариев
Написать комментарий...
Konstantin Mednikov

Что мне не нравится - так это считать в рублях на такой дистанции, на которой рубль обесценился почти в 3 раза. Смысл таких вычислений сильно снижается.

Цена на момент покупки - 43200 долларов. Цена на момент продажи - 35700 долларов. Убыток без учёта аренды - 7500 долларов за 10 лет. Аренда этот убыток покроет, и будет небольшой плюс. Но в целом, выходит околонулевая доходность в долларах. Если в том 2011 году купить доллары, и уже их инвестировать в фонды, то результат был бы совсем другой. S&P 500 дал бы рост в 3 раза. Я проверил, в 2011 индекс S&P 500 был 1200-1400, сейчас 4180. Значит вложенные 43200 долларов превратились бы почти в 130 тысяч долларов. Вот это уже хорошая доходность.

Ответить
Развернуть ветку
Mikhael Bykov

Что за город такой интересный, что квартира упала в цене?

Ответить
Развернуть ветку
Steve Evets

В любом условном Челябинске, где власти - не совсем коррупционеры, а застройщики - не совсем жулики, действительно растут "бесконечные клоны таких же микрорайонов с бесконечным количеством таких же успешных инвесторов в однушки".
За счёт этого цена квадрата  в типовушках-экономах как минимум не растёт 

Ответить
Развернуть ветку
Mikhael Bykov

Давайте конкретный пример рассматривать. Живу в условном СПб, цены только растут

Ответить
Развернуть ветку
Eugene Eremeev

Отвечу вам из СПб: ну есть вот у меня 1к-квартира в спальном районе. За последний год квартира подорожала на 20% (спасибо льготной ипотеке), при этом стоимость аренды никак не изменилась, а спрос уменьшился в разы - за счет оттока любителей ипотек и КОВИДа. Если продавать квартиру и покупать что-то другое - другое-то подорожало ровно так же.
Я считал, если продам квартиру и положу деньги на вклад, то буду получать ежемесячно фактически ту же самую сумму, что получаю от сдачи в аренду, только мне вот ничего не нужно будет делать. 
Квартиры растут в цене ровно так же, как и всё остальное, поэтому, я считаю, что их инвестиционная привлекательность в районе 0. А уж извращенцы, покупающие квартиры для инвестиций в ипотеку - это вообще за гранью.

Ответить
Развернуть ветку
Олег Ок

Вклад в банке - это деньги не у вас.
ПО квартире можно сделать ремонт по конкретную целевую аудиторию и доход будет выше. Можно самому жить в одной комнате и сдавать вторую. Вариантов много и все очень гибко. Инвестиции в фондовый рынок - это тоже отвлечение внимания на просмотры котировок и переформирование портфеля и порой немаленькое и это не для всех.

Ответить
Развернуть ветку
Khabib96
Можно самому жить в одной комнате и сдавать вторую

инвестиция уровня  /vc

Ответить
Развернуть ветку
Artem Zabrodskii

У вкладов плохо что:
1) С 2021 года налогообложению подлежат доходы в виде полученных процентов по вкладам
(остаткам на счетах), превышающих сумму, рассчитанную по формуле: 1 000 000 рублей х ключевая ставка ЦБ.
2) Что Максимальная сумма при банкротстве банка, которую вернет АСВ – 1 млн. 400 тыс. рублей.
Это очень плохо если стоимость тоже будет повышаться.
А что за инвестиции в ипотеку?

Ответить
Развернуть ветку
Eugene Eremeev

Люди покупают в ипотеку квартиры для инвестиций. Что ж тут не понятного?

Ответить
Развернуть ветку
Artem Zabrodskii

Впервые слышу об этом. Про банк понятно, сколько же банков надо что бы разделить стоимость средней московской квартиры?

Ответить
Развернуть ветку
Eugene Eremeev

Так не надо держать в 1 банке все сбережения. Давно же известно.

Ответить
Развернуть ветку
524 комментария
Раскрывать всегда