На днях я разговаривал по видеосвязи со своим другом. У него в собственности есть несколько квартир в Москве и одна квартира в Черногории, которые генерируют ему ежемесячно некоторый полупассивный доход. На мой вопрос “почему ты не продаешь свою недвижимость или хотя бы часть её и не переложишь эти деньги в акции/облигации” последовал ответ: “Акции – это очень ненадежно. А квартиры, которые у меня есть, ежемесячно приносят мне копейку и они неплохо подросли в цене с того момента, как я их купил. Даже если убрать все риски из уравнения, то недвижимость все равно выгоднее, чем фондовый рынок”. На мой вопрос “брал ли ты в руки калькулятор и просчитывал ли ты оба варианта вложений (в квартиры и в фондовый рынок)” естественно последовал ответ “нет, и так все очевидно”.
Очень многие люди считают доходность в уме и не прибегают к помощи калькулятора (или Excel). Они просто берут стоимость квартиры сегодня и отнимают стоимость квартиры, которая была 10 лет назад. Полученная разница в рублях является для них железобетонным доказательством того, что они «выгодно вложились».
Я сейчас постараюсь быть максимально непредвзятым и просто открою Excel для расчета 2 сценариев: покупка квартир в Москве для сдачи в аренду и покупка индекса S&P500. Исходные данные будут частным случаем, а именно частным случаем моего друга. Все моменты и мелкие погрешности (комиссии брокера, налоги, комиссии риелтору, затраты на ремонт квартир и т.д.) я учитывать не стану, так как они сильно усложнят расчеты, но на итоговый результат повлияют незначительно. Итоговый результат мне неизвестен, как и моему другу. Тем интереснее будет производить расчеты.
Покупка квартир в Москве для сдачи в аренду
Исходные данные:
- В мае 2015 куплена квартира (32 м2) у метро Бульвар Рокоссовского за 5.800.000₽. Сдается за 34.000₽ / месяц.
- В июне 2017 куплена квартира (29 м2) у метро Бульвар Рокоссовского за 4.800.000₽. Сдается за 27.000₽ / месяц.
Вношу все данные в Google-таблицы и считаю сколько бы заработал мой друг в случае продажи 2-х этих квартир сегодня. Плюсую также доход от сдачи квартир в аренду за все это время. Со слов моего друга: простоев не было, стоимость аренды первой квартиры в разное время составляла: 31, 32 и 34 тысячи рублей в месяц. Для расчетов я взял максимальную стоимость в 34.000₽.
В случае продажи обеих квартир сегодня: вложенные в разное время в покупку квартир 10.600.000₽ принесли бы моему другу доход в размере 9.417.000₽. Действительно хороший результат, в минусе мой друг точно не остался. В рублях вложенные средства практически удвоились.
Кстати, если рост стоимости квартир в рублях кажется впечатляющим, то вот рост стоимости квартир в $ немного грустный, особенно это касается первой квартиры.
Зачем вообще считать в $, если мы живем в России и платим рублями?
В мире нет ничего более стабильного, чем рост курса доллара по отношению к рублю. Глупо игнорировать этот факт и продолжать верить заявлениям по ТВ, что надо избавляться от долларов, ведь вот-вот экономика США рухнет. Да, долларами мы не сможем расплатиться в магазине, но разве это важно когда мы рассматриваем покупку активов?
Любой актив (не важно к какой валюте он привязан) мы можем конвертировать в конечном итоге в рубли. Нам важен рост актива не в конкретной валюте, а в покупательской способности. Если купленная квартира в рублях подорожала в 2 раза, а цены в Пятерочке увеличились в 10 раз, то по факту мы в минусе.
Покупка индекса S&P500
Что ж, теперь я возьму те же суммы и в те же даты (виртуально) куплю на них ETF на индекс S&P500, а именно SPY. Этот ETF привязан к доллару, а значит для верности расчетов я должен перевести рубли в доллары, учитывая курс доллара в момент покупки.
Перевожу рубли, за которые покупались квартиры в 2015 и 2017 годах в доллары:
Далее использую сайт для тестирования и сравнения между собой инвестиционных портфелей portfoliovisualizer.com. Ввожу суммы покупки в долларах, выбираю соответствующие временные периоды (с мая 2015 и с июня 2017 по май 2021), а также указываю, что все дивиденды реинвестируются.
1. Покупка ETF на S&P500 (SPY) в мае 2015 на сумму 5.800.000₽ (или 113.859$):
Итоговый результат: 256.086$
2. Покупка ETF на S&P500 (SPY) в июне 2017 на сумму 4.800.000₽ (или 84.611$):
Итоговый результат: 157.580$
Для наглядности свожу все полученные данные в единую Google-таблицу:
Результат инвестирования в индекс S&P500: доход в размере 19.953.371₽.
Подведение итогов
Я рассмотрел частный случай покупки 2-х квартир в Москве (реальные данные моего друга) и принял в расчетах идеальные условия их сдачи в аренду (без ремонтов, без простоев и по максимальной цене сдачи за весь период). Выходит, что если бы вместо покупки конкретно этих квартир в 2015 и 2017 годах мой друг купил бы ETF на индекс S&P500 и реинвестировал все полученные дивиденды, то его финансовый результат за это время оказался бы лучше на 10,5 млн. ₽! Вы только вдумайтесь – 10.500.000₽! На эту разницу можно купить ещё одну квартиру в Москве.
Я не призываю отказываться от покупки квартир и не ставлю своей целью доказать кому-либо, что долгосрочное инвестирование в индекс – лучшее инвестиционное решение. Во-первых, никто не знает что будет в будущем и предугадать это невозможно. Во-вторых, инвестирование в индекс – это определенный риск. Принимать этот риск на себя или нет – личное дело каждого.
Цель данного поста была проста: доказать прежде всего моему другу и всем тем, кто мыслит также, как и он, что калькулятор и Excel изобрели не просто так. Если вам кажется, что вы выбрали максимально правильный путь, то не поленитесь перепроверить свои предположения, подкрепив их расчетами. Возможно вы были правы, а что если нет?
Мне нравится проверять гипотезы, сравнивать различные подходы между собой и все это подкреплять хотя бы простыми расчетами. Когда я стал так делать, я перестал верить первому встречному, который, к примеру, считает золото/недвижимость/криптовалюту лучшим инвестиционным инструментом. Такие люди просто транслируют чужие мысли, при этом не проверяя их подлинность. Нельзя верить на слово никому: ни Герману Грефу, ни знаменитому блогеру, ни своему лучшему другу. Учитесь критически оценивать любую входящую информацию, ведь не всегда она является полезной и правдивой.
Я уже 1,5 года откладываю некоторую часть от своих доходов в надежде создать свой собственный мини-пенсионный фонд через 10-15 лет. При моих суммах купить квартиру в Москве для сдачи в аренду - нереально, а вот купить индексный фонд - вполне осуществимая задача. А как мы выяснили выше, этот способ экономически целесообразнее, чем покупка квартир. Практически о каждом своем шаге я пишу в своём скромном блоге, откуда был взят данный пост.
Пример так себе, определенно фондовый рынок гораздо более рискованный инструмент, чем квартира, хотя очевидно что за 6 лет сдачи этой квартиры в аренду - она просто убита в хлам, а средненький ремонт сейчас в районе 1.5 млн руб
Сп500 почти без риска, если хотя бы на три года про них забыть. Квартиры конечно меньший риск, но просто удивительно, насколько у нас народ не умеет считать. Вложение капитала в квартиры для сдачи в Аренду-самый неэффективный способ. Обычно есть проблемы с арендаторами, с ремонтом и тд. Там доходность 3-4% в год, почти как у депозита. Выше у коммерческой недвижимости, обычно 12%, но там нужен больший капитал и Обьекты по сравнению с квартирами неликвидны. То есть хату ты сможешь продать быстро, а вот коммерческую не всегда. Облигации дадут чуть больше депозита и квартиры, но меньше чем коммерческая, в районе 6-7%. Зато суперликвидность и капитвл минимальный. То же самое акции, чуть рискованнее, зато прибыльнее. Если забыть и не нервничать при просадках, которые случаются. Соответсвенно акции то же не очень ликвидны, ибо продавать при коррекции можно выйти в убыток. Итого есть табличка- ликвидность и доходность. Если готов купить и забыть, то лучший вариант акции. Если капитал большой то коммерческая для диверсификации. Если нужны ликвидные вещи, то вариант-облигации. Квартира как и депозит дают меньше инфляции, кто не умеет считать как раз и держат в банках стеклянных и банках обычных. Квартира в Аренду ещё хуже ибо надо заниматься и решать проблемы с ее обслуживанием
Вы забыли учесть инфляцию на саму недвижимость. Если вы купили квартиру в 2011 году, то в 2021 вы продадите её дороже. Стоимость квартиры, как правило, увеличивается соразмерно уровню инфляции (можно сказать что повышение цен на товары, в том числе и на квартиры это и есть инфляция).
Таким образом доходности покупки квартиры с целью сдачи её в аренду следует рассчитывать так: сколько вы заработаете за расчетный период - стоимость ремонта + повышение стоимости квартиры за расчетный период.
В принципе верно говорите. Это называется капитализацией. Обычно покупается квартира в новостройке, в том числе на этапе котлована, вот она и растёт в цене. Еще вариант покупки в элитных жилых комплексах. Новостройки, элитки, вся первичка как правило капитализируется. Но. Там большие вложения в ремонт квартиры, покупки Мебели, Кухни, всяких бытовых вещей и тд. Все это требует дополнительных больших денег, времени. Это время квартира тянет деньги, но не приносит прибыль, арендатор не зайдёт в пустые Комнаты. Отсюда доходность так же размазывается и соответсвенно капитализация растёт от благоустройства всего Жк и собственного ремонта. Короче не только от хозяина все зависит. А ещё капитализация в рублях, которая съедается инфляцией. Вторичка гораздо хуже капитализируется, но требует небольшого входа в бизнесе как по времени и деньгам. Так что если разделить квартиры по капитализации, то доходность примерно такая:
1)депозит 4%, низкий вход и высокая ликвидность, рисков 0 (несколько вкладов для АСВ)
2) вторичка 3-4%, низкий входной капитал, высокая ликвидность, активное участие (поиск арендатора), низкие риски
3) первичка 4-7%, высокий входной капитал, активное участие (ремонт, Мебель, благоустройство Жк), ликвидность только после сдачи всего ЖК и соседей, активность опять же в поиске арендаторов, низкие риски
4) облигации 6-7%, низкий входной капитал, высокая ликвидность, пассивное участие, низкие риски
5) коммерческая недвижимость 12%, высокий входной капитал, низкая ликвидность, активное участие (поиск арендатора), средние риски
6) акции СП500. Низкий входной капитал, средняя ликвидность (не продашь на просадках), пассивное участие, средние риски
7) «портфельный инвестор», это те которые могут выстрелить и упасть. Они падают максимум на 100%, но могут вырасти на 1000% и более. Берёшь портфель и складываешь много из FAatman (акции ААА и типа того) потом крутых китайцев, потом не крупных, но с потенциалом, потом вообще убыточных, потом всякое гавно типа верджин галактик. Средний входной капитал, средняя ликвидность, пассивное участие, средние риски
8) спекулянт, трейдер. Покупаешь говноакции и ждёшь ракеты. Либо скальпируешь арбитраж.
Вторичка низкий порог входа? Неужели. Вторичка с хорошей локаций, будет подороже первички. На котловане покупка потеряла смысл, после ввода эскроу застройщику не интересен этот способ привлечения инвестиций в массе, а мелкий, это риск превратиться в дольщика терпилу. Дальше читать не стал, наверное и про фонду наваяли так же. Оналитег. А ведь люди читают и даже лайки смотрю есть. А ведь дьявол кроется в мелочах и кто то прислушается, вместо того, чтобы долго и серьёзно изучать вопрос.
Продажа на просадках не уменьшает ликвидность. У акций как раз высокая ликвидность. А вот быстро продать квартиру проблемно.
Неправда, повышение стоимости квартиры, следует относить не к заработку, а к поправке на инфляцию. Заработок- это арендный доход, минус жку, ремонты, простой, налоги, и иные расходы, связанные с повышенной амортизацией, вот что останется и будет доходом. А если ещё сюда добавить расходы на транспорт, время и нервы потраченные на решение проблем с этим доходом, вот и посчитайте.Доход окажется менее, чем скромным от инвестиций в бетон. Вся фишка в психологии.
Относить не к заработку? Хорошо. Допустим я купил квартиру за миллион, через 5 лет продал её за полтора миллиона. Как тогда правильно будет сказать? Я поправился за счёт инфляции на пол миллиона?
Сохранил капитал. Ведь придя в магазин, по истичении 5ти лет, вы увидите иные цены, заплатите не20р за булку хлеба а 40.за жку не 5тыс.а 10.почему увеличение этих расходов вы не видите? А ведь с 2010го по 2020 год. Ифляция в среднем составила около 10_12%годовых,а не 5%как врёт ЦБ. Я покупал квартиру в 2010ом за 1,5миллиона,сейчас она стоит 3, это до скачка цен. Подорожание составило 100%за 10лет.Но я не считаю, что я поправился на полтора мульта. Ведь доллар в 2010ом стоил30р. Я заплатил 50т.сейчас 75.Получается, что квартира должна стоить 3750р.Думаю,что в долларах она подешевела как раз тыс. на 500.Так что и вы и я не поправились на полмульта, а схуднули.
это значит, что на полученные полтора миллиона можно будет приобрести ровно столько же, сколько и на миллион 5 лет назад, в сухом остатке как был условный миллион так и остался
Инфляция самой недвижимости - не есть доход, если бы можно было заработать на повышении стоимости квартиры, то следует, что на заработанные деньги можно купить две те же самые квартиры, что куплены 10 лет назад, однако спустя 10 лет на эти "заработанные" деньги можно снова купить точно такую же квартиру как и 10 лет назад. Грубо говоря цена квартира индексирована относительно инфляции в стране. Хотя денег особо и не принесла.
Интересно, почему в налоговой сумму, полученную от продажи квартиры, называют именно доходом, а не чем-то другим? Если есть документы, подтверждающие покупку квартиры, то доходом считается разница между продажей и покупкой. https://www.nalog.ru/rn77/fl/pay_taxes/flat/realty_sell/
Потому что великая раися все посчитает доходом, лишь бы содрать побольше денег, для них нет логики и здравого смысла, первостепенная цель - ободрать тебя как пса помойного - вся суть сверхдержавы
В России вы можете забыть про налоговую вообще, если будете работать без вывески, принимать наличку и переводы. И никто вам ничего не сделает, вы можете даже через порог никого не пускать -ваша частная собственность. Россия это кайф для любого предпринимателя, но диванные войска это не признают, у них до сих пор Чубайс - враг народа. В любой другой "цивилизованной" стране если вы начнёте работать без вывески, вас сдадут соседи на второй же день, на третий день приедет полиция запишет показания свидетелей и отправит дело в суд, где вас ждёт окуенный штраф. Могут и счета арестовать до окончания суда. Как говорится - почувствуйте разницу.
Хотелось бы уточнить для широкой публики. Облигации тоже дешевеют. Можно купить ОФЗ и попасть на просадку в 10%. Заходите продать в моменте — получите убыток по факту, т.к. сумма полученных дивидендов будет меньше, чем просадка по цене. То есть, да, продать можно всегда (в часы работы биржи). Но это не депозит и гарантированной прибыли может и не быть.
Попробуйте купить нормальную коммерция. И не найдёте. Скупают все, что можно сдать в аренду. Срок окупаемости 8 лет обычно. Не очень, но что-то капает. Плюс коммерции - не надо вкладываться в ремонт, это забота арендатора, не занимаешься текущим обслуживание, тоже арендатор, договор долгосрочный, обычно, десять лет.