{"id":4111,"title":"\u041a\u043e\u043d\u043a\u0443\u0440\u0441: 1 \u043c\u043b\u043d \u0440\u0443\u0431\u043b\u0435\u0439 \u0440\u0430\u0437\u0440\u0430\u0431\u043e\u0442\u0447\u0438\u043a\u0430\u043c \u043f\u0440\u0438\u043b\u043e\u0436\u0435\u043d\u0438\u0439","url":"\/redirect?component=advertising&id=4111&url=https:\/\/vc.ru\/promo\/257455-konkurs-dlya-razrabotchikov-s-prizovym-fondom-v-1-mln-rubley&hash=09fdce1da8605e1f5eb2b2aacbabb68d2796e6e436b92ac6cf8255b39ccae26a","isPaidAndBannersEnabled":false}
Финансы
Максим Ильин

Сдача однушек в аренду — так ли это выгодно? Финансовый результат за 6 лет

На днях я разговаривал по видеосвязи со своим другом. У него в собственности есть несколько квартир в Москве и одна квартира в Черногории, которые генерируют ему ежемесячно некоторый полупассивный доход. На мой вопрос “почему ты не продаешь свою недвижимость или хотя бы часть её и не переложишь эти деньги в акции/облигации” последовал ответ: “Акции – это очень ненадежно. А квартиры, которые у меня есть, ежемесячно приносят мне копейку и они неплохо подросли в цене с того момента, как я их купил. Даже если убрать все риски из уравнения, то недвижимость все равно выгоднее, чем фондовый рынок”. На мой вопрос “брал ли ты в руки калькулятор и просчитывал ли ты оба варианта вложений (в квартиры и в фондовый рынок)” естественно последовал ответ “нет, и так все очевидно”.

Очень многие люди считают доходность в уме и не прибегают к помощи калькулятора (или Excel). Они просто берут стоимость квартиры сегодня и отнимают стоимость квартиры, которая была 10 лет назад. Полученная разница в рублях является для них железобетонным доказательством того, что они «выгодно вложились».

Я сейчас постараюсь быть максимально непредвзятым и просто открою Excel для расчета 2 сценариев: покупка квартир в Москве для сдачи в аренду и покупка индекса S&P500. Исходные данные будут частным случаем, а именно частным случаем моего друга. Все моменты и мелкие погрешности (комиссии брокера, налоги, комиссии риелтору, затраты на ремонт квартир и т.д.) я учитывать не стану, так как они сильно усложнят расчеты, но на итоговый результат повлияют незначительно. Итоговый результат мне неизвестен, как и моему другу. Тем интереснее будет производить расчеты.

Покупка квартир в Москве для сдачи в аренду

Исходные данные:

  • В мае 2015 куплена квартира (32 м2) у метро Бульвар Рокоссовского за 5.800.000₽. Сдается за 34.000₽ / месяц.
  • В июне 2017 куплена квартира (29 м2) у метро Бульвар Рокоссовского за 4.800.000₽. Сдается за 27.000₽ / месяц.

Вношу все данные в Google-таблицы и считаю сколько бы заработал мой друг в случае продажи 2-х этих квартир сегодня. Плюсую также доход от сдачи квартир в аренду за все это время. Со слов моего друга: простоев не было, стоимость аренды первой квартиры в разное время составляла: 31, 32 и 34 тысячи рублей в месяц. Для расчетов я взял максимальную стоимость в 34.000₽.

В случае продажи обеих квартир сегодня: вложенные в разное время в покупку квартир 10.600.000₽ принесли бы моему другу доход в размере 9.417.000₽. Действительно хороший результат, в минусе мой друг точно не остался. В рублях вложенные средства практически удвоились.

Кстати, если рост стоимости квартир в рублях кажется впечатляющим, то вот рост стоимости квартир в $ немного грустный, особенно это касается первой квартиры.

Зачем вообще считать в $, если мы живем в России и платим рублями?

В мире нет ничего более стабильного, чем рост курса доллара по отношению к рублю. Глупо игнорировать этот факт и продолжать верить заявлениям по ТВ, что надо избавляться от долларов, ведь вот-вот экономика США рухнет. Да, долларами мы не сможем расплатиться в магазине, но разве это важно когда мы рассматриваем покупку активов?

Любой актив (не важно к какой валюте он привязан) мы можем конвертировать в конечном итоге в рубли. Нам важен рост актива не в конкретной валюте, а в покупательской способности. Если купленная квартира в рублях подорожала в 2 раза, а цены в Пятерочке увеличились в 10 раз, то по факту мы в минусе.

Покупка индекса S&P500

Что ж, теперь я возьму те же суммы и в те же даты (виртуально) куплю на них ETF на индекс S&P500, а именно SPY. Этот ETF привязан к доллару, а значит для верности расчетов я должен перевести рубли в доллары, учитывая курс доллара в момент покупки.

Перевожу рубли, за которые покупались квартиры в 2015 и 2017 годах в доллары:

Далее использую сайт для тестирования и сравнения между собой инвестиционных портфелей portfoliovisualizer.com. Ввожу суммы покупки в долларах, выбираю соответствующие временные периоды (с мая 2015 и с июня 2017 по май 2021), а также указываю, что все дивиденды реинвестируются.

1. Покупка ETF на S&P500 (SPY) в мае 2015 на сумму 5.800.000₽ (или 113.859$):

Итоговый результат: 256.086$

2. Покупка ETF на S&P500 (SPY) в июне 2017 на сумму 4.800.000₽ (или 84.611$):

Итоговый результат: 157.580$

Для наглядности свожу все полученные данные в единую Google-таблицу:

Результат инвестирования в индекс S&P500: доход в размере 19.953.371₽.

Подведение итогов

Я рассмотрел частный случай покупки 2-х квартир в Москве (реальные данные моего друга) и принял в расчетах идеальные условия их сдачи в аренду (без ремонтов, без простоев и по максимальной цене сдачи за весь период). Выходит, что если бы вместо покупки конкретно этих квартир в 2015 и 2017 годах мой друг купил бы ETF на индекс S&P500 и реинвестировал все полученные дивиденды, то его финансовый результат за это время оказался бы лучше на 10,5 млн. ₽! Вы только вдумайтесь – 10.500.000₽! На эту разницу можно купить ещё одну квартиру в Москве.

Я не призываю отказываться от покупки квартир и не ставлю своей целью доказать кому-либо, что долгосрочное инвестирование в индекс – лучшее инвестиционное решение. Во-первых, никто не знает что будет в будущем и предугадать это невозможно. Во-вторых, инвестирование в индекс – это определенный риск. Принимать этот риск на себя или нет – личное дело каждого.

Цель данного поста была проста: доказать прежде всего моему другу и всем тем, кто мыслит также, как и он, что калькулятор и Excel изобрели не просто так. Если вам кажется, что вы выбрали максимально правильный путь, то не поленитесь перепроверить свои предположения, подкрепив их расчетами. Возможно вы были правы, а что если нет?

Мне нравится проверять гипотезы, сравнивать различные подходы между собой и все это подкреплять хотя бы простыми расчетами. Когда я стал так делать, я перестал верить первому встречному, который, к примеру, считает золото/недвижимость/криптовалюту лучшим инвестиционным инструментом. Такие люди просто транслируют чужие мысли, при этом не проверяя их подлинность. Нельзя верить на слово никому: ни Герману Грефу, ни знаменитому блогеру, ни своему лучшему другу. Учитесь критически оценивать любую входящую информацию, ведь не всегда она является полезной и правдивой.

Я уже 1,5 года откладываю некоторую часть от своих доходов в надежде создать свой собственный мини-пенсионный фонд через 10-15 лет. При моих суммах купить квартиру в Москве для сдачи в аренду - нереально, а вот купить индексный фонд - вполне осуществимая задача. А как мы выяснили выше, этот способ экономически целесообразнее, чем покупка квартир. Практически о каждом своем шаге я пишу в своём скромном блоге, откуда был взят данный пост.

{ "author_name": "Максим Ильин", "author_type": "self", "tags": [], "comments": 87, "likes": 34, "favorites": 89, "is_advertisement": false, "subsite_label": "finance", "id": 244404, "is_wide": false, "is_ugc": true, "date": "Tue, 11 May 2021 11:49:13 +0300", "is_special": false }
0
87 комментариев
Популярные
По порядку
Написать комментарий...
23

Возможно я старомодный и не бегу за трендом, но в одно время для себя вывел перечь.
Инвестиции:
1. Нагрузка на психо-эмоциональное здоровье.
2. Нужно постоянно мониторить дела в мире.
3. Твит может как обвалить так и поднять акции.
4. Возможны большие прибыли.
5. Огромный порог вхождения.
6. Много мошенников и махинаций.

Сдача в аренду:
1. Увеличение недвижимого имущества, которое всегда твоё.
2. Возможность плыть по течению и не отвлекаться на любой чих.
3. Дети... подарить квартиру детям, а акции могут завтра упасть и квартиру уже не купить.
4. Возможность получать ежемесячный доход, который можно реинвестировать в другое недвижеммое имущество, например торговое.

Как по мне инвестиции не для всех и рассматривать его как основной доход, лично мне - крайне тяжело. Максимум как дополнительный доход, который не жалко потерять.
Дополнительно уже тошнит от слов - инвестиции, трейдер, акции и прочее. Слишком уж большой тренд. Обвалы рынок бывают, история знает, а недвижеммое имущество нужно всём.

Да и сложно воспринимать статью - если бы, да кабы. Вот недавно друг "трейдер" вложил большой процент своего капитала в фарм компании и пролетел.

Личное имхо.

Ответить
19

Вы описали трейдинг, а не инвестиции. Думаю, автор в первую очередь имеет в виду buy & hold на 3+ лет, а не ежедневное отслеживание рынка, для которого эти пункты справедливы.

Ответить
8

"Друг вложился в фарму" - взял на себя индустриальные риски и поиграл в маркет-тайминг. Молодец, чё. К тому же надо посмотреть, может через 5 лет он уже будет в выигрыше. 

У меня знакомая вложилась в квартиру в новостройке для личного пользования - слышит разговоры у соседей с точностью до отдельных слов. Тоже удачненько. Попробуй продай такое без вранья покупателю. Хочешь - можешь детям подарить зато )))

Другие взяли хату, а сосед - реальный наркоман, слушает страшный музон круглосуточно и орёт что-то непонятное страшным голосом не переставая. Полиция разводит руками. Тоже "хорошо") это называется неотъемлемые риски актива :D

На единичных примерах смотреть - дело неблагодарное. Надо на статистике. 

Ответить
1

Так сосед орет? Простите не удержался

Ответить
6

Плыть по течению, говоришь?
У тебя реальный опыт сдачи квартиры в аренду есть? Или так, теоретизируешь?
Спойлер: как раз все наоборот, сдача квартиры - ещё какое напряжение, а вот портфель ЦБ, особенно индексов - расслабленное "плытие" по течению.

Ответить
2

Согласен, заходишь в терминал, а там все красное... и не исключено, что на пару лет.

Ответить
2

Да и риски-то он во внимание не берёт. Рухнул рынок - нет денег. А квартира, вот она, стоит, никуда не денется. Просто опять из серии, если бы бабушка была дедушкой. А если б друг биток купил, так вообще бы миллионер долларовый был. 

Ответить
2

1. Увеличение недвижимого имущества, которое всегда твоё.

Только если у тебя недвижимость не в Сочи, где наметили Олимпиаду, и тогда твою недвижимость просто забирает себе государство.

 2. Возможность плыть по течению и не отвлекаться на любой чих.

Когда съёмщики тебе за полгода квартиру ушатают так, что даже застройщик не узнает, выводы будут немного другие

 3. Дети... подарить квартиру детям, а акции могут завтра упасть и квартиру уже не купить.

Или рубль завтра обвалится, и на цену квартиры акции (в том объёме) уже не купить

Недвижимость, как инструмент инвестиции, показывает весьма скромные результаты. Пик цен на недвижимость в России в валюте был в 2008 году. Если бы вы купили квартиру в 2008, вы были бы в минусе уже 13 лет. И чёрт знает сколько ещё будете в минусе. Помните об этом, когда подумаете купить недвижимость в России для инвестиций.

Ответить
0

Есть инструменты которые не надо мониторить каждый день, если вам это не нравится. Да, если вам это не по душе, то наверно недвига это выход. 4-5% доходностей, плюс рост цены. Наверноето выход. 

Ответить
9

Пример так себе, определенно фондовый рынок гораздо более рискованный инструмент, чем квартира, хотя очевидно что за 6 лет сдачи этой квартиры в аренду - она просто убита в хлам, а средненький ремонт сейчас в районе 1.5 млн руб

Ответить
9

Сп500 почти без риска, если хотя бы на три года про них забыть. Квартиры конечно меньший риск, но просто удивительно, насколько у нас народ не умеет считать. Вложение капитала в квартиры для сдачи в Аренду-самый неэффективный способ. Обычно есть проблемы с арендаторами, с ремонтом и тд. Там доходность 3-4% в год, почти как у депозита. Выше у коммерческой недвижимости, обычно 12%, но там нужен больший капитал и Обьекты по сравнению с квартирами неликвидны. То есть хату ты сможешь продать быстро, а вот коммерческую не всегда. Облигации дадут чуть больше депозита и квартиры, но меньше чем коммерческая, в районе 6-7%. Зато суперликвидность и капитвл минимальный. То же самое акции, чуть рискованнее, зато прибыльнее. Если забыть и не нервничать при просадках, которые случаются. Соответсвенно акции то же не очень ликвидны, ибо продавать при коррекции можно выйти в убыток. Итого есть табличка- ликвидность и доходность. Если готов купить и забыть, то лучший вариант акции. Если капитал большой то коммерческая для диверсификации. Если нужны ликвидные вещи, то вариант-облигации. Квартира как и депозит дают меньше инфляции, кто не умеет считать как раз и держат в банках стеклянных и банках обычных. Квартира в Аренду ещё хуже ибо надо заниматься и решать проблемы с ее обслуживанием

Ответить
2

Вы забыли учесть инфляцию на саму недвижимость. Если вы купили квартиру в 2011 году, то в 2021 вы продадите её дороже. Стоимость квартиры, как правило, увеличивается соразмерно уровню инфляции (можно сказать что повышение цен на товары, в том числе и на квартиры это и есть инфляция).
Таким образом доходности покупки квартиры с целью сдачи её в аренду следует рассчитывать так: сколько вы заработаете за расчетный период - стоимость ремонта + повышение стоимости квартиры за расчетный период.

Ответить
11

В принципе верно говорите. Это называется капитализацией. Обычно покупается квартира в новостройке, в том числе на этапе котлована, вот она и растёт в цене. Еще вариант покупки в элитных жилых комплексах. Новостройки, элитки, вся первичка как правило капитализируется. Но. Там большие вложения в ремонт квартиры, покупки Мебели, Кухни, всяких бытовых вещей и тд. Все это требует дополнительных больших денег, времени. Это время квартира тянет деньги, но не приносит прибыль, арендатор не зайдёт в пустые Комнаты. Отсюда доходность так же размазывается и соответсвенно капитализация растёт от благоустройства всего Жк и собственного ремонта. Короче не только от хозяина все зависит. А ещё капитализация в рублях, которая съедается инфляцией. Вторичка гораздо хуже капитализируется, но требует небольшого входа в бизнесе как по времени и деньгам. Так что если разделить квартиры по капитализации, то доходность примерно такая:
1)депозит 4%, низкий вход и высокая ликвидность, рисков 0 (несколько вкладов для АСВ)
2) вторичка 3-4%, низкий входной капитал, высокая ликвидность, активное участие (поиск арендатора), низкие риски
3) первичка 4-7%, высокий входной капитал, активное участие (ремонт, Мебель, благоустройство Жк), ликвидность только после сдачи всего ЖК и соседей, активность опять же в поиске арендаторов, низкие риски
4) облигации 6-7%, низкий входной капитал, высокая ликвидность, пассивное участие, низкие риски
5) коммерческая недвижимость 12%, высокий входной капитал, низкая ликвидность, активное участие (поиск арендатора), средние риски
6) акции СП500. Низкий входной капитал, средняя ликвидность (не продашь на просадках), пассивное участие, средние риски
7) «портфельный инвестор», это те которые могут выстрелить и упасть. Они падают максимум на 100%, но могут вырасти на 1000% и более. Берёшь портфель и складываешь много из FAatman (акции ААА и типа того) потом крутых китайцев, потом не крупных, но с потенциалом, потом вообще убыточных, потом всякое гавно типа верджин галактик. Средний входной капитал, средняя ликвидность, пассивное участие, средние риски
8) спекулянт, трейдер. Покупаешь говноакции и ждёшь ракеты. Либо скальпируешь арбитраж.

Ответить
2

Вторичка низкий порог входа? Неужели. Вторичка с хорошей локаций, будет подороже первички. На котловане  покупка потеряла смысл,  после ввода эскроу застройщику не интересен этот способ привлечения инвестиций в массе, а мелкий, это риск превратиться в дольщика терпилу. Дальше читать не стал, наверное и про фонду наваяли так же. Оналитег. А ведь люди читают и даже лайки смотрю есть. А ведь дьявол кроется в мелочах и кто то прислушается, вместо того, чтобы долго и серьёзно изучать вопрос. 

Ответить
2

Неправда, повышение стоимости квартиры, следует относить не к заработку, а  к поправке на инфляцию. Заработок- это арендный доход, минус жку, ремонты, простой, налоги, и иные расходы, связанные с повышенной амортизацией, вот что останется и будет доходом. А если ещё сюда добавить расходы на транспорт, время и нервы потраченные на решение проблем с этим доходом, вот и посчитайте.Доход окажется менее, чем скромным от инвестиций в бетон. Вся фишка в психологии. 

Ответить
0

Относить не к заработку? Хорошо. Допустим я купил квартиру за миллион, через 5 лет продал её за полтора миллиона. Как тогда правильно будет сказать? Я поправился за счёт инфляции на пол миллиона?

Ответить
8

Сохранил капитал. Ведь придя в магазин, по истичении 5ти лет, вы увидите иные цены, заплатите не20р за булку хлеба а 40.за жку не 5тыс.а 10.почему увеличение этих расходов вы не видите? А ведь с 2010го по 2020 год. Ифляция в среднем составила около 10_12%годовых,а не 5%как врёт ЦБ. Я покупал квартиру в 2010ом за 1,5миллиона,сейчас она стоит 3, это до скачка цен. Подорожание составило 100%за 10лет.Но я не считаю, что я поправился на полтора мульта. Ведь доллар в 2010ом стоил30р. Я заплатил 50т.сейчас 75.Получается, что квартира должна стоить 3750р.Думаю,что в долларах она подешевела как раз тыс. на 500.Так что и вы и я не поправились на полмульта, а схуднули. 

Ответить
0

это значит, что на полученные полтора миллиона можно будет приобрести ровно столько же, сколько и на миллион 5 лет назад, в сухом остатке как был условный миллион так и остался 

Ответить
0

Инфляция самой недвижимости - не есть доход, если бы можно было заработать на повышении стоимости квартиры, то следует, что на заработанные деньги можно купить две те же самые квартиры, что куплены 10 лет назад, однако спустя 10 лет на эти "заработанные" деньги можно снова купить точно такую же квартиру как и 10 лет назад. Грубо говоря цена квартира индексирована относительно инфляции в стране. Хотя денег особо и не принесла.

Ответить
0

Интересно, почему в налоговой сумму, полученную от продажи квартиры, называют именно доходом, а не чем-то другим? Если есть документы, подтверждающие покупку квартиры, то доходом считается разница между продажей и покупкой. https://www.nalog.ru/rn77/fl/pay_taxes/flat/realty_sell/

Ответить
0

Потому что великая раися все посчитает доходом, лишь бы содрать побольше денег, для них нет логики и здравого смысла, первостепенная цель - ободрать тебя как пса помойного - вся суть сверхдержавы

Ответить
0

 Облигации ... суперликвидность

Хотелось бы уточнить для широкой публики. Облигации тоже дешевеют. Можно купить ОФЗ и попасть на просадку в 10%. Заходите продать в моменте — получите убыток по факту, т.к. сумма полученных дивидендов будет меньше, чем просадка по цене. То есть, да, продать можно всегда (в часы работы биржи). Но это не депозит и гарантированной прибыли может и не быть.

Ответить
0

Попробуйте купить нормальную коммерция. И не найдёте. Скупают все, что можно сдать в аренду. Срок окупаемости 8 лет обычно. Не очень, но что-то капает. Плюс коммерции - не надо вкладываться в ремонт, это забота арендатора, не занимаешься текущим обслуживание, тоже арендатор, договор долгосрочный, обычно, десять лет. 

Ответить
5

Смотря, что вы подразумеваете под риском. Для меня нет ничего рискованнее, чем недвижимость в стране под санкциями, нарастающими геополитическими рисками и международной изоляцией, со стагнирующей бесперспективной экономикой и неработающими законами в области частной собственности.

Ответить
2

Угораздило же тут родиться

Ответить
1

В квартире есть тоже риски. Которые может и небольшие, но на горизонте 10 лет вероятность их срабатывания высокая. Затопили соседи, пожар, падение стоимости квартиры в 2 раза.

Ответить
7

А теперь посчитайте то же самое, но если бы вы сдавали бы с 2000 года по 2010 и сравните сколько вы заработали(потеряли) бы на SnP500 за тот же  период.

Ответить
3

Да всё эти sp500 заработали только как пару тройку лет в РФ, я имею в виду для широкого круга инвесторов. Ранее этим инструментом пользовались только избранные. На памяти моё обращение в один из банков по брок.обслуживанию в 2005г.Мне обозначили условия открытия счёта как наличие 50т$и опыт работы с ценными бумагами не менее 5лет.Скажу больше, вся эта популяризация инвестиций сейчас, так же носит определёный характер, целью которого является, приучить народ формировать себе пенсионные накопления, ещё и брать налог с дохода при формировании НДФЛ13%(пока 13)тем самым государство полностью или частично, хочет освободить себя от соц. обязательств. Это особенно видно по Условиям закрытия информации реформирования гос. пенсионной системы в последнее время,(если закрыли, значит ничего хорошего ждать не стоит, учитывая последние кульбиты в законодательстве по пенс. реформе), но отнюдь,никак не с целью повышения уровня дохода граждан, с которым традиционно в РФ всегда боролось государство . 

Ответить
1

10 лет это короткий срок для фондового рынка. 
Одно десятилетие может проиграть недвижимости - это факт. Правда, вероятность этого невелика. 

Срок окупаемости недвижимости - 15-20 лет,  с другой стороны. Примерно столько же занимает возврат ипотеки для среднестатистического должника. 

Теперь сравните доходности недвижки и S&P500 за 20 лет. Вероятность, что индекс проиграет недвижке - невелика. Но она есть. За повышенную премию - повышенный риск. Добро пожаловать в инвестиции. 

Ответить
1

Я ежемесячно направляю в акции 50к рублей, то есть инвестирую. Как я могу инвестировать 50к рублей в покупку физической недвижимости? Ипотека? 

Скорее всего сейчас придем к тому, что можно инвестировать в REIT, а затем придем к тому, что нужно диверсифицировать портфель. Если нет, то предложите оптимальный способ заставить свои сбережения (которые откладываются с каждой зп) работать с минимальным риском их потери. Лично для меня индексное инвестирование - самый оптимальный вариант.

Ответить
9

Бинго. Это, наверное, правильный ответ. 

Ну тут я вам скажу, что история про >8% на S&P500 - это только американская история. Которая может сдуться, как, например, Япония, которая была мировым паровозом в 70-80-е.
 Или в меньшей степени Европа, разные рынки. 

Диверсифицируйся на мир - получишь снижение рисков и снижение доходности до 4-5% годовых. 
Веришь в Штаты - не диверсифицируйся на мир - получай национальные и геополитические страновые риски. 

Но недвижимость в отдельно взятой стране в отдельно взятом городе в отдельно взятом районе в отдельно взятой многоэтажке в отдельно взятую квартиру - это гораздо более рискованно, чем S&P500.

В общем, по ситуации смотри))

Ответить
2

 Веришь в Штаты - не диверсифицируйся на мир - получай национальные и геополитические страновые риски.

Справедливости ради, в S&P 500 входит много транснациональных корпораций, которые оперируют во всем мире и не зависят чисто от экономики США. Поэтому S&P 500 нельзя считать чисто американским индексом, только лишь из-за того что его составные торгуются на амер. биржах.

Ответить
1

Но не нужно забывать, если Америка чихнёт, то весь мир будет болеть 

Ответить
1

Если Америка чихнёт, и индекс обвалится, рубль рухнет ещё сильнее, как мы знаем по опыту. Соответственно это тоже даст доходность.

Ответить
0

Тоже верно кстати. Интересно узнать, какая там доля чисто американских компаний

Ответить
0

Можно и акций прикупить, например экспортёров или надёжных из us только, чтобы в долларах

Ответить
0

Откуда у вас данные о среднем сроке погашения ипотеки? 6-7 лет средний срок

Ответить
2

С 2000 по 2010 sp500 = - 20%. Естественно никто не может гарантировать, что в этом десятилетии кризиса также не будет. 

Ответить
1

Тоже хотел сказать, что всё зависит от периода. Попал на кризис и плакали все твои инвестиции.
Мораль проста - сбережения и инвестиции лучше всего диверсифицировать, не класть все яйца в одну корзину. 
Понятно, что все эти блогеры с нами не согласятся, но мы то знаем что они тут рекламируют. 

Ответить
0

Конечно. Им здесь поле непаханое для заработка, аналитики, финсоветники, брокеры всех мастей. И все знают, как заработать. Но только не на рынке а на деньгах Инвестора. 

Ответить
2

На редкость глупый и вредный пост
1. На ежемесячные платежи за аренду квартиры можно жить, покупать себе покушать. А на ваш индекс только наяривать всухую, сложив зубы на полку
2. Дружно забили на все налоги, связанные с инвестированием в валюте (переоценка, ндфл)
3. что делать, если индекс рухнет, как в год назад, а жрать бует хотеться по прежнему? квартиру хотя бы можно пересдать

в общем, безграмотный пост
я часть средств держу в недвиге

Ответить
1

Сохранение капитала и извлечение ежемесячного дохода - разные задачи.
При второй задаче нужно брать не индекс, а дивидендные акции и (или) облигации.

Ответить
0

в первых строках автор пишет, что его друг считает акции слишком рискованными. Что в случае с диверсифицированным портфелем дивид акций бред.
облигации в отличии от акций не дают защиты от инфляции - вложение в них просто проедание капитала
относительную защиту от инфляции тела инвестиции дают только недвига и акции (лучше дивид). То, что приносит реальный регулярный доход

Ответить
0

облигации под 9-11% дают намного больший доход чем сдача квартиры, доход которой ~3% годовых, сравнивать низкодоходный актив недвижимость и высокорискованный актив акции - полная бредятина

Ответить
0

"облигации под 9-11%" - это мусор
"сдача квартиры, доход которой ~3% годовых" однушка у метро в Москве даст 5-6% легко с учетом всех расходов
и главное, при погашении облигаций вы получить обесценившуюся на величину инфляции сумму инвестиции, а однушка у метро как минимум на величину инфляции подорожает

Ответить
0

сдача квартиры никогда не даст 5-6% годовых, к сожалению вы абсолютно не смыслите ни в инвестициях, ни в недвижимости, вам лучше самостоятельно материальным активами не распоряжаться, увы

Ответить
0

ага. мои однушки у метро дают 7% и подорожали уже в 2 раза.
за 8 лет владения расходов на ремонт не было. Ни дня простоя.
Арендная плата увеличилась на 10%.

При погашении облигаций я получу деньги по номиналу, которые к тому времени обесценятся на величину инфляции. А квартира и сама подорожает и аренда за нее тоже.

Ответить
0

Согласен с вами

Ответить
–1

Да в том-то и беда, что предсказать, как себя поведет фондовый рынок никто не может. Ну прекрасно, что за этот период S&P так подрос, но он же мог и рухнуть... Недвижимость, все же, намного более консервативный инструмент. Конечно, доход ниже, но и риск ниже...

Ответить
2

Неправда. Сп500 на дистанции 12 лет даёт 100% гарантию роста, даже если купил акции методом тыка. При 7 годах, посчитано что 75% вероятность роста. В первые три года можно действительно не заработать. Но как правило, те кто покупают и забывают об акциях потом снимают сливки. Не надо трейдерить, не надо тратиться на комиссию и налогах, зато доход в долларах, а не в рублях которые поедает инфляция. Ну и все говорят о риске, но СП500 неизменно год от года растет

Ответить
3

Откуда гарантия 100% роста? Деревья не растут до небес, если рост шел 12 лет, это не значит, что он будет продолжаться и дальше. В 2008 был период, когда S&P падал в 2 раза. Я не говорю о более ранних кризисах... В конце концов, есть примеры индексов других стран, те же японские, которые подтверждают - не всегда все гладко.

Ответить
1

Для этого и существует дистанция. Ну и не стоит продавать активы в разгар кризиса, чтобы не пенять что "что-то упало, всё тлен") 100% гарантий не бывает, но когда вероятность 99,873% - обычно это округляют до 100)

Ответить
1

Ладно, зайду в эту ветку в 2033-м )

Ответить
2

Когда рухнет S&P, квартиры рухнут еще больше) 

Ответить
0

Как они связаны-то? С чего бы это, если упадут американские акции, у нас все начнут снижать цены или распродавать квартиры? Все периоды резкого падения долларовых цен на квартиры в России - это только при резком падении рубля. А на динамику рубля все же больше влияет российская политика чем то, что происходит за океаном. Ну и если сравнить эти два графика - что-то не вижу там корреляции...

Ответить
0

Вообще-то нет. 

Ответить
0

Чушь не городите, перечитайте заново. На длинном таймфрейме.Индекс всегда растёт 

Ответить
–1

Автор сам пишет "Во-первых, никто не знает что будет в будущем и предугадать это невозможно. " - мне просто интересно, откуда берется ваша уверенность в вечном росте? Есть какая-то фундаментальная теорема?

Ответить
0

Да есть. С каждым новым годом все большее количество людей приносит деньги на фондовый рынок. А поскольку нет способа парковать капитал, кроме как фондовый рынок, он обречен на вечный рост 

Ответить
0

Количество людей конечно, но рост вечен. Не наблюдаете противоречия?
Ну, и способы тоже есть. Одна только крипта сейчас уже набрала колоссальный оборот.

Ответить
0

Количество людей бесконечно. 

Ответить
–1

Да, статья прошла мимо…

Ответить
2

Сдавать помесячно - иметь не более 5% рублевой доходности. Можно перейти на airbnb и авито с посуточной сдачей, но тогда квартира превратится в полноценную работу. 

Ответить
2

а где же ставка дисконтирования?)

Ответить
2

У вас брешь в расчете: в индексе прибыль реинвестируется, а при сдаче квартиры - проедается.

Ответить
1

Я согласен. Как купить sp500?
п. с Сдать квартиру уже могу, научился. 

Ответить
1

1. Открываете брокерский счет в одном из банков (ВТБ, Сбербанк, Тинькофф, Открытие).
2. Покупаете один из этих тикеров (после того как сравните комиссии за управление): FXUS от FinEx, AKSP от Альфа Капитал, TSPX от Тинькофф, SBSP от Сбербанк, VTBA от ВТБ Капитал.

Я бы выбрал FXUS, хоть он и отслеживает индекс Solactive GBS United States Large & Mid Cap. Но по составу и доходности он практически идентичен S&P500.

Ответить
1

А комиссии? Ведь комиссии этих фондов у кого, 0,50 у кого 0,45?Для сравнения у американских итфов на порядки ниже, о,5. А их не купить ни на мамбе, ни на СПб. Только iB. А американский брокер не всем подходит, а так как инвестирование в по сути русские обёрточные фонды прокладки и на долгие года, то эти комиссии влетят в копейку. Или нет? Хотелось бы узнать, как инвестиции в эти посреднические фонды, отразятся на доходности? Кто знает? 

Ответить
0

ЛДВ перекрывает потери на комиссиях внутри ETF.

Ответить
0

>>2. Покупаете один из этих тикеров (после того как сравните комиссии за управление): FXUS от FinEx, AKSP от Альфа Капитал, TSPX от Тинькофф, SBSP от Сбербанк, VTBA от ВТБ Капитал

там в рублях? 

Ответить
0

Вроде все эти етф в рублях, да. 

Ответить
0

Использование российской прокладки (как бы двояко это не звучало) не избавляет от страновых рисков.

Ответить
1

Для многих россиян, особенно старшего поколения, недвижимость - это ощущение стабильности, и они готовы его покупать даже за такую альтернативную стоимость.

Ответить
1

инфляция в долларах тоже есть.
и немаленькая.

Ответить
0

Насколько это принципиально если вы живёте в стране с ещё более высокой инфляцией.

Ответить
1

В некоторых городах-миллиониках стоимость квартир с 2008 года выросла ровно на ноль %%... В рублях...

Ответить
0

Мы смотрим на десятилетие роста, но недвижимость - это про невысокие риски и стабильность. Дико интересно увидеть эту же таблицу в конце этого года.

А если вы берете ETF - обычно еще там комиссия за управление,  у Тинькофф для ETF Nasdaq - 0.79% годовых.

Ответить
0

Как инвестора, по большому счету, вас должна интересовать только декларируемая прогнозная доходность. Какое вам дело до внутренней комиссии?

Ответить
0

Комментарий удален по просьбе пользователя

Ответить
2

Речь не о сверхприбылях, а об элементарной защите сбережений от инфляции + защите от постоянного падения рубля по отношению к $. Квартиры в данном случае показали результат хуже, чем индекс.

Ответить

Комментарий удален

Комментарий удален

Комментарий удален

Комментарий удален

Комментарий удален

0

Суровая у вас реальность.А когда-то читали у кийосаки как все просто 🤑🤣😱 Квартира окупается 15 лет? А с учётом ремонтов лет 19?..

Ответить
0

Они показали это только в вашем теоретическом расчёте. Не нужно говорить, что люди считать не умеют. Просто каждый сам определяет как ему удобнее. 

Ответить
0

Недвижимость под аренду и облигации имеют небольшие риски на небольшом горизонте, но с увеличением времени инвестиций риски возрастают. Широкие фонды акций имеют большую волатильность в коротком таймфрейме, но с увеличением дистанции риски уменьшаются. 10 лет это слишком короткий промежуток для инвестирования, полезно думать на 20-30 лет вперёд.

Ответить

Комментарий удален

Комментарий удален

Комментарий удален

Комментарий удален

0

Я против таких сравнений. Это, как привлечение новых людей в казино или ставки на спорт, с приведением статистики за прошлые года. Вы привели в пример один фонд, который вышел в плюс. Ну, а приведите пример, которые вышли в минус. Если куда-то деньги пришли, значит откуда-то они ушли, а на рынке уходят из карманов других инвесторов.
Считаю, что хайп роста скоро завершиться и настоящие инвесторы, которые читают отчеты компаний и следят за развитием компаний из ETFок, будут в плюсе, а хапоследователи выхватят сполна. Справедливости ради напишу, что и жилая недвижка фуфло редкостное и если экономическая ситуация в регионе ухудшится(работа, социальная доступность, инвестиции, например: столицу перенесут из Москвы, как этого хотели лет 10 назад или, как сейчас дела обстоят с некогда дорогим промышленным городом - Детройтом.), стоимость жилья пойдет вниз. Рост основан на спросе, а в условиях экономического спада ожидать роста не стоит. 

Ответить

Комментарий удален

0

Я вротимел все эти индексы. Это нервы и расчет сделан исходя из известных величин. Квартира-это железобетонно. Причем от сдачи хаты полученные бабки можно было тоже вкладывать, а не прожирать. Например гаражи в новостройках.. 

Ответить
0

А есть реальные примеры, кто без опыта инвестирования, инвестирует 10 млн в фондовый рынок на 5 лет, и радуется что перегнал рынок недвижимости?)

Ответить

Комментарий удален

Читать все 87 комментариев
«В кармане у меня было $2, я надеялся заработать $1 млн»: история одержимого финансовыми схемами мошенника Чарльза Понци Статьи редакции

Предприимчивый итальянец, который прибыл в США в надежде разбогатеть, стал миллионером, а потом оказался в тюрьме и умер в нищете на другом конце мира.

Чарльз Понци на пике своей славы
Что такое пассивное инвестирование. Рассказывает персональный брокер

Как правильно вкладывать деньги на годы или даже десятилетия, и как Уоррен Баффет выиграл пари

Представитель «Тинькофф» опоздал на встречу и разговаривал на повышенных тонах

Была утеряна карта тинькофф (банком пользуюсь около года.). Мне нравится тинькофф, потрясающий банк, хорошие условия.

Первые фото с Марса
Облачные игры стали доступны клиентам Yota
Недосып разрушает мозг: как отсутствие сна увеличивает риск развития Альцгеймера и что с этим делать Статьи редакции

Материал издания «Кинжал».

Продолбать миллионы и не расстроиться: почему я решил писать про АНТИ-кейсы своего маркетингового агентства АМР

Если вам поднадоели истории успешного успеха – устраивайтесь поудобнее: моя статья снова посвящена продолбу денег, неудачным рекламным кампаниям АМР и пояснениям, почему я сделал неудачи обязательной частью программы своего развития.

Робототехника и облачные мощности: почему роботам нужны облака

Настроить автопилот квадрокоптера и запрограммировать коллаборативного робота проще с виртуальными серверами.

банк "Юникредит", или напёрсточники в "потребительском кредитовании"

Мне от банка поступило предложение на получение "потребительского кредита". Кредит был получен. В соответствии с кредитным договором, Заёмщик должен выполнить обязательства по страхованию жизни и здоровья в соответствии с условиями банка (в Нижнем Новгороде банк безальтернативно предлагает на момент заключения договора только 1 Страховую компанию…

В Петербурге новые ограничения: закроют аттракционы, введут обязательную вакцинацию минимум 65% госслужащих Статьи редакции

Постановление городского правительства подписал губернатор Александр Беглов после рекомендаций главного санитарного врача.

Комментарии
null