Привет! Меня зовут Рома Авдалов, я финансовый аналитик на инвестиционной платформе Credit.Club. Мы часто анализируем различные финансовые инструменты, чтобы быть в курсе динамики рынка. На основе некоторых обзоров я буду писать статьи и публиковать их для тех, кому интересна тема инвестиций.
Вложение в недвижимость — простой и понятный инструмент инвестирования. Купил → сдал квартирантам → каждый месяц получаешь доход в виде арендных платежей. Или другой способ: купил → перепродал подороже → заработал на разнице.
Насколько выгодными будут вложения в недвижимость, рассчитаю на примере новостроек. А про то, какие есть преимущества, недостатки и риски вложения в строящуюся недвижимость можно почитать в статье: «Как выгодно инвестировать в новостройки в 2021 году».
Перепродажа
Кому-то это покажется банальностью (да простят меня здешние эксперты), но не могу не упомянуть: для перепродажи выгоднее вкладывать деньги в новостройки на начальном этапе строительства. Чем ниже будет готовность, тем дешевле окажется квартира → можно больше заработать.
Например, 2-комн. квартиру на 50,4 кв. м на этапе строительства в одном подмосковном ЖК можно купить за 6 млн рублей. Срок сдачи дома — до марта 2023 года. За 6 млн покупатель получит квартиру с чистовой отделкой и сантехникой — можно заезжать и жить. В этом же ЖК готовые квартиры с такой же квадратурой и планировкой продаются собственниками уже от 7,5 млн рублей.
Сравнение объявлений на готовое и строящееся жильё в одном подмосковсном жилом комплексе
А теперь предположим, что текущая динамика цен сохранится и квартиры в Подмосковье будут дорожать на 8% в год. Посчитаем, сколько можно заработать через два года без учёта инфляции и налогов (для упрощения не стал их использовать в расчётах, но помните — что они ещё смогут снизить доходность):
Доходность от перепродажи составляет примерно 8%, окупаемость — период продажи
Аренда
Если планируется покупка квартиры для сдачи в аренду, есть смысл рассматривать готовое жильё. Тогда не придётся ждать, например, два года, пока дом будет сдан — можно сразу начать зарабатывать.
Посмотрим, сколько за два года можно заработать на аренде. Возьмём 2-комн. квартиру в подмосковном ЖК за 7,5 млн рублей. Средняя стоимость аренды в соседних домах — 35 тысяч в месяц.
Без учёта налогов, инфляции, коммунальных платежей (по договорённости их можно возложить на арендаторов), расходов на обустройство и ремонт, доходность за 2 года будет равна:
При таких вводных годовая доходность колеблется в пределах 4%, а инвестиции окупятся примерно через 20 лет.
Чтобы получать больше прибыли, можно два года сдавать квартиру, а потом продать её и заработать на общем росте цены по рынку:
Годовая доходность аренды составляет примерно 4%, а окупаемость инвестиций — 20 лет
Что выгоднее
По моим расчётам наиболее выгодный вариант — покупка квартиры на этапе строительства и перепродажа через два года (без учёта налогов). Если покупать готовое жильё у собственников и сдавать его в аренду, инвестиции окупятся только через 20 лет. Чтобы заработать больше, через несколько лет квартиру можно перепродать. Но даже с учётом аренды доход будет меньше, чем при покупке квартиры в котловане.
Именно при таких вводных кажется очевидным, что проще поискать другие способы вложения 6–7 млн рублей. Или всё же есть те, кто хорошо зарабатывают на новостройках? Буду рад обсудить тему в комментариях и добавить в статью интересные дополнения.
Инвесторы в недвижимость - конченые педерасты. Разогнали стоимость жилья до небес. Сплошь и рядом продаются квартиры: 7 млн, из которых 5 указываются в договоре, 2 - неотделимые услуги.
Лучший комментарий!!
Но как это лечить?) Гос регулирование 🤯 или раздавать квартиры как в совке?))
А где учет инфляции? Посчитайте с инфляцией и удивитесь.
Для упрощения не стал в расчётах учитывать инфляцию, налоги и другие издержки. Но даже так видно, что есть смысл поискать другие способы инвестирования.
По моему мнению, большинство людей все равно думают что квартира это инвест проект!)
🤣🤣 окупаемость же 20 лет, а за это время дом устарееет, район может поменяться.. Кв, это зарытие денег, ну либо для себя на старость?
Уже была такая статья и там я доказал, что гораздо лучше купить доллары и положить в банк под проценты.
Ну, или купить биткоины
доллары под 1%?
Да хоть 1 %, за 5 лет больше набежит, чем на непонятно инвестии, которую сожрет инфляция или очередная девальвация
Это ошибочное мнение. Особенно, без доказательств.
Интересная позиция, но с биткоинами все же очень высок риск. Например, сейчас они вообще в 2 раза упали.
Купить доллары и положить их под процент в банке — невыгодно. Доходность по вкладам в валюте у нас в среднем 0,1% годовых.
Валюту брать только под рост курса имеет смысл. При том в последний год вложения в валюту и недвижимость показывают почти одинаковую динамику. За год доллар стоил минимум 69 рублей, а максимум — 80. Получается, что максимальный рост в валюте мог быть 15,42%. Теперь возьму, допустим, недвижимость в Екатеринбурге. За год она выросла в диапазоне 15%-25%.
Наши власти держат собственных граждан за лохов, потому столько и платят, им выгодно, чтобы люди были тупыми и держали в банках в рублях, вот в чем проблема.
А так кому надо, открывает счета за границей.
Можно даже слетать в турцию, там открыть счет, а еще лучше купить там слитк золота и положить в банк, без всяких наших заморочек с ндс.
А когда надо продать его, то его купят без проблем по рыночному курсу на нынешний день, а не как наши хапуги за полцены.
Вариантов много, квартира- не приносит деньги, то есть цена не растет, если только не куплена в европе за евро(и будет продана за евро)
В Сочи сейчас жара по недвижимости и предвидится ещё на пару лет. Можно заходить с нулём и за год до 6 млн. ₽ заработать (реальный кейс). Но нужны «проводники», потому что рынок переполнен мошенниками. 98% объявлений на ДомКлике и Авито — фейки. Я пробовал оценить масштаб мошенничества — он не меньше 2-3 млрд. рублей каждый год. Но, если есть надёжные люди (белые риэлторы, люди с опытом на это рынке), то можно хорошо зарабатывать.
Мой пример. В прошлом году была куплена квартира (жп, но это не имеет значения) в Красной Поляне 96м2 за 15 млн ₽. Квартира хорошая, вложений в мебель и ремонт не требовала. За 4 месяца зимней сдачи принесла 1.25 млн. ₽ чистой прибыли, за 8 месяцев остального времени — 700 тыс. ₽. В этом году квартира стоит 25 млн. ₽. Продаваться будет 2-3 месяца максимум. Спрос сильно превышает предложение.
Несколько знакомых зарабатывают 80-100% годовых на этом. Кто-то успевает и 250% получить в год, но это точно не ипотечники, потому что больше 4 ипотек в год сложно получить. Те, что с нулём приходят, получают 1.5-3 млн. ₽ за год, но видел случай и, когда 6 млн ₽ заработал человек с нулевыми вложениями.
Не учитывать инфляцию на горизонте двух лет еще как то на грани, но на горизонте 20 лет это абсолютно абсурдно. Это один из главных факторов вообще в любых инвестициях.
Так задача не том, чтобы вы заработали на инвестициях, а в том, чтобы впарить вам кредит от Credit.Club.
Если хотите, можете и заём получить :) А по сути статьи — вот полный текст: https://journal.credit.club/stoit-li-investirovat-v-novostrojki
Здесь я опубликовал выдержку из неё, чтобы её обсудить и получить информацию от людей, которые зарабатывают на инвестициях в недвижимость. У вас был такой опыт? Можете поделиться?
Брать кредит на инвестиции и выплачивать вам % по кредиту? Нет, спасибо, к такому опыту инвестиций не стремлюсь.
Вопрос был про опыт инвестирования в недвижимость, а не про кредит для инвестиций.
можете и заём получить
Вы точно уверены, что свой кредит мне не предлагали?
В расчётах не учитывал инфляцию и другие издержки для упрощения. При этом и без них было видно, что проще поискать иные способы вложения денег. Если же рассчитывать подробнее и брать уровень инфляции в среднем 4%, то доходность аренды уже получается на нуле. А у нас ещё будут вычитываться налоги, траты на обустройство жилья, оплату коммунальных платежей в период простоя квартиры и др. Поэтому недвижимость стоит рассматривать скорее как способ хранения денег.
На эту тему есть гораздо более глубокие статьи
8% в год? В Москве за года цена выросла на 35%!!
Думаю, квартира имеет для человека отдельный смысл - имущество, ВЛАДЕНИЕ. Людям это нужно. Спокойнее чувствуешь себя, если есть "лишний" угол.
Всегда понимаешь, если вдруг что, можешь там жить сам, можешь сдавать, можешь продать. Квартира это как золотой слиток, как нефинансовая подушка безопасности.
Для больших игроков с сотнями млн инвестиции в квартиры очевидно не интересны. Это и обсуждалось тут неоднократно.
Про себя скажу так: живу в одной квартире, вторую (примерно в половину стоимости первой) сдаю, чему вполне рад.
На бирже имею активов стоимостью не больше 10% цены сдаваемой квартиры. Стабильность ощущаю именно за счёт квартиры, а не биржевых инструментов.
Но я не профи) Доходность портфеля 5,5 с января 2021 г.
Согласен, что люди так чувствуют себя спокойнее, поэтому могут закрыть глаза на низкую доходность. А на бирже вы инвестируете в рамках определённой суммы или ещё периодически пополняете вложения?
А как вы коммунальные платежи так лихо посчитали? 10 000 х 24 = 24 000р. я тоже так хочу за коммуналку платить)) В жесткой реалии там 240 000р.
Зачем платить ипотеку 20 лет, когда можно продать хату через пару лет когда цена выросла?
Хочу купить квартиру, но не для жизни, а больше как инвест проект. Какой жк взять?
Если средства позволяют берите элитный жк, например Царев Сад в ЦАО
А цены там как, не скажите?
Начинались с 1,1 млн за 1 кв. м
Ого, это конечно хорошая цена , надо подумать.