Что нужно знать, инвестируя в покупку недвижимости в Турции?

Турция – это не только излюбленные нашими соотечественниками курорты, это еще и привлекательная страна для инвестиции в недвижимость. Почему? Здесь есть ряд плюсов, которые действительно могут быть вызвать интерес у иностранца: например, возможность получить гражданство. К тому же Турция сейчас – более открыта, чем некоторые страны Европы. О том, как инвестировать в недвижимость на Средиземноморском побережье рассказала руководитель группы компаний Mayalanya Group в сфере строительства и недвижимости Людмила Гребенщикова.

На протяжении последних пяти лет цены на недвижимость в Турции неуклонно растут. В среднем стоимость квадратного метра в год здесь повышается на 20%. Не стал исключением даже год во время пандемии. Так, в первом квартале 2021 года Турция заняла первое место в мире по темпам роста цен на жилье, согласно исследованиям Global House Price Index от консалтинговой компании Knight Frank.

Произошло это не только из-за удорожания строительных материалов, но, во многом, из-за политики правительства, которое ввело программу дешевого ипотечного кредитования для поддержки экономики в пандемию. Ставки впервые за 10 лет были снижены до 7–8% годовых в турецких лирах. Таким образом спрос на внутреннем рынке значительно превысил предложение, и цены поползли вверх.

Но и от иностранцев запрос был очень высок. Они покупают недвижимость в Турции на тех же правах, что и турецкие граждане и, что немаловажно, оформляют не только недвижимость, но и часть земельного участка в собственность.

В Mayalanya Group в текущий период поступали запросы из разных стран, в том числе из Германии, Великобритании и, конечно, из России. Граждане нашей страны традиционно входят в топ-3 покупателей турецкой недвижимости.

Для многих россиян становятся интересными не только вложения в недвижимость в Турции, но и возможность получения вида на жительство. Турецкий паспорт выдается на всю семью при покупке любого объекта недвижимости, стоимостью от $250 000.

Тут есть свои подводные камни: например, если кадастровая стоимость объекта занижена, покупатель не сможет претендовать на гражданство. Кадастровая стоимость недвижимости складывается из стоимости земельного участка и расходов, которые несет застройщик при строительстве. В Турции часто занижали кадастровую стоимость, чтобы платить меньше налогов при продаже недвижимости.

Однако по новому закону перед продажей объект должен пройти ряд экспертиз, для более точного установления кадастровой стоимости. Этот закон будет полезен инвесторам, которые претендуют на гражданство Турции или оформляют ипотеку на покупку недвижимости.

Кстати, турецкие банки охотно дают иностранным гражданам ипотеку на покупку недвижимости. Для этого нужно подать пакет документов (сейчас это можно сделать онлайн), а также внести 50-60% от оценочной стоимости жилья. Сумму называет сам банк после оценки жилья, однако она может не совпадать со стоимостью недвижимости, которую назначил продавец.

Также недвижимость в Турции можно купить в рассрочку. Ее предлагают застройщики только на строящееся жилье или новостройку. Рассрочка дается без процентов, но сроки у нее короче, чем у ипотеки. Обычно на выплату дается от 6 месяцев до 2 лет. Первоначальный взнос, скорее всего, составит 10%-30% от стоимости недвижимости. Пакет документов собирать не нужно – потребуется только паспорт.

Приобретение недвижимости в Турции на стадии строительства обойдется покупателям дешевле, нежели покупка готового жилья. После сдачи объекта в эксплуатацию, его стоимость обычно значительно повышается. Поэтому владелец может продать свою собственность по рыночной цене. Вот почему чаще всего российские покупатели приобретают в Турции первичное жилье. Вторичка в общей доле продаж иностранцам занимает не более 10–15%.

Также интересна для инвестирования коммерческая недвижимость в Турции. Покупая несколько объектов также можно получить ВНЖ, но главное – это высокий доход. Правда для того, чтобы заниматься таким инвестированием, необходимо хорошее знание рынка. Зачастую турки здесь предпочитают работать только с турками.

Поэтому если решили вложиться в недвижимость, обратите внимание на такой инструмент, как гарантированная аренда. В этом случае застройщик вместе с продажей коммерческого помещения берет на себя все хлопоты по поиску арендаторов, делает ремонт за свой счет и платит по счетам. Все риски управляющая компания берет на себя, будь то кризис или колебания мировых валют.

Если выбираете коммерческую недвижимость в торговом центре, обратите внимание на его соответствие европейским стандартам, расположение и проходимость, а также наличие магазинов мировых брендов. Например, наши ТЦ, которые управляются маркой Neva Outlet, доступно 40 брендов, среди которых Pull & Bear, Massimo Dutti, Nike, Zara и т.д.

Вложения в коммерческую недвижимость в Турции, при учете всех этих рекомендаций, могут окупиться в течение 12 лет.

В случае, когда хочется просто получать доход от сдачи в аренду жилой недвижимости, то при расчете прибыли стоит учесть налогообложение при сдаче в аренду. Минимальная сумма, которая не облагаются налогами: 7000 турецких лир (около 54000 руб.) при аренде для жилой недвижимости. Кроме того, нужно просчитать износ объекта (стоимость ремонта и обслуживания), изучить экономическую ситуацию в стране, новые тенденции на рынке и многое другое. В том числе регион, в котором вы собираетесь приобретать объект.

В Турции период окупаемости сильно зависит от региона. К примеру, в Стамбуле доход можно получать преимущественно в турецких лирах. В этом случае куда сложнее просчитать доходность от аренды из-за колебаний валюты.

Иранцы чаще покупают в Измире, арабы – в Стамбуле, русскоговорящие – в Аланье и Анталье, реже в Бодруме и Мармарисе.

Почему наши соотечественники и жители стран СНГ стабильно выбирают регион Анталья и Аланья? Это курортные города на Средиземноморском побережье, где можно не только отдыхать вместе с семьей, но и выгодно сдавать недвижимость в аренду. В обоих регионах развитая инфраструктура. А это значит, что имущество, купленное здесь, обладает высокой ликвидностью, и его всегда можно продать по рыночной цене, которая каждый год, как было написано выше, растет.

При этом в Аланье более теплый климат, чем в Анталье, и туристический сезон здесь длится почти все месяцы в году. В последнее время в зимний период квартиры в этом регионе также активно сдаются.

И напоследок хотелось бы дать несколько рекомендаций, на что стоит обратить внимание при выборе жилой недвижимости в Турции. Обратите внимание:

- Есть ли у застройщика разрешение на строительство на данном участке.

- Соответствует ли объект плану строительства, зарегистрированному в кадастровом управлении.

- Надежен ли застройщик в финансовом плане, сможет ли закончить строительство.

Если покупаете коммерческую недвижимость, то уточните:

- Подходит ли площадь помещения под ту деятельность, которую вы планируете осуществлять.

- Имеется ли согласие жильцов на желанную деятельность в случае, если речь идет о ресторане в жилом доме

При покупке квартиры или виллы, особенно если речь идет о вторичном жилье, стоит проверить:

- Наличие задолженностей или обременений. Возможно, имущество арестовано или ипотека за него еще не выплачена

- При покупке в долгую рассрочку от частного собственника, нужно учитывать, что обременяя могут быть наложены в любой момент, если собственник ведет бизнес, или разводится или не платит налоги.

- Право подписи при покупке по доверенности.

Как видите, разобраться в сфере недвижимости при желании можно в любой стране. Обращайте внимание на менталитет и особенности рынка, мониторьте цены и следите за репутацией застройщика. В наше неспокойное время – это самое главное.