Насколько оправдана покупка квартиры с целью сдачи. Разбор инвестиционной идеи
В России довольно популярной идеей на тему «куда вложить большую сумму денег, чтобы получать доход» является покупка квартиры для сдачи её в аренду, потому что это самая настоящая золотая жила — сидишь себе и принимаешь ежемесячно деньги. Давайте посчитаем и разберемся, какова реальная доходность от такой инвестиции.
Квартира или дом обывателем воспринимаются в прямом смысле как "железобетонный гарантированный актив", то есть деньги могут обесцениться, ценные бумаги тоже, валюта и подавно, а вот квартира - дело другое, она всегда останется квартирой и всегда её можно будет продать. А так ли это? Обращу внимание, что подробный разбор будет именно по покупке для сдачи. Если у вас уже есть квартира и вы ее хотите сдавать, то для вас напишу пару строк в конце.
Разбор будет по Москве, но по другим городам России ситуация та же.
Покупка
В Москве самым популярным вариантом для сдачи является 1-комнатная квартира в спальном районе в пределах МКАДа. Средняя стоимость на момент написания статьи составляет 9 000 000 за 1-к квартиру на 45 кв.м. ("Спасибо" низким процентам по ипотеке за это). Плюсом сюда нужно отнести расходы на покупку, оформление сделок и ремонт, но для чистоты эксперимента пока не будем этого делать.
Сдача в аренду
Практически та же самая квартира сдается за 32-35 тысяч.
В эту сумму не входят счётчики - их оплачивает арендатор, а вот квартплата входит - порядка 5 000 рублей. Итого "чистыми" мы получим 28 000 в месяц.
А теперь немного математики
Если вы собираетесь купить квартиру для сдачи её в аренду, то вы получите:
И это еще без учёта текущих расходов (если что-то сломалось не по вине арендаторов), возможной протечки, и того, что арендаторы будут не всегда и квартира может стоять пустой.
Может, 2-комнатные выгоднее?
Вычитаем 6 000 на квартплату и оставляем 34 000.
Тут доходность ещё ниже.
Альтернатива:
По данным Центробанка средняя ставка на депозиты физических лиц на март 2021 г. составляет:
- 3,81% на вклад до 1 года (28 575 руб./мес.)
- 4,33% на вклад больше 1 года (32 475 руб./мес.)
Внимание, вопрос: какая выгода тратить время, чтобы найти, купить, отремонтировать квартиру, найти жильцов, ждать время, пока одни выселились, а других еще не нашли, если доход меньше, чем обычные вклады в банках?
Недвижимость только дорожает! (?)
Мне возразят, что те потери с лёгкостью возмещает стоимость квартиры, если её продать через 10 лет.
Но давайте взглянем на график динамики цен на 1 кв.м., выраженный в рублях и долларах:
Тут мы видим, что цена недвижимости в рублях хоть и растет, но в долларах она достигла своего пика в 2007-2008 годах и с тех пор падает. Сейчас цены практически не меняются с 2016 года и находятся на уровне 2006 года. Будут ли цены дальше расти с таким же темпом, как и до 2006 года?
О чем это говорит и при чем тут доллар? О том, что, несмотря на то, что в рублях недвижимость хоть и дорожает, но её реальная стоимость - нет. То есть, оставить наличные доллары под матрасом было выгоднее, чем вложить их в квартиру. Заметьте, цена начала падать задолго до событий 2014 года, когда рубль обвалился в 2 раза.
Обобщая, получается, что покупка квартиры только с целью её сдачи заведомо невыгодная инвестиция, которую обгоняют даже обыкновенные банковские вклады.
Насчёт тех, у кого квартира уже была (досталась по наследству, от приватизации и т.д.), и в ней через какое-то время собираетесь жить вы или ваши родственники, то, конечно, целесообразным будет оставить её и сдавать, чтобы не стояла и хотя бы какой-то доход приносила. Но специально покупать для сдачи не стоит.
На самом деле для большей эффектности стоило бы привести расчёт доходов по депозитам с того же 2000-го года.
Ибо стартовый взлёт цен на недвижимость в Москве был обусловлен, в частности, и выравниванием с мировыми рынками.
Технически, если Россия сейчас уйдёт в изоляцию а-ля Северная Корея лет на 20, то можно было бы получить неплохой рост капитала при условии инвестиций в изоляции и последующем открытии рынка.
Одна беда - нет никаких гарантий что обратный процесс пройдёт быстро и безболезненно.
Безусловно, но по мне - брать в расчёт бородатые года, к тому же рост которых был обусловлен тем, что страна обнулилась - не стоит. К рассчетам следует брать во внимание максимально близкие (5-10 лет) и максимально похожие по экономической и политической ситуации
А на короткий срок слишком большая волатильность. Вы не получите полной картины.
В противном случае можно брать период 2009-2013 и говорить о примерно 20% в валюте.
А вот накрытие расчётным периодом пары кризисов покажет нам какой из вариантов для нас менее рисковый с их учётом
ну 10 лет - не такой короткий срок. я говорю к тому, что прогнозировать условный темп роста экономики России, учитывая темп роста в 2003 году так же, как в 2019 - это мягко говоря не правильно. Потому что это совершенно разные условия и состояния экономики. Цифра темпа роста в 2003 году в среднем значении абсолютно ничего недаст с точки зрения правдивости прогноза, но сумеет его подпортить, имея некий вес
В общем, я тут чуток на пальцах и статистике ЦБ посчитал.
С 1997 по 2020 вклады на год.
Средняя процентная ставка 11.34% годовых.
А в целом за 23 года вклад в рублях вырос бы в 12 раз.
За то же время курс рубля к доллару упал в 11 раз.
Т.е валютная доходность что-то в районе 0.4% годовых
так и получается