{"id":13755,"url":"\/distributions\/13755\/click?bit=1&hash=4a49bc9ad259aa8d20fdf5f5cb6cf844e7de4bb2ba8ca3a458efcedefcf5ada8","title":"\u041d\u043e\u0432\u044b\u0435 \u0432\u043e\u0437\u043c\u043e\u0436\u043d\u043e\u0441\u0442\u0438 \u0434\u043b\u044f \u043a\u043e\u043c\u043f\u0430\u043d\u0438\u0439, \u0441\u043e\u0437\u0434\u0430\u044e\u0449\u0438\u0445 \u043a\u043e\u043d\u0442\u0435\u043d\u0442 \u043d\u0430 vc.ru","buttonText":"","imageUuid":"","isPaidAndBannersEnabled":false}

Опасная экономия! Что грозит участникам сделок купли-продажи квартир с занижением цены?

По действующему законодательству, продавая квартиру, которая была в собственности менее пяти лет, необходимо заплатить подоходный налог. Чтобы этого избежать и не тратить деньги, многие собственники квадратных метров идут на уловку, указывая в договорах купли-продажи цену ниже реальной. Однако у любого решения могут быть свои последствия.

Чем рискуют, занижая стоимость жилья в документах, обе стороны сделки, рассказал Руслан Сухий, руководитель Фонда коллективных инвестиций «Рентавед».

Как работает и кому выгодна такая схема?

Причина – на поверхности. С продажи квартиры, срок владения которой составляет менее пяти лет (менее трех для отдельных категорий) придется заплатить 13% (может быть 15% при годовом доходе выше 5 млн рублей) от разницы между суммой продажи и стоимостью, за которую жилье было приобретено. С учетом колоссального за последний год роста цен на рынке жилой недвижимости сумма может стать внушительной.

Например, если сегодня за 5 миллионов продать студию, которая приобреталась в 2017 году за 3,5 млн, придется заплатить минимум 195 тысяч рублей налогов. То есть почти 4% от полной стоимости квартиры.

Сразу становится понятно, что в основной массе случаев инициатива указать меньшую цену исходит от продавца недвижимости. К такой хитрости нередко прибегают инвесторы, которые приобретают квартиры сразу с прицелом на перепродажу, а «лишний» налог снижает их доход, поэтому является крайне нежелательным. Также занижать цену продажи могут продавцы юридические лица, стремящиеся снизить налог компании на прибыль.

Редко, но все же случается, что инициатором занижения цен на недвижимость выступают покупатели, которые преследует цель снизить или скрыть реальный уровень своих доходов.

Механизм работы сделки с занижением довольно прост – в договоре прописывается заниженная стоимость объекта недвижимости, а остальная часть средств продавцу передается без регистрации, наличными при встрече или через ячейку в банке. Доплату можно задокументировать с помощью расписки либо указать в приложении к основному договору, которое в органы Росреестра подаваться не будет.

Как правило, чтобы не платить налог совсем, указывается номинал, за который квартира ранее приобреталась.

Математика не в пользу покупателя

При заключении сделок купли-продажи квартиры с занижением рискуют обе стороны, однако более незащищенным является покупатель. Он рискует реальными деньгами, хотя даже не всегда знает об этом.

Если по каким-то причинам в будущем сделка будет оспорена в суде и расторгнута, то по закону у несостоявшегося собственника без проблем получиться вернуть лишь сумму, указанную в основном зарегистрированном договоре.

«Доказать в суде факт внесения дополнительных средств, даже имея на руках незарегистрированное приложение к договору, на практике непросто», ‒ подчеркивает Руслан Сухий.

Причин, по которым сделка может быть оспорена, достаточно. Например, если продавца признают банкротом или правомерность договора оспорят родственники. В реальности, конечно, процент сделок, которые расторгаются, весьма небольшой.

Однако покупателя подстерегают более реальные финансовые потери.

«Практически никто не смотрит в будущее, а зря. Ведь если новый собственник сам задумает продать квартиру, которая досталась по договору с заниженной стоимостью, до истечения пяти лет владения, то ему придется платить налог с разницы между реальной ценой продажи и заниженной ценой покупки. И за счет манипуляций в прошлом, можно попасть на серьезную сумму, не получив никаких выгод взамен», ‒ обращает внимание руководитель фонда «Рентавед».

Кроме того, при покупке квартиры каждый, кто работает официально и платит налоги, имеет право на налоговый вычет, величина которого зависит от стоимости квартиры. Сейчас можно вернуть до 260 тысяч рублей, однако данный лимит планируют увеличить. Если же квартира приобретается в ипотеку, то можно получить налоговый вычет еще на уплаченные проценты. Поэтому при указании меньшей суммы покупки человек теряет в деньгах автоматически.

Продавцу не стоит расслабляться

Несмотря на то, что основным выгодоприобретателем сделок с занижением цены является продавец, он также рискует. Если налоговая служба узнает, что цена жилья была занижена, то придется выплатить не только налог на скрытую сумму, но и штраф до 40% от величины суммы уклонения.

Надеяться, что ведомству нет до вас никакого дела не стоит. Информация о проведении сделки с уклонением от уплаты налогов может попасть в налоговую от риелтора, нотариуса и даже покупателя.

Не стоит забывать про возможность столкнуться с недобросовестным покупателем. В таком случае часть суммы за квартиру, которая передаются неофициально, можно не получить вовсе. От обмана никто не застрахован. В таком случае придется обращаться в суд, а это сразу и риск привлечь внимание налоговой, и время, и дополнительные средства.

«Существуют и репутационные риски, которые могут привести к вполне реальным финансовым потерям. Если дело дойдет до суда, то продавца могут признать недобросовестным. Инвесторам, которые зарабатывают на перепродаже недвижимости, такой статус очень серьезно испортит репутацию и будет мешать осуществлять свою деятельность. Более того, если квартира станет фигурантов судебного процесса, то автоматически станет проблемным активом, который сложно будет продать по рыночной цене», ‒ отмечает Руслан Сухий.

Кроме того…

Схему с занижением стоимости жилья могут расценить как мошенничество. Тогда оба участника сделки будут нести ответственность по закону. Да и сама по себе неуплата налогов является преступлением, которое при крупных суммах уклонения наказуемо вплоть до уголовной ответственности. Из-за безобидной на первый взгляд уловки по продаже квартиры с указанием заниженной цены можно получить штраф до 300 тысяч рублей, арест до полугода и даже лишение свободы до года.

0
11 комментариев
Написать комментарий...
Алексей Новиков

Вы наверно не до конца понимаете суть НАЛОГОВОГО ПРАВОНАРУШЕНИЯ и НАЛОГОВОГО ПРЕСТУПЛЕНИЯ. Так вот, в том случае если как Вы пишите " если поймают за жопу продавца на уклонении", в начале происходит механизм установления и доказывания налоговым органом, совершенного НАЛОГОВОГО ПРАВОНАРУШЕНИЯ ( т.е,что квартира была продана ниже 70% её кадастровой стоимости), далее (если докажут), с разницы  суммы дохода доначисляется сумма налога, которая налоговым органом предъявляется ПРАВОНАРУШИТЕЛЮ (выгодоприобретателю, - в данном случае продавцу) к доплате в бюджет. И вот только в случае,  именно уклонения выгодоприобретателя от уплаты (доплаты) этого налога, могут  возникнуть уголовно-правовые отношения по неуплате налога.  И то с натяжкой, т.к необходимо понимать а) механизм установления такого преступления - Уклонение от уплаты налога, б) правильно его квалифицировать, установить и доказать другие элементы состава преступления с точки зрения УК РФ. 

Ответить
Развернуть ветку
Непонятный алмаз

Тем более налоговое преступление начинается с уклонения от уплаты в крупном размере, а это 2.7млн для физиков если.

Ответить
Развернуть ветку
Алексей

Что не возможно, т.к ноаострой весь оценивают минимально

Ответить
Развернуть ветку
Алексей Шевченко

Договор о неотделимых улучшениях в помощь.

Ответить
Развернуть ветку
Алексей

Который нельзя светить в налоговой, ибо он так же попадёт под 13%

Ответить
Развернуть ветку
Алексей Новиков

"Схему с занижением стоимости жилья могут расценить как мошенничество". Чушь какую то пишите...

Ответить
Развернуть ветку
Игорь Сарычев

Уклонение от налогов это чушь?

Ответить
Развернуть ветку
Алексей Новиков

Не переворачивайте контекст и основной тезис автора! В данном случае, автор перечислял все негативные сценарии "опасной экономии", поэтому в своих выводах дополнил эти случаи дополнительным посылом, что "Кроме того...". Именно об этом суждении было моё мнение, не в целом! 

Ответить
Развернуть ветку
Игорь Сарычев

Не чушь, потому что если поймают за жопу продавца на уклонении, покупатель может быть обвинён в пособничестве(соучастии), т.к. он неотъемлемый участник сделки.

Ответить
Развернуть ветку
Непонятный алмаз

Никому ничего не будет. Только продавцу начислят налоги, пени и штраф по 122 НК РФ. Уголовная ответственность лишь начинается если уклонение от уплаты налога от 2.5млн., т.е. большинство продавцов "простых" квартир такую сумму налога не должны будут уплатить. Это актуально только если продаётся квартира от ~20млн.

Ответить
Развернуть ветку
Алексей

И штрафа скорее всего не будет, смотрят кадастровую стоимость, она бывает 500000р, а по рынку квартира 5млн.р, с покупал за 2.5

Ответить
Развернуть ветку

Комментарий удален модератором

Развернуть ветку
Читать все 11 комментариев
null