Одним из ключевых факторов, сдерживающих развитие рынка инвестиций в недвижимость в России, является высокий порог входа. Говоря о недвижимости, всегда кажется, что денег для покупки ликвидного объекта недостаточно. Однако на практике варианты существуют. Какие сегменты на российском рынке коммерческой недвижимости доступны рядовому инвестору средней руки, готовому вложить от 5 до 15 миллионов рублей? Какие для него существуют инструменты вложения средств? На какую доходность он может рассчитывать? На эти и многие другие вопросы ответим в нашей статье.
Конечно, сразу следует сказать, что 15 млн для коммерческой недвижимости – бюджет небольшой. Однако определенные лазейки сегмент все-таки оставляет. Причем лазеек этих не так уж мало. С учетом рыночной конъюнктуры такой объем средств можно инвестировать в покупку небольшого офиса, помещения свободного назначения, складских объектов и даже в приобретение готового арендного бизнеса.
Новые «голубые фишки»
Одним из самых интересных сегментов для инвестора средней руки становятся пункты выдачи заказов (ПВЗ). Данные активы сейчас очень востребованы – их в большом количестве арендуют крупные онлайн-ритейлеры, которые активно завоевывают рынки.
В границах старой Москвы с бюджетом до 15 млн инвестор может приобрести подходящие для размещения ПВЗ помещения на цокольных этажах, а также на первых этажах со входом со двора, в Новой Москве за эти же средства реально купить востребованный объект на первом этаже со входом на первой линии.
Например, сегодня в новостройках Новой Москвы нежилые помещения предлагаются по цене 150-180 тысяч рублей за квадратный метр.
Таким образом за 15 миллионов инвестор может стать собственником объекта площадью 85-100 квадратных метров, который можно сдавать по ставке 1000-1200 рублей за «квадрат». Таким образом, окупаемость инвестиций в помещение составит порядка 10-12 лет при доходности около 8-10% годовых. В границах старой Москвы приобрести торговое помещение с нормальными документами и не в доме, который идет под реновацию, со входом на первой линии в хорошей локации стоимостью ниже 15 млн рублей практически нереально. Однако здесь можно рассматривать варианты помещений на первых этажах со входом со двора либо цокольные помещения.
Как отмечает инвестор, для крупных онлайн-ритейлеров одним из главных критериев ликвидности помещения является покрытие зоны охвата их компании. Если одна точка есть, то открывать вторую рядом скорее всего уже не будут. У каждой компании свои требования по удаленности одной точки от другой. Например, у Wildberries точки выдачи товара располагаются на расстоянии 500 метров друг от друга, поэтому если у инвестора есть помещение, а в радиусе полукилометра нет другой точки выдачи, то он может смело приглашать Wildberries к себе в арендаторы.
Безусловно самыми ликвидными для размещения ПВЗ будут объекты у метро. Однако такие помещения сдаются по достаточно высоким арендным ставкам, а компании, которые занимаются интернет-торговлей и экспресс-доставкой, часто не готовы переплачивать за свои точки, поэтому рассматривают объекты подешевле. У метро или в густонаселенном жилом массиве их устроит помещение и со входом со двора. Большим плюсом будет наличие остановки общественного транспорта возле помещения, добавляет Руслан Сухий.
Мал офис да ликвиден
Еще одним сегментом, интересным непрофессиональным инвесторам являются офисы в бизнес-центрах класса B, B+ или A, поскольку такие помещения более просты в управлении.
В столице с бюджетом до 15 миллионов вполне реально найти ликвидное офисное помещение. При этом речь не идет об офисах в подвалах, цоколях и выше второго этажа, а о востребованных у арендаторов объектах на первых этажах с отдельным входом.
Например, совсем недавно возле Садового кольца в районе Хамовники по улице Бурденко продавался офис площадью 55 квадратных метров с отдельным входом в жилом доме за 14,5 млн рублей. Уже более 10 лет данный офис успешно сдается и приносит собственнику 130 тысяч рублей ежемесячного дохода. Обладая бюджетом в 15 миллионов рублей, не составит труда купить офисное помещение площадью до 150 квадратных метров за пределами Третьего транспортного кольца в неплохой локации и пешей доступности от метро.
Продолжение статьи читайте на страницах журнала «Рентавед»
Согласен с тобой, но внесу правки:
1) недвига должна быть понятной в плане земли. Покупать надо с долей на землю или арендованной у города по понятному договору. Остальное это тупой риск.
2) покупать надо с арендаторами в комплекте.
3) страхуй сделку купли-продажи, за тебя сделают всю проверку страховые.
4) никогда не покупай недвигу с заниженной кадастрой. Завтра придет крупный застройщик, снесет недвигу, ты получишь компенс по кадастре.
И последнее, коммерческая недвига стоит дешевле жилой в центре раза 2-10. Не прое…би момент