7 советов по выбору банка для ипотеки в 2021 году

В этом материале наш CEO Михаил Чернов поделится рекомендациями, по каким критериям лучше всего выбирать банк для ипотеки.

Сейчас среди банков идет активная борьба за каждого клиента. Практически в каждой кредитной организации можно найти предложения с различными скидками на ипотеку. При этом критерии для снижения ставки или ежемесячного платежа в каждом случае могут отличаться: здесь есть фактор не только заемщика, но и банка. В этой статье мы рассмотрим 7 важных параметров, которые нужно учитывать при выборе банка.

Оформление ипотеки по льготной программе – один из самых популярных способов сэкономить на покупке жилья. Программ льготного кредитования сейчас множество:

• «Семейная ипотека».

• «Дальневосточная ипотека» и «Семейная ипотека» для Дальнего Востока.

• «Сельская ипотека».

• Программа поддержки многодетных семей.

• “Военная ипотека”.

• Программа государственной поддержки ипотеки.

Обычно при оценке платежеспособности заемщика банки смотрят на два ключевых параметра – кредитную историю и уровень закредитованности.

В прошлом году, например, Россельхозбанк не выдал льготную ипотеку 45,6% потенциальных заемщиков, а банк «Возрождение» – 63% отправивших заявку. При этом Сбербанк и ВТБ отказали только 5% и 9% заемщиков.

Поэтому независимо от того, оформляете вы ипотеку впервые или обращаетесь за рефинансированием, очень важно учитывать фактор банка. Особенно если у вас небезупречная кредитная история и есть актуальные кредиты (причем любые – от потребительских до кредитных карт и карт рассрочек). Оценить свои шансы на попадание в льготную программу в конкретном банке можно двумя способами:

• Самостоятельно при общении с менеджерами банка.
• Обратиться к брокерам или в ипотечные онлайн-сервисы, которые ежедневно собирают данные по ипотечному рынку.

Второй способ дополнительно снизить расходы на ипотеку: войти в льготную категорию заемщиков. На первый взгляд, ставка в этом случае снижается незначительно (0.2-0.5 п.п.), но на дистанции такая экономия уже заметна. Как правило, банки делят льготных клиентов на четыре основные категории.

• Зарплатники
• Госслужащие
• Корпоративные клиенты
• Молодые семьи

Для зарплатников они чаще всего одинаковые. Нужно быть трудоустроенным в компании, у которой есть договор на зарплатный проект с банком. Либо самостоятельно перевести зарплатный проект в новый банк.

С другими категориями все уже интереснее. К примеру, ряд банков относит к госслужащим почти всех бюджетников. Другие считают за госслужащих только сотрудников определенных структур и ведомств. В некоторых случаях банки даже создают специальные льготные программы для медицинских работников. Здесь важно отметить условие, которое действует почти во всех банках: если человек трудится в госучреждении (МУП или ФГУП), по закону он не считается госслужащим.

У корпоративных клиентов больше шансов получить преференции не только по ставке: некоторые банки снижают для них требования к сумме первоначального взноса. Получить статус корпоративного клиента можно в двух случаях:

• Если работодатель и банк – члены одной финансовой группы («Газпром» и «Газпромбанк» и др).
• Если работодатель – компания, которую банк видит достаточно крупной и надежной. Обычно к ним по умолчанию относят все градообразующие и госпредприятия. А вот с коммерческими организациями не все так однозначно. Здесь требования у каждого банка могут быть свои.

Чтобы получить статус «молодая семья», тоже нужно вписываться в критерии кредитной организации. Чаще всего это возраст и семейный статус: как минимум один из супругов должен быть не старше 35 лет на момент оформления ипотеки. Еще один вариант – если семья неполная, например, один родитель и хотя бы один ребенок до 18 лет. Есть и общие условия, которых придерживаются все банки. Так, квартиру нужно приобрести у юридического лица или по переуступке договора права требования. А ребенок в семье должен родиться после 1 января 2018 года.

Обычно на размер ипотечной ставки влияет страхование жизни и здоровья заемщика. По закону оно считается необязательным. Но в случае отказа от него банки обычно добавляют сверху 1-3 п.п. Поэтому застраховаться часто выходит даже дешевле. Кстати, предложение самого банка по стоимости страховки может быть не самым выгодным. Чтобы сэкономить, можно запросить цену в аккредитованных банком страховых компаниях. Довольно часто такие партнеры предлагают более интересные условия.

В страховании есть и другой плюс. Если человек получит инвалидность или уйдет из жизни раньше, чем выплатит ипотеку, то страховая компания покроет его долг перед банком.

Банки, которые сотрудничают с застройщиками, агентствами недвижимости, брокерами или ипотечными онлайн-сервисами, часто предлагают закрытые льготные программы.

Например, такой формат уже работает в рамках коллаборации “Альфа-банка” и Refin.Online. Еще один пример – у “Росбанка” есть сразу 7 партнеров-застройщиков, обратившись к которым, можно получить скидку на ставку.

Нужно учитывать, что не все кредитные организации предлагают скидку за счет преференций. Мы рекомендуем заранее уточнять у банка или его официальных партнеров информацию о скидках.

Сейчас крупные банки (Сбер, ВТБ и др.) активно развивают сервисы для дистанционной регистрации перехода права на недвижимость. В этом случае в офлайне заключается только сделка купли-продажи. А для регистрации документы направляют в электронном виде по почте.

Для заемщика здесь есть два плюса. Первый – экономия времени: больше не нужно ездить в МФЦ или к нотариусу. Во-вторых, некоторые банки дают небольшую скидку на процентную ставку (обычно это около 0,3 п.п.).

Иногда заемщик не может подтвердить доход классической справкой 2-НДФЛ. В этом случае можно воспользоваться:

• Справкой по форме банка.
• Выпиской по счету зарплатной карты.
• Программой без подтверждения дохода (ее еще называют кредитом по двум документам).

В Сбербанке, например, ставка при подтверждении по двум документам увеличивается в среднем на 0,6 п.п. Некоторые банки также устанавливают более высокий порог первоначального взноса.

Поэтому если вы оформляете ипотеку с альтернативным подтверждением или без подтверждения дохода, важно обязательно уточнить, не отразится ли это на условиях кредита.

Немногие знают, но некоторые банки за дополнительный разовый платеж предлагают купить понижение ставки. Этот способ выгоден для тех, кто хочет сократить сумму ежемесячного платежа.

Чтобы показать, как это работает, рассмотрим пример. У заемщика остаток долга по кредиту – 6 млн рублей, который он собирается платить еще 15 лет по ставке 8.5%. Каждый месяц он отдает банку около 59 тысяч рублей. Банк предлагает заемщику за 150 тысяч рублей снизить ставку сразу на 1%. Так ежемесячный платеж снижается до 55,5 тысяч рублей. В сумме за 15 лет заемщик сможет сэкономить почти 500 тысяч рублей.

Помните, что в подборе лучших условий по ипотеке заинтересованы не только вы. Банку важно получить лояльного клиента, который впоследствии приобретет новые продукты или приведет своих знакомых и друзей. Поэтому не стесняйтесь интересоваться, какие скидки на процентную ставку и другие преференции вы можете получить. Вполне вероятно, что вы сможете сэкономить на ипотеке даже больше, чем вы думаете.

А если вам сложно разобраться во всех условиях самостоятельно, вы можете обратиться к профессионалам, которые ежедневно взаимодействуют с банками и отслеживают изменения в условиях ипотечных программ. Желаем удачи!