Популярнейший у инвесторов в России сегмент готового арендного бизнеса (покупка коммерческого помещения с долгосрочным арендатором) оказался под прямым ударом пандемии и связанных с нею ограничений. Что изменилось в сфере за время «коронакризиса»? Какие объекты стали самыми надежными и прибыльными? На какие критерии обращать внимание при выборе ГАБ? Об этом и не только расскажем вместе с экспертами.
Общая нестабильность и возросшие риски
Именно в пандемию мы по-настоящему поняли, что такое быстрые и неожиданные перемены. Многие бизнесы, арендующие торговые помещения, оказались в прямой зависимости от ситуации, что существенно пошатнуло ликвидность ГАБов с такими арендаторами. Сильно пострадали салоны красоты, ломбарды, цветочные магазины, кофейни и рестораны, гостиничная сфера, объекты спортивного назначения.
Сложнее всего приходится общепиту, поскольку риски заболеть в таких заведениях высоки, высок и отток людей. Пока отрасль не восстановилась, инвестирование в соответствующие форматы рискованно.
Появились и риски общего плана, например, вероятность приостановки работы на неопределенный срок, поэтому у инвесторов нет гарантий, что их арендатор не съедет в любой момент. Из-за этого в сегменте готового арендного бизнеса стало трендом смещение вектора спроса в направлении арендаторов, не восприимчивых к Сovid-19.
Произошел явный перекос в сторону продуктовых магазинов, аптек и всего, что не закрывается в пандемию. Это касается и точек выдачи интернет-магазинов. Активно открываются всевозможные доставки. В этом году из-за краткосрочных ограничений объекты стрит-ритейла не так сильно пострадали, поэтому они потихоньку восстанавливаются, а вакантных площадей становится все меньше. Ставки аренды находятся в стагнации, но неизбежно будут расти
При этом, как отмечают эксперты, далеко не все сегменты рынка коммерческой недвижимости пострадали от пандемии.
Достаточно уверенно чувствовала себя офисная недвижимость. Но существенные потери понесла инфраструктура бизнес-центров: столовые, кафе, автомойки, химчистки
А другие и вовсе не видят прямой зависимости между развитием ситуации на рынке продажи готового арендного бизнеса и пандемией.
Не могу сказать, что изменения, которые сейчас происходят, связаны с истерией вокруг ковида, так как, несмотря на риски, коммерческая и торговая недвижимость все равно являются самым стабильным и устойчивым активом с точки зрения сохранения денег и позволяют получать доходность хотя бы на уровне реальной инфляции.
Неоднозначное падение доходности
Доходность проектов в сегменте готового арендного бизнеса, как и ожидалось, снизилась, а срок окупаемости, наоборот, вырос. Как отмечает Катерина Соболева, в стрит-ритейле разрыв между растущей стоимостью и стагнирующей ставкой аренды «приземлили» инвесторов. Но при этом от роста стоимости выиграли инвесторы, которые использовали стратегию перепродажи.
«Даже в центре Москвы некоторые объекты продаются с прогнозируемой окупаемостью в 12 лет, а не 10, как раньше», ‒ утверждает Евгения Мельникова, директор департамента инвестиционных сделок Point Estate.
По некоторым объектам в определенный момент времени доходность даже «скатилась» до нуля, а процесс восстановления идет достаточно медленно. И это вполне объяснимо, так как изменения произошли не только на рынке ‒ поменялось сознание и потребительское поведение людей, добавляет Феликс Блинов.
Кто-то, напротив, «поднялся».
«Выросла доходность складских объектов. В связи с большим спросом их стоимость в период пандемии росла», ‒ рассказывает Ольга Кашкарова, инвестиционный директор компании «Ориентир».
Но в целом ситуация с доходностью в сегменте ГАБ достаточна благоприятна для инвесторов.
На самом деле стабильный рынок готового арендного бизнеса в Москве сформировался всего два года назад. Он прошел много трансформаций, но один фактор объединял практически все сегменты ГАБов ‒ это период окупаемости в 8 лет (примечание редакции – доходность в 12,5% годовых). Это было нормой и главным показателем ликвидности. Главной проблемой того времени был дефицит хороших предложений. С приходом пандемии малый бизнес пошатнулся. Следовательно, те, кто еще вчера купил ГАБы с 8-летним сроком окупаемости, начали пересчитывать доходность в надежде решить новую и незнакомую проблему. Но сейчас мы увидели, что рынок только набирает обороты, и инвесторы совсем не потеряли интерес к ГАБам. Но вместе с интересом стало появляться все больше предложений. Те, кто говорит, что сегодня сложно найти ГАБ окупаемостью в 8 лет явно заблуждаются. Рынок захлестнула новая волна, которую я бы назвал эффектом привыкания. Теперь мы снова ищем объекты окупаемостью в 8-10 лет, но в отличие от допандемийного времени, исчез дефицит, и каждый день появляются новые предложения.
Сегодня чаще всего окупаемость 10-12 лет имеют ГАБы с арендатором в лице сетевого ретейлера с договором от 10 лет. Остальные же предлагаются с 8-летней окупаемостью или честными 9 годами, включая все расходы.
«Еще необходимо учитывать, что существует достаточно большое количество ГАБов с недооцененной арендной ставкой. И инвестор может увеличить доходность вложения средств с помощью модернизации помещения, создав формат для более дорогого арендатора», – добавляет Павел Поликарпов.
В доказательство своих слов руководитель бизнес-клуба «Московские сделки» приводит несколько конкретных активов, которые можно купить в столице с «допандемийным» уровнем доходности.
Продолжение статьи читайте на страницах бизнес-журнала «Рентавед»