{"id":13460,"url":"\/distributions\/13460\/click?bit=1&hash=62c0a52c98c993747b56d57f2476d64714039afd74cf7eb03fc54129e962c125","title":"\u041a\u0430\u043a \u0441\u043d\u0438\u0436\u0435\u043d\u0438\u0435 \u043a\u043e\u043c\u0438\u0441\u0441\u0438\u0438 \u043d\u0430 \u044d\u043a\u0432\u0430\u0439\u0440\u0438\u043d\u0433 \u0441\u043a\u0430\u0436\u0435\u0442\u0441\u044f \u043d\u0430 \u0432\u0430\u0441?","buttonText":"\u0423\u0437\u043d\u0430\u0442\u044c","imageUuid":"460935f9-9260-5377-bfb8-491349fb044d","isPaidAndBannersEnabled":false}
Финансы
Mr. Statzilla

Рынок недвижимости на 30% спекулятивный

За последний год цены на недвижимость существенно выросли, в отдельных регионах выше, чем на 20%.

Льготная ипотека, страх за сбережения в пандемийно-инфляционные времена взорвали спрос на рынке. Низкая ключевая ставка, распространение эскроу-сделок окончательно убедили застройщиков не стесняться в установлении цен, но оставим обоснование причин и прогнозов рынка экспертам.

Нас же заинтересовало, насколько вообще рынок недвижимости является спекулятивным? Сколько недвижимости покупается для перепродажи, а не для собственного жилья/сдачи в аренду.

Методология исследования

Чтобы это понять, нужно выделить среди всего объема сделок с недвижимостью только те, которые были сделаны с целью дальнейшей перепродажи. И мы задались вопросом: чем кардинально отличается покупка квартиры для себя/сдачи в аренду от купи-продай… ответ был прост: в квартиру для перепродажи вы не покупаете мебель! и бытовую технику :)

Для исследования мы взяли статистические данные из Росстата (https://www.fedstat.ru) по розничным продажам холодильников, стиральных машин и их средней стоимости (учитываются продажи только новой бытовой техники, данные о продажах б/у техники не учтены (с сервисов Авито, Юла и др)). В таблицах ниже приведены данные в разбивке по годам для удобства представления, в самом исследовании использовались поквартальные данные.

Затем рассчитали, какое количество товаров было продано (розничные продажи/среднюю стоимость 1 шт):

* здесь и далее: в 2021 году учтены данные за 1й - 3й кварталы

С сайта Росреестра (https://pkk.rosreestr.ru/portal/apps/Cascade/index.html?appid=833816ecb12741f09ffc1e49e789b893 (Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии)) взяли данные по количеству зарегистрированных договоров купли-продажи жилых помещений:

Уже на графике видно, что покупка недвижимости и бытовой техники движутся синхронно, но логично, что бытовой техники покупают больше, так как ее обновляют и владельцы уже существующего жилья.

Исключение составил разве что 3й квартал 2020 года, где резко возросли продажи холодильников, по словам экспертов-аналитиков, спрос на крупную и мелкую бытовую технику вырос из-за желания россиян подготовиться ко второй волне пандемии.

С сентября 2020 года в России зафиксирован резкий скачок спроса на крупную и мелкую бытовую технику.

Дальше мы рассчитали коэффициент корреляции между данными по продажам холодильников, стиральных машин и количеством зарегистрированных договоров купли-продажи жилых помещений отдельно для Москвы, Санкт-Петербурга и остальной России.

По результатам получилось, что корреляция между покупками квартир и холодильников в регионах России очень высокая, поменьше – в Питере, а в Москве практически отсутствует. Это может свидетельствовать о том, что в регионах квартиры чаще покупают “для себя”, а в столицах - с инвестиционной целью.

Наконец, мы построили регрессию, объясняющую объем сделок с недвижимостью покупкой техники, результаты ниже:

Глядя на коэффициент детерминации (он показывает нам долю объясненной дисперсии), можем сделать вывод, что число купленных квартир на 50-66% обеспечено покупкой в нее бытовой техники, то есть эта доля квартир куплена для себя/для сдачи в аренду. Соответственно, оставшаяся доля не объясненной вариации - 34%-50% приходится на другого рода сделки, в частности, спекулятивные.

Вместо заключения

Конечно, для чистоты результата, хорошо было бы проводить корреляционно-регрессионный анализ со сдвигом временных рядов (квартиру купили сегодня, а технику в нее - через год), а также учесть рынок б/у бытовой техники. Но доступных данных пока накопилось не много, будем верить этому приближению.

Посмотрим, что произойдет с рынком в текущем году, оттолкнут ли повышенные цены инвесторов и увеличится ли значение корреляции.

0
126 комментариев
Написать комментарий...
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Mr. Statzilla
Автор

Ого, тогда вас можно поздравить с удачным и своевременным вложением?) Как писали выше, предмет статьи - доля инвестиционного спроса. В вопросе ценообразования мы не эксперты, интересно услышать реальный опыт.

Ответить
8 комментариев
Развернуть ветку
Konstantin Mednikov

В Питере так вообще в 2 раза выросли за пару лет.

Ответить
Развернуть ветку
Иван Иванов

"Рынок спекулятивный" звучит как масло масляное

Ответить
Развернуть ветку
m0a0k0s

Однушка в питере стоит 10лямов, больше 100 тысяч $. Уорен Баффет, богатейший человек в мире живет в частном доме в США, купленном за 300 тысяч $. Ну посмотрим ещё на сколько может вырасти недвижимость.

Ответить
Развернуть ветку
GREAKLY

Однушку в Питере можно купить за 6-7 лямов.

Ответить
5 комментариев
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Максим Степанов

но, дичайшее удорожание стройматериалов не могло не сказаться так же на росте недвижки, да и плюс общая инфляция

Ответить
Развернуть ветку
Dimm Debrov

Во вторичке не нужны материалы а цены поднялись вслед за первичкой.

Ответить
1 комментарий
Развернуть ветку
m0a0k0s

Стоимость строительства в Москве 70тысяч/кв.м и практически не выросла за последние годы. Даже близко не соотносится с продажной ценой. https://youtu.be/hZKHrPjRS0Y

Ответить
1 комментарий
Развернуть ветку
Светлана Завацкая

Тут больше инфляция лодку раскачивает, в статье написали на 20% подорожала недвижимость, а на самом то деле 50-70% из них 20 % это удорожание строй материалов, остальное инфляция.

Ответить
Развернуть ветку
Рекорд Надоев

Высший пилотаж аналитики.
Вы взяли одно спорное утверждение

в квартиру для перепродажи вы не покупаете мебель! и бытовую технику

и построили на нём целое исследование.
Хотя мебель и бытовую технику люди покупают не только в новые квартиры. Те же холодильники часто меняют с ростом благосостояния на более вместительные.
Часто бытовая техника выходит из строя, и стоимость ремонта сопоставима с покупкой новой, и люди выбирают покупку.
Не говоря уже о том, что покупка квартиры под перепродажу вовсе не исключает сдачу её в аренду между сделками.
Ну и как вишенка на торте, распространённый в столицах метод перепродажи квартир с выполнением ремонта (который подразумевает покупку бытовой техники).
Начинание хорошее, но не забывайте, что бигдата это лишь средство, и анализ её должен начинаться с правильной посылки, а не с притянутой за уши идеи.

P.S.: Есть чудесная сцена в одном художественном фильме. Начиная с тайминга 3:50.
https://www.youtube.com/watch?v=ze6HJiuCiEQ
Рекомендую пересматривать всякий раз перед тем, как захочется что-нибудь проанализировать :)

Ответить
Развернуть ветку
Mr. Statzilla
Автор

Спасибо, что потратили время на чтение и комментарий к статье, которая не показалась вам полезной 😊

Мы не утверждали, что 100% покупок бытовой техники приходится на новые квартиры, это видно даже из нашего графика. Выделить квартиры, которые перепродают «упакованные» - идея интересная, как отвечали выше - с удовольствием попробуем это оценить, как только будут данные и можно будет посдвигать временные ряды.

И этот анализ, разумеется, никак не подпадает под бигдату, обычная мат.статистика 😉

Тем не менее, будем очень рады услышать предложения безупречных предпосылок и «правильного» анализа 😉

Ответить
Развернуть ветку
Карьерные Машины

Аплодирую стоя!!!
Вот прямо с языка сняли реплику.
Полностью согласен: "взяли одно спорное утверждение и построили на нём целое исследование".

P.S. А за конструктивный посыл автору "Начинание хорошее, но не забывайте, что бигдата это лишь средство, и анализ её должен начинаться с правильной посылки, а не с притянутой за уши идеи" вообще мегареспект.

Ответить
Развернуть ветку
Задний космос

А почему авторы не рассматривают гипотезу, что во многих регионах очень долгое время недвижимость была недооценена, и в последнее время цены на недвижимость вернули себе то, что им по праву принадлежит. Недвижимость по определению не может быть дешёвой, где бы она ни продавалась. В целом в среднесрочной перспективе 100 тысяч долларов за однушку-панельку в 36-40 квадратов должно стать хорошим правилом для городов-миллиоников, кроме Москвы и Питера. Недвижимость должна быть дорогая, а ее покупка - делом всей жизни. Как в США. В противном случае - съем.

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
25 комментариев
Развернуть ветку
Konstantin Mednikov

Давай посчитаем, для примера возьмём Питер.

Средняя стоимость квадратного метра новостроек на 2022 год прогнозируют на 220-230 тысяч рублей. Окей. Средняя зарплата в Питере сейчас 73 тысячи рублей. Итого среднестатистическому человеку нужно работать 3 месяца и вообще не питаться ради одного квадратного метра жилья.

Если ты выпускник университета, тебе 21 год, и ты хочешь себе сраную однушку 33 квадратных метров, тебе нужно работать и вообще не тратить 8.5 лет. Очень круто, если человек умеет питаться воздухом, но среднестатистический человек вряд ли сможет откладывать больше половины своего дохода. Даже если взять половину, мы получаем срок в 17 лет. То есть к 38 годам, отказывая себе во всём, буквально выживая, человек сможет купить себе сраную однушку. Заметь, я сейчас намеренно опускаю инфляцию.

Ответить
8 комментариев
Развернуть ветку
Алексей Скалий

Тогда домики на колесах надо развивать. Чего уж там !

Ответить
20 комментариев
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
3 комментария
Развернуть ветку
Александр Тесленко

Стоит задуматься

Ответить
Развернуть ветку
Vlad Dx18gzn36

Корреляция !=прогнозирование.
Есть например 1 в 1 корреляция между числом удушений простыней и потреблением определенной марки сыра или
корреляция между числом аистов, свивших гнезда в южных районах
Швеции, и рождаемостью в эти же годы в Швеции.

Ответить
Развернуть ветку
Mr. Statzilla
Автор

Согласны! Именно поэтому в статье нет прогноза 😉корреляцию (или связь двух явлений, если угодно) имеет смысл считать, если по логике эти явления связаны. Так что не знаем насчёт простыней и аистов, но будете ли вы спорить, что покупка квартир и бытовой техники связана по смыслу?)

Ответить
Развернуть ветку
Dan Realty

В Москве и Питере более развита покупка на стадии котлована, поэтому (квартиру купили сегодня, а технику в нее - через год) вполне похоже на правду, но статья интересная

Ответить
Развернуть ветку
Bender Rodriguez

что-то мне подсказывает, что в крупных городах люди живут чуть по другому и технику не вывозят на дачу чтобы продать отдельно/путь будет, а продают вместе с недвигой. и из-за этого спрос на технику не повышается

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Ilyaa

Ситуация сюр, все ставят цену на недвижку по цене рынка, только вот покупателей по этим ценам нет или почти нет. Ни раз слышал, когда люди больше года пытались продать свои квартиры.

Ответить
Развернуть ветку
Глеб Неизвестный

За последние полтора года трое людей, которых я знаю пытались продать квартиры (с целью купить побольше, там в основном жёны пилят). Все продавали по рыночной цене с циана. Продал в итоге только один, причем с хорошим дисконтом, своему соседу по лестничной клетке.

Цены вверх гонят застройщики. Потому что это типа пирамиды. Неважно выкупают у тебя все квартиры в новом ЖК, 80%, 50%, 30%. Пофиг, надо идти на новую площадку и строить новый ЖК, иначе все встанет и сразу рухнет. Плюс к этому "инвесторы-ипотечники" побегут сливать свои инвестиции, что может привести вообще к коллапсу застройщиков. Поэтому цену надо постоянно повышать.

Я думаю все неоднократно слышали фразы типа "взял 2 года назад за N лямов, а щас уже 2хN лямов". Офигенно же ощущать себя постоянно богатеющим. Правда до момента, пока не попробовал обналичиться.

Доходит до курьезов. У меня рядом построился только что МР-Групп. Через забор разворачивает стройку ПИК со сдачей в 2024 году. В итоге сейчас в уже сданном доме класса типа "бизнес" (эконом с лепниной) цена такая же или даже на 0.5-1 лям дешевле, чем у ПИКа со сдачей через 2 года.

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
1 комментарий
Развернуть ветку
Иван К

Огромный вам лайк за идею, но я бы еще проработал. Очевидно что часть квартир уже со стиральными машинами (вторичка) и там не надо покупать. Попробуйте разделить новостройки и вторичку?

Ну и второй пункт - часть спекулянтов сдают квартиры.

И саааамое интересное. Как с учетом новостроек и вторички изменяется % техники от сделок со временем. Т.е. есть ли пузырь сейчас?

Ответить
Развернуть ветку
Mr. Statzilla
Автор

Да, согласны, это отличное замечание, что было бы хорошо разделить жилье на новостройки и вторичное.

Но, к сожалению, статистические данные этого сделать не позволяют. В нашем исследовании мы опирались на число договоров купли-продажи, которые включают в себя как первичку, которая покупалась уже после ввода в эксплуатацию, так и вторичку.

По договорам долевого участия мы планируем сделать такой же анализ через несколько лет, т.к статистических данных сейчас недостаточно, чтобы можно было сдвинуть временные ряды (т.к ДДУ заключают в один год, а покупают туда технику намного позже).

По мере накопления данных постараемся включить в анализ Ваши пожелания :)

Ответить
Развернуть ветку
Диванный аналитеГ
коэффициент детерминации (он показывает нам долю объясненной дисперсии)

Спасибо, что пояснили. Так стало действительно понятнее.

Ответить
Развернуть ветку
Mr. Statzilla
Автор

😅давайте попробуем так: он показывает, насколько разброс значений одного явления (покупка квартир) объясняется значениями другого явления (покупка техники)

Ответить
1 комментарий
Развернуть ветку
Максим Степанов

интересная статья

Ответить
Развернуть ветку
Vangelis

рост не менее 50% за год
Вот только что выплатил ипотеку за основную
Год назад обсуждали планы с женой, что когда выплатим ипотеку, возьмем квартиру в центре города (г. Тверь)
120 метров хата была - 9 лямов
сейчас 13

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Dmitry Pushin

за сколько купил? это вы ещё со скидкой продаёте получается. благотворитель!

Ответить
Развернуть ветку
Lipsi

Я чисто мимокрокодил, но почему бы не попробовать вытянуть из условного циана стату по объявлениям сдачи например за 16ый год и 21ый. Потом сравниваем с общим колвом квартир за соответствующие годы и если в 21ом процент объявлений выше по отношению к колву квартир чем в 16ом то вуаля.

Ответить
Развернуть ветку
Саша Антипов

Да ценники выросли далеко не на 20%. Это еще по-божески если такие наценки. Где не смотрел за последние 2 года цена выстрелила под 70%

Ответить
Развернуть ветку
Диванный аналитеГ

Во всем этом мраке меня более всего удивляет позиция государства. Запретили малым застройщикам строить, ограничив достаточностью капитала в виде эскроу счетов. Недавно запретили краудфандинг в недвижимость (запрет сбора на сделки, требующие последующей регистрации). Печаль, когда борьба происходит не только с корпорациями, но еще и с государством.

Ответить
4 комментария
Развернуть ветку
Alex Up

За год квартира подорожала на 62%, а она ещё не достроена . Успел так успел

Ответить
Развернуть ветку
Диванный аналитеГ

Отлично. Теперь вы будете платить больше оброка по кадастровой стоимости, т.к. происходит переоценка при росте. Так же коммунальные услуги, ведь объект дороже и содержать следовательно его дороже. И вот таких квартир сколько

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
John Travolta

Ипотека за 10ку перевалила, рынку пизда

Ответить
Развернуть ветку
Глеб Неизвестный

Застройщики будут биться до последнего. Еще будут акции типа принеси конуру от собаки и получи квартиру в ипотеку. Еще много лохов из сегмента "нулевой взнос", которых можно попробовать втянуть в пожизненную кабалу.

Ответить
Развернуть ветку
Dan

Однушки - двушки понятно, продать относительно легко, а вот как насчёт больших квартир или таунхаусов в пределах МКАД ? Ценник будет от 70-80м. Цена тоже понятно подскочила, а вот с ликвидностью как ?

И еще вопрос спецам. Что думаете по поводу загородки? Будет нормальное оживление или все из разряда "очень хотим, но денюх нету" )

Ответить
Развернуть ветку
igotosochi

По Сочи, где я хочу купить квартиру в будущем, рост был чуть не в два раза) по стране может и 20%. Холодильник у меня есть, и на том спасибо)

Ответить
Развернуть ветку
Иван Комаров

Не согласен, цена недвижимости стоит на месте, посмотрите стоимость недвижимости в валюте, а это значит, что дешевеет рубль и заголовок статьи неподходящий.

Ответить
Развернуть ветку
NihlistNif .

Доллар дал с 70 до 77, недвижка с 7 млн до 12, а не 7,7.

Я у папы математик

Ответить
1 комментарий
Развернуть ветку
Читать все 126 комментариев
null