За последний год цены на недвижимость существенно выросли, в отдельных регионах выше, чем на 20%.
Льготная ипотека, страх за сбережения в пандемийно-инфляционные времена взорвали спрос на рынке. Низкая ключевая ставка, распространение эскроу-сделок окончательно убедили застройщиков не стесняться в установлении цен, но оставим обоснование причин и прогнозов рынка экспертам.
Нас же заинтересовало, насколько вообще рынок недвижимости является спекулятивным? Сколько недвижимости покупается для перепродажи, а не для собственного жилья/сдачи в аренду.
Методология исследования
Чтобы это понять, нужно выделить среди всего объема сделок с недвижимостью только те, которые были сделаны с целью дальнейшей перепродажи. И мы задались вопросом: чем кардинально отличается покупка квартиры для себя/сдачи в аренду от купи-продай… ответ был прост: в квартиру для перепродажи вы не покупаете мебель! и бытовую технику :)
Для исследования мы взяли статистические данные из Росстата (https://www.fedstat.ru) по розничным продажам холодильников, стиральных машин и их средней стоимости (учитываются продажи только новой бытовой техники, данные о продажах б/у техники не учтены (с сервисов Авито, Юла и др)). В таблицах ниже приведены данные в разбивке по годам для удобства представления, в самом исследовании использовались поквартальные данные.
Затем рассчитали, какое количество товаров было продано (розничные продажи/среднюю стоимость 1 шт):
С сайта Росреестра (https://pkk.rosreestr.ru/portal/apps/Cascade/index.html?appid=833816ecb12741f09ffc1e49e789b893 (Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии)) взяли данные по количеству зарегистрированных договоров купли-продажи жилых помещений:
Уже на графике видно, что покупка недвижимости и бытовой техники движутся синхронно, но логично, что бытовой техники покупают больше, так как ее обновляют и владельцы уже существующего жилья.
Исключение составил разве что 3й квартал 2020 года, где резко возросли продажи холодильников, по словам экспертов-аналитиков, спрос на крупную и мелкую бытовую технику вырос из-за желания россиян подготовиться ко второй волне пандемии.
С сентября 2020 года в России зафиксирован резкий скачок спроса на крупную и мелкую бытовую технику.
Дальше мы рассчитали коэффициент корреляции между данными по продажам холодильников, стиральных машин и количеством зарегистрированных договоров купли-продажи жилых помещений отдельно для Москвы, Санкт-Петербурга и остальной России.
По результатам получилось, что корреляция между покупками квартир и холодильников в регионах России очень высокая, поменьше – в Питере, а в Москве практически отсутствует. Это может свидетельствовать о том, что в регионах квартиры чаще покупают “для себя”, а в столицах - с инвестиционной целью.
Наконец, мы построили регрессию, объясняющую объем сделок с недвижимостью покупкой техники, результаты ниже:
Глядя на коэффициент детерминации (он показывает нам долю объясненной дисперсии), можем сделать вывод, что число купленных квартир на 50-66% обеспечено покупкой в нее бытовой техники, то есть эта доля квартир куплена для себя/для сдачи в аренду. Соответственно, оставшаяся доля не объясненной вариации - 34%-50% приходится на другого рода сделки, в частности, спекулятивные.
Вместо заключения
Конечно, для чистоты результата, хорошо было бы проводить корреляционно-регрессионный анализ со сдвигом временных рядов (квартиру купили сегодня, а технику в нее - через год), а также учесть рынок б/у бытовой техники. Но доступных данных пока накопилось не много, будем верить этому приближению.
Посмотрим, что произойдет с рынком в текущем году, оттолкнут ли повышенные цены инвесторов и увеличится ли значение корреляции.
Комментарий недоступен
Ого, тогда вас можно поздравить с удачным и своевременным вложением?) Как писали выше, предмет статьи - доля инвестиционного спроса. В вопросе ценообразования мы не эксперты, интересно услышать реальный опыт.
В Питере так вообще в 2 раза выросли за пару лет.
"Рынок спекулятивный" звучит как масло масляное
Однушка в питере стоит 10лямов, больше 100 тысяч $. Уорен Баффет, богатейший человек в мире живет в частном доме в США, купленном за 300 тысяч $. Ну посмотрим ещё на сколько может вырасти недвижимость.
Однушку в Питере можно купить за 6-7 лямов.
Комментарий недоступен
но, дичайшее удорожание стройматериалов не могло не сказаться так же на росте недвижки, да и плюс общая инфляция
Во вторичке не нужны материалы а цены поднялись вслед за первичкой.
Стоимость строительства в Москве 70тысяч/кв.м и практически не выросла за последние годы. Даже близко не соотносится с продажной ценой. https://youtu.be/hZKHrPjRS0Y
Тут больше инфляция лодку раскачивает, в статье написали на 20% подорожала недвижимость, а на самом то деле 50-70% из них 20 % это удорожание строй материалов, остальное инфляция.
Высший пилотаж аналитики.
в квартиру для перепродажи вы не покупаете мебель! и бытовую техникуВы взяли одно спорное утверждение
и построили на нём целое исследование.
Хотя мебель и бытовую технику люди покупают не только в новые квартиры. Те же холодильники часто меняют с ростом благосостояния на более вместительные.
Часто бытовая техника выходит из строя, и стоимость ремонта сопоставима с покупкой новой, и люди выбирают покупку.
Не говоря уже о том, что покупка квартиры под перепродажу вовсе не исключает сдачу её в аренду между сделками.
Ну и как вишенка на торте, распространённый в столицах метод перепродажи квартир с выполнением ремонта (который подразумевает покупку бытовой техники).
Начинание хорошее, но не забывайте, что бигдата это лишь средство, и анализ её должен начинаться с правильной посылки, а не с притянутой за уши идеи.
P.S.: Есть чудесная сцена в одном художественном фильме. Начиная с тайминга 3:50.
https://www.youtube.com/watch?v=ze6HJiuCiEQ
Рекомендую пересматривать всякий раз перед тем, как захочется что-нибудь проанализировать :)
Спасибо, что потратили время на чтение и комментарий к статье, которая не показалась вам полезной 😊
Мы не утверждали, что 100% покупок бытовой техники приходится на новые квартиры, это видно даже из нашего графика. Выделить квартиры, которые перепродают «упакованные» - идея интересная, как отвечали выше - с удовольствием попробуем это оценить, как только будут данные и можно будет посдвигать временные ряды.
И этот анализ, разумеется, никак не подпадает под бигдату, обычная мат.статистика 😉
Тем не менее, будем очень рады услышать предложения безупречных предпосылок и «правильного» анализа 😉
Аплодирую стоя!!!
Вот прямо с языка сняли реплику.
Полностью согласен: "взяли одно спорное утверждение и построили на нём целое исследование".
P.S. А за конструктивный посыл автору "Начинание хорошее, но не забывайте, что бигдата это лишь средство, и анализ её должен начинаться с правильной посылки, а не с притянутой за уши идеи" вообще мегареспект.
Комментарий недоступен
Комментарий недоступен
Давай посчитаем, для примера возьмём Питер.
Средняя стоимость квадратного метра новостроек на 2022 год прогнозируют на 220-230 тысяч рублей. Окей. Средняя зарплата в Питере сейчас 73 тысячи рублей. Итого среднестатистическому человеку нужно работать 3 месяца и вообще не питаться ради одного квадратного метра жилья.
Если ты выпускник университета, тебе 21 год, и ты хочешь себе сраную однушку 33 квадратных метров, тебе нужно работать и вообще не тратить 8.5 лет. Очень круто, если человек умеет питаться воздухом, но среднестатистический человек вряд ли сможет откладывать больше половины своего дохода. Даже если взять половину, мы получаем срок в 17 лет. То есть к 38 годам, отказывая себе во всём, буквально выживая, человек сможет купить себе сраную однушку. Заметь, я сейчас намеренно опускаю инфляцию.
Тогда домики на колесах надо развивать. Чего уж там !
Комментарий недоступен
Стоит задуматься
Корреляция !=прогнозирование.
Есть например 1 в 1 корреляция между числом удушений простыней и потреблением определенной марки сыра или
корреляция между числом аистов, свивших гнезда в южных районах
Швеции, и рождаемостью в эти же годы в Швеции.
Согласны! Именно поэтому в статье нет прогноза 😉корреляцию (или связь двух явлений, если угодно) имеет смысл считать, если по логике эти явления связаны. Так что не знаем насчёт простыней и аистов, но будете ли вы спорить, что покупка квартир и бытовой техники связана по смыслу?)
В Москве и Питере более развита покупка на стадии котлована, поэтому (квартиру купили сегодня, а технику в нее - через год) вполне похоже на правду, но статья интересная
что-то мне подсказывает, что в крупных городах люди живут чуть по другому и технику не вывозят на дачу чтобы продать отдельно/путь будет, а продают вместе с недвигой. и из-за этого спрос на технику не повышается
Комментарий недоступен
Комментарий недоступен
За последние полтора года трое людей, которых я знаю пытались продать квартиры (с целью купить побольше, там в основном жёны пилят). Все продавали по рыночной цене с циана. Продал в итоге только один, причем с хорошим дисконтом, своему соседу по лестничной клетке.
Цены вверх гонят застройщики. Потому что это типа пирамиды. Неважно выкупают у тебя все квартиры в новом ЖК, 80%, 50%, 30%. Пофиг, надо идти на новую площадку и строить новый ЖК, иначе все встанет и сразу рухнет. Плюс к этому "инвесторы-ипотечники" побегут сливать свои инвестиции, что может привести вообще к коллапсу застройщиков. Поэтому цену надо постоянно повышать.
Я думаю все неоднократно слышали фразы типа "взял 2 года назад за N лямов, а щас уже 2хN лямов". Офигенно же ощущать себя постоянно богатеющим. Правда до момента, пока не попробовал обналичиться.
Доходит до курьезов. У меня рядом построился только что МР-Групп. Через забор разворачивает стройку ПИК со сдачей в 2024 году. В итоге сейчас в уже сданном доме класса типа "бизнес" (эконом с лепниной) цена такая же или даже на 0.5-1 лям дешевле, чем у ПИКа со сдачей через 2 года.
Комментарий недоступен
Огромный вам лайк за идею, но я бы еще проработал. Очевидно что часть квартир уже со стиральными машинами (вторичка) и там не надо покупать. Попробуйте разделить новостройки и вторичку?
Ну и второй пункт - часть спекулянтов сдают квартиры.
И саааамое интересное. Как с учетом новостроек и вторички изменяется % техники от сделок со временем. Т.е. есть ли пузырь сейчас?
Да, согласны, это отличное замечание, что было бы хорошо разделить жилье на новостройки и вторичное.
Но, к сожалению, статистические данные этого сделать не позволяют. В нашем исследовании мы опирались на число договоров купли-продажи, которые включают в себя как первичку, которая покупалась уже после ввода в эксплуатацию, так и вторичку.
По договорам долевого участия мы планируем сделать такой же анализ через несколько лет, т.к статистических данных сейчас недостаточно, чтобы можно было сдвинуть временные ряды (т.к ДДУ заключают в один год, а покупают туда технику намного позже).
По мере накопления данных постараемся включить в анализ Ваши пожелания :)
Спасибо, что пояснили. Так стало действительно понятнее.
😅давайте попробуем так: он показывает, насколько разброс значений одного явления (покупка квартир) объясняется значениями другого явления (покупка техники)
интересная статья
рост не менее 50% за год
Вот только что выплатил ипотеку за основную
Год назад обсуждали планы с женой, что когда выплатим ипотеку, возьмем квартиру в центре города (г. Тверь)
120 метров хата была - 9 лямов
сейчас 13
Комментарий недоступен
Комментарий недоступен
Я чисто мимокрокодил, но почему бы не попробовать вытянуть из условного циана стату по объявлениям сдачи например за 16ый год и 21ый. Потом сравниваем с общим колвом квартир за соответствующие годы и если в 21ом процент объявлений выше по отношению к колву квартир чем в 16ом то вуаля.
Да ценники выросли далеко не на 20%. Это еще по-божески если такие наценки. Где не смотрел за последние 2 года цена выстрелила под 70%
Во всем этом мраке меня более всего удивляет позиция государства. Запретили малым застройщикам строить, ограничив достаточностью капитала в виде эскроу счетов. Недавно запретили краудфандинг в недвижимость (запрет сбора на сделки, требующие последующей регистрации). Печаль, когда борьба происходит не только с корпорациями, но еще и с государством.
За год квартира подорожала на 62%, а она ещё не достроена . Успел так успел
Отлично. Теперь вы будете платить больше оброка по кадастровой стоимости, т.к. происходит переоценка при росте. Так же коммунальные услуги, ведь объект дороже и содержать следовательно его дороже. И вот таких квартир сколько
Комментарий недоступен
Ипотека за 10ку перевалила, рынку пизда
Застройщики будут биться до последнего. Еще будут акции типа принеси конуру от собаки и получи квартиру в ипотеку. Еще много лохов из сегмента "нулевой взнос", которых можно попробовать втянуть в пожизненную кабалу.
Однушки - двушки понятно, продать относительно легко, а вот как насчёт больших квартир или таунхаусов в пределах МКАД ? Ценник будет от 70-80м. Цена тоже понятно подскочила, а вот с ликвидностью как ?
И еще вопрос спецам. Что думаете по поводу загородки? Будет нормальное оживление или все из разряда "очень хотим, но денюх нету" )
По Сочи, где я хочу купить квартиру в будущем, рост был чуть не в два раза) по стране может и 20%. Холодильник у меня есть, и на том спасибо)
Не согласен, цена недвижимости стоит на месте, посмотрите стоимость недвижимости в валюте, а это значит, что дешевеет рубль и заголовок статьи неподходящий.
Доллар дал с 70 до 77, недвижка с 7 млн до 12, а не 7,7.
Я у папы математик