Доходность жилой недвижимости. Сравниваем с акциями и валютой

Завершающая статья в цикле сравнения доходности инвестиций. Ранее я рассматривал акции и валютный вклад. Финализируем жилой недвижимостью, подводим итоги.

Мы окружены недвижимостью – это и банки, и салоны красоты, и торговые центры, и гостиницы, и в конце концов – наши дома. Недвижимость – это не только инвестиция, но и эмоция: людям важно, чтобы в доме было уютно, надежно, и тепло. Недвижимость – особый вид актива, потому что она материальна. Это не просто виртуальная ценная бумага в терминале.

Свое жилье – это еще более личное, чем недвижимость в целом. Часто люди обсуждают, что выгоднее: аренда, или покупка; ипотека, или накопить самим… В своей статье я разберу только цифры по жилой недвижимости, не затрагивая эмоциональный аспект, хотя он безусловно есть.

За основу взял динамику цены на средний квадратный метр жилой недвижимости в Санкт-Петербурге, а в заключении привожу итоги - сравнение с акциями и валютой. Начало - с 2005 года, чтобы нивелировать «низкую базу» последефолтных годов. Таким образом, в выборку попадает и период бурного роста цен на недвижимость 2006-2008 годов, и период стагнации 2010-2017 гг. Результат получился очень интересным:

Красивый гладкий график, устремленный вверх. Но средняя доходность в рублях составила всего 10,4% в год. А диаграмма темпов прироста с 2010 года и вовсе выглядит печальной. Рост 2019 года вытягивает переход на эскроу счета в строительстве, а 2020-2021 гг. – снижение ставок по ипотеке.

Безусловно, интересно посмотреть на динамику и в более твердой валюте – в долларе. Он даст более объективную оценку с точки зрения учета инфляции, нивелирует девальвацию рубля, и будет общим знаменателем для сравнения с другими активами.

И правда, в долларах картина получилась другой: среднегодовая доходность менее 5%. А кризисы 2008, 2014 годов чувствуются сильнее. Правильно ли поступили люди, которые в конце 2014 года старались спастись от обесценения рубля в недвижимости? – вопрос открытый. Мы смотрим на усредненные цифры, индексы цен. А есть квартиры, которые с 2014 года выросли в три раза! Есть и наоборот – те, которые даже снизились в цене.

Усредненный ответ может дать только сравнение с другими активами. При этом, глядя на график цены в долларах, и видя как сильно мы упали с 2008 года, впечатления о надежности недвижимости размываются.

В прошлых статьях я рассмотрел вложения в акции и валюту по принципу регулярных вложений, а сегодня подвожу итоги по вложениям в недвижимость. Получилось, что акции дают 11% через рост стоимости, и 6% через дивиденды; в сумме 17%. Валюта приносит около 9% относительно курса рубля, и раньше доходность по валютным вкладам была выше (около 6%). Жилая недвижимость, в общем, близко – 10,4% в рублях + рентный доход 5-7%. Лично для меня выводы получились очень интересными и неожиданными, поскольку всегда считал, что где выше риск – там выше и доходность. А по классике, самый высокий риск в акциях. Сравнив же результаты «на длинном забеге» выходит, что у недвижимости не такие резкие колебании цен в сравнении с акциями, а по доходности она идет вровень.

Для читателя с пытливым взглядом, который увидит, что взяв за базу разные годы – получим сильно отличающиеся результаты, подготовил отдельную таблицу. Выводы получились любопытными:

Вкладывая в любой актив после 2005 год – долларовая доходность будет отрицательной. Немного скрашивает результат пассивная составляющая (дивиденды у акций, доход от ренты у недвижимости, проценты по валютным вкладам).

Подводя итог и оценивая результаты в долларах, для себя делаю следующие выводы:

1. Реальность ожиданий. В условиях роста инфляции и регулярной девальвации, многие активы показывают «бег на месте»; поэтому нужно объективно оценивать ситуацию, и не рассчитывать на сверх доходность.

2. Нужна диверсификация, в т.ч. географическая. Вложения в иностранные активы позволили бы застраховаться от «потерянного десятилетия» и как оказалось, любая долларовая доходность была бы выше вложений внутри России;

3. Результат в прошлом не гарантирует результаты в будущем. Оценивая графики, мы смотрим в зеркало заднего вида, поэтому лучше выстраивать диверсифицированный портфель: часть в акциях; часть в валютном вкладе; в качестве инвестиций в недвижимость подойдет своя квартира, или фонды недвижимости (в последнем случае обязательно изучите комиссии);

4. Самая простая стратегия в регулярной покупке валюты уже дает хорошие результаты. И если покупка акций кажется рискованной, а недвижимость – дорогой, можно или диверсифицироваться, или покупать валюту.

Иными словами: диверсификация, диверсификация, диверсификация...

Расскажите о своих предпочтениях в инвестициях!

#финансыэтопросто