Подводные камни ипотечного кредита

Ипотека традиционно относится к числу наиболее сложных для восприятия клиентами финансовых продуктов. Обусловлено это тем, что на ее условия влияет несколько ключевых параметров, и некоторые из них для рядового заемщика могут быть неочевидны.

Рассмотрим наиболее распространенные подводные камни ипотеки.

В большинстве банков минимальные ипотечные ставки действуют при условии оплаты заемщиком стоимости дополнительных опций. Это может быть единовременный платеж за снижение ставки, плата за использование сервисов безопасных расчетов и электронной регистрации, подключение коллективной страховки и т.д. Чтобы на этапе подписания договора их наличие не стало для вас неприятной неожиданностью, заранее изучите тарифы банков и стоимость предлагаемых «допов», а затем произведите расчет, что будет для вас выгоднее: согласиться на них или же отказаться.

Например, вы планируете оформить ипотеку сроком на 20 лет на сумму 6 млн рублей по ставке 10% годовых. Примерный ежемесячный аннуитетный платеж при таких параметрах составит 57,9 тыс. рублей, а переплата за весь срок — 7,88 млн рублей. Банк предлагает снизить ставку до 8,5% годовых при условии оплаты единовременного платежа в размере 4% от суммы кредита (240 тыс. рублей). В этом случае примерный аннуитетный платеж составит 52 тыс. рублей, а переплата — 6,49 млн рублей. Таким образом, при подключении этой опции экономия при условии возврата кредита в установленный срок составит 1,15 млн рублей. Если же вы оформите кредит на десять лет, то разница в ежемесячном платеже при подключении опции и без нее составит порядка 5 тыс. рублей, а экономия на переплате — 350 тыс. рублей. В таком случае целесообразнее будет отказаться от «допа», особенно если вы планируете гасить долг досрочно. При досрочных погашениях такая комиссия банками не пересчитывается и вернуть стоимость единовременного платежа не удастся.

Помимо дополнительных опций, которые банк может предложить заемщику на этапе подготовки к сделке, в тарифах могут встречаться условия, выбор которых на этапе подачи заявки также может помочь сэкономить на будущей ипотеке. Так, скидку к ставке можно получить при оформлении кредита на крупную сумму с определенным первоначальным взносом, за подачу заявки и документов онлайн, при подтверждении дохода выпиской из ПФР и т.д. Поэтому перед обращением в банк важно внимательно изучить тарифы, чтобы потом не было обидно из-за того, что вы могли на чем-то сэкономить и не сделали этого.

Например, оформляя ипотеку на 20 лет по стандартной программе банка на покупку строящегося жилья по ставке 10% годовых, вы будете ежемесячно выплачивать 57,9 тыс. рублей. Если же подадите заявку по партнерской программе банка и застройщика, то в первый год кредита процентная ставка может составить 3% годовых, а далее — увеличиться до базовой величины (10% годовых). В таком случае размер платежа в первый год снизится до 33,3 тыс. рублей, что позволит сэкономить на итоговой переплате.

В настоящее время большинство банков выдают ипотеку по фиксированным ставкам. Однако у некоторых игроков встречается вариант кредитования с комбинированной ставкой, когда определенную часть времени заемщик будет платить кредит по фиксированной ставке, а затем она начинает «плавать» в зависимости от изменения индикатора, к которому привязана (ключевая ставка, ставка межбанковского рынка и т.д.). Ключевая опасность такой ипотеки заключается в том, что заемщик не может заранее точно рассчитать размер своего ежемесячного платежа. Когда кредит оформляется по фиксированной ставке, размер платежей сразу известен и при хорошей платежной дисциплине заемщика может меняться в дальнейшем лишь в меньшую сторону, если он будет осуществлять досрочное погашение и выберет такой вариант корректировки графика. В случае же с ипотекой с плавающей ставкой размер ежемесячного платежа будет меняться каждый раз, когда будет меняться индикатор, к которому привязана ставка. В случае его резкого увеличения ставка по ипотеке также вырастет существенно, что несет большой кредитный риск как для заемщика, так и для банка.

Допустим, вы оформляете ипотеку на сумму 6 млн рублей сроком на 20 лет по ставке 10% годовых на первые десять лет кредита. С 11-го года ставка повышается до уровня 11% годовых. Досрочное погашение и его периодичность не учитываем. График погашения — аннуитетный. В этом случае первые десять лет платеж составит 57,9 тыс. рублей, а с 11-го года вырастет до 60,3 тыс. рублей. Итоговая переплата по такому кредиту составит 8,2 млн рублей. При фиксированной же на 20 лет ставке (10% годовых) ежемесячный платеж составит 57,9 тыс. рублей, а переплата — 7,9 млн рублей.

Вместо размера платежа «плавать» может срок кредита (например, при повышении индикатора он может увеличиться с 20 до 22 лет, а платеж при этом останется фиксированным), что также несет для заемщика повышенный риск неопределенности, поскольку корректно спрогнозировать размер своей будущей финансовой нагрузки в момент оформления кредита крайне сложно. Таким образом, выгодна плавающая ипотека может быть, только если кредит берется на небольшой срок, в экономике наблюдается макроэкономическая стабильность и нет предпосылок для роста тех индикаторов, к которым привязываются ставки.

Еще один подводный камень, с которым можно столкнуться при оформлении ипотеки, — это требования, которые банк устанавливает к ее обеспечению. В настоящее время большинство кредитных организаций выдают ипотеку только на аккредитованные ими квартиры, и приобретение неаккредитованного объекта может увеличить время рассмотрения заявки или вообще повлечь за собой отказ банка. Поэтому, если вы хотите купить определенную квартиру, но дом не аккредитован в банке, нужно уточнить перечень необходимых документов, собрать и предоставить их кредитору максимально быстро. Также нужно иметь в виду и то, что некоторые банки могут дать заемщику дисконт к ставке при аккредитации объекта, и использовать такую преференцию.

Например, при покупке недвижимости с витрины «ДомКлик» в СберБанке можно получить скидку к ставке в размере 0,3 процентного пункта. Дисконт может быть предоставлен в том числе если выбранного заемщиком жилья на момент подачи заявки на витрине нет, но продавец разместит объявление там и банк одобрит объект.

Нужно учитывать и то, что большинство банков принимают ипотечные страховки только от аккредитованных ими страховых компаний и полис другой компании (например, той, где вы являетесь постоянным клиентом) может не подойти. В связи с этим перед приобретением страховки важно убедиться, что она соответствует требованиям банка и покрывает все необходимые риски. Перечень аккредитованных страховых компаний можно найти на официальных сайтах банков. При этом в зависимости от особенностей своей кредитной политики разные банки могут предъявлять различные требования к количеству и стоимости необходимых страховок

Например, покупателям вторичного жилья часто бывает неочевидно, что помимо страхования залога и личного страхования банк может обязать их для получения выгодной ставки оформить еще и титульное страхование. Связано это с тем, что при покупке квартиры у физического лица основной риск заключается в возможной потере права собственности на нее в дальнейшем. Причины могут быть разными: мошенничество с документами, появление «скрытых» собственников, недееспособность продавца, которую он впоследствии сможет доказать, и т. д. Титульное страхование покрывает риск утраты права собственности на квартиру после оформления сделки, и пренебрегать его покупкой не стоит, поскольку в среднем надбавка к ставке по ипотеке за отказ от него составляет примерно 2–4 п. п.

Для некоторых заемщиков сюрпризом может стать и то, что после оформления приобретаемой недвижимости в залог банка они не смогут распоряжаться ею по своему усмотрению в полной мере. Сюда относятся возможные ограничения на сдачу квартиры в аренду, проведение перепланировок и т. д., которые каждый банк по своему усмотрению может прописывать в ипотечном договоре.

Так, в соответствии с действующим законодательством, залогодатель (заемщик) вправе передавать заложенное имущество во временное владение и пользование другим лицам без согласия залогодержателя (банка), но только если иное не прописано в договоре ипотеки. Это означает, что, рассматривая возможность сдачи ипотечной квартиры в аренду, первым делом следует изучить условия своего кредитного договора и, если там есть такой пункт, обратиться в банк с целью получения его согласия. Как правило, при наличии у заемщика хорошей платежной дисциплины и официального договора аренды банк не будет против. Исключением может быть кредит, оформленный с использованием жилищных субсидий от государства, прежде всего материнского капитала, поскольку в таком случае потребуется согласование сдачи квартиры в аренду с органами опеки. Если пренебречь условиями договора и не уведомить кредитора о планируемых действиях с заложенной недвижимостью, он в любой момент может потребовать от заемщика полного возврата долга по договору. И, если это не будет выполнено, приступить к реализации ипотечного жилья с торгов.

Таким образом, чтобы после оформления ипотеки не попасть впросак, нужно внимательно изучать тарифы банков и условия ипотечного договора: в зависимости от кредитной политики банка в нем могут быть предусмотрены различные нюансы.

Подготовила материал Инна Солдатенкова, ведущий эксперт отдела анализа банковских услуг Банки.ру.