Увлекательный тред от человека с ником Dallas Liam об опыте инвестирования в федеральные частные тюрьмы в США предлагается к вашему вниманию в переводе.
* * * * *
Я владел частными тюрьмами и управлял ими более двух десятилетий. Частные тюрьмы — это самый лучший инструмент для инвестиций в недвижимость. Вот, что я знаю по этой теме.
Я купил исправительное учреждение Eagle Nest в 2008 году. Общая стоимость составила 30 млн. долларов со скидкой 25% (7,5 млн. долларов). В учреждении есть 1200 коек, что означает стоимость одной кровати всего 25 тыс. долларов. При строительство новой тюрьмы стоит более 150 тыс. долларов за койку.
Я заключил бессрочный контракт с United States Marshall Services (Служба Федеральных Маршалов, аналог ФСИН - прим.) на 20 млн. долларов в год с повышающим коэффициентом в 5% в год. В первый же год мы получили свободный денежный поток в размере 5 миллионов долларов США, что составляет 67% от изначальных вложений.
Владельцам тюрем платят за каждого заключенного. Больше людей, то есть зэков - больше денег. Вот экономические показатели на человека:
- Выручка: $100 в день на человека
- Переменные затраты: $25 в день на человека
- Постоянные затраты: $35 в день на человека
- Чистая прибыль: $40 в день на человека.
Чтобы увеличить обороты своей тюрьмы, мне пришлось прилично потратиться на лоббирование (надо полагать, на откаты - прим.), чтобы заиметь "карманного" судью, жестко относящегося к преступлениям. Вложения окупились уже к концу второго года. Судья отправил большую часть молодых людей (прибыль больше, чем у мужчин постарше) по приговорам именно в мое учреждение. Денежный поток увеличился в 3 раза.
К четвертому году оборот составил 15 млн. долларов при 95%-й загрузке тюрьмы. Чтобы отбить по максимуму свои инвестиции, я начал предлагать свой объект сторонним инвесторам. К середине четвертого года мы продали его одному фонду за 10-кратный денежный поток или 150 миллионов долларов.
За четыре года я превратил 7,5 млн. долларов в чистые 150 млн. долларов.
Я взял эти деньги и реинвестировал их в другие тюрьмы в южных штатах.
Сегодня я управляю инвестиционным портфелем тюремной недвижимости на сумму более 1,5 миллиардов долларов.
Ценные советы:
- Найдите финансирование от частных инвесторов
- Сосредоточьтесь на штатах, «жестких по отношению к преступности»
- Заключенные = деньги. Вам нужны преступления, чтобы иметь прибыль
- Вы можете использовать заключенных для получения дополнительных доходов за копеечную заработную плату (невероятно высокая маржа)
- Станьте лучшими друзьями с судьями
Частные тюрьмы — один из самых недооцененных и недооцененных объектов недвижимости. Приложив чуток капитала и американского предпринимательства, вы можете стать чрезвычайно богатым благодаря этим пассивным инвестициям.
Самое эпичное в этом бизнесе то, что я никогда не платил налоги ни с одного из своих миллионов. Всё из-за уникального налогового законодательства США об амортизации недвижимости и прибыли. Ах да, я говорил, что получил 35 миллионов долларов в виде PPP-займов, которые были прощены? Лучший бизнес на свете.
* * * * *
Теперь я расскажу, как я планирую поднять миллионы на Разделе 42 (правил пересечения границы США - прим.), который скоро отменят, и нелегальные иммигранты повалят толпами через границу. Мои приграничные тюрьмы гостеприимно примут множество нелегалов. Millions will be made (видимо, отсылка к фразе "History will be made" / "Будет твориться история", использованной в том числе в промо плей-офф НХЛ - прим.).
Я такого никогда не видел. Это настолько крутая возможность, что бывает раз в жизни.
Немного предыстории. В марте 2020 года CDC (Центр по контролю и профилактике заболеваний США - прим.) издал приказ об общественном здравоохранении, разрешающий быстрое выдворение лиц, незаконно пересёкших границу, и лиц, ищущих убежища, ввиду опасений, связанных с COVID-19. Положение называлось Раздел 42. Согласно нему большинство иммигрантов должны быть возращены в Мексику в течение нескольких часов.
Заполняемость моих приграничных исправительных учреждений под контролем ICE (иммиграционная и таможенная полиция США - прим.) упала с 85% до менее, чем 30%. Мало того, что сократилось само число иммигрантов, но и были приняты законы о социальном дистанцировании, что не давало размещать в моих объектах максимум людей. При этом это бизнес с высокими постоянными затратами, посему вместо профита "вышел в ноль".
1 апреля 2022 года CDC официально объявили об отмене Раздела 42. Действие полиса официально заканчивается 23 мая 2022 года. Пришло время рубить бабло, пацаны. Вот как я планирую зарабатывать миллионы в 2022 году и далее.
Сама возможность оказать услугу по временному размещению нелегалов никогда ещё не была столь значительной. Ожидается, что в месяц границу будут пересекать сотни тысяч нелегалов. Посмотри график ниже и представь, что нелегалов стало еще больше. Когда Раздел 42 и его запреты будут сняты, неудовлетворенный спрос будет астрономическим.
Экономика просто дикая. Текущая ёмкость по временному размещению нелегалов на границе - где-то 40-45 тыс.коек. Но это станет полной катастрофой, если прибудет в месяц 100+ тыс. мигрантов. Коек на всех не хватит. Здесь и зарыта возможность.
Под моим контролем 15% из 40-45 тысяч коек на границе. Они будут загружены целиком. 75% затрат на эксплуатацию объекта ICE фиксированы. При 100%-ой загрузке 75% моей выручки переместятся сразу в графу "чистую прибыль".
Экономика учреждения ICE:
- Выручка: $125 на человека в день
- Расходы суммарно: $75 на человека в день
- Прибыль: $50 в день на человека
- Рабочая сила в иммигрантских тюрьмах ICE дешевая ввиду самого местоположения
- Зато недвижимость тут очень дорогая
- Почти все учреждения ICE принадлежат частным операторам
Прогноз таков, что мои объекты будут приносить миллионы в день чистой прибыли после отмены Раздела 42.
Но это еще не все. Я купил сотни грузовиков и автобусов и заключил федеральные контракты на перевозку заключенных в другие учреждения по всей стране.
Подержанный автобус - это за $15 000 за штуку. Я купил 100 автобусов за 1,5 млн. долларов.
Затем я заключил контракт с федеральным правительством на перевозку нелегалов по стране по цене $5 на человека за 100 миль. Каждый автобус вмещает 80 человек. Из расчета $5 на человека за каждые 100 миль - это 40 000 долларов выручки за каждые 100 миль. 100 автобусов - это 4 миллиона долларов. Я планирую заработать на этом сотни миллионов.
Наконец, я от души закупился колл-опционами на акции двух тюремных операторов GEO Group ($GEO) и CoreCivic ($CXW), поскольку они прилично заработают от отмены Раздела 42.
Тюрьмы — это самая большая возможность в сфере недвижимости на сегодняшнем рынке. Я владел частными тюрьмами и управлял ими более двух десятилетий, заработав миллионы, обеспечивая безопасность нашей страны и "пригородных жён" (то есть представительниц высшего политического и бизнес-сословия - прим.).
При этом отмечу, что всё это финансируется за счёт налогоплательщиков. Кроме того, из-за того самого раздела 1031 Налогового Кодекса США я не буду платить никаких налогов с любой прибыли, которая поступает в мой карман. Спасибо, дядя Сэм!
И кстати, в моем бизнесе ROI (возврат инвестиций / коэффициент рентабельности инвестиций - прим.) означает "return on incarcerated" (коэффициент рентабельности зэков - прим.).
* * * * *
Когда-то я ещё был инвестором воспитательных колоний (Juvenile Detention Centers / центры содержания под стражей для несовершеннолетних - прим.). Я отказался от них, потому что их "коэффициент оттока" слишком высок. В этих центрах "сырьё" поступает на несколько месяцев, а затем покидает пределы. Очень сложно поддерживать высокую загрузку по сравнению с тюрьмами, где "товар" находится там навсегда.
При этом владение воспитательными колониями — отличный способ направить детей дальше по воронке "от школы до тюрьмы". Наши ежемесячные встречи в этих центрах в основном сводились к тому, как сформировать из этих детей профессиональных преступников, чтобы они потом оказались в наших тюрьмах.
Еще одна причина, по которой я отказался от воспитательных колоний - риски получить судебный иск. Если ребенка травмировали, убили, подвергли сексуальному насилию, избили, то весьма высока вероятность получить судебный иск от его родителей. Зато в тюрьмах на всех положить. Про зэков общество забывает и их игнорирует.
* * * * *
Я владею не только тюрьмами, но и RRC (Residential Reentry Centers, в просторечии "Reentry". Что-то близкое к колонии-поселению с легкими нотками СИЗО. Используются для тех, кто близок к УДО или нарушил условия УДО, нарушил испытательный срок при условной мере наказания, а также для дознания обвиняемых по отдельным статьям - прим.). Экономика тут похожа на тюрьму.
- Выручка: $100 в день на человека
- Расходы: $55 в день на человека
- Много прибыли в мой карман
Вот как работает RRC.
Я разместил все свои Reentry в плохие районы. Две причины для этого. Дешевая недвижимость для жилья и окружающая среда настолько плохая, что мои УДОшники не выдерживают и возвращаются к старым привычкам.
Вы же хотите, чтобы ваши условно-досрочно освобожденные вернулись к старым разрушительным привычкам, чтобы вы могли эффективно контролировать их жизнь. Организуйте заключенного с пожизненным сроком, и вы на нём заработаете 1+ млн. долларов LTV. Тюремная "воронка продаж" — лучшая бизнес-модель в мире.
Наличие RRC в плохом районе также позволяет мне финансировать текущие расходы за счет дешевой еды и рабочей силы. Вы не откроете RRC в центре Манхэттена. Зато он у вас будет на южной стороне Чикаго. Дешевая еда, плохие привычки, банды, девки и насилие.
Я поручаю своим сотрудникам в RRC основательно давить на тех, кто на УДО. Мы следим за каждым их перемещением, и если мы поймаем их за нарушением правил, то можем отправить их обратно в тюрьму, чтобы выдоить еще несколько баксов из их жизней.
Мы суём камеры вообще везде. В спальни, ванные и туалеты, обеденные комнаты, комнаты отдыха и т. д. Мы также нанимаем независимых подрядчиков, чтобы следить за ними на улицах, когда зэки направляются на работу. Если они видят что-то подозрительное, им поручено снимать это на фото и видео.
Улики и доказуха = бабло. Если мы поймаем УДОшника за курением, мы сможем убедить полицию, что он курил сигарету с марихуаной или косяк, чтобы отправить его туда, откуда он пришел. Просто следить за ними — хороший бизнес, который знатно окупается.
Сами жилые помещения должны быть непригодны для нормального проживания. Мы даём одну маленькую простыню, без подушки, плюс кровати с гнилью и клопами. Мы хотим заставить думать наших УДОшников, что выход из тюрьмы — это худшее, что может с ними случиться. Тюремная еда тоже лучше, чем в RRC, по понятным причинам.
В целом, мы пытаемся обеспечить наихудшие условия проживания, соблюдая при этом Конституцию США. Цель - не реабилитация. Цель состоит в том, чтобы увеличить LTV каждого заключенного, проходящего через наши четыре стены.
* * * * *
Каждый год я плачу своим сотрудникам то, что я называю "Бонус Героя". Он зависит от того, сколько плохих парней мы поймаем, сколь высока заполняемость тюрем, скольких суровых приговоров с большими сроками мы можем добиться и от количество раскрытых внутренних преступлений. Мои сотрудники — герои.
В прошлом году я выплатил своим сотрудникам бонусы героев на сумму более 2 млн. долларов. В этом году это будет более 4 млн. долларов из-за резкого роста загрузки объектов. Ты пашешь - тебе платят. Спасибо, герои.
Моя любимая тюрьма, которой я владею, находится в самом сердце сельской местности Техаса. Это одна из немногих тюрем, где мы исполняем смертную казнь для заключенным, приговоренных к этой мере. В среднем за умерщвление нам платят 250 000 долларов. При этом себестоимость - всего 10 000 долларов. Огромная маржа. Если вы думаете, что я рублю бабло, то подождите - вы ещё не видели прибыль производителей лекарств и владельцев патентов, которые производят эти смертоносные препараты, что убивают моих заключенных.
Лучшее в смертной казни то, что она высвобождает койкоместо. Поэтому мы можем подселять новых заключенных (помоложе) с более высокой нормой прибыли. Молодые заключенные дают бОльшую прибыль потому, что на них приходится меньше медицинских расходов по сравнению с пожилыми заключенными.
Сырьевой бизнес обычно очень жесткий и цикличный. Но когда вы можете контролировать объем поставок сырья, вы контролируете риски и прибыль. Вот почему я стал лучшим другом судей и законодателей. Мое сырьё — это люди. Я контролирую их от начала и до конца.
Чиво???