С начала 2020 года, когда разгоралась пандемия, ФРС резко снизил процентную ставку до 0–0,25%. Это, в свою очередь, подстегнуло рынок жилья, поскольку люди начали брать дешёвую ипотеку. Однако после самого быстрого роста ставок по ипотечным кредитам с 1981 года рынок жилья начал снижаться. Теперь покупатели, которые когда-то буквально заключали сделки на месте, вынуждены вести переговоры и торговаться, а продавцы впервые за это время снижают цены.
Что произошло?
Повышение процентных ставок ФРС начинает охлаждать рынок жилья. С одной стороны, это одна из ключевых целей центрального банка, который пытается подавить инфляцию. После роста цен на жилье, резкий скачок ежемесячных платежей по ипотечным кредитам отпугивает потенциальных покупателей. Теперь многие аналитики говорят о том, что страх перед рецессией угрожает десятилетнему бычьему рынку жилья.
Контракты на покупку вторички в США в апреле упали до двухлетнего минимума, что свидетельствует о том, что увеличение ставок по ипотеке и рост цен на жилье снижают спрос. Национальная ассоциация риелторов (NAR) сообщила в четверг, что индекс продаж жилья упал на 3,9% в прошлом месяце до 99,3. Это шестое ежемесячное снижение подряд, и самый низкий уровень с апреля 2020 года. Продажи домов упали на 9,1% в апреле в годовом исчислении, и экономисты прогнозируют, что продажи снизятся еще на 2,0%.
Всему виной ФРС?
ФРС повысила процентную ставку на 75 базисных пунктов с марта. Ожидается, что ЦБ будет повышать эту ставку на полпроцента на каждом из своих следующих заседаний в июне и июле. По данным NAR, рост ипотечных ставок увеличил стоимость покупки дома более чем на 25% по сравнению с прошлым годом, а более высокие цены на жилье добавили ещё 15%. Средняя ставка по 30-летней ипотеке достигли пика в 5,3%, это самый высокий уровень с 2009 года и значительно выше среднего уровня 2,94% годом ранее, – сообщает Freddie Mac.
Недавнее падение ставок может облегчить жизнь американцам, которые пытаются купить жилье на нынешнем рынке, где спрос все ещё намного превышает предложение. Средней американской семье требовалось 38,6% своего дохода, чтобы покрыть платежи за дом по средней цене в марте, что намного выше по сравнению с 32,6% в конце 2021 года.
Косвенно за рынком недвижимости можно наблюдать через формулу Роберта Шиллера. Согласно его теории, для того чтобы определить, что рынок жилья перегрет достаточно посмотреть, сколько в среднем от своих общих доходов семья тратит на покрытие ипотеки. В идеальном варианте общая сумма ипотеки не должна превышать 2,5 годовых доходов семьи, поэтому если на платежи уходит более 25% ежемесячного дохода, это косвенно может свидетельствовать о перегретости рынка.
Что делать инвестору?
Очевидно, сейчас не лучшее время для инвестиций в строительный сектор. Акции крупнейших застройщиков США, таких как D.R. Horton и Lennar сильно скорректировались в цене, на 20–30%. Но падение может продолжиться, до тех пор, пока рынок недвижимости не придет в равновесие.
Неужели опять те же грабли что и в 2008м?
Возможно, да. Но скорее таким образом изымают лишнее деньги из обращения населения. Ставка может и низкая, а платёж большой. Некий способ борьбы с инфляцией.
Плюс стимулирование ввп.
Чтобы понять, есть ли общее с 2008 нужно смотреть кому дают займы и как эти займы обеспечивают.
Проблема 2008 что давали тем кто не мог платить, а под эти займы как под бумаги высшей степени надежности собирали инвестиции. Была подтасовка данных перед инвесторами и акционерами банков. Сейчас может быть и иначе.